不动产评估成本法计算题(2).doc

Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date不动产评估成本法计算题(2)成本法作业成本法作业1、今有一建筑物，建筑总面积1200m2，在估价时点时，已使用12年。该类建筑物的重置价格为600元/m2，耐用年限40年。估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率5%。试用直线折旧法计算其折旧额、折旧总额，并估计其现值。解：（1）求折旧额D（2）至估价时点的折旧总额Et为或（3）建筑物现值V：V=C-Et=600×1200-195428.52=524571.48（元）或V=C1-（1-R）×t/（t+n）= 524571.43（元）注：公式要写完整；Et的取值必须取195428.52，不可取195428.57。2、某一房地产，土地总面积2500m2，是6年前通过征用农地取得，当时费用800元/m2，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000m2，是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m2，现实建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有8成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。解：（1）求土地价格VLVL=2500×1000=250（万元）（2）求建筑物价格VB建筑物的重置价格C=6000×1100=660（万元）VB=C.q=660×80=528（万元）（3）计算房地产总价VV= VL + VB=250+528=778（万元）（4）计算房地产单价PP=V/S=778/6000=1296.67（元/m2）3、某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在1999年4月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2000年10月建成使用的。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物现场鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格为50万元，经济寿命15年。残值率假设为零，报酬率为8%，求该房地产在2003年4月的市场价格。解：（1）计算土地现实价格VL（2）计算建筑物的现实价格VB求建筑物重置价格CC=1000×2000×3.0=600（万元）求可修复部分折旧D1D1=5（万元）求装修部分折旧D2D2=30×2.5÷5=15（万元）求设备部分折旧D3D3=50×2.5÷15=8.33（万元）求结构部分折旧D4D4=（600-5-30-50）×2.5÷38.5=33.44（万元）求折旧总额DD=D1+D2+D3+D4=61.77（万元）则VB=C-D=600-61.77=538.23（万元）（3）计算房地产在2003年4月的市场价格VV=VL+VB=98.26+538.23=636.49（万元）注：求土地现实价格时，应采用收益法公式进行年期修正，不可用36/40方法计算。4、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为 10年，已使用8年。假定残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。（2001年试题）解：（1）计算建筑物的重置价格建造成本：800万元管理费用：800×3%=24万元投资利息：（800+24）×60%×（1+6%）1.5-1+（800+24）×40%×（1+6%）0.5-1=54.90万元建筑物的重置价格：800+24+54.9+50+120=1048.9万元（2）计算建筑物的折旧额墙壁、地面等损坏的折旧费=18万元装修部分的折旧费=200×2/5=80万元设备部分的折旧费=110×8/10=88万元长寿命项目的折旧额：（1048.9-18-200-110）×1/50×8=115.34万元该建筑物的折旧额=18+80+88+115.34=301.34万元 5、某公司5年前以出让方式取昨一宗面积2000m2的40年使用权的土地于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建筑期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率为零。试计算该宗房地产现时的价格。（土地资本化率为8%）（2002年试题）解：（1）运用成本法计算公式：房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格建筑物折旧（2）求土地的重新取得价格因该土地使用权为40年，已使用了5年，故要求土地使用权为35年的价格（3）计算建筑物的重新购建价格：建安成本=600（万元）管理费用=600×3%=18（万元）投资利息=（600+18）×40%×（1+6%）1.5-1+（600+18）×60%×（1+6%）0.5-1=33.54（万元）销售税费=90（万元）开发利润=120（万元）建筑物的重新购建价格=600+18+33.54+90+120=861.54（万元）（4）计算建筑物折旧额门窗、墙面等损坏的折旧额=8（万元） 装修部分的折旧额140×1/5×3=84（万元）设备部分的折旧额=100×1/10×3=30（万元）长寿命项目的折旧额=（861.54-8-140-100）×1/38×3=48.44（万元）（万元）建筑物的折旧额=8+84+30+48.44=170.44（万元）（5）该宗房地产的现时价格=390.94+861.54-170.44=1082.04（万元）6、某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。第1年第2年第3年第4年第5年第6年第n年1、土地取得-2、工程建设-住宅楼建设-写字楼建设-3、经营-住宅楼销售-写字楼出租- 根据市场调查，有关数据如下： （1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。 （2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。 （3）除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。 （4）目前，此类项目折现率为10%。 （5）为得到该宗土地，还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。 试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。（2004年）解：（一）第一种解法1、项目总建筑面积1.2×10000×2.5=30000（m2）其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。（2）房地产开发项目总价值及折现值住宅楼价值5000×15000=7500（万元）住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第1年末）的折现值：写字楼价值写字楼租金收入=120×15000×70%×（1-20%）×12=1209.6（万元）写字楼押金=1209.6×30%=362.88（万元）写字楼押金运用年收益=362.88×3%=10.89（万元）有关税费和经营管理费用=1209.6×30%=362.88（万元）租赁净收入=1209.6+10.89-362.88=857.61（万元）写字楼价值：写字楼折现到第1年末折现值=项目总价值折现值=5634.86+6370.29=12005.15（万元）（3）项目开发成本、管理费用及其折现值住宅楼部分=1800×15000×（1+5%）=2835（万元）写字楼部分=2800×15000×（1+5%）=4410（万元） 住宅楼开发成本及管理费折现值写字楼开发成本及管理费用折现值：项目开发成本及管理费用折现值：2580.13+3648.76=6228.89（万元）（4）住宅楼销售税费及折现值住宅楼销售税费：7500×6%=450（万元）住宅楼销售税费折现值：（5）所能支付的最高土地价格 （原6412.50万元） 2、第二种解法（1）项目总建筑面积1.2×10000×2.5=30000（m2）其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积=15000m2。（2）房地产开发项目总价值及折现值住宅楼价值5000×15000=7500（万元）写字楼价值写字楼租金收入=120×15000×70%×（1-20%）×12=1209.6（万元）写字楼押金=1209.6×30%=362.88（万元）写字楼押金运用年收益=362.88×3%=10.89（万元）有关税费和经营管理费用=1209.6×30%=362.88（万元）租赁净收入=1209.6+10.89-362.88=857.61（万元）写字楼价值：项目总价值折现值=7500+8478.86=15978.86（万元）（3）项目开发成本、管理费用及折现值住宅楼部分=1800×15000×（1+5%）=2835（万元）写字楼部分=2800×15000×（1+5%）=4410（万元） 住宅楼开发成本及管理费折现值写字楼开发成本及管理费用折现值：项目开发成本及管理费用折现值：3434.25+4856.51=8290.76（万元）（4）住宅楼销售税费及折现值住宅楼销售税费：7500×6%=450（万元）（5）所能支付的最高土地价格4年末地价=（总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理）=（15978.86-450-8290.76）=7238.10（万元）贴现：地价款=7、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为60年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第1年投入建造成本的60%，第2年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为55万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为21万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为120万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残置率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。解：先计算建筑物的重置价格包括：1）建造成本=800（万元）2）管理费用=800×3%=24（万元）3）投资利息=（800+24）×60%×（1+6%）1.5-1+（800+24）×40%×（1+6%）0.5-1 =54.90（万元）4）建筑物的重置价格=800+24+54.90+55+120=1053.9（万元）再计算建筑物的折旧总额：1）墙、地面等损坏的折旧额=21（万元）2）装修部分的折旧额=200×1/5×2=80（万元） 3）设备部分的折旧费=120×1/10×8=96（万元）4）长寿命项目的折旧额=（1053.9-21-200-120）×1/60×8=95.05（万元）5）该建筑物的折旧总额=21+80+96+95.05=292.05（万元）-