【年报】2022年全国房地产市场半年报政策篇（克而瑞）.pdf

政政策策篇篇：刺刺激激政政策策密密集集但但力力度度嫌嫌弱弱，下下半半年年供供需需两两侧侧仍仍期期待待文文/ /克克而而瑞瑞研研究究中中心心上半年，中央持续加码稳地产，六部委积极表态维稳，4.29 政治局会议全面落实两“支持” 。但稳地产政策效果不显，居民房贷两次负增长，真实反映住房按揭贷款需求依旧较弱。央行降准、降息助力经济稳增长，全面降准 0.25 个百分点，释放长期资金约 5300 亿元，5年期以上 LPR 累计下调 20 个基点至 4.45%，短期实质稳地产。房企融资环境边际改善，一方面，调整降负债节奏，融资“三道红线” 、房贷“两道红线”适度解绑；另一方面，支持合理融资需求，尽快纠正对民企信贷收缩行为。但房企融资规模在短暂回升后再度下行，民企融资并未实质性改善。5 月，100 家典型房企融资总量跌至 520 亿元，同比跌幅扩至 50%。175 省市相继放松房地产政策，政策力度从托而不举到托举并用。其中，36 城放松限购，54城放松限贷，两城放松限价，20 城放松限售，142 省市放松公积金贷款，58 城执行首套房贷利率 4.25%、二套 5.05%，31 城减免房地产交易税费，50 城实行购房补贴，45 省市放松预售资金监管，43 城调降土拍门槛。19 城通过房票安置刺激购房消费，助力房企去库存。展望下半年，货币政策仍将延续宽松态势，并将继续降准、降息纾困实体经济，房地产行业也将有所受益。房地产金融政策或将实行逆周期调节，行业也将从去杠杆到稳杠杆。一方面，支持企业合理融资需求，保持房地产融资平稳有序，尽快恢复房企经营“造血”功能，涉及加大民企融资支持力度，对经营困难企业不盲目抽贷、断贷、压贷，区分项目风险与企业集团风险，支持优质项目融资及收并购等。另一方面，全面放松居民按揭贷款政策，引导房地产交易尽快恢复正常化，涉及全面下调首付比例，放松限贷政策标准，继续下调房贷利率等。地方加紧落地救市政策组合拳，二线及三四线城市或将全面取消限购、限售及限价，让市场信号不再失灵，压力城市仍需通过财税刺激、房票安置等政策措施托市。房企端有望落地一系列的纾困政策措施，包括调降土地出让门槛，放松预售资金监管，放松预售及合理顺延交房等。总结1、中央持续加力稳地产，但居民房贷两度负增长效果乏力上半年，中中央央持持续续加加码码稳稳地地产产，既既给给企企业业纾纾困困，防防范范并并化化解解企企业业偿偿债债风风险险，又又给给市市场场减减压压，全全面面落落实实两两“支支持持” 。1 月 18 日，国新办举行发布会，央行副行长刘国强表示，当前重点的目标是稳，政策的要求是发力，要充充足足发发力力、精精准准发发力力和和靠靠前前发发力力。金融市场司司长周澜表示，央行将保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。2 月 24 日，住建部副部长倪虹表示，坚坚决决有有力力处处置置个个别别房房企企因因债债务务违违约约所所引引发发的的房房地地产产项项目目逾逾期期交交付付风风险险，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，压压实实企企业业主主体体责责任任，落落实实属属地地政政府府管管理理责责任任，维护购房群众合法权益。3 月 4 日，银保监会、央行发文提出，因城施策执行好差别化住房信贷政策，对对符符合合购购房房政政策策要要求求且且具具备备购购房房能能力力、收收入入相相对对稳稳定定的的新新市市民民，合合理理满满足足其其购购房房信信贷贷需需求求。3 月 5 日，两会政府工作报告提出，坚坚持持房房子子是是用用来来住住的的、不不是是用用来来炒炒的的定定位位，探探索索新新的的发发展展模模式式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环。3 月 7 日，发改委副主任连维良表示，更加注重宏观政策统筹协调，有有利利于于经经济济稳稳定定的的政政策策加加快快推推进进，有有收收缩缩效效应应的的政政策策慎慎重重出出台台。3 月 8 日，全国政协经济委员会副主任刘世锦表示，短短期期内内货货币币政政策策重重在在稳稳地地产产，财政政策重在稳基建。3 月 16 日，金融委召开专题会议指出，关关于于房房地地产产企企业业，要要及及时时研研究究和和提提出出有有力力有有效效的的防防范范化化解解风风险险应应对对方方案案，提出向新发展模式转型的配套措施。银保监会、央行、证监会和外汇局纷纷部署落实工作， 要求防范化解房地产市场风险， 促进房地产业良性循环和健康发展。财政部也表示，综合考虑各方面的情况，今今年年内内不不具具备备扩扩大大房房地地产产税税改改革革试试点点城城市市的的条条件件。3 月 19 日，国务院决定，设立 3 岁以下婴幼儿照护个人所得税专项附加扣除，按按照照每每个个婴婴幼幼儿儿每每月月 1 10 00 00 0 元元的的标标准准定定额额扣扣除除。4 月 29 日，政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支支持持各各地地从从当当地地实实际际出出发发完完善善房房地地产产政政策策，支支持持刚刚性性和和改改善善性性住住房房需需求求，优优化化商商品品房房预预售售资资金金监监管管，促进房地产市场平稳健康发展。5 月 6 日，中共中央、国务院印发关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见 ，到 2025 年，以以县县城城为为重重要要载载体体的的城城镇镇化化建建设设取取得得重重要要进进展展。5 月 15 日，央行、银保监会发布通知，全全国国首首套套房房贷贷利利率率下下限限调调整整为为相相应应期期限限 L LP PR R 减减2 20 0 个个基基点点，二套房贷利率仍保持相应期限 LPR 加 60 个基点不变。不过，稳稳地地产产政政策策效效果果并并不不明明显显，2 2、4 4 两两月月住住户户中中长长期期贷贷款款皆皆出出现现负负增增长长，这在历史上实属罕见。具体而言，2 月，住户中长期贷款减少 459 亿元，历史首次出现负增长。4 月，住户中长期贷款再次减少 314 亿元，住房贷款更是减少 605 亿元。5 月，住户中长期贷款增加 1047 亿元，但较去年同期仍少增 3379 亿元，显示住房按揭贷款需求依旧较弱。图图：2 20 02 20 0 年年 1 1 月月- -2 20 02 22 2 年年 5 5 月月住住户户新新增增短短期期及及中中长长期期贷贷款款（亿亿元元）数据来源：央行2、央行降准、降息助力经济稳增长，短期实质稳地产上半年，货货币币政政策策总总量量和和结结构构双双轮轮驱驱动动，降降准准、降降息息助助力力经经济济稳稳增增长长，短短期期实实质质稳稳地地产产。1 月 20 日，央行公布 1 年期 LPR 降至 3.7%，较上月下调 10 个基点，5 年期以上 LPR 降至 4.6%，较上月下调 5 个基点，这这是是 5 5 年年期期以以上上 L LP PR R 自自 2 20 02 20 0 年年 4 4 月月以以来来的的首首次次下下调调。4 月 25 日， 央行下调金融机构存款准备金率 0.25 个百分点 （不含已执行 5%存款准备金率的金融机构） ，并对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于 5%的农商行，再额外多降0.25 个百分点，释释放放长长期期资资金金约约 5 53 30 00 0 亿亿元元。5 月 20 日，央行公布 1 年期 LPR 为 3.7%，与前值持平，5 年期以上 LPR 降至 4.45%，超超预预期期下下调调 1 15 5 个个基基点点。图图：2 20 01 19 9 年年 8 8 月月- -2 20 02 22 2 年年 6 6 月月 1 1 年年期期及及 5 5 年年期期 L LP PR R数据来源：央行3、调整降负债节奏支持融资需求，但实际民企融资并未改善上半年，房房企企融融资资环环境境边边际际改改善善。一一方方面面，调调整整降降负负债债节节奏奏，融融资资“三三道道红红线线” 、房房贷贷“两两道道红红线线”适适度度解解绑绑；另另一一方方面面，支支持持合合理理融融资资需需求求，尽尽快快纠纠正正对对民民企企信信贷贷收收缩缩行行为为。1 月 6 日，银行已告知一些大型优质房企，针针对对出出险险企企业业项项目目的的承承债债式式收收购购，相相关关并并购购贷贷款款不不再再计计入入“三三道道红红线线”相相关关指指标标。2 月 8 日，央行、银保监会发布通知，保保障障性性租租赁赁住住房房有有关关贷贷款款不不纳纳入入房房地地产产贷贷款款集集中中度度管管理理。4 月 18 日，央行、外汇局出台 23 条政策举措支持实体经济，金融机构要区区分分项项目目风风险险与与企企业业集集团团风风险险，加加大大对对优优质质项项目目的的支支持持力力度度，不不盲盲目目抽抽贷贷、断断贷贷、压压贷贷，不搞“一刀切” ，保持房地产开发贷款平稳有序投放。 商业银行、 金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳稳妥妥有有序序开开展展并并购购贷贷款款业业务务，加加大大并并购购债债券券融融资资支支持持力力度度，积极提供兼并收购财务顾问服务。5 月 4 日，证监会召开专题会议，积积极极支支持持房房地地产产企企业业债债券券融融资资，研研究究拓拓宽宽基基础础实实施施R RE EI IT Ts s 试试点点范范围围。5 月 16 日，碧碧桂桂园园、龙龙湖湖和和美美的的置置业业被被监监管管机机构构选选为为示示范范民民营营房房企企，将将陆陆续续发发行行人人民民币币债债券券。为吸引投资人，创创设设机机构构将将同同时时发发行行信信用用保保护护工工具具，以以帮帮助助民民营营地地产产商商逐逐步步恢恢复复公公开开市市场场的的融融资资功功能能。5 月 25 日，国务院召开全国稳住经济大盘会议，释放强烈的撑地产信号。适当提高宏观杠杆率，加强逆周期调节，支持财务可持续的企业适当加杠杆，尽尽快快矫矫正正对对民民营营房房企企信信贷贷收收缩缩的的行行为为，预预示示着着房房地地产产行行业业从从去去杠杠杆杆到到稳稳杠杠杆杆。5 月 27 日， 证监会、 发改委联合下发通知， 要求规规范范做做好好保保障障性性租租赁赁住住房房试试点点发发行行 R RE EI IT Ts s工工作作。房房企企融融资资规规模模在在短短暂暂回回升升后后再再度度下下行行，民民企企融融资资环环境境并并未未实实质质性性改改善善。3 月，100 家典型房企的融资总量升至 878 亿元，环比增长 139%，同比跌幅收窄至 29%。4 月，融资总量跌至 641 亿元，环比下降 25%。5 月，融资总量进一步回落至 520 亿元，环比再降 40%，同比跌幅扩至 50%。图图：2 20 01 19 9 年年 5 5 月月- -2 20 02 22 2 年年 5 5 月月 1 10 00 0 家家监监测测企企业业融融资资额额（亿亿元元）注注：外外币币融融资资统统一一按按当当月月月月末末汇汇率率换换算算为为人人民民币币，监监测测数数据据不不含含开开发发贷贷、一一般般银银行行贷贷款款数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统4、175 省市因城施策放松刺激，力度从托而不举到托举并用上半年，1 17 75 5 省省市市相相继继放放松松房房地地产产政政策策。而在 429 政治局会议之后，地地方方放放松松政政策策频频率率明明显显加加快快，政政策策力力度度由由托托而而不不举举到到托托举举并并用用。其一，3 36 6 城城放放松松限限购购。例如杭州，4 月 22 日，富阳区增设四个不同层次的 F 类人才，与富阳企业签订劳动合同并缴纳社保一个月以上，即可在富阳区购买一套房；5 月 17 日，杭州进一步放松限购， 在限购范围内购买二手住房， 落户未满 5 年的户籍家庭无社保缴纳要求；非户籍家庭需在限购范围内连续缴纳社保或个税满 12 个月。符合条件的三孩家庭，在限购范围内限购的住房套数增加 1 套。其二，5 54 4 城城放放松松限限贷贷。例如郑州，3 月 1 日，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。6 月 17 日，航空港区进一步放松限贷，首套房最低首付比例 20%，二套、贷款未结清最低首付比例 30%。又如济南，户籍家庭购买二套房，首付比例由 60%调整至 40%；无房户籍家庭，无论此前有无贷款记录，购买住房视为首套住房贷款；非户籍家庭贷款首付比例由 60%调整至 30%。其三，天天津津、南南通通两两城城放放松松限限价价。例如天津，自 7 月 1 日起，全市停止受理限价商品住房资格申请；自 10 月 1 日起，全市停止限价商品住房销售。又如南通，优质房企可在原有价格备案体系基础上，按照“优质优价”的原则进行价格备案，鼓励其开发更高品质住房。其四，2 20 0 城城放放松松限限售售。例如苏州，4 月 11 日，二手房限售由 5 年改 3 年，新房转让年限不变，自取得不动产证起 3 年内不得转让。5 月 9 日，苏州进一步放松限售，新房限制转让时间由 3 年调整为 2 年，并取消二手房限售年限。其五，1 14 42 2 省省市市放放松松公公积积金金贷贷款款。例如天津，4 月 12 日，支持年轻职工购买首套住房和保障性住房，除职工本人及配偶外，双方父母也可通过提取住房公积金支持子女购房，帮助年轻职工解决基本住房问题。5 月 20 日，首套住房公积金贷款最高限额上调至 80 万元。其六，5 58 8 城城执执行行首首套套房房贷贷利利率率 4 4. .2 25 5% %、二二套套 5 5. .0 05 5% %。各线城市抓紧落实房贷利率优惠政策，据不完全统计显示，苏州、郑州、济南、南京、温州等 58 城现已参照全国房贷利率下限执行。例如苏州，15 家主流银行首套房贷利率普遍下调至 4.25%，二套贷款已结清，参照首套房贷利率 4.25%执行，二套贷款未结清，房贷利率普遍下调至 5.05%附近。其七，3 31 1 城城减减免免房房地地产产税税费费。例如南宁，教职工购买首套或者二套房、留邕人才购买首套房，契税全额补贴；广大市民购买首套房，契税补贴 50%。又如成都，个人转让家庭唯一住房，增值税免征年限由满 5 年调整为满 2 年。其八，5 50 0 城城实实行行购购房房补补贴贴。例如南通，4 月 24 日，通州区企业职工购买首套新建普通商品住宅，90 平以下补贴房款总额 1%、90-144 平补贴房款总额 1.5%；双职工家庭购买 144平以下首套新建普通商品住宅，补贴房款总额 2%。5 月 20 日，在主城区购买首套或二套房，按照购房总额的 0.75%给予奖补。其九，4 43 3 城城调调降降土土拍拍门门槛槛。例如上海，土拍取消招挂复核打分入围方式，全部采用挂牌方式出让，有效申请人即为竞买人；降低竞拍资金监管额度，封存资金不低于扣除竞拍地块保证金金额后的自有资金金额；允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。表表：2 20 02 22 2 年年上上半半年年地地方方重重要要放放松松政政策策分分类类日日期期省省市市放放松松限限购购放放松松限限贷贷放放松松限限价价放放松松限限售售税税费费减减免免购购房房补补贴贴1 月 12 日泸州1 月 24 日资中县2 月 10 日惠州2 月 14 日绍兴2 月 17 日延吉2 月 17 日菏泽2 月 18 日重庆2 月 18 日赣州2 月 21 日佛山2 月 21 日湖州2 月 23 日上海3 月 1 日郑州3 月 3 日青岛3 月 7 日衡阳3 月 11 日南宁3 月 15 日孝感3 月 19 日南宁3 月 19 日北海3 月 19 日防城港3 月 23 日哈尔滨3 月 30 日福州3 月 30 日绵阳4 月 1 日兰州4 月 1 日衢州4 月 2 日秦皇岛4 月 11 日苏州4 月 11 日南宁4 月 12 日南京4 月 13 日上海4 月 13 日淮北4 月 14 日宜昌4 月 16 日昆明4 月 18 日张家口4 月 18 日无锡4 月 19 日常熟4 月 20 日常德4 月 21 日长沙4 月 21 日绍兴4 月 22 日杭州4 月 24 日南通4 月 24 日廊坊4 月 25 日无锡4 月 26 日沈阳4 月 26 日佛山4 月 27 日南京4 月 28 日中山4 月 28 日贵阳4 月 28 日天津4 月 28 日达州4 月 28 日长沙4 月 29 日东莞4 月 29 日株洲4 月 29 日南阳4 月 29 日洛阳4 月 29 日连云港4 月 30 日惠州4 月 30 日上饶4 月 30 日黄石4 月 30 日中山5 月 1 日岳阳5 月 1 日梅州5 月 1 日无锡5 月 1 日赣州5 月 5 日徐州5 月 5 日长春5 月 5 日资阳5 月 6 日乐山5 月 6 日长沙5 月 9 日苏州5 月 9 日常熟5 月 9 日日照5 月 9 日吉林5 月 9 日三明5 月 10 日鹤壁5 月 10 日沈阳5 月 10 日德州5 月 10 日沈阳5 月 10 日景德镇5 月 10 日合肥5 月 11 日钦州5 月 11 日济源5 月 11 日南京5 月 11 日无锡5 月 11 日长沙5 月 12 日芜湖5 月 12 日漯河5 月 12 日雅安5 月 13 日嘉兴5 月 13 日常州5 月 13 日崇仁县5 月 14 日东莞5 月 15 日海口5 月 16 日南京5 月 16 日成都5 月 17 日杭州5 月 17 日连云港5 月 18 日阜阳5 月 18 日泸州5 月 18 日文山州5 月 19 日湖州5 月 19 日银川5 月 19 日大冶市5 月 20 日南通5 月 20 日湘潭5 月 20 日大连5 月 20 日六安5 月 21 日武汉5 月 22 日武汉5 月 22 日济南5 月 22 日淄博5 月 23 日太原5 月 23 日驻马店5 月 23 日济南5 月 23 日哈尔滨5 月 23 日黄山5 月 24 日镇江5 月 24 日六盘水5 月 24 日安阳5 月 24 日遵义5 月 25 日肇庆5 月 25 日唐山5 月 25 日厦门5 月 25 日融安县5 月 26 日淮南5 月 26 日义乌5 月 28 日西安5 月 30 日无锡5 月 30 日雅安5 月 30 日温州5 月 31 日成都5 月 31 日宁波5 月 31 日江门6 月 1 日浦江县6 月 2 日九江6 月 2 日佛山6 月 2 日蚌埠6 月 3 日青岛6 月 6 日广州6 月 7 日商丘6 月 8 日河南省6 月 9 日西宁6 月 11 日盐城6 月 11 日沈阳6 月 12 日襄阳6 月 12 日广州6 月 13 日南京6 月 13 日诏安县6 月 13 日南京6 月 14 日汕尾6 月 14 日濮阳6 月 16 日鄂州6 月 17 日郑州6 月 17 日内江6 月 18 日衢州资料整理：CRIC5、45 省市放松预售资金监管改善企业回款，优质房企更受益2 月 14 日，三部门联合印发商品房预售资金监管文件，预售资金监管额度仍由各市县级城乡建设部门根据工程造价、 项目情况等多方面进行核定。 当账户内资金达到监管额度后，超超出出额额度度的的资资金金可可以以由由开开发发商商提提取取自自由由使使用用。4 月 29 日，政治局会议强调，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。受此影响，地方预售资金监管政策解绑频率明显加快。据不完全统计显示，上上半半年年 4 45 5 省省市市放放松松预预售售资资金金监监管管，以以期期加加快快房房企企销销售售回回款款进进度度，缓缓解解企企业业资资金金周周转转压压力力，主要涉及以下 6 方面的政策内容：其一，3 3 城城降降低低重重点点监监管管资资金金。例如漯河，对 2022 年 4 月 1 日前办理商品房预售许可的项目，不再要求购房款全款缴存监管账户和重点监管资金留存比例；对 2022 年 4 月 1 日后新办理商品房预售许可的项目，将商品房预售重点监管资金比例由 40%调整为 30%。其二，1 13 3 城城增增加加重重点点监监管管资资金金拨拨付付节节点点。例如绵阳，新增“主体分部工程完成”资金使用节点，该节点累计可申请使用对应账户内不超过 70%的建设资金额度。又如阜阳，增设主体结构 1/3、2/3 两个资金拨付节点。其三，4 4 城城提提升升重重点点监监管管资资金金拨拨付付比比例例。例如银川，完成竣工验收备案后资金拨付比例由 90%提高至 95%；监管账户未达到监管额度，但满足相应支取节点留存余额要求的，容许特例支取。其四，1 17 7 城城允允许许使使用用银银行行保保函函替替代代预预售售监监管管资资金金。例如阜阳，允许房地产开发企业使用银行保函释放相应额度监管资金，支持企业使用银行在途按揭贷款资金顶抵监管额度。其五，1 14 4 城城依依据据企企业业信信用用评评级级实实行行差差异异化化管管控控。例如烟台，对信用等级为 AAA 级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低 5 个百分点；对信用等级为 AA 级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低 3 个百分点。其六，4 4 城城可可提提前前提提取取预预售售监监管管资资金金。例如长春，对于 2022 年度涉及施工建设的房地产开发项目， 依开发企业申请可以提前提取商品房预售监管资金账户余额， 专项用于本项目复工复产，后续商品房销售款需足额补齐提取金额。表表: :2 20 02 22 2 年年以以来来重重点点省省市市放放松松预预售售资资金金监监管管政政策策分分类类日日期期城城市市降降低低重重点点监监管管资资金金增增加加资资金金拨拨付付节节点点提提高高资资金金拨拨付付比比例例银银行行保保函函替替代代企企业业信信用用差差异异化化管管理理提提前前提提取取预预售售资资金金1 月 18 日烟台3 月 30 日绵阳4 月 14 日南京4 月 20 日常德4 月 28 日达州4 月 29 日南阳4 月 29 日洛阳4 月 29 日连云港4 月 30 日上饶5 月 1 日梅州5 月 5 日徐州5 月 5 日长春5 月 9 日吉林5 月 10 日山西省5 月 11 日永修县5 月 11 日钦州5 月 12 日漯河5 月 15 日海口5 月 17 日宿州5 月 18 日阜阳5 月 18 日泸州5 月 19 日银川5 月 20 日南通5 月 20 日六安5 月 23 日太原5 月 23 日驻马店5 月 24 日六盘水5 月 24 日安阳5 月 25 日肇庆5 月 25 日厦门5 月 31 日宁波6 月 2 日成都6 月 2 日九江6 月 2 日蚌埠6 月 7 日商丘6 月 8 日河南省6 月 11 日盐城6 月 13 日乌鲁木齐6 月 16 日鄂州资料整理：CRIC6、19 城重启房票棚改安置意图去库存稳土地,以期激活市场循环上半年，1 19 9 城城实实行行房房票票安安置置，以以便便刺刺激激居居民民购购房房消消费费，助助力力房房企企去去库库存存，主要涉及以下六方面内容：其一，房房票票面面值值普普遍遍高高于于货货币币补补偿偿款款。例如江阴，房票面值由货币补偿房票、购房优惠房票两部分组成，其中货币补偿房票=被征收房屋货币补偿金额+被征收房屋评估总价5%；购房优惠房票=购房面积土储中心与房企谈判确定的优惠底价5%。其二，房房票票使使用用有有效效期期大大都都在在 1 12 2 个个月月以以内内。又如鄂州，房票自出具之日起，有效期 12个月，张家港凤凰镇房票有效期仅 3 个月。其三，政政府府搭搭建建“房房源源超超市市” ，房房票票安安置置享享价价格格优优惠惠。例如信阳，市住建部门牵头建立“房源超市” ，房企自愿提出申请，明确接受房票安置的具体房源、价格优惠幅度。其四，购购房房款款大大都都不不低低于于房房票票金金额额的的 8 85 5% %，房房票票余余额额可可退退还还。例如界首，购房款不得低于房票金额的 85%，不足部分由被征收人自行支付，尚有余额的，余额部分由房企于购房合同生效并完成备案之日起三个月内退还被征收人。其五，部部分分城城市市以以税税收收减减免免或或购购房房补补贴贴变变相相刺刺激激房房票票安安置置。例如龙港，新购房屋价值与房票票面价值相等部分免征契税， 仅超出房票安置补偿款部分缴纳相关税费。 又如宁波奉化区，自出具房票之日起 3 个月内兑付，一次性给予票面购房使用部分 10%的补贴；第 4-6个月内兑付，一次性给予票面购房使用部分 8%的补贴；第 7-9 个月内兑付，一次性给予票面购房使用部分 6%的补贴； 第 10-12 个月内兑付， 一次性给予票面购房使用部分 4%的补贴。其六，房房企企依依进进度度与与当当地地政政府府结结算算房房票票资资金金。例如许昌，商品房买卖合同生效并完成备案之日起 2 个月内拨付房票金额的 60%，完成房屋所有权首次登记 1 个月内再拨付 30%，余款于房屋交付后 3 个月内拨付。值得一提的是，郑郑州州房房票票安安置置政政策策力力度度较较强强，足足以以反反映映政政府府去去库库存存的的决决心心。具体而言，给予安置补偿权益金额 8的奖励，作为房票安置政策性奖励，列入房票票面金额；被征收人使用房票所购买的商品住房，不计入家庭限购套数。展望7、继续降准、降息纾困实体经济，地产行业有望受益受疫情影响，经济下行压力明显加剧，一季度 GDP 增速低至 4.8%，明显低于全年 5.5%的增速目标。5 月，全国城镇调查失业率 5.9%，较上月下降 0.2 个百分点，但仍高于全年控制在 5.5%以内的预期目标。其中，16-24 岁人口调查失业率 18.4%，迭创历史新高，较上月增加 0.2 个百分点。图图: :2 20 02 20 0 年年 1 1 月月- -2 20 02 22 2 年年 5 5 月月全全国国城城镇镇及及 1 16 6- -2 24 4 岁岁人人口口调调查查失失业业率率数据来源：国家统计局当下海外发达经济体因通胀高企纷纷缩表，6 月美联储加息 75 个基点，创近 28 年来最大增幅。但我国货币政策还是要坚持“以我为主” 、 “靠前发力” ，走在市场曲线的前面，及时回应市场普遍关切，进而引导预期改善。预计下下半半年年货货币币政政策策仍仍将将延延续续宽宽松松态态势势，并并加加大大货货币币政政策策实实施施力力度度，有有望望继继续续降降准准、降降息息纾纾困困实实体体经经济济。回回顾顾央央行行每每轮轮降降准准周周期期，房房地地产产行行业业或或多多或或少少均均有有所所受受益益。典型如 2015-2016 年，央行连续 5 次降准，累计降准 300bps。受此影响，全国商品房销售面积单月同比增速由 2015年前 2 月谷底的-16.3%大幅回升至 2016 年 4 月峰值的 44.1%。图图: :2 20 01 14 4 年年- -2 20 01 16 6 年年期期间间降降息息降降准准与与全全国国商商品品房房销销售售面面积积单单月月同同比比增增速速关关系系数据来源：国家统计局8、支持房企合理融资和居民按揭，调整“认房认贷”支持改善购房我们认为下下半半年年房房地地产产金金融融政政策策有有望望实实行行逆逆周周期期调调节节，房房地地产产行行业业也也将将从从去去杠杠杆杆转转向向稳稳杠杠杆杆。一方面，继继续续支支持持企企业业合合理理融融资资需需求求，保保持持房房地地产产融融资资平平稳稳有有序序，尽尽快快恢恢复复房房企企经经营营“造造血血”功功能能。针针对对“暴暴雷雷”房房企企，或或将将给给出出实实质质性性的的解解决决方方案案，以以便便提提振振市市场场信信心心：其一，改改善善房房企企融融资资环环境境，加加大大民民企企融融资资支支持持力力度度。支持房企合理的融资需求，加大民企融资支持力度，金融机构或将积极运用债券、中期票据等多种融资工具，提升民企融资额度，并降低企业融资成本，有序引导企业销售、购地、融资等经营行为尽早回归正轨。其二，对对经经营营暂暂遇遇困困难难的的企企业业，不不盲盲目目抽抽贷贷、断断贷贷、压压贷贷。对受疫情影响较大、经营暂遇困难的房企，预计金融机构将不盲目抽贷、断贷、压贷，支持企业保持资金链稳定。对对还还贷贷困困难难的的企企业业予予以以展展期期或或续续贷贷。对受疫情影响严重、贷款到期还款困难的房企，金融机构有望按照市场化方式予以展期或续贷，为企业接续资金。其三，对对优优质质企企业业兼兼并并重重组组出出险险企企业业或或项项目目，提提供供融融资资支支持持。金融机构将做好企业或项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务，有序引导出险房企有序出清。其四，区区分分项项目目风风险险与与企企业业集集团团风风险险，支支持持优优质质项项目目融融资资及及收收并并购购，改改善善出出险险企企业业资资金金面面。房企融资评判或将不单纯依据企业的偿债风险等级，而是在项目层面有所区分。即便是出险房企,也有一些销售及回款能力较好的优质项目，可以给予必要的融资支持，并通过优质项目销售回款，间接改善出险企业资金面。另一方面，类比于 2014 年，房地产库存高企，央行接连放松限贷，并取得了很好的成效，行业库存逐渐回落至相对健康的水平。现现阶阶段段还还是是可可以以“照照方方抓抓药药” ，有有望望进进一一步步放放松松居居民民按按揭揭贷贷款款政政策策，支支持持刚刚需需和和改改善善购购房房消消费费，引引导导房房地地产产交交易易尽尽快快恢恢复复正正常常化化。其一，全全面面下下调调首首付付比比例例。除了一线城市之外，二线及三四线城市首付比例或将参照央行规定的最低下限执行：不限购城市首套房最低首付 20%，二套房最低首付 30%；限购城市首套房最低首付 30%，二套房最低首付 40%。其二，放放松松限限贷贷政政策策标标准准。例如认贷不认房，已有一套房且贷款结清的，再次申请按揭贷款执行首套房贷款政策。其三，继继续续下下调调房房贷贷利利率率。在全国首套房贷利率下限调整为 LPR 减 20 个基点之后，全国二套房贷利率下限或将下调上浮比例， 并向 LPR 靠拢。 各线城市也将抓紧落实房贷利率优惠政策，并参照全国房贷利率下限执行：首套 4.25%、二套 5.05%。9、地方落地更大力度组合拳，居民端取消四限、让利房企保主体我们认为房房地地产产行行业业复复苏苏进进程程依依旧旧存存在在较较大大不不确确定定性性，市市场场真真正正回回稳稳仍仍需需救救市市政政策策组组合合拳拳助助力力，二二线线及及三三四四线线城城市市或或将将全全面面取取消消限限购购、限限售售及及限限价价，房房企企端端则则有有望望落落地地必必要要的的纾纾困困政政策策措措施施。具体而言，在 4.29 政治局会议后，地方放松政策频率及力度加码，但实际收效仍乏善可陈。核心原因在于政策力度较弱，并缺少系统性政策，甚至连“头痛医头、脚痛医脚”都没有做到。鉴于一线城市市场需求及购买力最为坚挺， 长期来看房价仍面临一定的上涨压力， 短短期期内内调调控控政政策策较较难难退退出出，但但也也存存在在局局部部放放松松的的可可能能性性，例如加快人才落户，支持其购房消费，各类人才可以通过落户变相获得购房资格。二二线线及及三三四四线线城城市市或或将将全全面面取取消消限限购购、限限售售及及限限价价等等限限制制性性措措施施，让让市市场场信信号号不不再再失失灵灵。例如限价造就市场表面“繁荣”假象，实际项目加剧分化，远郊刚需盘去化愈加艰难。因此，高端盘限价空间打开，将有助于扭转房价下跌预期，进而提振市场信心。另外，有序放开“限跌令” ，鼓励房企以价换量，通过必要的降价措施加快滞销楼盘成交转化,也有利于楼市成交逐渐恢复正常化。压压力力城城市市或或将将通通过过财财税税刺刺激激、房房票票安安置置等等必必要要政政策策措措施施，刺刺激激居居民民购购房房消消费费。不难想见，在二线及三四线城市全面放松“四限”调控后，那些市场基本面相对较好的城市市场大概率将逐渐回稳，但那些压力城市市场或将继续下行。受此影响，压力城市仍需通过财税刺激、 房票安置等必要性的政策措施， 以便刺激居民购房消费。 例如购买首套房可以免征契税，购买二套房同样可以减半征收契税。 又如推行房票安置， 并提供房企让利、 政府奖励等优惠。对对经经营营暂暂遇遇困困难难的的房房企企，各各线线城城市市或或将将落落地地一一系系列列必必要要的的纾纾困困政政策策措措施施，以以便便改改善善企企业业资资金金面面，促促进进市市场场良良性性循循环环：其一，调调降降土土地地出出让让门门槛槛。各线城市或将调降土地出让门槛，以期改善“央国平”不断托底的局面， 包括降低土地竞买保证金， 分期缴纳土地出让金， 增加低价地、 平价地供应等。其二，放放松松预预售售资资金金监监管管。在划定保交楼政策底线之后，那些项目交付风险整体可控的城市有望跟进放松预售资金监管，并优先用于支付工程费用、偿还开发贷等，以便提高预售资金使用效率。其三，放放松松预预售售及及合合理理顺顺延延交交房房。加快预售证审批，适当调整预售许可工程进度要求，让那些已经达到预售许可条件的项目都能尽早入市销售。受疫情影响不能如期交付的项目，根据实际情况合理顺延交付时间。