2022年房地产信托资料 .pdf

一：信托的定义： 信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。通俗的讲就是受人之托，代人理财。二：房地产信托现状：11 月单月房地产信托成立规模为122.6 亿元，仅仅占 11 月信托总规模的21% ，环比下降 18.3%。在各信托资金的投资领域中，房地产信托已经降到了第三名。而今年6 月时，地产类信托产品仍占据着信托领域的半壁江山，占比高达52% 。房地产信托成立规模从今年三季度以来逐渐低迷。 2012 年末房地产信托仍可以达到8000 亿水平三：房地产信托的相关法律法规2008-10-28 银监办发 【2008】265号中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知2009-9-3 银监发【 2009】84号中国银监会关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知2010-2-5 银监通【 2010】2号中国银监会关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 16 页 - - - - - - - - - 2010-2-11 银监办发【 2010】54 中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知2010824信托公司净资本管理办法中国银行业监督管理委员会令2010年第 5号四：房地产信托产品设计要素要点名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 16 页 - - - - - - - - - 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 16 页 - - - - - - - - - 五：房地产信托基金 F房地产集团的房地产基金实践：模拟案例与实务解析一、主基金：有限合伙基金在权衡了信托型基金、公司型基金和有限合伙型基金之后，F 房地产集团重点尝试了有限合伙名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 16 页 - - - - - - - - - 型的房地产基金。 该有限合伙基金不断在尝试各种募集渠道，并将所募资金对中国大陆二、三线城市的优质房地产住宅项目进行组合投资。截至 2011 年 8 月， F 房地产集团旗下共计独立管理和运营着2 支有限合伙型的房地产基金，总规模达12 亿元。另外，还有2 支房地产基金正处于初期的筹备状态，预计2011 年底 2012 年初正式启动发行和成立等工作。这 2 支有限合伙型的房地产基金包括：其一，天津方恒景业股权投资合伙企业（有限合伙），基金规模 4 亿元， 由北京方恒股权投资管理有限公司担任基金的管理人；其二， 上海方城景业股权投资合伙企业（有限合伙） ，基金规模8 亿元，由上海方城股权投资管理有限公司担任基金的管理人。下边重点讨论的是2011 年的房地产基金上海方城景业股权投资合伙企业（即A 企业）及其与信托计划相互对接的运作思路。（一）基金管理人上海方城股权投资管理有限公司（以下简称“方城公司”）是上海方城景业股权投资合伙企业（有限合伙）的普通合伙人（即GP ） ，也是 Z 地产有限公司的全资子公司，隶属于F 房地产集团，专名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 16 页 - - - - - - - - - 注于房地产基金的发行、管理以及运营。（二）有限合伙基金（见图1）（三）关于Z 地产有限公司 Z地产有限公司（以下简称“Z 公司” ）成立于 2005 年，以房地产开发经营为主业，具有国家名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 16 页 - - - - - - - - - 房地产开发二级资质，是涉足房地产、教育、体育、文化等相关产业领域的集团化企业，其母公司是F 房地产集团。 Z 公司开发销售的商品房总面积逾200 万平方米。截止2010 年 12 月 30 日，Z 公司的资产负债率是58% 。（四）运作思路1、基金采用“信托+有限合伙”的模式方城期房地产基金集合资金信托计划（以下简称“信托计划”）采取“信托 +有限合伙”的操作模式，即信托计划加入有限合伙企业（上海方城景业股权投资合伙企业），并成为该合伙企业的有限合伙人 （LP） 之一；有限合伙企业再以增资或新设方式组合投资于Z 公司下属的房地产项目公司。2、信托资金的投资运用采取“股权+债权 +TOT+ 其他”的组合模式信托计划的投资期限较长，并且可以同时投资于多个项目、多个市场或多个产品。另外，也考虑了信托资金在实际运作中的投资期、可能的投资过渡期以及闲置期，由此确保了信托资金更加有效率地投资运作。（1）在信托资金的投资期，主要通过有限合伙基金的平台（即上海方城景业股权投资合伙企名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 16 页 - - - - - - - - - 业）投资于Z 公司旗下房地产项目公司的股权；（2）在信托资金的投资过渡期，主要通过债权方式投资于其他优质的房地产项目，或者将信托资金加入到其他期限较短、风险较低的信托计划之中（即TOT ） ；（3）在信托资金的闲置期，则可投资于货币市场基金、短期拆借、国债、金融债等。3、资金池运作，并可循环投资信托计划的发行规模较大，信托期限较长， 与有限合伙进行组合之后可以形成有一定存量的资金池。同时，资金可以循环投资，即在投向某个项目的资金顺利退出之后，还可以再投资于其他项目。这种“资金池”模式既能降低单一项目所带来的风险和不确定性，也提高了资金的整体使用效率。4、合作与对赌这种“信托 +有限合伙”的房地产基金模式是B 信托公司与F 房地产集团的一次深度合作，同时也有博弈，甚至有对赌。F 房地产集团将旗下的优质资源整合到信托计划以及有限合伙之中，同时以资产和信用为此次合作的风险提供“担保”。一方面， Z 公司以现金认购信托计划的一般级信托单位，同时提供优质的房地产项目，并且委派专业的管理团队；另一方面，Z 公司承诺在特殊情况下补名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 16 页 - - - - - - - - - 足优先受益人的基础预期收益，甚至在遇到非正常清算的情形时以现金收购信托计划持有的LP份额，总之是竭尽所能为信托计划“排忧解难”。二、方城期房地产基金集合资金信托计划（2011 年）（一）信托计划简介（见表1）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 16 页 - - - - - - - - - （二）信托交易结构图 B信托公司与 Z公司共同组建信托基金的投资决策委员会，作为向受益人大会负责的决策机构，对信托计划的投资管理出具决策意见。同时， 知名外部机构提供咨询和估值等相关专业服务，银行保管资金。具体的交易结构参见( 图 2) ：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 16 页 - - - - - - - - - （三）资金募集情况（见图3）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 16 页 - - - - - - - - - （四）信托资金运用方式（见图4）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 16 页 - - - - - - - - - （五）收益分配方式 1、信托基金的收益层次（见图5）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 13 页，共 16 页 - - - - - - - - - 2、优先受益人收益分配时间前两个信托年度的收益于信托计划成立届满2 年时一次性分配，以后每满一年分配一次，最后一次收益于信托计划终止时随信托本金一并分配。 3、优先受益人收益分配（见表2）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 14 页，共 16 页 - - - - - - - - - （六）资金退出方式 1、信托资金退出信托资金的退出分为两层，即 A 企业（有限合伙） 退出具体的项目公司；信托资金退出A企业。具体情况见表3： 2、A 企业（有限合伙）退出具体项目公司的机制（见图6）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 15 页，共 16 页 - - - - - - - - - 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 16 页，共 16 页 - - - - - - - - -