商业地产全程策划案纲要3.doc

商业地产全程策划案纲要第一阶段：市场调研阶段- *商业项目市场调研报告一、市经济环境的分析和生活结构研究 总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 GDP发展状况及产业结构情况 消费品零售总额 商业增加值 城乡居民的人均可支配收入 城乡居民储蓄存款余额 二、区域结构调查与城市发展规划调查 公共设施状况 交通体系状况 道路状况、通行量   区域性质与功能特点 各项城区的机能 城市规划 三、商业发展规划及政策研究 u      商铺发展现状及布局情况u      商铺发展规划u      城市商业网点规划政策四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析  地区商铺分布及经营业态详图  商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析u      地区间的销售动向u      大型主力店的动向五、典型性调查与研究 六、地区未来商业地产的供应量分析七、消费者消费行为调查与研究u      地理细分调查分析u      购买人群细分调查u      年龄细分调查分析u      经济状况细分调查分析u      消费者交通和出行方式u      购买者购买心理及行为分析八、项目立地条件研究u      道路类别及交通状况u      项目地块自然与社会条件分析u      顾客是否容易达到商业区u      周边环境和公建设施u      项目周围经济条件分析u      项目SWOT分析九、商圈的确定和研究 u      商圈的范围的确定 u      商圈的构成及顾客来源 第二阶段:项目定位阶段 *项目定位报告一、  项目的市场定位u      形象定位u      规模定位二、        目标客户定位u      购买商铺的目标群分析u      租赁使用商铺的目标群分析三、        商铺的目标消费群定位及分析四、        商铺的经营项目定位及功能定位u      经营项目定位u      功能定位五、        商铺特色定位六、        竞争定位第三阶段：项目规划、设计方案阶段一、整体规划设计方案二、建筑风格与立面效果设计方案三、商铺结构与内部分割方案四、景观设计方案五、交通组织设计方案第四阶段：项目营销策划阶段- 项目价格计划 项目市场推广方案一、营销整体规划方案建议书u      营销方式建议u      营销渠道建议u      营销策略建议u      营销计划安排建议u      促销策略建议二、价格策略执行计划建议书u      整体均价建议u      分期均价建议u      层差和朝向差分析u      价目表建议u      价格特别调整方式建议u      付款方式建议三、管理模式建议书u      招商管理模式建议u      物业管理模式建议u      客户管理模式建议u      销售管理模式建议四、项目形象包装设计方案建议书u      VI设计建议u      楼书设计建议u      展板设计建议五、广告宣传策划建议书 以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准u      户外广告策略建议u      报刊广告策略建议u      新闻炒作策略建议u      网上广告和炒作策略建议六、销售活动策划建议书 以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准u      开工仪式建议u      开盘仪式建议u      封顶仪式建议u      竣式仪式建议u      入伙仪式建议u      新闻发布会建议u      展销会建议第五阶段：销售实施阶段