学校物业服务管理保障方案.pdf

第1页学校物业服务管理保障方案（一）安全防范服务方案1、保安部架构2、岗位设置及工作范围岗位人数负责范围上班时间保 安 主管 兼 消防 管 理员1 人全面负责学校安全及保安部管理工作。周一至周五8：00-17 ：00 大门岗X人1、日班负责监督来往人员动态，车辆进出，车辆的指挥调度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道畅顺，做好来访登记；夜间做好安全防范工作发现可疑情况即使处理并向当班主管报告。2、负责监督车辆进出，车辆的指挥调度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道畅顺。早班：8： 0016：00 中班：16:00 24： 00 晚上： 0：00- 次日 8：00 保安部主管： 1 名车场岗： X名大门岗： X名巡逻岗： X名消防监控岗：X名第2页巡 逻 岗（机动）X人负责各教室、通道、卫生间等部位的人员及物品来往动态管理的治安、消防的检查。严密监控来往人员的动态，防止骗、盗窃及破坏公物等事故发生，做好保卫工作。保护设备设施及财产安全，防止治安、消防事故发生。早班：8： 0016：00 中班：16:00 24： 00 晚上： 0：00- 次日 8：00 消 防 监控X人24 小时负责学院内外各监控点情况，密切注意出入人员，发现可疑情况马上向当班主管及相关保安人员处理，并做好记录。早班：8： 0016：00 中班：16:00 24： 00 晚上： 0：00- 次日 8：00 车场X人严格控制好车辆进出管理及交通疏导，合理安排好车位停放工作。早班：8： 0016：00 中班：16:00 24： 00 晚上： 0：00- 次日 8：00 合 计X人3、安全管理方式安全管理的方式以安全保卫、消防为主导的管制为主， 辅以固定岗哨、流动岗哨、机动应急分队，建立一个严密、可靠的安全网络。学校安全岗位设置以填补技防盲点为准则。一般情况下的安全管理按原定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务，特殊情况下的安全管理， 则按时间的性质采取相应的应急措施，如重大活第3页动，突发事件的临时性处置、管制，并在该物业的安全管理工作中，设定紧急事件处理方案和突发性事件处理方案。4、职责范围1）负责学校内的安全保卫工作、消防安全管理工作、交通安全管理工作、维护学校正常秩序， 对重点部位及责任区域进行定点守护和安全巡查，及时发现和消除安全隐患。2）在学校保卫部门领导下，开展内部治安综合治理。3）配合公安机关，打击内部与周边的违法犯罪活动。4） 与学校保卫部门制订学院突发事件应急处置和应急疏散预案，随时出警，为学院内人员提供紧急救助，提供安全支援。5、工作内容1）负责组织一支思想素质高、业务能力强的专业保安队伍，执行严格的纪律和岗位责任制，保安人员要做到熟悉情况、训练有素、认真负责，言语规范、文明执勤，按政府标准，给保安人员配穿统一的保安服并配置手电筒、对讲机以及政策许可的保安器械。2） 建立并严格执行外来人员询问登记制度和车辆出入管理制度。对突发事件有应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告，必要时报警。3）对学院进行 24小时安全保卫、消防、监控管理工作，包括公共广场、停车场、建筑物等，重要出口24 小时值班、 24 小时监控，学院要做到 24 小时有保安人员巡查。第4页4）熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥本学院技防优势，24 小时使用监控系统，全天候对所有监控点进行监视及重要部位的录像保存工作。5）认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，落实各级消防责任人，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序。全面熟练掌握消防报警、气体、喷淋、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。熟练使用各类便携式灭火器材和消防工具。6）组建义务消防队伍，定期接受消防培训。每周进行一次消防设备、设施巡视检查工作并做好记录，发现问题即刻报修并向业主报告。重大节日前开展消防安全大检查，并按学校要求及时进行整改。7）全天 24 小时对停车场实施服务和管理，并制定可行的管理制度，切实维护好停车秩序， 确保停车场内车到畅通，严防交通事故发生。8）对进出学院的所有车辆实行登记制度，并指引汽车、自行车分别按制定的位置停放， 要求车辆停放在停车位的黄线内，防止乱停乱放现象，做到规范、整齐、分类、安全。9）其他安全保卫有关事项。6、服务细则1）组建一支思想素质高、业务能力强的专业保安队伍A、通过选用高标准、高素质的保安人员，实行军事化管理，配备先进的器材建立一支运作高效、装备精良、素质一流的保安队伍。第5页B、保安员全部要求持证上岗，高中毕业，身高1.70 米以上，年龄在 45 岁以下，体貌端正、作风正派、品格良好。C、通过充分利用闭路监控系统，合理设置大门值班岗、巡逻岗等岗位，形成一个以“人防为主、技防为辅”的综合立体化、智能化安全防范管理网络。D、安全巡逻方面我们将建立严密的巡逻签到制度，合理安排监控巡逻路线。根据各种特殊情况，及时、灵活地调整巡逻路线及保安力量的分布，实施主动式防范，以满足安全防范工作的需要。E、我们将统一保安人员的着装和标识，并建立出操、交接岗、内务等制度，规范管理，规范其站、坐、行姿势，统一敬礼、交通指挥等服务手势，做到礼貌服务与安全威仪并重， 安全与管理服务结合。F、规范人员的着装和标识， 并建立出操、 交接岗、内务等制度。2）对重要的进出口实行24小时值班制， 建立并严格执行外来人员询问登记制度和车辆出入管理制度。对突发事件有应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告，必要时报警。A、全天候对学院出口的出入人员实施管理、检查和控制、保障管理服务责任区域内秩序正常；B、外来车辆必须在大门口领取访客登记表方可进入学院范围；C、制订突发事件应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理， 防止事态进一步恶化， 并要保护好现场和及时报告学校和公司领导，必要时报警。第6页D、为出入管理服务责任区域的人员提供服务。E、对于不是学院内的外来人员，严格按规定把关，必须在来访登记表做好来访登记。3）对学院进行 24小时安全保卫、消防、监控管理工作，包括公共广场、停车场、建筑物等，学院内要做到 24 小时有保安人员巡逻。A、检查学院及周边治安、防火、防盗、煤气、水情、交通、装修情况以及管理服务责任区域的卫生环境等情况。B、检查消防设备、设施（烟感器、报警按钮、消防栓、正压送风口、应急灯、疏散指示灯开关、通道电源开关等）是否正常完好。C、检查防火门是否关闭，消防通道是否畅通，电线线路、电源开头是否完好。D、检查车场及外围广场车辆、人员以及其它情况。E、检视学院外墙、门窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。F、检查可疑人员、闲杂人员的相关证件及携带的物品。G 、以上工作发现异常情况立即按紧急情况处理方案进行处理。4）熟练并灵活运用监视控制系统，24 小时使用监控系统，全天候对所有监控点进行监视及重要部位的录像保存工作。A、要求保安人员熟悉掌握各种监视控制系统，并灵活运用。B、保安人员在没有顶替岗情况下，不得离开岗位。C、 集中精神注视监控系统情况， 发现可疑或异常情况立即报告。D、按规定要求做好工作登记，交接班登记录象和储存工作。第7页E、发现监控系统出现不正常时， 立即向相关部门报告， 并在监控记录本做好登记。7、保安主管职责保安主管负责消防组织工作和日常检查，并负责安排保安员24 小时的消防监控值班；负责监督落实消防工作；每年定期制定消防演习方案 ，供管理处项目主任及学校参考审批；消防演习结束后完成消防演习报告；负责编制辖区义务消防人员名单和落实培训工作和演练计划；负责对消防设备进行检查和组织维护，保安主管负责对消防设备设施的巡查和日常使用；建立 重要消防部位登记 、消防器材登记、消防设备清单和有关消防事宜文件的传递、发出和登记。8、保安人员责任描述1）门岗执勤大门岗。岗位目的：A、全天候对学院出口的出入人员实施管理、检查和控制、保障管理服务责任区域内秩序正常，通过监控系统， 严密监视和控制学院重点部位情况发现问题立即报告和处理，并做好录象工作。；B、守护管理学院内公共设施及附属设备；第8页C、查询进入学院的外来人员与物品；D、为出入学院的人员提供服务。工作内容：A、保安员上岗一个月内，熟悉学院内的基本情况。C、人员进出时，应主动礼貌问好，并在手提（推）重物的人员进出有困难时，应主动上前提供帮助。D、对于非学院内的外来人员，严格按规定把关，必须在来访登记表做好来访登记。对于非学院人员来访应主动查问，谢绝推销、其它闲杂人员进入或聚集在管理服务区出入口处。请来访人员出示有效证件并核对，清楚登记来访人姓名、 有效证件名称及号码等，若不符，谢绝入内。遇上级领导或前来参观指导的社会各界人士，应敬礼示意， 然后将相关的人数、单位等情况记录清楚，以备查核。若遇不愿出示证件，蛮横无理者，应耐心做好解释工作，必要时立即向当班领导报告或报警处理。大件物品必需按规定检查，严禁易燃易爆及放射性物质进入学院。若发现携带大包东西或可疑物品必须要求检查后才可以放行，并做好信息核对工作。第9页F、外来施工人员，须持有管理处签发的临时出入证才能进入，并对其随时进行检查、 登记，对于任何不遵守管理规定的施工人员，一律没收临时出入证，并驱逐出管理服务责任区。H、上岗一个月内熟悉掌握各种监视控制系统，并灵活运用。I 、 集中精神注视监控系统情况， 发现可疑或异常情况立即报告。J、按规定要求做好工作登记，交接班登记录象和储存工作。K、发现监控系统出现不正常时， 立即向相关部门报告， 并在监控记录本做好登记。2）巡逻岗巡逻岗：学院内巡逻岗。岗位目的：A、巡查管理服务责任区域秩序、消防情况；B、巡查管理服务责任区域物业公共场所环境；C、清查管理服务责任区域无关人员及物品；D、协助相关岗位协防秩序、消防工作。巡逻内容：A、检查大堂秩序及人员、物品状况；B、检查学院及周边治安、防火、防盗、煤气、水情、交通、装修情况以及管理服务责任区域的卫生环境等情况。C、检查消防设备、设施（烟感器、报警按钮、消防栓、正压送风口、应急灯、疏散指示灯开关、通道电源开关等）是否正常完好。第10 页D、检查防火门是否关闭，消防通道是否畅通，电线线路、电源开头是否完好。E、检查车场及外围广场车辆、人员以及其它情况。F、巡视学院外墙、门窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。G 、检查可疑人员、闲杂人员的相关证件及携带的物品。H、以上工作发现异常情况立即按紧急情况处理方案进行处理。巡逻要求：A、各班对管辖区域内不间断地进行巡查，每次巡查间隔时间不超过 1 小时，并在巡逻签到表记录巡查情况。B、按要求做好巡逻记录，详细记录各种情况的时间、地点、事件、处理情况， 并签名确认，并及时将发现的异常情况汇报主管或反映相关岗位人员，必要时报警处理。C、多看、多听、多嗅，以确保完成巡视工作任务。3）交接班规定接班队员按规定时间集中在保安值班室，交接工作内容和近期注意事项，并在对讲机交接本上进行登记；保安员在执勤中交换岗位时，首先接班队员向交班队员敬礼，表示对上班值勤队员辛勤工作的慰问，交班队员回礼， 并向接班队员交待本班事项。交接班时，接班人员必须要对自己管辖范围工作区域的公共设施、消防设施等进行全面的检查；车保员还应该对车子的数量，车身第11 页情况进行全面的检查核对， 并详细了解上一班登记的记录情况。对岗位上所有的记录本都要进行认真检查，包括车辆保管登记表上的月保、临保车辆的登记情况，要认真检验。交班人员要把当班时所发生的事情，发生的问题， 处理的情况要详细清楚的记录在值班记录本上，未处理完成的事项由交班队员继续负责完成。 接班人员对上一班移交未处理完的事情，要继续跟踪处理，并做好记录。接班人员对岗位上保管的公物工作用品，登记的情况要认真的检查核对。包括通讯器材、 各种设备的检查等，发现缺少或损坏等问题，要立即报告当班主管确认，以明确责任。交接完毕后， 双方在值班登记本上签名确认，如有其它情况发生，以签收接管理服务方为主进行处理交班时如发生意外情况， 以交班人员为主进行处理， 待处理完毕后再换班。当班人员必须要等接班人员上岗交接完毕后方能离岗。4）来访登记来访登记是一项重要的工作环节，非学院师生进入一律凭工作证经确认后放行， 并作好登记。 没有识别卡或身份不明的一律拒绝进入学院区域。来访者要清楚填写所要找的部门、姓名、事由等然后由工作人员指引进入。保安员要做到彬彬有礼，给客人讲明进入的规定。第12 页若遇不愿出示证件，蛮横无理者，要耐心做好解释工作，尽量消除其不满情绪，处理不了的必须上报当班主管。（二）消防管理方案搞好消防工作向来是我公司工作中的重中之重，我公司将以“隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”的重要指示为方针，全面展开辖区内的消防安全检查，保持消防通道的顺畅， 对区内所有的消防设备设施进行检查、 登记，根据设备维修保养制度做好消防设备的保养与维护， 同时结合我公司完善的消防管理制度和培训制度，以管理处全体人员为班底建立高素质的义务消防队伍，同时邀请热心的业主参与其中， 对他们进行定期的消防知识教育，落实防火岗位责任制，并进行灭火演习，为广大师生的生活及工作提供安全环境，增加用户的安全感，保卫其生命和财产的安全。按照公司的质量目标和质量标准， 员工在入职和上岗前都要进行培训，要求管理人员和保安人员要具备消防灭火的基本知识，做到消防的“三知、三能、三会”即三知：知本人义务，知本人工作岗位周边易发生火灾的部位，知火灾的预防措施；三能：能在工作中检查发现火灾隐患，能扑救初起小火灾，能维修保养消防器材；三会：会使用现有的消防器材，会报警，会宣传消防知识；以及火场自救知识。保安人员还经常不定期参加公司组织的消防演练，确保不发生消防责任事故。1）各责任人及各级人员消防责任第13 页防火安全责任人管理处项目主任消防防火工作人员各部门主管、保安人员、工程人员、清洁人员等；A、防火安全责任人职责：协助消防安全责任人进行工作，具体负责实施消防灭火器材、 安全疏散信道、 指示标志设施以及消防防火工作人员的管理，保障防火巡查的时段、 次数和保安监控系统的完好，负责员工的消防培训和宣传防火、灭火和疏散逃生等常识的工作。无论在任何时候， 一旦发现火警或烟雾、 焦味及不寻常的热度引起的感觉， 立即向消防中心报警， 消防中心在 1 分钟内查明火警地点和原因。在紧急情况下需按动火警报警器报警。在发生火警时 5 分钟要到达现场，若核查是误报在 5 分钟内切断警报，并在 10 分钟内将原因知会管理处；若火情属实，在5 分钟内将原因报告公司领导和学校领导，具体组织消防灭火和抢救人员、物品的工作。 尽量减少和避免人员与建筑物、物品的损害。协助消防安全责任人做好善后工作。并负责建立健全管理区域的消防档案。B、 防火工作人员职责： 注重消防防火巡查， 按规定的时间频次、内容、部位，如对用电、用火、安全出口信道、消防器材设施、防火门等以及防火重点部位进行认真细致的检查，定期对消防设备设施进行维护保养或更新。 消除遗留火种与火灾隐患， 发现火警时迅速用对讲机报告，并立即向消防中心报警， 在紧急情况下需按动火警报警器报警，在 5 分钟内要到达现场，若核查是误报在3 分钟内切断警报，并在 10 分钟内将原因报告管理处领导和总值领导，若火情属实，在第14 页5 分钟内将原因报告上级领导和消防部门，同时召唤人员帮忙抢救，并用附近的灭火器材扑灭初起火灾。大火时应协助消防队救火和抢救人员。3）从技术上以及管理上进行防范加强维护， 定期检测确认， 保持消防主机及各种感烟探测器以及线路的工作正常， 保持消防系统水泵以及控制线路等设备设施完好，发生故障应迅速修复。消防设备设施每周定期检查补充，保持手提灭火器以及消火栓随时处于完好状态， 消防沙箱与消防水箱处于满备待用状态，同时建立健全消防档案。定期检测避雷针的接地电阻值，确保防雷系统工作正常， 防止雷电击坏建筑物或引致火灾。对老化的旧电线进行更换，避免用电设备过载、 接触不良以及加强除“四害”工作，避免老鼠、小动物以及昆虫咬电线短路起火。限制使用明火， 禁止吸烟； 对堆放物资处注意通风散热避免自燃。加强易燃品、油漆管理，禁止在外围或其它地方燃放烟花炮竹，消除各种火灾隐患，避免火灾发生。（三）停车场管理服务1）管理岗位职责和各项规章制度管理制度车辆管理员的岗位职责第15 页A、负责对停车场（库）的车辆管理。B、按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，并认真填写车辆出入登记表。C、遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅离职守。D、负责指挥区内车辆行驶和停放，维持区域交通、停车秩序。E、 负责对停车场的停放车辆进行巡视查看，做好车辆安全工作。F、检查停放车辆的情况，发现漏水、漏油等现象要及时通知车主。车辆管理员的纪律A、仪容整洁，遵守仪容仪表规定。B、执行公司文明礼貌用语规范，讲究文明服务，礼貌待人。C、严格遵守交接班制度。D、值班时禁止喝酒、吸烟、吃零食；不准嘻笑、打闹，不准在值班时会客、看书报、听广播，及做其他与值班职责无关的事。E、爱护各种设施设备， 不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。G 、依法办事，廉洁奉公，坚持原则，是非分明。车辆管理人员工作程序门卫必须控制进入物业区域的车辆，除救护车、消防车外其他车辆进入物业区域时，都应限制性规定，经过门卫允许后方能驶入。大门门卫要坚持验证制度，对外来车辆要严格检查，验证放行；对从物业区域内外出的车辆也要严格检查， 验证放行。对可疑车辆要多观察，第16 页对车主要细询问，一旦发现问题，要拒绝车辆外出，并报告有关部门处理。车辆管理员交接班制度A、按时交接班，接班人员应提前10分钟到达岗位，在接班人员未到达前，当班人员不能离岗。B、接班时，要详细了解上一班车辆出入和停放情况以及本班应注意事项。C、向下一班移交值班记录和车辆出入登记表。D、交接班时应将上一班移交的值班物品如对讲机等及其他设备交接清楚，并在值班记录上签名。2）停车场管理规定管理处负责业主、 外来的车辆管理，车辆行驶停放，保安主管负责协调指导、监督、检查，停车场的管理工作，车管员负责车辆的存放、保管、放行等具体管理。停车场车辆的管理规定A、入停车场的车辆须具备一切有效停车证件，车辆号牌应与停车证件相符。B、进入停车场的司机，须按进出场各种程序办理停车手续，并按指定的车位停放。C、车辆停放后，司机须配合车管员做好车辆的检查记录，并锁好车门窗，带贵重物品，车管员没有帮司机保管物品的义务。第17 页D、进场车辆严禁在场内加油、修车、试刹车，禁止任何人在场内学习驾驶车辆。E、进场车辆和司机要保持场内清洁，禁止在场内乱丢垃圾与弃置废杂物，禁止在场内吸烟。F、进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。G 、禁止超过停车场限高规定的车辆以及漏油、漏水等故障车辆进入停车场。H、进场车辆如不服从车管员指挥，造成本身车辆受损时，后果自负。I 、机动车辆在车场内禁止鸣号，不准在场地内试车、练车。停车场管理要求A、机动车进场（库）时应服从车管员指挥，遵守停车场管理规定，履行机动车进出车场有关手续。B、停车场内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由管理处消防负责人定期检查，由车管员负责管理使用。C、 在停车场和车行道路须做好行车线、 停车位 （分固定和临时）、禁停、转弯、减速、消防通道等标识。D、在停车场出入口处设置垃圾桶（箱），在必要位置设路障和防护栏。第18 页3）相关质量记录表：客户出入登记表QR4.4-05A日期来访时间来访方被访方离开时间备注姓名身份证号码人数姓名公司名称楼层值 班 记 录 表 QR4.4-10A班次日期时间事情经过及处理结果备注签署对 讲 机 交 接 表QR4.4-02A装备名称编号使用人设备状态备注第19 页治安巡逻记录表QR4.4-06A日期时间楼层情况处理签名消防巡回检查记录表QR4.4-09A 好：否：楼向日期：年月日检查人：班次：时分至时分楼层出口灯木门外照明水喷淋1211 消防栓防毒面罩火警铃火警按钮火警电话外鲜风铁门内照明烟感探头内鲜风红外线探头通畅状态1 2 3 4 5 负层第20 页消防器材登记表QR4.17-09A序号品种分布地点数量有效期序号品种分布地点数量有效期填表人：日期：主管：消防安全检查情况表QR4.17-05A 年月日序号检查项目存在问题处理意见检查人：主管: 第21 页重点防火部位登记表位置责任人紧急电话学习电话监控记录表QR4.4-19A日期录像机号录像带编号录完时间 (分) 开录时间 ( 分) 所换带编号签署备注第22 页（四）物业配套设备设施维护与保养方案设备设施的正常使用是确保学校内正常运作的重要保证，我公司将派驻专业的工程技术人员， 对区内的设备设施进行全面的维修保养，并设立 24 小时保修制度，随时接受学校报修，满足学校各部门的工作需求（属专业保修公司维修范围的由我公司联系并监督），同时制定相应的工程设备管理制度， 通过运用科学合理的管理方式，有效的为学校提供满意的服务， 我们密切与学校进行协调配合，对重大维修保养设备设施及时汇报和提出解决意见，力求保证学院内所有设备设施正常运行，确保学校的工作学习生活环境不受影响。1、工程部架构2、人员配置及工作安排岗位人数负责内容工作时间日常维修技工X 负责电气设备管理，包括机电设备维修保养、空调与电梯设备设施的管理、智能监控系统早班： 7 点-15 点中班： 16 点22 点晚班： 22 点明早 7 点工程部供电系统管理排水系统管理空调系统管理运输系统管理消防系统管理智能系统管理综合维修管理供水系统管理第23 页等的管理工作。轮休1 合计X 3、物业共用部位的管理1）维修及养护方案序号维 修养 护项目养护方案检查、养护计划备注1 楼盖 、房 顶屋 面漏 、渗 水的 修缮 维护a、清除天沟以及地漏排水口的积灰、草根、杂物，使雨水管畅通；工程人员及工程主管日常巡查按要求每月一次全面巡查，发现异常 及 时 记录、报告。根据实际情况制定整改方 案 报 学校。更新改造和小修以上的修理工程，乙方可应学校要求提供有偿服务；b、检查已经在屋面架设的设施及各类天线，是否影响屋面排水及防水层的完整， 是否有随意在屋面堆放杂物等现象， 防止损坏屋面隔热层；工程人员及工程主管日常巡查c、屋面局部修补时，对其余部位应采取保护措施， 防止任意堆物堆料损伤完好部位；修补时工程主管负责监管及落实保护措施2 防 雷装 置维护检查接闪器的固定及连接情况，避免脱焊、生锈，每年进行接地电阻测量，确保 10以下；工程主管负责监管及落实维护措施第24 页序号维 修养 护项目养护方案检查、养护计划备注3 内 、外 墙面 的维护不能随意在内、外墙面打洞，对因搬运重物或超长物体等造成的和非大楼承重结构发生问题而产生的内墙面破损或裂纹及时修补，对脏污处及时擦洗或粉刷；走火梯、公用内墙、通道等部位定期粉饰；学校及工程主管按规定检查，确保墙面整洁、美观4 大 楼承 重结 构等 部位 的修 缮维护a、对混凝土结构的变形缝、预埋件、给排水设施等的使用情况， 应进行定期检查， 发现腐蚀、渗漏、开裂等情况要及时处理；工程人员及工程主 管 按 规 定 检查，每月不少于一次同上b、钢筋的混凝土保护层损坏要及时补修，以防钢筋生锈，必要时应涂抹耐腐层等进行保护；c、作好对屋面隔热层、保温层、室外排水设施以及地基基础等的维护工作，发现问题及时处理，避免和减少由此产生的对结构的影响；工程人员及工程主管日常巡查5 楼面 、地面 、廊 通道 、梯a、经常保养上下水管道，使其处于良好状态，防止管道漏水，厨、厕地漏应保持畅通，以免造成室内积水而渗入楼板；每年保养一次、地漏疏通视情进行同上b、检查楼地面是否有开裂、破损现象，及时修复开裂、损坏部位；由工程人员及工程主管负责日常监管第25 页序号维 修养 护项目养护方案检查、养护计划备注间 、门 厅等 部位 的修 缮维护c、对木结构等要做好白蚁的防治工作，保持通风干燥，消除白蚁生存条件，必要时可喷洒、放置灭蚁药剂；每月检查一次d、对楼地面的一些小损伤要及时修补，以免损伤进一步扩大，影响使用；日常巡视、及时修补6 门 窗修 缮维护a、检查门窗有无开关不灵、缝隙过大、小五金配件丢失或损坏等现象，发现异常及时处理，避免进水、透冷风，以保持室内干燥不潮湿；工程人员及工程主管每天巡查一次同上b、门窗油漆局部脱落时应及时进行补油，并要求与原油漆格调保持一致，以免妨碍美观c、对铝合金门窗应避免外力的碰撞，禁止用带有腐蚀性的化学物质去清洁或与其接触；d、对于门窗玻璃及锁类安装牢固，应没有损坏现象，开关应符合使用要求，没有安全隐患；工程人员及工程主管日常巡查7 装 饰工 程修 缮维护a、定期检查室内外抹灰层有无损伤处，发现空鼓、裂缝、脱落、爆灰等现象及时修补以防扩大损失；工程人员及工程主管日常巡查同上第26 页序号维 修养 护项目养护方案检查、养护计划备注b、检查饰面上是否有破损现象，发现时必须及时予以修补， 必要时更换饰面；工程人员及工程师日常监管c、对裱糊工程定期检查，发现损坏现象及时修补；定期巡查次数d、对吊顶工程要着重检查龙骨有无变形裂缝和下垂情况， 发现异常要及时修补或更换；工程人员及工程主管每月巡查一次e、对花饰工程，要定期检查有无空鼓、不稳定等情况，发现异常及时调整或维修；工程人员及工程主管每月巡查一次8 幕 墙玻璃安装牢固，应无安全隐患，无破裂现象；工程人员及工程主管每天巡查9 大 楼地 基基 础维护地基浸水会使地基基础的工作条件不利，应经常检查四周的排水沟、散水，保持房屋四周的排水良好，避免房基附近出现积水现象；工程人员及工程师负责日常巡视维修2）维修养护标准及相关制度?墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落将破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除。第27 页用 1： 3 水泥砂浆修复勒脚步破损部位， 并在勒脚上口做成斜坡，以利泄水。恢复勒脚饰面。?如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降如不严重，应做好巡查和记录。如情况较严重或有扩展趋势，应立即通知学校。 请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。?梁、柱、板主体露筋A、露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉。B、用钢丝刷清洁干净。C、充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。D、用高标号水泥砂浆修复，如有需要还需按要求恢复饰面。有裂缝参考户内工程人员作规程 中 “楼板裂缝”维修程序进行维修。有孔、洞A、 孔、洞周边已松散的砼凿除， 并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉。B、用钢丝刷等有效工具彻底清洁孔、洞。C、充分喷水湿润孔、洞内壁。D、如小孔、洞，则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞大，则在涂刷完一道素水泥浆后，第28 页用比原先（梁、或柱、或板）的砼标号高一等级的细石砼嵌填饱满，并养护好。E、按原标准做好饰面。F、如破坏情况较严重（如变形、裂缝程度已超过规定范围）。属于此种情况进，应立即通知学校，请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。?墙体墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、 腐蚀以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等。砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展时进行（如：地基基础沉降还在发展时，一般先做地基、基础加固处理，后做砌体裂缝等的维修。）裂墙A、先将裂墙周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层，凿槽成外八字形。B、用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润。C、均匀地涂刷一道素水泥浆。D、再用比砌筑砂浆高一个强度等级的1：3 水泥浆填缝、抹平。E、用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损。A、先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫干净浮动灰、土。第29 页B、充分喷水湿润破损面。C、用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及砖补砌（注意所用砌块应先充分湿润）。墙体室外饰面缺损。A、将缺损饰面及其周边松散层一并凿除。B、用钢丝刷清扫干净浮动灰土。C、充分喷水湿润破损面。D、均匀地涂刷素水泥浆。E、用 1：3 的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。墙体室内饰面缺损A、同（墙体室外饰面缺损），墙体轻度划损时直接进行C步骤。B、用 1：3 水泥砂浆填平，然后修复饰面至干。C、双飞粉调胶（或乳胶漆）后批灰12 次。D、干后打砂纸，再视情况重新批灰或刷乳胶漆。外墙渗水A、 外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的，应先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水斜缝。B、窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留有卸水坡度，窗樘底的外侧应留有1CM 左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。第30 页C、在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆或刷浆修理，具体做法为：在外墙渗水部位先用一层玻璃网格布和四道氯丁建筑防水胶涂贴，再用机械喷涂（或用手工涂刷）1：0.5 水泥砂浆面层。D、外墙渗水面积较大进，先将饰面铲除，然后涂1-2 道胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆按平，再修复饰面。E、墙、板接通处渗水，可用预制氯乙烯胶泥嵌缝，先开凿，然后清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。F、用氯丁防水胶在室外修补，将渗水处的内饰面层铲除，范围比渗水部位的周边扩大1015CM ，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2-3道氯丁胶，在最后一度胶未干时用水泥砂浆按平，再修复饰面。G 、积累经验，随着科技发展，积极采用新型防水材料，使防水执漏工程质量达到最好，如：鲁班811、911、JS、硅丙胶等。?顶棚参照户内工程人员作规程中“顶棚抹灰层（饰面）脱落”维修程序进行维修。?楼梯间踏步缺损A、将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层。B、用钢丝刷清扫干净浮土。C、充分喷水湿润。第31 页D、均匀地涂刷一道素水泥浆。E、用 1：3 水泥砂浆做好基层。F、修复饰面。栏板缺损如为砼或砌块栏板，可参照梁、柱、板主体和墙体的相应程序执行。如为其他如木材或金属材料栏板，维修程序如下：A、不能修复，应及时更换新配件。B、使栏板、梯板、扶手连接牢固。C、修复栏板饰面（如：油漆、乳胶漆等）扶手A、如不能修复，应及时更换新配件。B、使之与栏板连接牢固。C、修复饰面（如油漆、乳胶漆等）。?门、窗参照户内工程人员作规程中有关“门、窗”维修程序执行。?屋面避雷设施锈蚀A、用砂纸除锈。B、均匀涂刷两道防红色锈漆和一道银漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上一道漆干为准。C、如锈蚀特别严重，应将该部分更换，并用电焊连接，刷上防锈漆。第32 页连接部位断开A、除锈清洁后，焊接牢固。B、刷两道防锈漆。?屋面隔热层、防水层隔热层缺损：及时更换，用1：3 水泥砂浆嵌缝。屋面漏（渗）水（刚性屋面）：A、用胶泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板产生变形、裂缝、原刚性防水层分仓缝处漏水。B、纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯脂嵌缝进行处理。C、出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂、PVC胶泥等。D、檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏， 也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。?屋面水池（箱）渗漏A、先将水池（或水箱）四壁清洗干净。B、做一布四胶防水层（或其它材料防水层），外涂一层水泥防水层，再用 1：2 水泥砂浆做保护层。水池（箱）检查口盖缺损A、应立即维修，并加锁。第33 页B、刷两道防锈漆，并定期检查。楼地面地砖、墙面瓷砖部分损坏A、测量尺寸、按损坏的地（瓷）砖样板购回相同砖材。B、凿除缺损的地砖（墙砖）以及松动部分至结实层。C、用钢丝刷清扫干净浮土。D、充分喷水湿润。E、用 1：3 水泥砂浆做好基层。F、取出事前浸入水中待用的砖材，用素水泥浆涂抹后粘贴。G 、抹干净砖表面粘上水泥浆，设置围栏防止踩踏、碰撞，待干后再恢复。?室外共用设施维修工作规程学院道路（人行道和车道）A、修补损坏的砼路面。B、如果损坏面积不大，可以用107 胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补；对于大面积损坏的修补， 采用 1： 2： 2 硅酸盐干硬性砼。C、将人行道或车道疲乏表面松散或破碎的凿掉，凿除深度以达新面及结实面为准。D、用凿子将坑底彻底凿毛（注意要戴上护目镜），破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形， 再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。E、将要修补的砼表面充分湿润（由表及里）。第34 页F、湿润水完全渗入里面而砼表面无积水时，在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆， 在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物填入坑内，并将其捣实，如修补面积较大， 应用平板式振动器振捣。填入坑内的砼要稍稍高出坑内，以便捣实下沉（砼坍落度要控制3CM ）。G 、用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时，还要用抹子要细抹一遍。 然后养护不少于 7 昼夜，并浇水以保持混凝土具有足够的水分处于湿润状态 （养护期间不得让人或车行走，保持表面清洁）。修补块材地面（如：地面砖、石块材料、预制砼块等）A、凿除损坏的块材面层，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润。B、待表面积水完全渗入后，涂抹普通硅酸盐素水泥浆（如为人行道板砼预制块，无需此道工序）。C、将块材充分洒水或浸湿后，用1：2.5 水泥砂浆坐砌，并用木锤或胶锤锤平，锤直，抹去砖缝多余泥浆。D、必须留缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出块材面。E、修补工作完毕后，把块材表面清扫干净。F、对于有防水要求的块材地面，预做水泥砂浆防水层（可渗3%防水剂），然后再坐砌块材。路灯A、灯不亮：参照住户室内维修规定中的关于“灯不亮”的维修规定。第35 页B、灯柱油漆：先将灯柱清洁，生锈处应用砂纸打磨后清洁，再刷防锈漆两道，刷面漆两道。雨水管道A、如雨水管道堵塞，排水不畅，应先查找堵塞位置和原因，如因杂物堵塞引起，应清除杂物，使之畅通；如因管道不够标准或倒坡，应开挖重新铺设管道， 注意管道要做衬底（基础）， 使管道放置平稳；如因管道接口错位，应开挖校正接口，并注意做好坡度和接口防漏，以及管道的平稳。B、如管道损坏，无法修复，应用同型号及规格的管道替换，接口应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌结。C、最后修复地坪。化粪池A、如池水外溢或排水不畅，应打开井盖，清掏池内沉淀物和堵塞杂物，并制定如期清掏制度。B、如井盖缺损，应及时更换同型号及规格的井盖，使其保持完好，避免造成人身安全事故。C、如池壁缺损，应先通知有关用户停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗处理。隔油池A、如隔油板缺损，应更换新隔油板，并应建立定期检查更换制度。第36 页B、如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，缩小管道流通断面并最终堵塞管道，可打开盖板， 用工具将凝固的油脂清除，使管道排水顺畅。C、如池（井）盖缺损，无法修复，应及时更换新盖，其上部不允许堆放杂物。电缆沟A、如是沟盖板损坏，应按原设计规格制作（放足钢筋），并按设计要求把损坏的盖板换掉。B、如沟内积水过多，影响电的正常供应，应先关掉总闸，然后打开沟盖板，查明积水原因和位置， 一般地电缆沟内积水有两种原因：一为沟底坡度不够标准或倒坡， 遇此情况应通知开发单位或供电部门及时解决；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此种情况将杂物清除即能恢复正常。C、如是电缆线路出现故障，应先告知有关用户，然后请供电部门及时修复。排水渠A、如是盖板损坏，应按原设计要求，使用同一规格和同一种材料，把损坏的盖板换掉。B、如是渠壁损坏，应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复； 如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层。第37 页C、如是杂物（如淤泥、塑料袋等）堵塞，使排水不畅，应及时清除杂物。D、池（井）壁损坏。通知用户停用或采取其他措施，不影响用户的日常运作，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿至结实层， 并清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面 （如贴瓷片等），清理饰面残余的水泥浆等。路障A、如缺损较少，可用高标号水泥砂浆修复，