2022年房地产投资作业 .pdf

房地产投资作业1 以珠海市唐家湾镇海怡湾畔对面海边某地块（假设海已经填好） 为例，最低楼面地价为 3400 元/平方米，宗地规划指标方案如下表：规划指标总占地面积116983 m2建筑用地面积116,983 m2总建筑面积370186m2建筑物占地面积35120 m2建 筑 密 度- 绿地率33% 地上建筑面积290343 m2地下建筑面积79,843 m2计容积率面积291143 m2容积率2.49 栋数30 产品构成基底面积容积率建筑面积可售面积产品比例平均每户面积户数单元数住宅多层（ 6 层）2934 17015 17015 6.25% 110.00 155 13 高层住宅（ 11 层）1693 18628 18628 6.85% 127.50 146 42 高层住宅（ 15 层）5826 87391 87391 32.11% 85.00 1028 26 高层住宅（ 18 层）3966 71383 71383 26.23% 85.00 840 14 高层住宅（ 24 层）3238 77713 77713 28.56% 113.00 688 11 小计17657 272130 272130 100% 2856 106 公共配套建筑商业13713 13713 13713 成本核算说明需分摊所有八大类费用幼儿园750 1500 分摊本身主体建造成本会所1200 1200 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本设备用房（生活、消防水）800 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本物业用房1200 1200 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本设备用房600 600 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本学校0 小计17463 19013 13713.00 车位数建筑面积可售面积地下车位 ( 含人防）273 15000 只分摊主体建安成本，或保留定额成本地下集中停车库1830 64043 64043 根据是否可售及收入配比原则自行确定地面露天不单独留成本名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 3 页 - - - - - - - - - 小计0 2103 79043 64043 合计35120 2103 370186 349886 完成如下作业：1、根据所学知识，对上述地块进行房地产市场分析和区位条件分析，最终对此宗地进行市场定位（在客户心目中树立独特的形象）、客户定位（目标客户群） 、产品定位（产品类型、档次等） 、价格定位（价格区间、均价等） 。2、按最低价成交，对此宗地进行投资估算。根据相关资料完成项目总投资估算，即完成表1 的内容。表 1 项目总投资估算表序 号项目总 投 资估算说明1 开发建设投资2846440663.85 1.1+1.2+ +1.12 1.1 土地费用1030488390.159 按照地价 4.05% 缴纳契税、印花税、交 易 手 续 费 等 税费。1.2 前期工程费45485180 按可售面积130 元/平米估算1.3 基础设施建设费433858640 按可售面积1240元/平米估算1.4 建筑安装工程费884200615 按表 2 估算1.5 公共配套设施建设费26241450 按可售面积75 元/平米估算1.6 开发间接费0 1.7 管理费用37262859 按销售收入的1% 1.8 财务费用186314295 按销售收入的5% 1.9 销售费用93157147.5 按销售收入2.5% 1.10 开发期税费0 1.11 其他费用26526018.45 按 1.4 的 3% 1.12 不可预见费82906037.85 按以上各项的3% 2 经营资金0 3 项目总投资2846440663.85 1+2 31 32 开发产品成本固定资产投资0 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 3 页 - - - - - - - - - 33 经营资金0 表 2 建筑安装工程费标准产品类型可售建筑面积可售面积单价住宅多层（ 6 层）17,015 1,980高层住宅（ 11 层）18,628 2,090高层住宅（ 15 层）87,391 2,145高层住宅（ 18 层）71,383 2,420高层住宅（ 24 层）77,713 2,530商业商业13,713 3,400车库地下车位 ( 含人防）0 0 地下集中停车库64,043 3,250总计合计349,886市场定位 :是针对在珠海工作的本地户口或非本地户口的中等收入者,尤其是想组建家庭或者换新房的年轻中等收入者. 客户定位 :组建新家庭或换新房的中等收入者,注重对生活的体验 ,对生活质量有追求的中等收入者 . 产品定位 :该小区位于珠海的远郊 ,空气质量好 ,绿化覆盖率高达 33%,环境良好 .小区周边有多条通往市区的公交线,出门 5 分钟即可到车站 ;离轻轨站只有15 分钟车程,出入便捷 . 价格定位 :10650 元/平方米13450 元/平方米 ,均价 12250 元/平方米名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 3 页 - - - - - - - - -