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税法第十一章土地增值税税法第十一章土地增值税一、征税范围一、征税范围土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例及实施细则规定的征税范围是：及实施细则规定的征税范围是：(1)(1)转让国有土地使用权；转让国有土地使用权；(2)(2)地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。实际工作中，土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：实际工作中，土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：标准之一：转让的土地的标准之一：转让的土地的使用权是否国家所有使用权是否国家所有。转让国有土地使用权，征土地增值税；转让集体所有制土地，应转让国有土地使用权，征土地增值税；转让集体所有制土地，应先在有关部门办理（或补办）土地征用或出让手续，使之变为国先在有关部门办理（或补办）土地征用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，并纳入土地增值税的征税范围。自行转让集体家所有才可转让，并纳入土地增值税的征税范围。自行转让集体土地是一种违法行为。土地是一种违法行为。税法第十一章土地增值税税法第十一章土地增值税4.4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金它是指在转让房地产时缴纳的它是指在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税（按产权转营业税、城建税、印花税（按产权转移书据移书据0.50.5贴花）、教育费附加贴花）、教育费附加。但房地产开发企业在转让时缴。但房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因列入管理费用，不得在此扣除。也就是说房地产开发纳的印花税因列入管理费用，不得在此扣除。也就是说房地产开发企业只能扣企业只能扣“两税一费两税一费”，非房地产开发企业扣，非房地产开发企业扣“三税一费三税一费”。5.5.财政部规定的其他扣除项目财政部规定的其他扣除项目土地增值税条例实施细则土地增值税条例实施细则规定，对规定，对从事房地产开发的纳税人从事房地产开发的纳税人可可按按细则细则第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和，第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计加计20%20%的扣除的扣除，用公式表示：，用公式表示：加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额+ +房地产开发成本）房地产开发成本）20%20%税法第十一章土地增值税税法第十一章土地增值税需特别指出的是：此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他需特别指出的是：此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用，纳税人不适用，即使是从事房地产开发的纳税人，如果取得土地即使是从事房地产开发的纳税人，如果取得土地使用权后未进行任何开发与投入就转让使用权后未进行任何开发与投入就转让，也不允许扣除也不允许扣除20%20%的加计的加计费用。费用。（二）对于存量房地产转让，可扣除：（二）对于存量房地产转让，可扣除：1.1.房屋及建筑物的评估价格。房屋及建筑物的评估价格。 评估价格重置成本价评估价格重置成本价成新度折扣率成新度折扣率2.2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。费用。3.3.转让环节缴纳的税金。转让环节缴纳的税金。税法第十一章土地增值税税法第十一章土地增值税四、土地增值额及税率四、土地增值额及税率（一）增值额（计税依据）（一）增值额（计税依据） 土地增值税的本质所在土地增值税的本质所在土地增值额转让收入扣除项目金额土地增值额转让收入扣除项目金额 * * *在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：按照房地产评估价格计算征收土地增值税：（1 1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（2 2）提供扣除项目金额不实的；）提供扣除项目金额不实的；（3 3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。由的。税法第十一章土地增值税税法第十一章土地增值税土地增值税四级超率累进税率表土地增值税四级超率累进税率表级数级数增值额与扣除项目金额的比率增值额与扣除项目金额的比率税率税率(%)速算扣除系数速算扣除系数(%)1不超过不超过50%的部分的部分3002超过超过50%-100%的部分的部分4053超过超过100%-200%的部分的部分50154超过超过200%的部分的部分6035税法第十一章土地增值税税法第十一章土地增值税五、税收优惠五、税收优惠主要税收优惠如下：主要税收优惠如下：1.1.建造普通建造普通标准住宅标准住宅出售，增值额出售，增值额未超过未超过扣除项目金额扣除项目金额20%20%的的免税。免税。2.2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。税。3.3.个人因工作调动或改善居住条件个人因工作调动或改善居住条件转让原自用房的依原房产转让原自用房的依原房产使用时间长短确定免税或减半征税使用时间长短确定免税或减半征税。 第一条优惠规定仅使用于普通标准住宅，且增值率未超过第一条优惠规定仅使用于普通标准住宅，且增值率未超过20%20%。第二条优惠规定是针对为满足国家建设需要转让给国家房地产的第二条优惠规定是针对为满足国家建设需要转让给国家房地产的单位和个人即使取得国家补偿的收入也免于征税。单位和个人即使取得国家补偿的收入也免于征税。税法第十一章土地增值税税法第十一章土地增值税第三条优惠规定涉及因工作调动或改善居住条件转让原自用住房的第三条优惠规定涉及因工作调动或改善居住条件转让原自用住房的情况，减免税需报税务局审批，具体有下列优惠：情况，减免税需报税务局审批，具体有下列优惠： 居住时间居住时间 土地增值税减免规定土地增值税减免规定 未满未满3 3年的年的 照章征税照章征税 满满3 3年未满年未满5 5年的年的 减半征税减半征税 满满5 5年或年或5 5年以上的年以上的 免税免税 六、纳税申报时间与地点六、纳税申报时间与地点（一）申报时间（一）申报时间为纳税人签订房地产转让合同后为纳税人签订房地产转让合同后7 7日内。日内。税法第十一章土地增值税税法第十一章土地增值税（二）纳税地点（二）纳税地点土地增值税的纳税地点为房地产所在地（即房地产坐落地）主土地增值税的纳税地点为房地产所在地（即房地产坐落地）主管税务机关。如果纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上管税务机关。如果纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。实际工作中，纳税地点的确定又可分为两种情况：实际工作中，纳税地点的确定又可分为两种情况：1.1.纳税人是纳税人是法人法人时：转让房地产坐落地与其机构所在地或经营时：转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地所在地一致的，应在办理税务登记一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；的原管辖税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在如果不一致的，则应在房地产房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳坐落地所管辖的税务机关申报纳税。税。2.2.纳税人是纳税人是自然人自然人时：转让房地产坐落地与其居住所在地时：转让房地产坐落地与其居住所在地一致一致的，应在住所所在地的，应在住所所在地税务机关申报纳税；如果不一致的，则应税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在在办理过户手续所在地办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。的税务机关申报纳税。税法第十一章土地增值税税法第十一章土地增值税 某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1600万元（设城建税率为万元（设城建税率为7%，教育费附加征收率，教育费附加征收率3%）。建此）。建此住宅支付的地价款住宅支付的地价款100万元（其中含有关手续费万元（其中含有关手续费0.8万元），万元），开发成本开发成本300万元，贷款利息支出无法准确分摊。该省政万元，贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为府规定的费用计提比例为10%。计算上述业务应缴纳的土。计算上述业务应缴纳的土地增值税。地增值税。税法第十一章土地增值税税法第十一章土地增值税答案答案(1)实现收入总额：实现收入总额：1600万元万元(2)扣除项目金额：扣除项目金额：支付地价款：支付地价款：100万元万元支付开发成本：支付开发成本：300万元万元计提的三项费用计提的三项费用：（：（100+300）10%=40万元万元扣除的税金：扣除的税金：1600 5% （1+7%+3%）=88万元万元加计扣除费用：（加计扣除费用：（100+300） 20%=80万元万元扣除费用的总额：扣除费用的总额：100+300+40+88+80=608万元万元(3)确定增值额：确定增值额：1600-608=992万元万元(4)确定增值比率：确定增值比率：992608163%所以确定适用第三档税率：所以确定适用第三档税率：50%，扣除系数：，扣除系数：15%(5)计算应纳税额：计算应纳税额：992 50%-608 15%=404.8万元万元