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第一节 土地所有制制度 l 5.1.1 土地与土地管理法 l 5.1.2 土地所有权 l 5.1.3 土地使用权p5.1.2.3 土地所有权的确定和确认土地所有权的确定和确认 国家依法实行土地登记发证登记发证制度，依法登记的土地所有权受法律保护，任何单位和个人都不得侵犯。 农民集体所有的土地，由县级以上人民政府登登记造册记造册，核发集体土地所有权集体土地所有权证书，确认其所有权。 土地所有权发生争议的，不能依法证明争议的土地是属于农民集体所有的，则属于国家国家所有。 当公共利益需要时，国家可以征用征用集体所有土地，将其变为国有，但必须依法给予补偿依法给予补偿。 l5.1.3土地使用权土地使用权 p 5.1.3.1 概念概念 土地使用人根据法律、合同的规定，在法律允许的范围内，对国家或集体所有的土地所享有的占有、使用、一定收益和在限定范占有、使用、一定收益和在限定范围内进行处分围内进行处分的权利。是从土地所有权中分离出来的一项权利。 具体表现为土地使用人对土地可依法行使利用、出租、转让、抵押利用、出租、转让、抵押等权利。p 5.1.3.2土地使用权的取得土地使用权的取得 土地管理法规定，国有或集体所有国有或集体所有的土地可以依法确定确定给单位或个人使用使用。 国有土地：国家依法出让、划拨、或通过其他土地使用权人出让、划拨、或通过其他土地使用权人依法转让、继承、获取地上建筑物所有权依法转让、继承、获取地上建筑物所有权等方式取得国有土地的使用权。也可由单位或个人承包承包，用以进行种植业、林业、畜牧业、渔业生产。 农民集体所有：依法通过承包、转让、继承承包、转让、继承等方式取得。集体经济组织的成员可承包本单位所有的土地，进行种植业、林业、畜牧业、渔业生产，承包经营期限为30年年，其土地承包经营权受法律保护。农民集体所有的土地要承包给本集团经济组本集团经济组织之外织之外的单位或个人经营的，须经村民会议2/3以上成员或以上成员或2/3以上村民代表以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。 农民还可依法取得宅基地、自留山、自留地的使用权。p5.1.3.3土地使用权的确定和确认土地使用权的确定和确认 土地管理法规定： 单位和个人单位和个人依法使用的国有土地县级县级以上人民政府登记造册，核发证书证书，确认其使用权。中央国家机中央国家机关关使用的国有土地的发证机关，由国务院国务院确定 农民农民集体所有的土地，依法用于非农业建设非农业建设的由县级县级 人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认其建设用地使用权。 林地、草原、水面、滩涂林地、草原、水面、滩涂的使用权，分别由森林法、森林法、草原法、渔业法草原法、渔业法规定。 未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府县级以上人民政府登记造册，负责保护管理。保护管理。 第二节 土地管理制度 l l5.2.1 基本国策及相关制度 l5.2.2 土地规划制度 l5.2.3 耕地保护 l5.2.1 基本国策及相关制度 p5.2.1.1基本国策基本国策 “十分珍视和合理利用每寸土地，切实保护耕地” p5.2.1.2相关制度相关制度 1 土地用途管制制度土地用途管制制度 编制土地利用总体规划，规定土地用途，控制建设用地总量， 严格限制农用地转为建设用地农用地转为建设用地，对耕地实行特殊保护。 2 土地调查制度土地调查制度 县级以上人民政府土地行政管理部门会同同级有关部门对土土 地的权属地的权属、土地利用现状现状和土地的条件条件进行调查，并应根据土 地调查成果，规划土地用途和国家制定的统一标准，评定土地土地 等级等级。 调查结果经本级人民政府审核，报上一级人民政府批准上一级人民政府批准；全 国土地利现状调查结果，由国务院批准由国务院批准。 各级土地利用情况，都应该向社会公布都应该向社会公布。 3土地统计制度土地统计制度 县级以上人民政府土地行政主管部门和同级同级部门共同制定统计调查方案，依法进行土地统计，定期发布定期发布土地统计资料。土地统计资料。 4土地监察制度土地监察制度 土地管理部门依法对单位和个人执行和遵守国家土地法律、法规情况进行监督检查监督检查以及对土地违法者实施法法律制裁律制裁的活动。 监察内容：建设用地行为；建设用地审批行为；土地开发利用行为；土地权属变更和使用权出让行为；土地使用权转让、出租、抵押、终止行为；房地产转让行为及其他行为。 5土地利用状况动态监测制度土地利用状况动态监测制度 国家建立全国土地管理信息系统信息系统，进行动态动态监测。 5.2.2 土地利用总体规划土地利用总体规划 综合考虑社会、经济发展需要，国土整治和资源与环境保护要求，土地使用状况及实际供给能力等各项因素的基础上所编制出的一定期限内一定期限内土地利用的规划。 总体规划是国家对土地用途进行管制管制的依据。使用土地的单位和个人都必须严格按照土地利用总体规划确定的用途来使用土地。 土地利用总体规划按行政区划分为：国家、省、地、国家、省、地、县、乡五级县、乡五级，分别由各级政府负责编制各级政府负责编制。期限一般为15年。l5.2.3耕地保护耕地保护 1 基本农田保护制度基本农田保护制度 基本农田：根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求而确定的长期不得占用长期不得占用（一级基本农田）及基本农田保护区规划期内基本农田保护区规划期内不得占用的耕地（二级基本农田） 基本农田保护区为对基本农田实行特殊保护而依照法定程序划定的区域。 各级人民政府必须制定基本农田保护区规划：全国全国基 本农田保护区规划国务院土地管理部门及农业行政 主管部门会同其他有关部门编制并报国务院批准。国务院批准。 省、地、县省、地、县同级人民政府土地管理部门及农业行 政主管部门会同其他有关部门根据上一级上一级基本农田保护 区规划进行编制本级人民政府核定上一级政府上一级政府 批准乡级批准乡级乡级人民政府根据县级基本农田保护区规 划进行编制县级人民政府批准县级人民政府批准。 各省、自治区、直辖市划定的基本农田应占本行政 区域内耕地的80以上以上。 基本农田保护区以乡（镇）为单位乡（镇）为单位进行划区定界。 l 2 占用耕地补偿制度占用耕地补偿制度 为了保护耕地，控制耕地总量的平衡，国家实行占用耕地补偿制度。 “占多少，垦占多少，垦多少多少” 非农业建设经批准后合法占用耕地的，必须依据省、自治区、直辖市人民政府制定的开垦耕地计划，“占多少，垦多少”的原则由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地。省级政府应监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地，并进行验收。没有条件开垦或开垦不符合要求的，应当按照省级规定缴纳耕地开垦费耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。3 鼓励开垦荒地、整治工地，严禁毁损、废弃耕鼓励开垦荒地、整治工地，严禁毁损、废弃耕地地 开垦荒地开垦荒地 鼓励单位和个人适宜开垦荒地（符合规划、生态环境 ），能够开发为农业用地，应当优先开发为农业用地优先开发为农业用地。 一次性开发未确定土地使用权未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩600公顷以下公顷以下的 省级规定的权限由县级以上人民县级以上人民政府政府审批；600公顷以上公顷以上的国务院审批。 开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或个人长期使用长期使用，但使用期限最长不得超过不得超过50年年。 必须经过科学论证和评估，依法批准后进行。禁止毁坏森林、草原开垦荒地，禁止围湖造田和侵占江河滩地。土地整治土地整治 提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境。 土地整理所新增耕地的60可用于折抵折抵建设占用耕地的补偿指标。 土地整理所需费用，按照谁受益谁负责谁受益谁负责的原则，由农村集体经济组织和土地使用者集体经济组织和土地使用者共同承担。严禁毁损、废弃耕地严禁毁损、废弃耕地 非农业建设非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地，可以利用劣地的，不得占用好地。 严禁占用耕地建窑、建坟或擅自在耕地上建房、挖沙、采石、采矿、取土等。 禁止占用农田发展林果业和挖塘养鱼。 因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏的，用地单位和个人应按照国家有关规定复垦；不能复垦或者复垦不合格的，应缴纳土地复垦费土地复垦费，专项用于土地复垦。复垦土地应当优先用于农业。 已经办理非农业建设用耕地，一年内不用又可以耕种和收获的，应由原耕种该幅耕地的集体或个人恢复耕种，也可由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按省级规定缴纳闲置费闲置费；两年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回无偿收回用地单位的使用权，交由原农业集体经济组织恢复耕种。 承包经营耕地连续两年弃耕抛荒的连续两年弃耕抛荒的，原发包单位应终止承包合同终止承包合同，收回发包的耕地。 在城市规划区内，以出让方式出让方式取得土地使用权 用于房地产开发而闲置的，依照房地产管理法办理：在超过出让合同约定的动工开发日期满一一年年而未动工开发的，可征收土地出让金出让金20以下的土地闲置费；满两年两年未动工的，可无偿收回无偿收回土地使用权。但因不可抗力或政府、政府有关部门的行为或动工开发必须的前期工作造成动工开发延迟的除外。 l 第三节第三节 建设用地建设用地l建设用地概念 包括土地利用总体规划中已确定的建设用地已确定的建设用地（规划内建设用地）和因经济及社会发展的需要，由规划中的非建设用地转成的建设用地非建设用地转成的建设用地（规划外建设用地）。 l规划内的建设用地规划内的建设用地 可用于进行工程项目建设。国家所有的建设用地和集体所 有的建设用地。 1 农民集体所有的建设用地只可用于村民住宅建设、乡镇企业建 设和乡镇村公共设施及公益事业建设等与农业有关的乡村建设， 不得出让、转让或出租给他人用于非农业建设不得出让、转让或出租给他人用于非农业建设。 非农业建设确需占用农民集体所有的土地时，必须先由国家将 所需土地征为国有，再依法交由用地者使用。 2 规划中的实际农用地分批次分批次转化为建设用地。 总体规划的审批机关，按土地利用年度计划分批次将农用 地批转为建设用地。 实施城市规划而占用土地的市县人民政府按土地利用 年度计划拟订转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、分批次 上报给相应的人民政府，由其土地行政主管部门先行审查，提出 意见，再经其批准后，方可实施。 实施村庄集镇规划而占用土地没有征用土地方案。 l l规划外建设用地规划外建设用地 土地分为农用地和未利用土地 未利用土地转为建设用地，按各省、自治区、直辖市的相关规定办理，但国家重点建设项目、军事实施和跨省、自治区、直辖市的建设项目以及国务院规定的其他建设项目用地，需报国务院国务院批准。 农用地转为建设用地严格的审批程序： （1）省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目用地须经国务院国务院批准 （2）其他建设项目的用地由省、自治区、直辖市人民省、自治区、直辖市人民政府政府批准。l国家征用土地国家征用土地 一些原属于某些农民集体所有的土地要用于基础设施 建设和社会公益事业。土地管理法规定，国家为公 共利益需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。 为防止滥征土地和保护农民集体的利益，土地管 理法对征用土地的审批程序及补偿作出了具体规定。 1 征用土地的审批征用土地的审批 基本农田、非基本农田耕地超过35公顷的，征用其 他土地超过70公顷的，都必须报经国务院国务院批准。 征用上述规定以外的其他土地的，由省省、自治区、 直辖市人民政府人民政府批准，并报国务院备案。 征用农用地的，必须依照下述规定办理审批手续： P482 征用土地的实施征用土地的实施 征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在的 市、县市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、 征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员 安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在的乡乡 （镇）、村予以公告（镇）、村予以公告。 被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期 限内，持土地权属证书土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管 部门办理征地补偿登记征地补偿登记。 市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地 方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用土 地所在的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集农村集 体经济组织和农民体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置争议不影响不影响征用土 地方案的实施。 征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日 起3个月个月内全额支付。3 征用土地的补偿征用土地的补偿 土地管理法规定，征用土地的，用地单位应按 照被征用土地的原用途被征用土地的原用途给予补偿。并具体规定征用耕地 的补偿费用应包括土地补偿费、安置补助费以及地上附土地补偿费、安置补助费以及地上附 着物和青苗的补偿费着物和青苗的补偿费，其补偿标准为： （1）土地补偿费。该耕地被征用前三年前三年平均年产值 的610倍。 （2）安置补助费。按需要安置的农业人口数计算 等于被征用的耕地的数量被征用的耕地的数量除以除以征地前被征用单位平均平均 每人占有的耕地数每人占有的耕地数。安置费标准该耕地被征用前三 年每亩平均年产值的46倍。但每公顷被征用耕地的安 置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15 倍。 （3）地上附着物和青苗补偿费。补偿标准由省、自 治区、直辖市规定。 （4）新菜地开发建设基金。征用的耕地为城市郊区的 菜地时，用地单位还应按国家的有关规定缴纳新菜地 开发建设基金。 征用其他土地的补偿费标准，由省、自治区、直辖 市参照征用耕地耕地的补偿标准另行规定。 按照上述标准支付的土地补偿费和安置补助费，尚 不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、 自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助安置补助 费费，但安置补助费和土地补偿费的总和，不得超过土 地被征用前3年平均年产值的30倍。 4 征用土地的劳动力安置征用土地的劳动力安置 因征用土地后造成的多余劳动力，由县以上县以上土地管理 部门组织被征地单位、用地单位和有关单位，通过扩大农扩大农 副业生产和乡镇企业副业生产和乡镇企业等途径，加以安置；安置不完的，可 以安排符合条件的人员到用地单位或其他全民、集体所有用地单位或其他全民、集体所有 制单位制单位就业。 农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集 体经济组织，管理和使用； 其他单位安置的，安置补助费支付给单位； 不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个 人或征得被安置人员同意后用于支付给被安置人员的保险 费用。 被征地单位的土地被全部征用的，经省、自治区、直辖市人民政府审查批准，原有的农业户口可以转为非农业户口。原有的集体所有的财产和所得的土地补偿费、安置补助费，由县级以上地方人民政府与有关乡（镇）村商定处理办法。用于组织生产和就业人员的生活补助。 大中型水利、水电工程建设征用土地的补偿费标准和移民安置办法，由国务院另行规定。 l l国有建设用地国有建设用地 国家所有的建设用地国家所有的建设用地国家征用国家征用的原属于农民集体所有的土地国有建设用地种类国有建设用地的使用划划 拨拨有偿使用有偿使用说明：建设单位相关法律文件县级以上人民政府主管部门审查 同级人民政府批准1 国有建设用地的划拨国有建设用地的划拨 国有国有 建设建设 用地用地 使用使用 权的权的 划拨划拨 对象对象国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地法律、行政法规规定的其他用建设单位必须按批准文件的规定使用土地建设单位必须按批准文件的规定使用土地2 国有建设用地使用权的出让国有建设用地使用权的出让 有偿使用包括国有土地使用权的出让出让国有土地租赁租赁国有土地使用权作价出资或入股作价出资或入股土 地 使 用建设单位必须按土地使用权出让合同土地使用权出让合同或其他有偿使用其他有偿使用 合同合同的约定使用土地使用土地确需改变该幅土地建设用途的，应经有关人民政府 土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府原批准用地的人民政府 批准批准在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应先 经有关城市规划行政主管部门同意3 国家建设用地土地使用权的收回国家建设用地土地使用权的收回 国家 建设 用地 土地 使用 权的 收回为公共利益需要使用土地的为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整 使用土地的土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满， 土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的 国有土地的公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的因1、2两项而收回国有土地使用权的，国家对土地使用权人应给予适当补偿适当补偿l临时用地临时用地 由县级以上县级以上人民政府土地行政主管部门批准，其中，在城市规划区内的，还应先经有关城市规划行政主管部门统一。 土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或农村集体经济组织、村民委员会签订临时用地合同临时用地合同，并按约定支付临临时使用土地补偿费时使用土地补偿费。 不得修建永久性建筑，期限一般不超过2年。 临时用地为耕地的，临时用地的使用者应自临时用地期满之日临时用地期满之日起1年内年内恢复种植条件。第四节第四节 违反土地管理法的责任和处理违反土地管理法的责任和处理l违反土地管理法的责任 l违法案件的处理第五节第五节 城市规划法律制度城市规划法律制度 5.1 城市规划及城市规划法 5.2城市规划的制定 5.3 城市规划的实施5.1 城市规划及城市规划法城市规划及城市规划法l城市规划的概念 l我国城市规划法律法规 l我国城市规划法的应用范围 l5.1.1城市规划 主 体 城市人民政府 目 的 实现一定时期内本市的经济和社会发展目标 时间性 事先 内 容 确定城市的性质、规模和发展方向、城市 土 地的合理利用、城市的空间布局和城 市设施 表现形式 综合部署和统一规划l5.1.2 城市规划立法概况 （了解） 法律 中华人民共和国城市规划法1989年12 月26日通过，90年4月1日正式施行。 部门规章 城乡规划编制审批管理类 城乡规划实施管理类 城乡规划实施监督检查管理类 城市规划行业管理类 城乡规划技术标准与技术规范 综合类基本规范 城乡规划编制规范 城乡规划各专业规划设计规范 l5.1.3城市规划法规的适用范围 地域适用范围 城市的规划区，即城市市区 近郊区 城市区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域 l l 5.1.3城市规划法规的适用范围 人的适用范围 凡是与城市规划的编制、审批、管理活动 有关的单位和个人，都适用于该法。 相关国家政府 机构及其人员 参与城市建设 活动的单位和 从业人员城市规划的 实际工作者5.2 城市规划的制定城市规划的制定l城市规划编制的方针 l城市规划编制的原则 l城市规划的种类 l城市规划的编制与审批l5.2.1 编制城市规划的方针 城市规划法规定我国城市规划的方针 严格控制大城市规模、合理发展中等城市和小城 市。 符合国情、勤俭建国。 发展中国家 超前性。l5.2.2 城市规划的原则 与国家和地方经济水平相适应 保护生态环境和历史文化遗产及地方特色 有利生产、方便生活、防灾减灾 合理用地、节约用地 合理开发利用城市地下空间 l5.2.3 城市规划的种类 总体规划 详细规划 l5.2.4 城市规划编制与审批权限 城市规划编制权限 城市规划法规定： l5.2.4 城市规划编制与审批权限 城市规划的审批权限 城市规划法我国的城市规划实行分级审批制。 l5.2.4 城市规划编制与审批权限 城市规划的审批权限 l 5.3 城市规划的实施城市规划的实施l实施的方法 l一书两证制度 l建设工程审批之后的管理 l临时建设用地制度5.3 城市规划的实施城市规划的实施l5.3.1实施方法 l5.3.2 一书两证制度 选址意见书 建设用地许可证制度 l5.3.2 一书两证制度 建设工程规划许可证制度 l 5.3.3 建设工程审批后的管理 验线 现场检查 竣工验收 l 5.3.4 临时建设的管理 什么是临时建设 临时建设许可证 临时建设的处理 l案例分析案例分析 l案例 原告：王某 被告：连云港市规划管理局（下称规划局） 一 基本案情： 1992年至1994年间，王某前领居韩某在未经市政规划部门批准的情况下采取分层施工的方法，沿王家两层小楼前20米处建房，损害了王家的采光、通风权益。为此，王某曾多次要求连云港市规划管理局依法处理。1994年间，韩在原建筑基础上加盖二层时，王某出面阻止并砸坏了一根新建水泥柱，韩诉至法院要求恢复原状、赔偿损失。受诉法院经审理判令法院赔偿人民币16.24元，并驳回了韩某恢复原状的诉讼请求。同年8月间，韩某再次前往连云港市规划局连云区规划管理办公室，反映韩某非法加盖二层楼房问题并要求处理。规划局于同年10月26日作出并向韩某送达了关于韩某违法建筑的处罚决定，要求韩拆除第二层，但未向原告王某送达。 l 韩某收到该处罚决定后未自动履行，规划局也因未在法定期限三个月内申请人民法院强制执行，而使该行政决定对韩某违法建筑的处罚落空。 原告王某于1995连4月22日以规划局不履行管理职责为由向连云港市连云区人民法院提起行政诉讼，请求人民法院判决被告连云港市规划局履行法定职责，作出具体行政行为，对韩某违法建筑予以拆除，以保护原告合法权利。 被告辩称：原告曾来规划局反映前邻韩某非法加盖二层楼问题，但被告已经于1994年10月26日下发了1994（144）号关于韩某违法建筑的处罚决定，并于同日将该决定送达韩某。后原告没有主动查问，被告认为韩家已经自动履行处罚决定，两家矛盾已经解决。1995年4月底，被告接到原告的起诉状后，申请法院强制执行1994（144）号文，但法院以超出申请执行的期限为由而不予强制执行二 案件审理 连云港市连云区人民法院经审理认为，被告规划局系地方人民政府城市规划行政主管部门，主管本行政区域内的城市规划管理工作，对本行政区域内的建筑行为依法负有管理职责。本案原告认为其前邻韩某未经批准擅自建筑楼房而严重影响其采光、通风的合法权益，请求被告依法处理是正确的，被告对原告的请求不仅应当作出明确的答复和处理，而且在违章建筑责任人不自觉履行处罚决定的情况下亦应依职权在法定期限内申请人民法院强制执行，以确保原告的合法权益不受侵害。依照中华人民共和国城市规划法第9条第2款、第10条、第32条、第40条及中华人民共和国行政诉讼法第2条、第11条第1款第5项之规定，连云区人民法院于1995年6月28日作出判决：责成被告连云港市规划局在本判决生效后30日内对原告王某的请求作出具体行政行为。 一审判决送达后，本案原、被告在法定期限内均未提起上诉。