房地产开发与经营第四章-土地使用权获取ppt课件.ppt

房地产开发与经营吴聘奇第四章 土地使用权获取 4.1 4.1 土地管理制度及其演变土地管理制度及其演变 4.2 4.2 土地使用权出让土地使用权出让 4.3 4.3 在建项目收购与项目公司入股在建项目收购与项目公司入股 土地管理基本制度土地管理基本制度 社会主义土地公有制度 国有土地有偿使用制度 土地用途管制制度 占用耕地补偿制度 基本农田保护制度 土地登记制度1、全民所有制 城市市区的土地；城市市区的土地； 农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为 国有的土地；国有的土地； 国家依法征收的土地；国家依法征收的土地； 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂 及其他土地；及其他土地； 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的， 原属于其成员集体所有的土地；原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体 迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。2、集体所有制 劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体 所有的形式，该土地被称为所有的形式，该土地被称为农民集体所有土地农民集体所有土地， 简称集体土地。简称集体土地。 农民集体的范围农民集体的范围包括：包括： 村农民集体；村农民集体； 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； 乡乡(镇镇)农民集体。农民集体。 4.1 4.1 土地管理制度及其演变土地管理制度及其演变 4.2 4.2 土地使用权出让土地使用权出让 4.3 4.3 在建项目收购与项目公司入股在建项目收购与项目公司入股 内涵：内涵： 土地出让的主体土地出让的主体。出让方是土地的所有者。出让方是土地的所有者国家，国家， 土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司、土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司、 企业、其他组织和个人。企业、其他组织和个人。 土地出让的客体土地出让的客体。土地出让的客体是城镇国有土地，。土地出让的客体是城镇国有土地， 即城市、县城、建制镇、工矿区、开发区范围内属于即城市、县城、建制镇、工矿区、开发区范围内属于 全民所有的土地。全民所有的土地。 概念：概念：土地使用权出让土地使用权出让（以下简称土地出让）是指（以下简称土地出让）是指 国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内 让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地 使用权出让金的行为。使用权出让金的行为。 土地使用权出让金土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得是指通过有偿有限期出让方式取得 土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或 分次提前支付的整个使用期间的地租。分次提前支付的整个使用期间的地租。 根据我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行 条例第12条规定，“土地使用权出让最高年限 按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、 旅游、娱乐用地50年；综合或者其他用地50年。” 据规定，住宅土地使用权是从国家将土地出让 给开发商之日起开始计算。而这与楼盘开盘、 购房者入住等的时间均存在“时间差”。 从拿到土地证到最后取得预售许可证，往往 需要两三年的时间。如果遇到拆迁较难造成 停滞或是“倒手”，五六年都很正常。从预 售到入住，往往又需要一两年的时间。如遇 开发商更改用途，则可能缩水二十年。 商品住宅土地使用权限为70年，最早确立于1990年城镇土地使用权出让和转让暂行条例，并一直沿用至今。1994年城市房地产管理法规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前一年申请续期续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。续期后重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金支付土地使用权出让金。”但这一法规并未明确依照何种规定支付土地出让金。 1994年城市房地产管理法第21条规定，土地 使用权出让合同约定的使用期限届满，土地使用 者未申请续期或者虽申请续期但未获得批准的， 土地使用权由国家无偿收回无偿收回。根据城镇国有 土地使用权出让和转让暂行条例第40条规定， 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物地上建筑物、 其他附着物其他附着物所有权由国家无偿取得。 2007年施行的物权法规定，住宅建设用地 使用权期间届满的，自动续期自动续期。虽有此规定， 但该法律没有对续期是否缴费是否缴费作出明确规定。 2009土地管理法(修订草案征求意见稿)称， 住宅建设用地使用权期限届满的，按照国家 有关规定自动续期。对住宅土地使用权续期 问题也没有给出一个明确办法。 上海市在国有建设用地使用权出让预申请须知 中规定期满后“无偿收回”及“出让人收回并补偿 相应残余价值”。 引发无偿收回、循环批租、无偿续期的热议 自1987年深圳第一块土地出让至今，不过23年 但此前的土地使用年限，各地政府规定不一 几十年中，政策风云变幻未可预期 招标招标 拍卖拍卖 挂牌挂牌 协议出让协议出让 前期准备工作前期准备工作 招标出让文件编制招标出让文件编制 发布招标公告发布招标公告 投标申请与资格审查投标申请与资格审查 投标投标 开标开标 评标评标 定标定标 中标及后续工作中标及后续工作 招标招标 拍卖拍卖 挂牌挂牌 协议出让协议出让综合评标分商务标、技术标综合评标分商务标、技术标 商务标：企业介绍商务标：企业介绍 含经济标：即报价预算含经济标：即报价预算 技术标：施工方案技术标：施工方案 多采取未署名多采取未署名“暗标暗标”招标底价（标底）一般保密招标底价（标底）一般保密 标底过高？标底过高？ 标底过低？标底过低？ 招标招标 拍卖拍卖 挂牌挂牌 协议出让协议出让前期准备工作前期准备工作拍卖出让文件编制拍卖出让文件编制发布拍卖公告发布拍卖公告竞拍申请与资格审查。竞拍申请与资格审查。拍卖会举办拍卖会举办成交确认书成交确认书签订及后续工作签订及后续工作 招标招标 拍卖拍卖 挂牌挂牌 协议出让协议出让前期准备工作前期准备工作挂牌出让文件编制挂牌出让文件编制发布挂牌公告发布挂牌公告竞拍申请与资格审查竞拍申请与资格审查公布挂牌信息公布挂牌信息报价报价挂牌截止挂牌截止现场竞价（截止仍现场竞价（截止仍2 2个以上竞买人）个以上竞买人）成交确认书成交确认书签订及后续工作签订及后续工作 招标招标 拍卖拍卖 挂牌挂牌 协议出让协议出让需用地单位提出用地申请需用地单位提出用地申请编制协议出让方案编制协议出让方案底价确认底价确认报批报批协商，签订意向书协商，签订意向书公示公示签订出让合同并公布出让结果签订出让合同并公布出让结果核发核发建设用地批准书建设用地批准书交付土地交付土地办理土地登记办理土地登记招标http:/ 拍卖http:/ 土地使用权届满。土地使用权届满。 建设用地使用权年限届满前，因公共利益需要提前建设用地使用权年限届满前，因公共利益需要提前 收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他 不动产给予补偿，并退还相应的出让金。不动产给予补偿，并退还相应的出让金。 因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回 土地使用权。土地使用权。 司法机关决定收回土地使用权。司法机关决定收回土地使用权。2、土地使用权终止（1）土地使用权因土地灭失而终止）土地使用权因土地灭失而终止 土地使用权要以土地的存在或土地能满足某种土地使用权要以土地的存在或土地能满足某种 需要为前提，因土地灭失而导致使用人实际上需要为前提，因土地灭失而导致使用人实际上 不能继续使用土地，使用权自然终止。不能继续使用土地，使用权自然终止。（2）土地使用权因土地使用者的抛弃而终止）土地使用权因土地使用者的抛弃而终止 由于政治、经济、行政等原因，土地使用者抛弃由于政治、经济、行政等原因，土地使用者抛弃 使用的土地，致使土地使用合同失去意义或无法使用的土地，致使土地使用合同失去意义或无法 履行而终止土地使用权。履行而终止土地使用权。 4.1 4.1 土地管理制度及其演变土地管理制度及其演变 4.2 4.2 土地使用权出让土地使用权出让 4.3 4.3 在建项目收购与项目公司入股在建项目收购与项目公司入股 在建项目收购在建项目收购是指通过在建工程转让的方式，获取是指通过在建工程转让的方式，获取项目所用土地使用权、地上在建工程、行政批文及项目所用土地使用权、地上在建工程、行政批文及各类权益，同时继续承担项目所负义务的经济活动。各类权益，同时继续承担项目所负义务的经济活动。 收购程序：收购程序： 在建项目初步调查。在建项目初步调查。 专业调查。专业调查。 专业意见发表。专业意见发表。 项目谈判。项目谈判。 转让协议签订。转让协议签订。 项目过户手续办理。项目过户手续办理。 注意事项：注意事项： 权属合法与完整性权属合法与完整性 法律文书的完善性法律文书的完善性 合作协议的合法性、合理性与执行情况合作协议的合法性、合理性与执行情况 工程进度与投资进度工程进度与投资进度 工程质量工程质量 财务状况财务状况 投资方按照对房地产开发项目公司的评估价格购买投资方按照对房地产开发项目公司的评估价格购买该项目公司的股权或按照比例新入股该项目公司，该项目公司的股权或按照比例新入股该项目公司，主要包括主要包括参股参股、控股控股和和全资收购全资收购三种方式。三种方式。 （1）如果项目公司的）如果项目公司的所有股东所有股东对该项目不再具有对该项目不再具有 投资意向或无资金进行投资，会选择投资意向或无资金进行投资，会选择整体出售整体出售项目项目 公司，由收购方（投资方）进行全资收购。公司，由收购方（投资方）进行全资收购。 投资方按照对房地产开发项目公司的评估价格购买投资方按照对房地产开发项目公司的评估价格购买该项目公司的股权或按照比例新入股该项目公司，该项目公司的股权或按照比例新入股该项目公司，主要包括主要包括参股参股、控股控股和和全资收购全资收购三种方式。三种方式。 （2）如果项目公司的）如果项目公司的部分股东部分股东对该项目不再具有对该项目不再具有 投资意向或无资金进行投资，一般会选择投资意向或无资金进行投资，一般会选择部分股权部分股权 转让转让，或者项目公司从引进战略投资者的角度考虑，或者项目公司从引进战略投资者的角度考虑 也会选择部分股权转让或增加股东，由收购方也会选择部分股权转让或增加股东，由收购方 （投资方）对项目公司进行参股或控股。（投资方）对项目公司进行参股或控股。 项目公司入股程序 尽职调查。尽职调查。 专业问题协商与解决。专业问题协商与解决。 股权价值评估。股权价值评估。 入股谈判。入股谈判。 入股协议签署。入股协议签署。 入股后续事项。入股后续事项。 项目公司入股程序 尽职调查。尽职调查。 专业问题协商与解决。专业问题协商与解决。 股权价值评估。股权价值评估。 入股谈判。入股谈判。 入股协议签署。入股协议签署。 入股后续事项。入股后续事项。 优势：手续简单、费用节省、开发快捷。手续简单、费用节省、开发快捷。 注意事项：即债务风险难以控制，如是否对外提供过即债务风险难以控制，如是否对外提供过 保证担保的风险以及是否对外签有已构成违约合同的保证担保的风险以及是否对外签有已构成违约合同的 风险等等。风险等等。 因此，收购者务必要对所收购公司在收购之前的因此，收购者务必要对所收购公司在收购之前的 债权债务有一个清楚的了解，具体可通过委托审计来债权债务有一个清楚的了解，具体可通过委托审计来 查清公司的资产负债。查清公司的资产负债。项目公司入股优势与注意事项