设备管理控制规程.doc

设备管理控制规程1目的通过对物业公共设备的管理，使所有公共设备在使用中保持完好状态，满足服务的要求。2适用范围适用于公司物业管理权限内的公共设备。3.职责3.1建筑物配套的设备由开发商负责订货安装调试，试运行，物业管理公司及管理处有关人员负责移交使用时的验收。3.2工程部负责接管后设备运行维保管理和技术资料、档案的收集，并将资料汇总归档到办公室。负责零星设备、配件、材料的采购计划的编制报公司经理审核。3.3工程部维修人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作，并做好标识及记录。4.工作程序4.1接管设备的验收4.1.1设备的接管与验证(收)，由管理处经理组织，工程部牵头，管理处有关人员参加与开发商办理设备交接验收及资料移交手续。4.1.2设备接管时按照设备出厂说明书及有关国家规范、标准进行验收。如验收不合格，则应在验收单中说明实际情况及原因，并提出整改建议，限期由承建商负责整改。4.1.3设备验收四个确认4.1.3.1接收确认（AQ）a） 包装确认：包装符合运输要求，不破损，不损伤设备表面；b） 设备确认：名称、规格、型号、厂家、新旧程度符合合同要求；c） 设备部件确认：零部件、备品备件、检测仪器仪表、辅助零部件等符合合同要求。d） 文件资料确认：各种技术资料、图纸、说明书等文件资料符合合同要求。4.1.3.2 安装确认（IQ）a)安装技术确认：安装过程、位置、环境符合相关技术标准、图纸和说明书；b)能耗系统确认：运行所需能耗系统如：电、气、水是否符合设备设计标准；c)辅助系统确认：运行所需辅助系统如通讯、过滤冷却装置符合设计标准。4.1.3.3 设备运行确认（OQ）a） 检测仪表精度确认：检测仪表精度应符合厂家提供的标准；b） 设备功能确认：各项功能应符合相关技术标准达到使用目的；c） 安全装置确认：符合相关国家规定4.1.3.4 设备工艺确认（PQ）a)符合工艺流程b)已确定检验检测方法及品质标准4.2设备的标识、建帐和资料管理。4.2.1设备的标识所有设备均实行单机悬挂设备卡，标识该机的编号、技术参数、责任人、运行状况等。设备卡由管理处负责制作、填写、塑封、张贴于设备醒目位置。4.2.2设备的建帐4.2.2.1工程部主管负责建立机电设备清单，清单内容包括：设备名称、统一编号、型号、生产厂家、主要技术参数、技术资料、保养人安装、维修要点等。全套资料须办公室存档。4.2.2.2管理处经理每半年审核一次全年维保工作安排计划表。4.2.2.3工程部主管对重大的、主要的设备建立单机档案(以机组为单位，大型附件对应主机另立档案，小型附件归入主机一体建档)，形式为设备登记卡。4.2.2.4重大设备资料原件由办公室统一保管，工程部持复印件。4.2.3设备资料的归档4.2.3.1工程部主管建立设施设备清单。4.2.3.2每台设备资料依次编入：每台设备所涉及的设备检查保养计划表、设备检查保养表、机电设备维修保养记录表及说明书、合格证等。4.2.3.3工程部主管集中保存维修单、公共设施维修申请单、全年维保工作安排计划表。4.2.4设备资料的管理4.2.4.1所有的设备资料案卷档案，集中存放于办公室档案柜并标识清楚，工程部存放一套复印件备查。4.2.4.2工程部主管对所用资料的记录、案卷进行检查，保证资料记录和使用的有效性。4.3设备的运行设备按不同的系统划分责任区域，责任区内确定责任人。对应不同的设备，由工程部制定运行管理规程，管理处运行人员遵照执行。4.4设备的维修4.4.1发现设备损坏，综合班班长要组织人员进行维修，对于重大维修通知工程部主管，工程部主管应派专业工程人员进行指导并在派工单上记录。4.4.2解决不了的故障需要委外维修的，工程部主管应填写公共设施委外维修申请单，经管理处经理签字，报总经理批准后执行，维修结束，工程部主管需对设备进行检测，检测合格方予以验收。4.5设备的保养4.5.1机电维修人员依全年维保工作安排计划表的安排，对应各设备检查保养要求进行检查周、月季度、半年、年度维保，并将结果按单机记录于设备保养记录表中，一般情况下设备年度大修保养均委外进行。4.6设备及零星部件的请购按楼宇正常运作或维修的需要，由工程部填写采购计划单，经管理处经理签字后报请公司经理审核，然后交工程部采购。4.7设备事故处理4.7.1发生重大设备事故，应先切断电、气（汽）、水、油源，保护现场，通知管理处、工程部及物业公司领导到场。4.7.2工程部主管现场调查原因，决定自行修复或委外维修。4.7.3事故排除后，相关人员做好详细记录，填写事故分析报告，预防措施报告，经调查系人为事故，管理处应提出对责任者的处理意见。4.7.4对相关人员进行培训、教育、总结，以防再次发生类似事故。4.8设备的报废因损耗或损坏无法修复，致使设备无法继续使用时，由工程部主管组织相关人员确认填写设备报废申请单，提交管理处经理审核，报公司经理批准后，始得报废并除帐。