最新城市学课件第七章——城市与不动产的关系ppt课件.ppt

进入夏天，少不了一个热字当头，电扇空调陆续登场，每逢此时，总会进入夏天，少不了一个热字当头，电扇空调陆续登场，每逢此时，总会想起那一把蒲扇。蒲扇，是记忆中的农村，夏季经常用的一件物品。记想起那一把蒲扇。蒲扇，是记忆中的农村，夏季经常用的一件物品。记忆中的故乡，每逢进入夏天，集市上最常见的便是蒲扇、凉席，不论男女老忆中的故乡，每逢进入夏天，集市上最常见的便是蒲扇、凉席，不论男女老少，个个手持一把，忽闪忽闪个不停，嘴里叨叨着少，个个手持一把，忽闪忽闪个不停，嘴里叨叨着“怎么这么热怎么这么热”，于是三，于是三五成群，聚在大树下，或站着，或随即坐在石头上，手持那把扇子，边唠嗑五成群，聚在大树下，或站着，或随即坐在石头上，手持那把扇子，边唠嗑边乘凉。孩子们却在周围跑跑跳跳，热得满头大汗，不时听到边乘凉。孩子们却在周围跑跑跳跳，热得满头大汗，不时听到“强子，别跑强子，别跑了，快来我给你扇扇了，快来我给你扇扇”。孩子们才不听这一套，跑个没完，直到累气喘吁吁，。孩子们才不听这一套，跑个没完，直到累气喘吁吁，这才一跑一踮地围过了，这时母亲总是，好似生气的样子，边扇边训，这才一跑一踮地围过了，这时母亲总是，好似生气的样子，边扇边训，“你你看热的，跑什么？看热的，跑什么？”此时这把蒲扇，是那么凉快，那么的温馨幸福，有母亲此时这把蒲扇，是那么凉快，那么的温馨幸福，有母亲的味道！蒲扇是中国传统工艺品，在我国已有三千年多年的历史。取材的味道！蒲扇是中国传统工艺品，在我国已有三千年多年的历史。取材于棕榈树，制作简单，方便携带，且蒲扇的表面光滑，因而，古人常会在上于棕榈树，制作简单，方便携带，且蒲扇的表面光滑，因而，古人常会在上面作画。古有棕扇、葵扇、蒲扇、蕉扇诸名，实即今日的蒲扇，江浙称之为面作画。古有棕扇、葵扇、蒲扇、蕉扇诸名，实即今日的蒲扇，江浙称之为芭蕉扇。六七十年代，人们最常用的就是这种，似圆非圆，轻巧又便宜的蒲芭蕉扇。六七十年代，人们最常用的就是这种，似圆非圆，轻巧又便宜的蒲扇。蒲扇流传至今，我的记忆中，它跨越了半个世纪，也走过了我们的扇。蒲扇流传至今，我的记忆中，它跨越了半个世纪，也走过了我们的半个人生的轨迹，携带着特有的念想，一年年，一天天，流向长长的时间隧半个人生的轨迹，携带着特有的念想，一年年，一天天，流向长长的时间隧道，袅道，袅 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪时间维度时间维度结结构构维维度度空间维度空间维度城城市市 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪 尽管莫里斯曾利用假期在电子商务公司和零售店里打工，也尽管莫里斯曾利用假期在电子商务公司和零售店里打工，也知道怎样抓住商机快速行动，但他一开始并不确定自己的这个主知道怎样抓住商机快速行动，但他一开始并不确定自己的这个主意到底能否受到市场欢迎，结果证明他的这个创意简直棒极了。意到底能否受到市场欢迎，结果证明他的这个创意简直棒极了。到了早上到了早上8点，订单数已经达到了点，订单数已经达到了500件。在件。在5月月3日接受美国政治日接受美国政治杂志杂志石板书石板书记者采访时，他已经卖掉了至少记者采访时，他已经卖掉了至少1万件万件T恤，还刚恤，还刚刚聘请了第四个兼职雇员。刚聘请了第四个兼职雇员。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪 藏商机，拉登之死域名遭疯狂抢注藏商机，拉登之死域名遭疯狂抢注 实际上，想通过拉登之死赚钱的美国人绝非莫里斯一个，他实际上，想通过拉登之死赚钱的美国人绝非莫里斯一个，他的的“奥萨马死了奥萨马死了T恤衫恤衫”网站只是在拉登被击毙消息宣布后，美国网站只是在拉登被击毙消息宣布后，美国互联网上出现的约互联网上出现的约2000个跟拉登之死有关的新域名中的一个。个跟拉登之死有关的新域名中的一个。 据美国媒体的统计，目前互联网域名中含有奥萨马、拉登、据美国媒体的统计，目前互联网域名中含有奥萨马、拉登、死了、击毙等字样的新域名绝大多数都是在拉登被击毙消息播出死了、击毙等字样的新域名绝大多数都是在拉登被击毙消息播出后几个小时内建立起来的。后几个小时内建立起来的。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪 商人、域名投机商和广告商争相抢注那些最直接、最容易让人记商人、域名投机商和广告商争相抢注那些最直接、最容易让人记住的跟拉登之死有关的网址。在这些五花八门的网址中，住的跟拉登之死有关的网址。在这些五花八门的网址中，简短的像简短的像“奥萨马安息奥萨马安息”（），），冗长的如冗长的如“奥萨马奥萨马本本拉登在拉登在2011年年5月月1日被击毙日被击毙”（），），轻松的有轻松的有“拜拜！奥萨马拜拜！奥萨马”（，adios是西班牙是西班牙语再见的意思），语再见的意思），严肃的例如严肃的例如“奥萨马阴谋奥萨马阴谋”（）。）。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪 全球最大域名交易市场全球最大域名交易市场Sedo的首席运营官杰里迈亚的首席运营官杰里迈亚约翰斯约翰斯顿说，今年还同样造成域名抢注风潮的两件新闻大事是日本海啸顿说，今年还同样造成域名抢注风潮的两件新闻大事是日本海啸和英国王室婚礼。和英国王室婚礼。 3月月10、11和和12日三天，有日三天，有1500个包含个包含“日本日本”、“地震地震”、“海啸海啸”字样的新域名被注册。字样的新域名被注册。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪 在在eBay和和Sedo这些网站上，有关拉登之死的域名最高的要价达到这些网站上，有关拉登之死的域名最高的要价达到2100万美元，域名是万美元，域名是“e奥萨马奥萨马本本拉登拉登”（eOsamaBinL）， 要价要价100万的有万的有“11年年5月月1日日”（05-01-），）， 要价要价10万的有万的有“奥萨马的奥萨马的72位处女位处女”（，曾有落网的曾有落网的“基地基地”人弹表示，实施自杀袭击的原因之一是被告知死后人弹表示，实施自杀袭击的原因之一是被告知死后在天堂有在天堂有72个处女在等待他），个处女在等待他）， 要价要价1万的万的“奥萨马奥萨马本遇袭本遇袭”（），最便宜），最便宜的只要的只要99美分，是美分，是“本本拉登新闻拉登新闻”（）。）。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪 截至截至5月月4日下午，在日下午，在eBay上，买家愿意出的最高价格只有上，买家愿意出的最高价格只有29.99美元，域名是美元，域名是“奥萨马死亡照片奥萨马死亡照片”（dead-osama-photos.us）。该域名的所有者是美国俄亥俄州费德雷恩市的机）。该域名的所有者是美国俄亥俄州费德雷恩市的机械工人布洛克械工人布洛克马丁。马丁。 用他自己的话说，一看到电视上有拉登被击毙的滚动新闻条，用他自己的话说，一看到电视上有拉登被击毙的滚动新闻条，他就他就“立即从沙发上弹了起来飞奔到电脑桌前。立即从沙发上弹了起来飞奔到电脑桌前。“奥萨马奥萨马本本拉登死了拉登死了（Osamabinladendead）已经有了，）已经有了，本本拉登死了拉登死了（Binladendead）也有了，我第一个注册的域）也有了，我第一个注册的域名是名是奥萨马被杀了奥萨马被杀了（）。）。”总结：总结： 1. 1. 美国人民有更多的创造财富的头脑，对财富的创造有一美国人民有更多的创造财富的头脑，对财富的创造有一种天然的敏感。种天然的敏感。 2. 2. 美国有比较好的营商环境，只要想创造财富，谁都可以美国有比较好的营商环境，只要想创造财富，谁都可以，什么时间都可以。，什么时间都可以。 3. 3. 美国国民有比较高的行动力，有创造财富的思想，同时美国国民有比较高的行动力，有创造财富的思想，同时有创造财富的行动。有创造财富的行动。 4. 4. 中国的中国的9090后只有比美国的后只有比美国的9090后对财富更敏感、更有思想后对财富更敏感、更有思想、更有行动，才有机会超过太平洋对面的同龄人。、更有行动，才有机会超过太平洋对面的同龄人。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪第第七七章章 城市城市与不动产与不动产的的关系关系 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪第一节第一节 城市城市与不动产与不动产的的关系关系 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪1 城市不动产是城市的物质载体城市不动产是城市的物质载体 A A 在物质层面，城市不动产是城市的物质载体，各种城市在物质层面，城市不动产是城市的物质载体，各种城市要素均由城市不动产承载，包括市民在内的城市要素以城市不动要素均由城市不动产承载，包括市民在内的城市要素以城市不动产为载体完成各自的行为，达成各自的目标。产为载体完成各自的行为，达成各自的目标。 B B 在价值层面，城市不动产通过城市这一特殊的形态和物在价值层面，城市不动产通过城市这一特殊的形态和物质平台实现各自的价值使用价值和价值，完成各自的价值交换。质平台实现各自的价值使用价值和价值，完成各自的价值交换。 C C 为保证城市基本功能的运行，多数国家或城市将公共用为保证城市基本功能的运行，多数国家或城市将公共用途的不动产列为不受价值交换定律支配的公共资产（人为规定部途的不动产列为不受价值交换定律支配的公共资产（人为规定部分公共用途的不动产只有使用价值，没有交换价值）。分公共用途的不动产只有使用价值，没有交换价值）。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪2 城市不动产城市不动产的功能实现就是的功能实现就是城市城市功能的实现功能的实现 A A 城市某一公共不动产的功能同时也是一座城市特定公共城市某一公共不动产的功能同时也是一座城市特定公共功能的实现（如城市公园、城市广场、城市道路等公共不动产的功能的实现（如城市公园、城市广场、城市道路等公共不动产的功能就是城市所必须的公园、广场、道路功能）。功能就是城市所必须的公园、广场、道路功能）。 B B 城市功能的实现离不开具有具体功能的城市不动产（如城市功能的实现离不开具有具体功能的城市不动产（如工厂、码头、车站、住宅等）功能的实现。工厂、码头、车站、住宅等）功能的实现。 C C 各种不同功能的不动产在物质形态上形成了城市的物质各种不同功能的不动产在物质形态上形成了城市的物质存在，在功能组合上构成了城市的整体功能和子系统功能。存在，在功能组合上构成了城市的整体功能和子系统功能。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪3 城市城市增值提升城市增值提升城市不动产不动产价值价值 A A 城市及城市内某些区域、地段政治、经济、文化、科技城市及城市内某些区域、地段政治、经济、文化、科技、景观等功能或价值（包括影响力）的提升，会带来这座城市或、景观等功能或价值（包括影响力）的提升，会带来这座城市或城市内某些区域、地段内不动产整体或单体价值的提升。城市内某些区域、地段内不动产整体或单体价值的提升。 B B 城市及城市内某些区域、地段政治、经济、文化、科技、城市及城市内某些区域、地段政治、经济、文化、科技、景观等功能或价值（包括影响力）的降低（减弱），会造成这座景观等功能或价值（包括影响力）的降低（减弱），会造成这座城市或城市内某些区域、地段内不动产整体或单体价值的降低城市或城市内某些区域、地段内不动产整体或单体价值的降低（缩水）。（缩水）。第第二二节节 城市城市不动产不动产的的分类及其功能分类及其功能 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪2.1 市场经济时代城市不动产的市场经济时代城市不动产的分类分类2.1.1 按自然属性分类按自然属性分类 A A 自然资源类不动产自然资源类不动产 B B 人工类不动产人工类不动产 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪A 自然资源类自然资源类不动产不动产 自然资源类不动产是自然界自然存在的，被人为界定的不动自然资源类不动产是自然界自然存在的，被人为界定的不动资产，主要包括资产，主要包括 ： 埋藏在地表及底下的各种矿藏资源；埋藏在地表及底下的各种矿藏资源； 河流、湖泊等水体资源（在河流中流动的水资源不属于河流、湖泊等水体资源（在河流中流动的水资源不属于不不 动产）；动产）； 附着在地表上的森林、草场等植物资源；附着在地表上的森林、草场等植物资源； 土地资源（已耕地、可耕地、林弟、荒地、沙漠等）；土地资源（已耕地、可耕地、林弟、荒地、沙漠等）； 可以创造价值且不可移动的其它空间。可以创造价值且不可移动的其它空间。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪B 人工类人工类不动产不动产 人工类不动产是人工制造的，不可移动的资产。主要包括：人工类不动产是人工制造的，不可移动的资产。主要包括： 各种建筑物；各种建筑物； 各种地上和地下的构筑物；各种地上和地下的构筑物； 不可移动的机器设备等；不可移动的机器设备等； 其它人为规定的属于不动资产范畴的资产。其它人为规定的属于不动资产范畴的资产。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪2.1.2 按所有权分类按所有权分类 A A 公共类不动产公共类不动产 B B 企业与个人类不动产企业与个人类不动产 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪A 公共类公共类不动产不动产 公共类不动产是以公共财政资金投资建设的，所有权属部分公共类不动产是以公共财政资金投资建设的，所有权属部分或全体人民，为公众所使用，并以公共财政资金维护以保持其使或全体人民，为公众所使用，并以公共财政资金维护以保持其使用功能的不动产。用功能的不动产。 主要包括：主要包括： 公共的交通道路系统（含铁路、公路、机场、码头等）；公共的交通道路系统（含铁路、公路、机场、码头等）； 公共市政设施（含城市市政厅、派出所等公共机构公共市政设施（含城市市政厅、派出所等公共机构的办公的办公 场所和广场、影剧院、图书馆、医院、公园、绿场所和广场、影剧院、图书馆、医院、公园、绿地、污地、污 水处理厂、垃圾处理厂等公共服务设施）；水处理厂、垃圾处理厂等公共服务设施）； 其它公共设施；其它公共设施； 属于国际或集体的资源类不动产。属于国际或集体的资源类不动产。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪B 企业与个人类企业与个人类不动产不动产 企业与个人类不动产是指由企业或个人投资建设或购买的，企业与个人类不动产是指由企业或个人投资建设或购买的，其所有权属投资者所有的不动产。主要包括由企业与个人投资并其所有权属投资者所有的不动产。主要包括由企业与个人投资并拥有的：拥有的： 商场、写字楼、厂房、仓库等；商场、写字楼、厂房、仓库等； 厂区道路、码头等；厂区道路、码头等； 机器设备等；机器设备等； 住房等。住房等。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪2.1.3 按用途分类按用途分类 居住不动产，如普通住宅、高档公寓、别墅、廉租房等居住不动产，如普通住宅、高档公寓、别墅、廉租房等； 商业不动产如各种商店、超市、批发市场等；商业不动产如各种商店、超市、批发市场等； 办公不动产，如商务写字楼、政府办公楼等；办公不动产，如商务写字楼、政府办公楼等； 服务不动产，如餐馆、宾馆、酒店等；服务不动产，如餐馆、宾馆、酒店等； 工业和仓储不动产，如工厂、车间、仓库、手工作坊等工业和仓储不动产，如工厂、车间、仓库、手工作坊等； 特殊用途不动产，如学校、医院、科研、车站、机场、特殊用途不动产，如学校、医院、科研、车站、机场、码码 头等；头等； 综合不动产综合不动产。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪2.1.4 按不动产价值形成阶段分类按不动产价值形成阶段分类 A 生地生地 生地主要指可能为生地主要指可能为城市城市房地产开发与经营活动所利用，但尚房地产开发与经营活动所利用，但尚未开发的未开发的土地（土地（农地农地、荒地、山地、水面等）、荒地、山地、水面等）。 生地生地只有经过法定程序才能只有经过法定程序才能转为转为城市城市建设用地建设用地进行开发，它进行开发，它是是尚没有进行尚没有进行城市基础设施城市基础设施建设建设的土地。的土地。 B 毛地毛地 毛地是指具有一定城市基础设施毛地是指具有一定城市基础设施条件条件，已经进入城市不动产已经进入城市不动产开发建设程序，纳入城市规划范围和城市建设计划，开发建设程序，纳入城市规划范围和城市建设计划，但有待但有待整理整理（包括征收、（包括征收、拆迁拆迁、基础设施建设等）的、基础设施建设等）的土地。土地。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪 C 熟地熟地 熟地是熟地是指完成指完成“三通一平三通一平”（通水、电、路及场地平整）或（通水、电、路及场地平整）或“五通一平五通一平”（通上水、下水、电讯、路及场地平整）或（通上水、下水、电讯、路及场地平整）或“七通七通一平一平”（ 通上水、下水、电讯、路、气、热及场地平整）的通上水、下水、电讯、路、气、热及场地平整）的等基等基础设施建设础设施建设，具，具备不动产项目经营（包括招拍挂程序）和建筑施备不动产项目经营（包括招拍挂程序）和建筑施工的土地工的土地。 D 在建在建不动产项目不动产项目 在建在建不动产项目不动产项目是指是指不动产项目已经进入建筑施工环节，不动产项目已经进入建筑施工环节，地地上建筑物尚未全部建成，上建筑物尚未全部建成，不动产项目的使用价值和价值还没有完不动产项目的使用价值和价值还没有完全形成时的不动产状态全形成时的不动产状态。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪 E 已建成不动产已建成不动产 已建成不动产已建成不动产是指是指已经完成不动产项目全部过程，功能完善，已经完成不动产项目全部过程，功能完善，同时具备特定使用价值和价值的不动资产同时具备特定使用价值和价值的不动资产。 F 属于不动产范畴的机器、设备、地上或地下的建筑物、构属于不动产范畴的机器、设备、地上或地下的建筑物、构筑物等。筑物等。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪 2.2 2.2 城市不动产的功能城市不动产的功能 2.2.1 2.2.1 居住类不动产的功能居住类不动产的功能 人们要生活，首先必须有居住的地方，住宅就是供人们居住人们要生活，首先必须有居住的地方，住宅就是供人们居住生活之用的房屋建筑。在衣、食、住、行、用等各种生活消费生活之用的房屋建筑。在衣、食、住、行、用等各种生活消费品中，住宅是关系到人类生存和发展最基本的生活必需品，是品中，住宅是关系到人类生存和发展最基本的生活必需品，是人类生活和生产最基本的物质前提之一。人类生活和生产最基本的物质前提之一。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪 住宅是人类社会住宅是人类社会、经济经济、文化文化、科技发展、科技发展的结晶。的结晶。 随着经济文化发展、收入增加和居住需要的提高，人们不随着经济文化发展、收入增加和居住需要的提高，人们不断改进和完善自己的居住场所。断改进和完善自己的居住场所。 远古时代，生产力水平低远古时代，生产力水平低下下，居住条件居住条件极其简陋，只能住极其简陋，只能住在用石器挖的在用石器挖的“穴穴”和用树枝搭成的和用树枝搭成的“巢巢”之中，之中， “穴穴”和和“巢巢”就是就是人类社会最原始的住宅构造。人类社会最原始的住宅构造。 随随着着建筑材料和建筑技术建筑材料和建筑技术的提高的提高，住宅，住宅的设计、建筑、装的设计、建筑、装修、维护水平不断提高修、维护水平不断提高，到今天，人类已经进入现代宜居居住到今天，人类已经进入现代宜居居住阶段。阶段。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪A 住宅的生活资料功能住宅的生活资料功能住宅作为生活必需品，最基本的功能就是生活资料功能。住宅作为生活必需品，最基本的功能就是生活资料功能。 住宅的生活资料住宅的生活资料功能主要体现在两方面：功能主要体现在两方面： 其一，其一，住宅住宅是满足人们最基本的生存需要，人们要生活，除是满足人们最基本的生存需要，人们要生活，除了农、食，还必须有起码的栖息场所和生活场所，才能生存。了农、食，还必须有起码的栖息场所和生活场所，才能生存。 “居者有其屋居者有其屋”就是就是这种这种基本生存需求基本生存需求的直接体现的直接体现。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪 其二，其二，住宅能够住宅能够满足人们满足人们更高品质生活更高品质生活的需要。这是的需要。这是人类对人类对住宅更住宅更高层次的需要。高层次的需要。 今天，今天，人们不仅要有房可住，而且要住得舒畅，人们不仅要有房可住，而且要住得舒畅，住的惬意，住的惬意，住的宽敞，更高通过居住住的宽敞，更高通过居住享受享受到到“居住居住”本身本身的乐趣。这就要的乐趣。这就要求求有宽敞的居住面积，齐全的设备，良好的居住环境和文化设施有宽敞的居住面积，齐全的设备，良好的居住环境和文化设施。 在现代社会中，住宅的享受功能需要在现代社会中，住宅的享受功能需要已经从已经从“居者有其屋居者有其屋”日益上升到日益上升到住宅需求的住宅需求的主要地位，讲究居住质量，提高居住水平，主要地位，讲究居住质量，提高居住水平，已成为人们一生追求的重要目标之一。已成为人们一生追求的重要目标之一。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪 B 住宅的住宅的生产生产资料功能资料功能 住宅不仅是生活资料，住宅不仅是生活资料，也是也是“劳动力劳动力”恢复其体力、精神，恢复其体力、精神，提升其再劳动能力提升其再劳动能力重要重要生产生产资料。资料。 人们可以利用住宅作为学习文化科学知识的场所，获取新的人们可以利用住宅作为学习文化科学知识的场所，获取新的知识技能，提高文化素质和道德修养；利用住宅作为锻炼身体的知识技能，提高文化素质和道德修养；利用住宅作为锻炼身体的场所，增强体质；利用住宅作为文化娱乐场所，健康身心，得到场所，增强体质；利用住宅作为文化娱乐场所，健康身心，得到乐趣；有些宜于乐趣；有些宜于弹性工作的弹性工作的工种工种(如教师、科研人员等如教师、科研人员等) ，还利用，还利用住宅作为工作的必要条件和场所。住宅作为工作的必要条件和场所。 目前，目前，发达国家已发达国家已有有数十万人数十万人利用先进的信息技术利用先进的信息技术通过家庭通过家庭远程办公远程办公实现个人价值实现个人价值。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪C 住宅的社交功能住宅的社交功能人是社会的人，人们在共同的社会里生活，总需要同亲朋好人是社会的人，人们在共同的社会里生活，总需要同亲朋好友、邻里居民发生一定的联系和交往。面积宽敞、布局合理、环友、邻里居民发生一定的联系和交往。面积宽敞、布局合理、环境幽美的住宅，是进行社交活动的良好场所。境幽美的住宅，是进行社交活动的良好场所。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪 D 住宅的资产住宅的资产价值价值功能功能 商品社会，商品社会，住宅既是生活资料住宅既是生活资料 、生产资料，也是一种不动、生产资料，也是一种不动产产 。 住宅作为耐用消费品，其价值量大，使用年限长，住宅作为耐用消费品，其价值量大，使用年限长，具有保值、具有保值、增值增值功能。从资产经营角度看功能。从资产经营角度看，住宅住宅是良好的保值、增值投资品。是良好的保值、增值投资品。 住宅作为住宅作为家庭的家庭的不动资产，在实现其居住功能的同时，可以不动资产，在实现其居住功能的同时，可以作为财产进行经营（如作为财产进行经营（如出租、转售、抵抑、典当出租、转售、抵抑、典当等）等），同时可以同时可以作为长期资产进行投资和作为长期资产进行投资和遗产遗产。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪 2.2.2 2.2.2 商业类不动产的功能商业类不动产的功能 商业商业类不动产（商场、批发中心、物流中心等等）类不动产（商场、批发中心、物流中心等等）是随着城是随着城市市功能的进化和完善功能的进化和完善应运而生的。应运而生的。 商业商业类不动产是城市实现商业功能的载体。类不动产是城市实现商业功能的载体。 城市作为区域性价值交换中心的地位决定了城市作为区域性价值交换中心的地位决定了商业商业类类地产地产必然必然是城市最重要的不动产之一是城市最重要的不动产之一。 城市城市商业商业类不动产的发达程度代表着一座城市的经济发达程类不动产的发达程度代表着一座城市的经济发达程度，也决定着一座城市的商业规模。度，也决定着一座城市的商业规模。 人们可以通过商业类不动产的建设和经营提升一座城市的商人们可以通过商业类不动产的建设和经营提升一座城市的商业价值。业价值。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪 2.2.3 2.2.3 办公类不动产的功能办公类不动产的功能 办公类不动产为城市管理和城市智慧价值创造提供场所和空间。办公类不动产为城市管理和城市智慧价值创造提供场所和空间。 常见的办公类不动产包括办公楼、写字楼等。常见的办公类不动产包括办公楼、写字楼等。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪 2.2.4 2.2.4 服务类不动产的功能服务类不动产的功能 服务类不动产是城市服务功能的载体，包括公共服务类不动服务类不动产是城市服务功能的载体，包括公共服务类不动产和商业服务类不动产。产和商业服务类不动产。 公共服务类不动产是城市公共服务实现的物质空间（如学校、公共服务类不动产是城市公共服务实现的物质空间（如学校、科研机构、医院、公园等）。科研机构、医院、公园等）。 商业服务类不动产是城市商业服务实现的物质空间（如酒店、商业服务类不动产是城市商业服务实现的物质空间（如酒店、餐馆等）。餐馆等）。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪 2.2.5 2.2.5 工业类不动产的功能工业类不动产的功能 工业类不动产是城市工业创造和工业价值实现的物质载体和工业类不动产是城市工业创造和工业价值实现的物质载体和空间（如厂房、仓库等）。空间（如厂房、仓库等）。 工业不动产的规模代表了一座城市的工业发达程度。工业不动产的规模代表了一座城市的工业发达程度。第第三三节节 城市城市的建设与不动产的建设与不动产的的建设建设 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪 3.1 3.1 城市建设与不动产建设城市建设与不动产建设 不动产作为不动产作为城市城市的物质载体，城市的的物质载体，城市的建设建设就是城市不动产的就是城市不动产的建设，城市规模的扩大就是不动产规模的扩大。建设，城市规模的扩大就是不动产规模的扩大。 城市的建设过程是一座城市每一种具体的不同类型、不同功城市的建设过程是一座城市每一种具体的不同类型、不同功能不动产的建设过程、使用过程、经营过程，同时也是一座城市能不动产的建设过程、使用过程、经营过程，同时也是一座城市不动资产的积累过程。不动资产的积累过程。 在城市的建设中，当某一种类型的不动产规模在城市不动产在城市的建设中，当某一种类型的不动产规模在城市不动产规模中的比重最大时，这座城市就具有了以这种类型的不动产为规模中的比重最大时，这座城市就具有了以这种类型的不动产为代表的城市不动产特性。代表的城市不动产特性。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪 例如：例如： 一座城市的工业类不动产所占比重最大，说明这座城市一定一座城市的工业类不动产所占比重最大，说明这座城市一定是一座工业型城市。是一座工业型城市。 一座城市的物流类不动产（港口、码头、交通枢纽等）所一座城市的物流类不动产（港口、码头、交通枢纽等）所占比重最大，说明这座城市一定是商贸集散型城市。占比重最大，说明这座城市一定是商贸集散型城市。 一座城市的办公类不动产所占比重最大，说明这座城市一一座城市的办公类不动产所占比重最大，说明这座城市一定是一座智慧创造型城市。定是一座智慧创造型城市。 一座城市的居住类不动产所占比重最大，说明这座城市一一座城市的居住类不动产所占比重最大，说明这座城市一定是一座宜居的消费型城市。定是一座宜居的消费型城市。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪 3.2 3.2 城市规模的扩大与不动产的开发建设城市规模的扩大与不动产的开发建设 城市城市规模的扩大过程也是这座城市的不动产规模扩大过程。规模的扩大过程也是这座城市的不动产规模扩大过程。 今天大家熟悉的新城区建设、新开发区建设、新产业园建设今天大家熟悉的新城区建设、新开发区建设、新产业园建设等，一方面是城市要素、产业要素的集聚和规模扩大的过程，另等，一方面是城市要素、产业要素的集聚和规模扩大的过程，另一方面也是不同类型的不动产规模扩大过程。一方面也是不同类型的不动产规模扩大过程。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪 从城市管理的角度分析（市政府角度），城市扩大是城市政从城市管理的角度分析（市政府角度），城市扩大是城市政府有计划（如制定城市发展规划，有计划的吸引城市要素向城市府有计划（如制定城市发展规划，有计划的吸引城市要素向城市或城市的特点区域集聚）或无计划（随着人们对城市生活的追求或城市的特点区域集聚）或无计划（随着人们对城市生活的追求，大量的农民自发的涌入城内，在城市的边缘形成新城市郊区或，大量的农民自发的涌入城内，在城市的边缘形成新城市郊区或城中村、城边村）管理的结果。城中村、城边村）管理的结果。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪 从不动产建设的角度分析（市场投资角度），城市扩大是不从不动产建设的角度分析（市场投资角度），城市扩大是不同的投资主体（政府、机构或个人）有计划对城市不同类型不动同的投资主体（政府、机构或个人）有计划对城市不同类型不动产的投资结果。产的投资结果。 例如：例如： 有的投资者看好这座城市的住房市场，就会投资住宅类不动有的投资者看好这座城市的住房市场，就会投资住宅类不动产。产。 有的投资者看好这座城市的商业市场，就会投资这座城市的有的投资者看好这座城市的商业市场，就会投资这座城市的商场、批发市场。商场、批发市场。 有的投资者看好这座城市的旅游市场，就会投资这座城市的有的投资者看好这座城市的旅游市场，就会投资这座城市的酒店等等。酒店等等。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪3.3 3.3 城市的更新改造与不动产的开发建设城市的更新改造与不动产的开发建设 城市更新，狭义上可理解为旧城市更新，狭义上可理解为旧城城改改造造。广义。广义上可以理解为上可以理解为城城市结构市结构、城市系统、城市、城市系统、城市功能功能、城市产业、城市特色的、城市产业、城市特色的更新更新和城和城市产业、城市价值的市产业、城市价值的升级升级。 城市更新其城市更新其实质是对城市空间结构的重新布局、土地资源的实质是对城市空间结构的重新布局、土地资源的二次评价和再二次评价和再开发、开发、城市空间城市空间利益利益和城市市民利益的和城市市民利益的重新分配和重新分配和城市城市区域功能的重新塑造。区域功能的重新塑造。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪 城市更新源于两个方面的原因：城市更新源于两个方面的原因： 一是城市不动产寿命（不动产使用周期）决定的不动产重建一是城市不动产寿命（不动产使用周期）决定的不动产重建更新（包括不动产使用周期更新和因战乱、灾害等原因造成的重更新（包括不动产使用周期更新和因战乱、灾害等原因造成的重建性更新）建性更新）。 二是为提升城市产业、城市价值对旧城市、旧厂房、旧农村二是为提升城市产业、城市价值对旧城市、旧厂房、旧农村（城中村）进行改造更新。（城中村）进行改造更新。 今天中国的城市更新多为第二种原因引起的规模化的更新。今天中国的城市更新多为第二种原因引起的规模化的更新。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪 从西方发达国家城市更新所走过的历程来看，基本都经历了从西方发达国家城市更新所走过的历程来看，基本都经历了四个阶段：四个阶段： A A 由于建筑物自然寿命更新或战乱毁坏房屋后重建更新引由于建筑物自然寿命更新或战乱毁坏房屋后重建更新引起的建筑物成片更新（自然更新阶段）；起的建筑物成片更新（自然更新阶段）； B B 由政府主导的由政府主导的，城市片区建筑和环境，城市片区建筑和环境改善为目标的改善为目标的有计有计划更新（政府有计划更新划更新（政府有计划更新阶段阶段）；）； C C 大量兴建商业中心、写字楼，以房地产开发为主导的大量兴建商业中心、写字楼，以房地产开发为主导的商商业开发性更新（商业更新业开发性更新（商业更新阶段阶段）；）； D D 为为寻求城市的可持续发展，寻求城市的可持续发展，以实现城市以实现城市经济、社会、环经济、社会、环境等多重境等多重发展发展目标目标的现代城市更新（现代城市更新的现代城市更新（现代城市更新阶段阶段）。第第四四节节 城市城市的经营与不动产的经营与不动产的的经营经营 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪 4.1 4.1 城市的价值经营与不动产的价值经营城市的价值经营与不动产的价值经营 随着全球化的日益深入，我们进入一个充满竞争的新随着全球化的日益深入，我们进入一个充满竞争的新时代时代。 新世纪竞争的一个重要方面就是不同城市之间的竞争。新世纪竞争的一个重要方面就是不同城市之间的竞争。 今天城市的竞争说到底是城市核心竞争力的竞争。今天城市的竞争说到底是城市核心竞争力的竞争。 城市的经营是城市培育城市核心竞争力这种能力的经营。城市的经营是城市培育城市核心竞争力这种能力的经营。 不动产作为不动产作为城市城市的物质载体和空间载体，在不动产层面，城的物质载体和空间载体，在不动产层面，城市的经营就是城市物质载体和空间载体规模、功能、水平、价值、市的经营就是城市物质载体和空间载体规模、功能、水平、价值、文化、使用效率的经营文化、使用效率的经营。 北师大不动产学院（珠海）北师大不动产学院（珠海） 张信晖张信晖 白雪白雪 城市的经营根本上是城市内在价值的经营（城市的内在价值城市的经营根本上是城市内在价值的经营（城市的内在价值表现在城市的政治、经济、产业、文化、生活、景观、生态、居表现在城市的政治、经济、产业、文化、生活、景观、生态、居住、人文等条件的优劣）。住、人文等条件的优劣）。 在物质和空间层面，城市经营表现在与城市经营不可分割的在物质和空间层面，城市经营表现在与城市经营不可分割的不动产经营上（具体表现为公共服务类不动产、商业类不动产、不动产经营上（具体表现为公共服务类不动产、商业类不动产、工业类不动产、居住类不动产等的经营）。因此，城市不动产的工业类不动产、居住类不动产等的经营）。因此，城市不动产的经营从一个方面代表和反映了城市的经营。经营从一个方面代表和反映了城市的经营。 城市不动产经营水平、经营能力的高低从一个侧面反映了一城市不动产经营水平、经营能力的高低从一个侧面反映了一座城市的