唐山房地产项目的市场定位.docx

唐山房地产项目产物定位一、 定位支撑点1、总体市场状况l 房地产市场保持供需两旺势头，种种产物均有较好的市场体现。2005年度，市场一片红火，各个区域市场体现较往年有较大变动，同时种种产物需求状况都有良好的市场体现。l 市场的阶段性和生长性特征突出。目前阶段，多次置业、投资置业需求具有大众需求的特征，针对生长性的市场特征，在产物需求上会合体现在置业升级换代，消费者追求对生活品质的改进而动员整个业界的可连续性生长。l 二次、三次置业需求增势强劲。随着对海内经济运行过热的忧虑，海内目前现有的投资品种稀缺，投资风险相对付房地产投资而言较大，因此，二次、三次置业、投资置业升级趋热。l 代价平稳增长。虽然有土地、金融、政策方面的诸多原因使人们对房地产代价的涨落争论不休，但从总体市场运行的态势和国度的宏观调控手段来看，整个房地产市场的代价水平将出现平稳运行的总体趋势。l 项目营销速度加速，推广力度趋缓，尤其是报广投放淘汰。由于土地政策、金融政策以及经济过热等方面的影响，销售较去年有一定的增长，所以各个项目在告白的投放量和投放的偏向上面都作了较大的调解。2、办公类物业市场状况l 商务形式多元化引发产物细分化未来商务市场将出现写字楼办公、SOHO办公、商务花圃办公、休闲集会中心等多种商务模式共存的多元化商务运动模式，也因此催化商务产物的产物细分历程。l 商务职能协调化即商务功效的群落化，众多相互关联、相互影响、相互依存的上下游企业配合构筑完整的商务链和商业群落，从而形成竞争联合体，配合低落商务本钱，增强区域商务的专业性和竞争力。l 服从市场青睐为中小企业量身定做的写字楼越来越多，专门投资这类物业的“生长型写字楼投资族”也成为一个日益壮大的购房群体，他们有一点是配合的，低总价既意味着中小户型，同时还希望这些空间是能够变革的，能够自由组合摆设的。综上所述，本项目特性有：l 区域地理位置相对优越，门路交通体系完善，为区域商务生长提供了良好的交通区位优势；l 地处成熟商圈领域，商业底子设施需求潜力较大，同时衍生的商贸、商务办公物需求存在一定的空间；l 市场经济总体不停生长，市场搜集了许多较有购置实力的潜在需求主体;如,中小型煤矿主、私营企业主；l 随着区域整体都会的生长，综合类项目将产生较大需求；l 综合类项目在项目所在区域供给量较小，存在市场空白。二、 项目市场定位综合以上定位支撑点阐发，同时凭据项目地块用地类别，并凭据通过多样化的产物类型，分摊市场风险，低落项目开发压力的项目操纵思想，我司发起当地块产物进行如下定位：以办事于项目所在区域整体市场的、改进办公、居住情况，提升企业、小我私家形象的办事型企业或投资个别为主要目标客群，集商务公寓、高等公寓、裙楼大商业和小商业相结合的、综合性的、多元化的、中档的商务矩阵修建 。三、 项目产物定位1、产物筹谋思想与要点l 竞争性产物筹谋思想竞争的客观市场实现，要求产物筹谋不但是修建的艺术和技能，更是要以市场原则和塑造项目竞争力优势为焦点，以此创建区域竞争、项目竞争、产物竞争模型和阐发。l 针对性的产物设计思路针对性设计，包罗针对性的市场筹谋和针对性的产物设计。具体从以下方面实施：针对目标需求满足与需求生长，针对竞争敌手（区域竞争、项目竞争、产物竞争），针对（项目自身）竞争弱项。2、项目产物发起通过以上简述及对开发整体风险控制的考量，我司对当地块给出如下针对性产物发起。总体产物形态发起：商务公寓 +高等公寓 + 商业细化产物形态发起： 产物形式为双座塔楼，共高1820层； 两座塔楼分别作为商务公寓和普通住宅； 综合性商业部门通过双塔间及双塔四周裙楼得以实现，其商业裙楼为3层； 地下为两层设计； 商业临主路部门设计地上停车位；。3、产物细化发起商务公寓居住公寓透光井商业裙楼 双大堂设计并带精装修，以确保商务公寓与纯居住公寓的有效分散； 为包管大面积平层修建的采光，以及消除视觉上的压抑感，我司发起在商业部门的中心位置设置中庭（即透光井）。 从地上4层至地上20层，修建主体为商务公寓、纯居住型公寓的创作塔楼，双塔中，以焦点筒（含电梯及楼梯）作为中心，客房及写字间围绕中心焦点筒进行部署排列，这样，可最大化的包管各个隔间的通风与采光。 商业尽量接纳框架式设计结构，以方便结构和拆分。相似物业类型效果图玺萌大厦白云时代3.2 项目产物功效设计发起3.2.1 商务楼部门A、410层为小写字间，每间80150平方米，小写字间可自由组合； B、1118层以上大写字间，每间200400平方米，可以自由组合； C、大众部门精装修，同时每层可设保安（前台小姐）值班室，开水间，大众洗手间等。D、在空间的组合上，着重营造共享气氛，商务楼部门不作豆腐块支解，须创造一种人性化办公空间。例如，大写字间依照功效分区。3.2.2 高等公寓部门A、尽量富厚户型种类，在项目顶层的设计大面积户型，同时大面积户型可设计成复式或挑空（挑高）等格式；B、项目主体户型设计在100-180平米之间；C、楼顶增加其功效性，好比可以建一个空中花圃等3.2.3 商业部门A、发挥计划、立项优势，尽可能计划小商业、餐饮业。B、商业业态，为区域办事与商务专业办事并重，区域办事以超市、餐 饮、娱乐休闲为主，商务办事以金融、证券为主。C、业态漫衍：三大主要业态漫衍，总的来说，撤除打扮、百货及超市部门是作为纯为项目之外人群进行办事的商业设施之外，餐饮、休闲娱乐均可同时办事于项目以外人群和项目商务楼、自住楼部门人群的复合型需求商业出现的。此种模式，一方面，适当的提升了商铺自己的档次和实用性，另一方面，也在一定水平上提升了写字楼部门的整体形象。凭据上述阐发，赐与业态的定位发起如下：楼层经营定位主题功效经营内容相关设施地下二层车位、人防等-地下一层餐饮中档次风味小食街（特色速食）无超市中档次中型超市无一层临街单店餐饮中、高等品牌快餐店无内庭铺位名店街一、二线品牌品牌专卖店、精品屋、女装名店、精品饰物自助取款机二层内庭铺位品牌店中店二、三线品牌品牌衣饰、皮鞋精品、牌钟表、名牌皮具小型休闲排椅时尚用品、品牌化装品、香水、珠宝等维修办事点三层内庭空间休闲娱乐中高等休闲娱乐城无3.3 项目配套发起基于本项目“生长型企业·中、高等·商务集群”的定位，凭据本钱优先的原则和商务需求的实际情况，我公司经重复研讨，本项目商务楼部门可考虑创建如下配套：网络会员：将大厦内各公司和入驻企业创建内部网络会员单元，将为大厦内各公司和入驻企业办事的相关单元创建外部办事网络会员单元，会员资源共享，可考虑在项目网站、各企业网站、内刊、相关媒体资源上链接。 宽带网络：遍布于各商务单元、自助商务中心、商务休闲驿站、生态会所等区域。便捷智能化的办事，对精锐公司提高事情效率赐与强大的支持。 电梯：引进名牌电梯，尤其在电梯的速度为主要参考，令客户切身感觉商住公寓的配置，乘坐电梯也是一种商务享受，一种时间与效率的迸发。3.3.3 景观配套发起 将园林景观的范畴放大，内外兼修，既要考虑室外园林景观，又要照顾到室内办公空间的园林景观，从广场、大堂到电梯间都设计和制作园林景观。二、创意有销售力的园林景观定位和观点，即：立体生态商务休闲园林对付该观点，分两大景观进行具体演绎： 标记性景观在南向主入口处设计一排标记性亮点景观：企业旗花坛广场，突出商务感。在销售上来说，对付购置较大面积的客户，赠送旗位，旗帜上标注企业LOGO、企业名。告白口号：让你的企业旗帜在北京飘扬。 主题景观立体生态商务园林商务休闲园林要求园林“既可远观，又能近视”。不但要悦目，还强调可进入性和可到场性，近人商务园林标准一利于商务张望，二有利于商务休闲。因此，立体绿化成为最佳的选择。 另外绿化要讲求植物搭配，种植的工具。还包罗装饰、小品、照明、配景音乐，都是组成商务休闲景观的根本要素。 我们认为增强室外绿化空间的条理性和实力性是十分重要的，因此我们发起在楼体四周的绿化断绝带中可以考虑增加以下功效：镂空雕塑、排挤步廊、水墨文化石、连排树阵