万科精装房项目管理控制.doc

精装房项目管理控制住宅产业化的发展大趋势决定了作为非完整商品的毛坯房终将被取代,精装房因为具有省事、省钱、优质、利于管理和便于按揭等优势而胜出。现在,开发商以产业化方式推出精装房,无疑更符合住宅产业化发展的方向。如何加强精装房项目管理控制，呈现在了开发商面前.    一、精装房的趋势    2002年7月建设部住宅产业化促进中心正式推出了商品住宅装修一次到位实施细则指出:“装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。”即通常所称的精装房。    房地产市场产品同质化现象严重，要在市场竞争中取胜仅靠户型、楼型的变化已很难有所突破,而精装房无疑是产品升级和赢得市场的有效途径，也成为开发商增加市场亮点的砝码.精装房时代的到来被认为是房地产市场成熟的重要标志,尤其在生活和工作节奏越来越快的现代化大都市,成为主流元素的趋势却越来越明显.精装房有利于国家规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序，有利于住宅装修工业化生产,精装房将会成为行业发展的一种趋势.    二、精装房的功能    精装房是对毛坯房实施精装修。传统的毛坯房已包括了住宅初步装修，如门窗安装、墙面粉刷等，可这并不能满足业主的使用与审美需求。精装修功能针对户型分析，对户型平面功能要有严格的定义。在此基础上实现家庭的采暖、空调系统、背景音乐系统、可视对讲系统、安防系统、新风系统、厨房设备、卫浴系统、收纳系统、智能化系统等精装房功能系统集成。从设计、布品、物流、施工及售后服务等方面来确保业主能够得到物超所值的产品.提升建筑居住品质,更突出体现空间利用和居住人性化,倡导生活的舒适性程度。    三、毛坯房设计盲点    精装修并不是简单的毛坯房加装修，需在住宅主体施工动工前进行住宅一体化设计.精装修与土建安装必须同步设计。传统的毛坯房仅对建筑平面功能有粗线条的划分，而缺乏详细具体的平面布置和功能定位，现在列举一些常见盲点：    平面家具布局的合理性考虑不足，就会造成原有建筑主体施工过程中预留管线需要重新剔凿布线，涉及到房间（包括厨房、卫生间、客厅)内的电源插座、有线电视、开关、电话、宽带模块等位置、布置数量不合理。    为保持室内地面水平统一，在卫生间、厨房门槛处要满足使用功能保留的高差，可能因地面材料材质厚度不同就造成室内装修面完成后层高损失。    暖气片位置不合适，需要二次挪位布置；地暖系统盘管在铺设地面铺装过程中易造成二次破坏，修补盘管易留下隐患。    卫生间干湿无分区，造成地漏不够、洗衣机进水接驳点没有设置，增设会破坏防水层。    厨房内的排烟道、煤制气立管在设计过程中无道道立管定位,造成打火灶与煤气管道、油烟机与排烟道之间的相互位置不合适。    室内门窗套周边与周边墙体的相对尺寸不足，安防系统在门窗洞口的报警系统没有预留位置。    家庭中央空调、新风系统功能设计中，在结构梁部位提前预留空洞，造成房间内的层高局部降低.    四、一体化设计控制图纸的一体化设计都会得到开发商的认同，可提高房屋的差异性、提升房屋的档次、体现人性化设计。避免施工过程中的土建与装饰脱节，增加开发建安成本.如何实现精装房一体化设计，从图纸设计和管理两个层面控制很有必要。1、设计层面    （1）、户型分析    开发商对开发的楼盘所在的区域和业主群体分析确定商品房的户型,从项目定位到后期销售整个流程都要提供最有创意和实用性的设计，将其品牌价值带到项目中提升楼盘档次，给楼盘更多的附加值。    (2）、开关插座等位置    户型平面布置确定后，在土建、安装图纸上设计涉及到的电源插座、开关、有线电视等就需精确定位满足使用。    （3)、户型功能    空调系统、新风系统、安防系统、楼宇对讲系统、背景音乐系统、厨房集成系统、中央除尘系统是否具备。卫生间是否具备干湿分区的功能.另外衣帽间橱柜、鞋柜是否配置都需明确。    (4）、设备空洞预留    设备的档次和选型的同时，确定设备管线布置。在结构梁、板等受立部位提前设计预留孔，减少设备管线对层高的降低,避免结构加固。    （5）、结构形式选择    在考虑建设成本的前提下，选择最合适的受力结构形式.避免在房间阴阳角出现墙面与柱子交接处的突变，影响平面布局。    （6）、专业设计提前衔接 煤制气、有线电视、电话、楼宇对讲、安防、空调、新风系统应提出专业设计条件，与装饰设计单位、建筑设计单位沟通交流衔接,由建筑设计单位负责审查转换一体化的施工图。    （7)、一体化图纸审查 电器、暖通、空调、土建、装饰各专业在图纸审查过程中一定要从设计规范、施工等方面加强施工图纸审查,针对局部无法解决的问题，由装饰设计掩盖来满足功能使用。2、管理层面    精装修一体化设计需工程、设计、开发、材料、预算、销售等专业的团队合作，装饰设计单位应从楼盘建设前期介入避免于后期介入被动性.这样既能节省开发商的成本，又能为客户设计出最优的家居方案。    设计图纸实施之前，各专业必须对图纸审查。装饰图纸调整绝非涉及属于一个专业，对土建安装影响很大,易造成墙体内部的管线预留的调整会造成预埋管线全部报废。    在图纸审查通过之后应保持装饰方案稳定性,杜绝领导层的一言堂、避免方案随意调整。由项目部对精装房建设实施,各专业人员专业可沟通流畅，克服了施工过程中的信息智障,团队优势明显。    在装修施工阶段,要展开样板带路的模式，校核土建与装饰配合之间的偏差,尽量减少图纸设计变更.对于变更较大的设计变更,应各专业沟通进行技术论证、造价分析。    力争选择有装修资质的土建单位总包单位,优势在于施工界面清晰、责任明确,避免因扯皮造成的工期耽误.    五、装饰材料选择控制    1、材料选择控制    装饰材料选择上，尽量选择生产实现工业化、集约化的供货单位.如整体橱柜、成品门窗、整体衣帽间、家具家电、整体卫生间、整体厨房，能直接在建筑施工中安装。    精装修工程墙体预埋的管线较多，对于预埋的管线如生活水、下水管道、供热管道选择上首先考虑安全耐久性。尤其是采用地暖辐射供暖的方式住宅,确定管道材质优先考虑可热熔连接连接方式。    涂料、胶粘剂、石膏板、大芯板等基层材料在考虑材料质量的同时，选择环保产品,保证室内空气质量达标.    面砖、地砖和大理石的材料选择注意辐射指标.外墙门窗型材选型要考虑节能、隔音指标,节点安装可靠杜绝外墙渗漏。    2、材料组织保障    材料组织在确定档次前提的情况下,实施材料招标注重的材料性价比。    依据施工计划编制材料进场计划和材料招标计划，并考虑供货周期.    材料进场时间把握准确,克服提前和滞后问题。避免占用财务资金和停工待料的局面.    六、加强成品保护    解决好施工工艺穿插,加强对地面、墙体饰面、门套部位的成品保护，控制装饰配件的丢失。制定成品保护管理制度,落实责任单位、建立成品保护手续，避免成品修补。5