上海市佘山区长堤看山别墅行销策略.ppt

上海市佘山区长堤看上海市佘山区长堤看山别墅行销策略山别墅行销策略在本项目的行销策略中，我们主要考虑以下几方在本项目的行销策略中，我们主要考虑以下几方面问题：面问题：全案行销大节点控制各阶段具体行销计划行销推广的总体策略我司的业务保障一、全案行销大节点控制一、全案行销大节点控制1、规划设计阶段：2005年11月2006年1月底 （完成项目的扩初和样板区的施工图）2、销售准备阶段：2006年24月底 （完成样板区的土建施工和部分景观施工；3月底进入现场临时接待点）3、销售累积阶段：2006年57月底 （现场接待会馆和样板房内装完成，7月底业务人员正式进入现场）4、销售公开阶段：2006年89月底 （利用现场样板区深度累积）5、销售开盘：2006年10月 （完成首批释放单元70-80%的去化）二、二、各阶段具体行销计划各阶段具体行销计划1 1、规划设计阶段：、规划设计阶段：时间：时间： 2005年11月2006年1月底目标：目标：完成项目的扩初和样板区的施工图 完成各级开发合作团队的建立具体工作内容：具体工作内容：、各级开发合作团队建立、我司配合业主完成建筑和环境的方案设计及细化、外围泗陈公路的屏障绿化先行、现场售楼处的平面布局和销售道具的搭配工作细化确定。并确定样板别墅的表现风格。2、销售准备阶段：时间：时间： 2006年24月底目标：目标：完成样板区的土建施工和部分景观施工 完成各类销售道具的准备工作 3月底进入现场临时接待点（试探市场并节流有效客源）道具配合：道具配合：各类建筑及景观效果图完成 佘山区域的自然和公共配套的摄影计划完成 VI系统完成 三维动画完成 邮寄DM和现场DM完成 房型单片完成 单体模型和参展模型完成 媒体配合：媒体配合：沪青平高速公路高炮（ 3月底、4月初）公路指示牌建立（3月底、4月初）整体软新闻炒作开始（4月底）建立佘山区域内的大型看板1块（3月）利用佘山各家的媒体宣传制定媒体实施计划业务动作：业务动作：2月份建立专案销售团队开始外围的销售培训工作（熟悉市场、环境、全市个案等工作） 3月底进入现场临时接待点业务骨干人员接待客户，试探市场并节流有效客源业务动作：暂不发送任何资料，重点介绍佘山整体版块情况及本案部分的建筑形态、私家园林设计。如果客户有兴趣，请其留下姓名及电话等资料后通知他各类开发名单收集工作开始3、销售累积阶段：时间：时间： 2006年57月底目标：目标：5月参加房展会，逐步推向市场 7月底业务人员正式进入现场售楼处 完成项目的前期基础累积道具配合：道具配合：完成售楼处内部所有的销售道具 完善前阶段的销售道具媒体配合：媒体配合：建立市区内部的户外看板作为长效媒体SP 活动增加项目的市场曝光度 5/1房展会 6、7月高档商场的巡展（3站）长效高端杂志媒体投放软新闻炒作继续业务动作：业务动作：接待现场来人客户，反馈市场信息业务人员完成进场前的所有培训收集佘山核心区内未购客源名单和高档物业客源名单作整体版块和项目具体介绍，但不接受任何形式预定统一对外报价，试探市场行销通路开始全面运作（力约客户参观现场样板区） 聚仁会特刊 短信群发 DM 邮寄 电话开发 电讯、银行、各类车会的名单开发 4 4、销售公开阶段：、销售公开阶段：时间：时间： 2006年89月底目标：目标：利用现场样板区进行深度累积 确定意向购买群，完成一期推案量的锁定道具配合：道具配合：基本完成所有道具 增加现场实景的邮寄DM和图册集各一本媒体配合：媒体配合：按媒体实施计划作适当的调整后实施业务动作：业务动作：业务人员全力邀约前期意向客户回访，参观样板区 接待来电、来访客户 累积意向客户达到3050组后 开始内部定购（收取定金）5 5、销售开盘：、销售开盘：时间：时间： 2006年10月目标：目标：完成首批释放单元70-80%的去化媒体配合：媒体配合：按媒体实施计划作适当的调整后实施 SP活动（长堤佘山高尔夫客户巡回赛） （长堤圣诞客户联谊活动）业务动作：业务动作： 封存部分热销房源 现场价格即时调整，至少提升一次每日小组业务分析，每周全体业务到位全力销售、签约工作反馈客户意见，对目前产品再次优化 竞争楼盘集中市调，分析主力竞争楼盘优缺点，重点打击 从现有客户中挖掘客源区域，针对目标区域调整媒体方向 三、三、行销推广的总体策略行销推广的总体策略制定依据：制定依据：主动营销策略：主动营销策略：各类名单的收集各类名单的收集我司别墅和高端公寓房名单外购的各类高端客源名单佘山核心区内未购客源名单各类商会名单聚仁会特刊聚仁会特刊短信群发短信群发DM DM 邮寄邮寄电话开发电话开发电讯、银行、各类车会的名单开发电讯、银行、各类车会的名单开发以SP活动促进销售累积阶段：5/1房展会6、7月高档商场的巡展（3站）销售进行阶段：长堤佘山高尔夫客户巡回赛长堤圣诞客户联谊活动四、我司的业务保障四、我司的业务保障1 1、目前的销售业绩是最好的实力证明：、目前的销售业绩是最好的实力证明：以恒联名人世家为例：7月 网上登记备案4套（全市第三）8月 网上登记备案7套（全市第一）9月 网上登记备案3套10月 目前网上登记备案3套，大定6套2、长期运作西郊、佘山的高档别墅楼盘，对佘山的认知程度非一时一刻能理解。3、稳定的专业销售业务团队。4、规范的业务操作流程。5、充足的区域有效客源群。感谢观摩，不吝赐教！感谢观摩，不吝赐教！