2022年2022年酒店式公寓分析 .pdf

酒店式公寓分析一、概述近年来，随着潍坊房地产市场的成熟和繁荣，其住宅产品的更新换代也在急剧加快，新潮设计层出不穷，其中，以小户型住宅产品尤为耀眼，自前几年推出以来，目前已经成为潍坊楼市中的新宠，楼盘受到了市场的追捧。经济事物发展的曲线就是从无到有，从有到精，从精到饱和。我们认为潍坊小户型市场正在处于从精向饱和的转变期，目前市场上已经出现了一些不切合实际定位的小户型楼盘，在后面的营销推广中也遇到了很大的阻力。目前关于小户型还没有一个严格规范的界定。业内认定的小户型主要是从面积上来界定，一般3 居在 100 平方米以下， 2 居在 80 平方米以下， 1居在 60 平方米以下的即为小户型。但根据目前潍坊市场对小户型默认的指向，暂将其界定为50 平方米以下的一居户型设计。目前潍坊房地产市场上保有的小户型物业产品基本为“酒店式公寓”；如果按照购房用途来讲主要以“投资办公型”为主，以下我们也主要将围绕着这两根主线对此进行研读。酒店式公寓是一种具有产权性质的，集商住为一体的物业品种，一般房间内无煤气等居家生活所必备的配套设施的公寓。目前在潍坊市场上供应以此类产品居多，产品主要出现在CBD 区域，如早期的东方曼哈顿、东方威尼斯、巴黎假日到现在正在销售的金融街、泰华领域等等。此类物业仍服务于投资客及公司白领，由于此物业类型多处于潍坊核心CBD区域，浓郁的市场办公氛围使得目前年轻的创业者在寻找办公用房的时名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 10 页 - - - - - - - - - 候，由于较高的办公房总价，使得他们把目光纷纷投向此类型的公寓。二、潍坊小户型市场的（诞生）历史沿革小户型公寓又称白领公寓，前期的出现仅仅作为一种过渡型住宅产品，是住宅具体明晰化的一种衍生物，层高大约在3 米左右，一般平均在25平方米 50平方米左右 / 套，总价在 10 万元 20万元左右，其结构上的最大特点是只有一间房间。近年来根据市场的需求，有些开发商也推出了带厨房的功能更为健全的小户型公寓楼盘，有的还建造起了 loft公寓，这种房型不仅在建筑面积方面增大到40 平方米 60平方米，而且在房屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等，设计也更为人性化。小户型公寓的诞生最早是在上海租赁市场中出现的。而潍坊小户型则是由东风曼哈顿率先拉起了潍坊小户型的大旗，在当时就掀起了一股小户型投资热，在此销售态势的诱导之下，2005年出现了多达十几个小户型或者住宅小区包含小户型设计的楼盘，销售强劲。经过近两年小户型市场发展成熟，以及在国家宏观结构调整力度加强，整个潍坊房地产市场发展区域性分化严重的大环境下，目前2007 年小户型市场已渐渐进入相对低迷期，这种低迷是相对去年火爆的销售形式而言，比起小高层住宅而言销售还是十分可观的。潍坊小户型市场经过几年的发展成熟，已经由普通住宅类的产品发展成为一种和住宅、写字楼、商铺并列的一种衍生品，设计也相对人性化、合理化。三、潍坊小户型设计定位的基本特点小户型作为一种特殊的住宅产品形式，在设计定位上也存在一些突出的特点。纵观潍坊小户型市场，我们不难发现，目前市场上推出的小户型名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 10 页 - - - - - - - - - 具有以下一些基本特点1、最大程度的控制面积以下是几个典型小户型公寓楼案的面积配比表，从表中数据我们可以看出，目前市场上的小户型公寓产品面积集中在2478 平方米之间，主力面积大多控制在 4050 平方米左右，较全市普通商品住宅成交主力面积峰值小一半左右。案名面积范围（平方米）主力面积（平方米）主力总价（万元）东方威尼斯29-70 29-49 12-19 巴黎假日25-76 25-42 12-18 金融街45-117 45-58 14-24 泰华领域 33-109 33-62 12-22 面积控制最大的效用在于有效的控制总价。大部分小户型公寓的总价都在 20 万/ 套左右，而这也满足了相当部分年轻购房者的置业需求，经济实力、城区就业的矛盾相对较为严重的大环境下，小户型的出现极大的满足了此类购房者置业需求，与此类过渡性住宅消费者的消费心态相吻合，小面积同时使得此类产品成为市场上的稀缺产品，因此推出之后即收到市场追捧。同时在潍坊经济创业热潮的引领下，缺乏经济实力但又需要创业商务氛围的创业者对小户型需求也是非常的强烈，办公小型化使得小户型产品向另外一个商务办公功能转化。成就潍坊小户型市场两翅双飞的局面。但是居住面积与舒适程度成正比关系。因此小户型公寓在追求面积精简的大前提下，不得不以牺牲居住舒适程度为代价，以前大部分小户型住宅面宽不超过 3.5 米，绝大多数没有阳台，受建筑规范限制，部分小户型公寓并不具备设置厨房的空间，严重的制约了购房者生活居住要求。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 10 页 - - - - - - - - - 2、拥有地段优势的稀缺产品目前市场上小户型公寓住宅大多享有地理优势，处于人口稠密、商业成熟、交通便利的地区。住宅门口有四通八达的交通线路，以及著名的商业街，黄金地段是目前小户型公寓最明显的区域分布特征之一。如位于胜利街中百商圈的“东风威尼斯”、潍洲路泰华商圈的“金融街”等等，这些物业都占据潍坊市一些最好的路段，他们的价值也随着该市中心区域土地的匮乏而弥加珍贵。由于产品的稀缺性，导致了价格的剧烈提升。据统计在这些中心城区的小户型公寓平均价格超过同类地区普通住宅平均单价的15% 左右，在看似较低的总价下，却隐含着高额利润。但随着小户型产品发展的进一步明细化，占据潍坊黄金地段的小户型逐渐向商务办公型功能转移，脱离了居住要求，同时这种转变也验证了市场的要求。而具有居住功能的小户型逐渐向居住社区转移，但放眼潍坊市场而言，此区域仍具有绝对的地段优势。每个区域都具有一些地理位置“相对优越的黄金地段”，但对于理解“相对优越的黄金地段”，我们应该结合小户型产品的本身特点去理解，如泰华的“泰华领域”，胜利东街，医学院附近，距离各个商圈都有一定的距离，但是考虑到周边的大学生及相关的企业职工品牌号召力与泰华内部职工等消费群体，我们就会发现此地段的价值。在此本产品销售中，也间接的证明了此产品定位的战略性。我们认为拥有地段优势是小户型一个非常关键的构成因素，但关键看我们如何去理解这个“地段优势”四个字，但我们在产品定位中，如果脱离此要素，那么小户型产品将失去它本身存在于市场的价值。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 10 页 - - - - - - - - - 3、完备的配套设施及酒店托管增添了物业的附加值理想的小户型公寓必须是入住方便，居家生活的所有设施都应一应俱全，妥帖地照顾了住户的入住要求。在更大程度上满足年轻人对日常生活、办公方便、快捷的需求，最大限度地体现全新的生活方式；由专业的酒店物业管理公司进行托管，增大投资的投资稳定性和最大的投资回报率。因此设施和服务已经成为消费者选购小户型公寓的重要因素之一，也是开发商作为吸引客源的重要营销手段之一，目前大部分小户型公寓承诺提供的社区设施及服务主要包括以下几大类：商业设施类24 小时便利店24 小时洗衣店全天候餐厅及送餐服务运动休闲类健身房、桌球、壁球等棋牌游戏图书阅览家政服务类房内清洁服务代购、代定、代收服务物业及用品租赁、出售服务商务网络类互联网、复印、传真等小户型公寓无论从办公要求还是从居住要求来说，此社区配套更加适应人性化需求，同时也是潍坊小户型市场发展不断成熟的一个最直接表象，只有设计出更为人性化、满足居住功能的产品才能最终的在竞争激烈的市场脱颖而出。但正是销售人员频频介绍的“物业服务”的卖点，对此我们提出了疑虑，目前来看，物业方面存在的诸多问题已成为小户型市场的隐患。装修质量粗糙不堪、会所设施不见踪影、物业公司提供的所谓“保姆式服务”原来需要另外付费等等问题已经凸现出来。另外，小户型还普遍存在绿名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 10 页 - - - - - - - - - 化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、车位严重缺乏，居住人群复杂等问题。四、潍坊小户型市场分析1、潍坊酒店式公寓分析1）潍坊酒店式公寓供应市场特点分析酒店式服务公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售。对于潍坊房地产市场来说受到国内酒店式公寓的寒流的影响已经处于下坡阶段。从潍坊目前所开发的项目中，就存在大量的此类产品，因此建议项目规划慎重考虑小户型公寓！市场所占比大?从中国各大城市的房地产发展历程来看，酒店式公寓与别墅一样，是房地产商品房供应中的一类，在相当长的一段时间内，它可能会做为一个品种长久存在。但从潍坊目前的总量上来看，酒店式公寓在投资型地产项目中所占比例相当大，随着消费者对小户型市场认识的加深及部分交房后的小户型项目并不能达到当初承诺的投资回报，已经造成消费者心理的抵触心理。市场供需关系矛盾日渐突出?城区的酒店式公寓价格要超出周边楼盘一定范围，而且其居住功能的限制使得现代年轻人对其望而却步。?一般情况下，普遍认为城中酒店式公寓的竞争力在于它结合了区位及总价的一个综合优势，而如果价格的设定超出了区位的应有价值名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 10 页 - - - - - - - - - 就会造成性价比的降低，迫使客户转而选择替代性产品。目前的潍坊市场情况譬如泰华领域目前北向起价在2900 元/ 平方米，这样的单价，使得其总价与其他项目比没有明显的竞争力，但该盘以前的预售形式确实相当火爆。在市场对小户型产品需求总量一定的情况下，市场大量集中的供应，无疑会使潍坊市酒店式公寓供应趋于饱和。2）潍坊酒店式公寓需求特点分析潍坊酒店式公寓的发展是伴随着人们对小户型认识的不断加深所成长起来的，由于小户型自身的特点对小户型的装饰装潢提出了相当高的要求，特别是普通住宅装潢给邻里日后生活带来了很大的不便，在此因素的影响下，开发商纷纷推出了酒店式公寓的概念，并提出只要“提个包就可以入住的”概念。办公功效? SOHO族或小公司办公，人少，面积无需太大，但对区域有明确的要求，潍坊这座城市最大的特点在于大型企业发展滞后，中小型企业发展迅猛，而这类公司对酒店式公寓需求却日渐衰弱，转而青睐办公环境和公司形象提高更大的写字间市场转型，随着城市影响力的不断增强，这种需求的态势将会不断延续下去。这进一步弱化了酒店式公寓本不很强的居住功效，办公功效也随着市场需求客体的变化而丧失。投资功效?投资者永远在房地产市场有着不可或缺的重要影响力，同时，在很大程度上也在支撑着房市的发展，受到前几年的股市低迷的影响，很多人将持有的资金投入到房地产市场，高额的租金回报使这类客户在名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 10 页 - - - - - - - - - 购房者中所占的比例有着逐步上升的趋势。但随着目前银行贷款利率的上调已经严重制约了投资回报率。五、小户型未来市场的发展前景分析潍坊绝大多数购房者在选择房型的时候，考虑到的仍然以价格和地段，居住舒适、景观配置为主，这也是目前的房地产市场小户型被关注的力度越来越小的原因。在上面我们分析的基础上，我们认为潍坊自用型的小户型已处于饱和期，小户型市场已经不会再出现销售火爆的场面。对于投资用途的小户型来说，在目前银行利率上调，政府宏观调控，房地产企业面临重新洗牌的大环境下，有可能遭遇一定的挑战。虽然从目前看东方曼哈顿等酒店式公寓的出租率、入住率比较高，但相对于渐趋饱和的市场供应来说，如市场供应未能及时变向，未来的租赁市场的情况不容乐观。典型的公寓项目详细分析见附件。三、价格分析整个公寓市场的地理位置布局基本都是在白浪河的周边两到三公里内。公寓的销售平均价格基本在35004000 元左右。价格差异基本区别在于装修与地段。潍坊公寓中最贵的泰华水印公寓，均价达到4000 元/ 平方米。巴黎假日泰华水印公寓东方威尼斯金融街物业类型公寓、写字公寓公寓写字间公寓地理位置白浪河畔， 白浪河畔，白浪河畔，胜利街以北、潍洲路名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 10 页 - - - - - - - - - 福寿街南、和平路以东世纪泰华西侧胜利街以南、青年路以东以东价格3600 4000 3500 4000 3101 四、客群分析小户型的目标客户群，主要有三类人组成：一类是首次置业的中等收入的年轻客户群，他们购买的目的是自住；一类是二次或多次置业的投资型买家，他们购买的目的是追求回报；还有一类是外地移民，他们购买的目的是建立一个立足都市的生活平台。五、销售情况分析潍坊小户型酒店公寓从东方曼哈顿第一次出现在客户面前，即成为最近几年的热销产品。随着东方威尼斯、泰华水印公寓、泰华领域、巴黎假日、星光国际、金融街等一批产品的相继入世，使该产品达到高潮。因为该产品楼盘一般会采取一部分作为经济酒店回租，使客户更趋于对该产品的钟爱，也促使了价格节节攀升，带动了整个市场的上浮。但随着本产品的大量出现，一方面互相的竞争加剧，另一方面随着前期产品的交房入住，产品的缺点逐一暴露。使小户型公寓产品逐渐出现销售放缓的局面。小户型公寓在潍坊发展到现在已进入产品的转、换代时期，目前向泰华领域、 锋尚自由度等个别项目拿出部分产品尝试做LOFT和成品家产品。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 10 页 - - - - - - - - - 从目前看因为市场刚刚进入，客户属于了解阶段，也因为价格较高市场去化较慢。但从客户对该产品的关注度看，下一步带领潍坊市场小户型公寓项目进入销售高潮的将是LOFT和成品加产品。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 10 页 - - - - - - - - -