第四章 土地使用权出让法律制度.ppt

第四章 土地使用权出让法律制度,第一节 土地使用权出让概述 第二节 土地使用权出让的程序和方式 第三节 土地使用权出让合同,按“Esc”键返回到章目录,第一节 土地使用权出让概述,一、土地使用权出让的定义 指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 二、土地使用权出让的法律特征 1.财产性 2.平等性 3.期限性 4.出让人的单一性和受让人的广泛性,三、土地使用权出让与转让的关系 （一）出让与转让的联系 一方将其拥有的土地使用权依法有偿、有期限地让渡于另一方当事人；且均不影响国家对出让、转让的土地的所有权 转让以出让为前提条件，而转让又可以促进出让市场的发展和繁荣 （二）出让与转让的区别 1.土地使用权出让是创设财产权的行为，而土地使用权转让则是转移财产权的行为 2.法律关系的主体不同 3.出让金与转让费的构成及反映的关系不同,返回,第二节 土地使用权出让的程序和方式,一、土地使用权出让的程序 （一）拟定出让方案 （二）审批 （三）组织实施,二、土地使用权出让的方式 （一）协议出让的定义、特点及程序 1.一般适用于市政工程、公益事业、非盈利单位或项目用地，以及因实施产业政策政府需要给予扶持、优惠的项目用地 2.程序 （1）公布出让计划 （2）申请 （3）协商 （4）签约 （5）公布协议结果 （6）登记,（二）招标出让 适用开发性用地或有较高技术性要求的建设用地 程序 招标 投标 开标、评标和中标 签约 登记,（三）拍卖出让 适用于商业用地或娱乐用地 程序 拍卖公告 交验有关证件、领取入场证 拍卖 签约 登记,返回,第三节 土地使用权出让合同,一、土地使用权出让合同的定义及特点 指土地使用权出让人与土地使用权受让人之间就土地使用权出让有关事项所达成的、明确相互间权利义务关系的协议 1.民事合同 2.标的的特殊性 二、土地使用权出让合同订立的原则和程序 （一）订立的原则 遵守国家法律、法规和政策的原则 符合土地利用总体规划和城市规划要求的原则 坚持平等、自愿、有偿的原则 （二）订立的程序,三、土地使用权出让合同的主要条款 双方当事人的名称、住所 所出让土地的位置、四邻界至、面积等自然状况 出让期限 出让金的数额及给付方式 土地使用规则 合同的担保方式 违约责任 双方认为应约定的其他条款 纠纷的解决方式 合同订立的地点、日期等,四、土地使用权出让合同双方当事人的权利和义务 （一）出让人的主要权利和义务 1.主要权利： 收取土地使用权出让金 土地使用权期限届满收回土地使用权 违约行为发生后的救济权，包括解除合同权、违约赔偿请求权和请求行政处分权 2.主要义务： 依照出让合同规定，交付土地使用权 提供有关资料和文件 保证土地使用权人取得的权利不被第三人追索,（二）土地使用者的权利与义务 1.土地使用者的权力 对所受让的土地享有开发、利用和经营的权利 有依法转让和出租的权利 有权在取得的土地使用权上设置抵押权 解除出让合同的权利 要求违约赔偿的权利,2.土地使用者的义务： 缴纳土地使用权出让金 依照使用权出让合同的规定和城市规划的要求使用土地 变更土地用途时，必须征得出让方同意，并经有关部门批准 土地使用期限届满，返还土地使用权 五、土地使用权出让合同的变更和解除 1.社会公共利益的需要 2.双方协商并经有关部门批准 3.一方违约，致使出让合同没有必要履行的 4.土地灭失,返回,