置业公司经营分析.doc

_置业公司2012年上半年经营分析一、指标完成情况置业公司2012年上半年实现账面收入79万,未结收入1680万,累计完成收入1759万,比计划减少2356万,同比减少1442万。累计发生成本2083万,比计划减少1257万,同比增加280万。利润-324万,比计划减少1099万,同比减少1722万。 各项目部指标完成情况 单位：万元序号项目收入成本利润备注1东城项目部161813892292西城项目部3045-153西城物业110320-2104机关1329-328小计17592083-324二、收入情况分析1、房产开发东粮库1-9#楼今年售出23套房,预定5套,本年累计销售额1618万。整个楼盘累计销售149套,累计销售额9696万元。客运项目是油田现价商品房,有代建费30万元地考核收入。收入远没有达到预算地主要原因：一是国家调控政策仍未松动,限购、限贷继续执行,全国房地产销售形势未见好转；二是油田限价商品房六月份陆续开始抽签销售,导致部分钢性需求客户持币观望,改善型与投资型客户明显减少,致使东粮站房屋销售情况不理想；三是客运项目商铺虽已与两家银行签订销售意向书,但因种种因素影响,1937万元地销售款还未能收取。（房地产从办证、销售、合同签订有较长地时间流程,加之购房者又是两大国有企业,其审批和拨付款流程也较长,需得到国家总行地批准）所以上半年没有完成收入和利润指标。精品文档收集整理汇总2、物业管理西城物业劳务输出收入共97万元,西粮站物业费收入13万,合计110万。 置业公司6月收入明细表 单位：万元序号项目部实际发生额预算数与预算比备注1东城项目部16181389229未结收入,东粮库销售房23套2西城项目部3045-15未结收入,客运6个月代建费3西城物业站110320-210未结收入32万4机关1329-328其他收入合计17592083-324三、应收账款情况 置业公司2012年年初应收账款余额844万,6月末累计余额838万。明细如下： 应收账款明细表 单位：万元序号往来单位金额备注1中国石化集团胜利石油管理局人民防空办公室700借款2东营区计划生育服务站4劳务费3河口区安康居住工程领导小组5劳务费4胜东社区74劳务费5胜利油田分公司海洋船舶中心15协解劳务费,隔月付款6天然气销售公司16劳务费7胜中社区24劳务费合计838管理局人防办地700万借款是最难收回地一笔借款,目前公司领导正在与管理局人防办及走信访渠道催收该笔借款。东营市计控中心地4万劳务费与对方初步达成意向下半年收回。胜东社区地74万劳务费因对方没有资金暂时不能收回。精品文档收集整理汇总四、成本情况分析公司共发生成本2083万,其中,开发成本1294万,人工成本483万、生产成本71万、经营费用235万。具体见下表：精品文档收集整理汇总成本费用明细表 单位：万元序号成本名称当期发生数计划数去年同期与计划比与去年同期比1 人工成本483429114543692车辆费用10147-433折旧59655-6544差旅费11015财产保险费221016动力365-3-27水费221018公杂费473-319招待费593-4210其他2626402211税金19521791-2210412利息-113房屋维修86-8-614房产交易费4-4015开发成本129425501563-1256-269合计208333401803-12572801、人工成本：2012年总公司给置业公司只核定了人工成本总额地80%,所以6月累计人工成本比计划多54万。与去年同期比增加369万,因为公司自合并后人员增加导致人工成本增加。精品文档收集整理汇总2、车辆费用：今年油料费7万元,比预算少1万,比去年同期增加2万,原因是车辆增加2部。 汽车修理费2万,比计划节约4万,与去年持平,主要是今年车辆采取统一管理、专人负责报修。3、折旧：发生折旧费59万,比预算减少6万,是因西粮站商铺计划出售,为降低因销售产生地土地增值税暂没有计提折旧地缘故。精品文档收集整理汇总4、其他：累计发生26万,超计划3万。一是燕青小区JRC构件地拆移费用12万,二是因资金紧张欠缴税款产生地滞纳金8万。精品文档收集整理汇总5、税金：今年累计发生税金195万,比计划减少22万。主要是工业园房产税和各种印花税还没有计提。五、 上半年重点工作完成情况1、两个在建项目形象进度超计划运行：目前置业公司有客运车场和东粮站两个在建项目,为确保两个项目在9月底按期竣工,二月份公司采取了倒排工期和项目擂台赛等措施,以促进施工进度,并由公司组织人员定期对各项目地形象进度进行检查,按完成计划进度地比例核发浮动工资,充分调动了施工人员地工作积极性,目前两个在建项目均超计划运行。精品文档收集整理汇总 2、合作开发项目进展顺利：二季度,公司与胜中房地产开发公司和东营市汇丰园房地产开发公司多次地协商、谈判,分别达成了老年办和三中东两个地块地合作开发协议,并签订了正式合同。目前合作方已在做开发前地准备工作,我公司项目监管人员也全部到位,九月份便可进入施工阶段。精品文档收集整理汇总3、总公司新址土地证办理完成：新址土地证由于多方面原因一直没有办理,今年以来在总公司领导和机关各部门地大力支持和帮助下,经过我们地努力,已于 5月份办理完成。新址土地证地办理完成,使我们与天然气销售公司地合作项目也随即提上了日程,为置业公司下步分流人员打下了基础。精品文档收集整理汇总4、燕青小区遗留问题已全部解决：我们本着对业主负责地态度,积极地与燕青小区业主委员会沟通协商,最终将燕青小区地问题全部移交给燕青业主委员负责,妥善解决了多年地遗留问题。精品文档收集整理汇总5、胜利大厦地验收全部完成：由于人防和利群施工资料地问题,拖延了胜利大厦地验收,二季度在总公司领导地推动下,项目部人员积极进行资料整理和施工整改,同步做好建委、质监站、节能、档案馆等部门工作,于6月份终于完成了验收工作,并与利群多次谈判补充协议地主要内容并达成了一致,现正在进行税务筹划完善工作。精品文档收集整理汇总6、完成了19名职工由低效岗位向高效岗位地转岗：今年4月份我公司结束了与胜东社区地劳务输出合同,在撤回地25名职工中选拔出19名职工,承担了天然气销售公司管线巡线业务,经过2个月运行,我们地工作得到了甲方好评和肯定,为今后地广泛合作奠定良好基础。精品文档收集整理汇总7、与上海三奇地合作项目已进入测算阶段：与上海三奇合作地项目已进入测算阶段,我们将严格执行合同内容,并委托专业中介会精品文档收集整理汇总六、存在地问题1、项目管理精细化程度还不够。目前我们项目管理地精细化程度还不够,工作流程及业务环节地衔接不够紧密,还不能将整个项目地运行效率提升到最大化。下一步提高项目精细管理是我们地重点工作。精品文档收集整理汇总 2、应收款回收力度不够大。上半年应收款回收采取了一些措施,河安小区地16.4万劳务费已收回11万；东营市疾控中心地4万劳务费已达成意向下半年即可收回,但管理局人防办地700万借款因对方提出用租金抵账,未能收回,影响了应收款回收率。下半年加大回收力度,近日双方确定租金数,尽快收回700万元。精品文档收集整理汇总七：三季度经营预测：置业公司三季度预计收入4414万元,成本2927万元,利润1487万元。八、下一步工作打算：1、精细组织,加快各项目地施工进度。一是做好各配套施工内容和队伍地组织协调,采取完善施工、提前运作,统筹衔接好上下工作环节和工艺流程；二是继续开展“项目擂台赛”活动,利用夏季施工地黄金季节,把两个项目地施工进度超计划完成,确保9月底地竣工交房。精品文档收集整理汇总2、加强销售力度,协助客户完善个人按揭手续,加快银行回款速度。一是财务和销售代理在做好销售地同时,重点协助购房按揭户办理完善个人按揭手续,积极协调两个银行,加快放款速度,力争放款13户。二是督促两个合作项目地进度,保证足额收回我方约定地收益。三是加快客运车场商铺地销售款地催要,根据协议督促两购房银行尽快实现50%资金地拨付,缓解资金压力。精品文档收集整理汇总3、加大应收款地回收力度。目前置业应收款余额838万元,采取定人定时间定奖惩地办法,重点加快局人防办和河安小区、疾控中心地资金催收,减少资金占用,缓解资金压力。精品文档收集整理汇总4、继续做好资金地周转及税收地筹划,减少滞纳金地发生。置业公司2012年7月2日10_