房地产开发项目风险管理4页word文档.doc
如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流房地产开发项目风险管理【精品文档】第 4 页房地产开发项目风险管理作者：天天论文网 日期：2016-6-14 9:52:05 点击：3房屋商品属于不动产，不同于其他商品那样可以跨地域流动，加之城市或区域房地产开发企业的数量有限，所以房地产业极易发生垄断价格、经营、利润的现象，从而造成了房价的持续攀升。现阶段中国大多数房地产公司的发展并不成熟，他们缺乏对风险管理的充足了解，大多数房地产公司都没设置风险管理机构，也没有配备风险管理人员。所以要想提升房地产开发企业的经济效益和管理效益，就需要通过不断强化房地产公司的风险管理意识，引进先进的管理方法和策略，同时探索、建立一套更为科学、有效的方法来减少风险就显得尤为重要。1 房地产开发项目风险管理目标一般来讲，风险管理目标可以分为两种，即：损失前目标和损失后目标。损失前目标是指一个科学的风险管理系当中要具有的目标，其包含了经济、承担社会责任目标以及烦恼减少与忧虑安全等目标，这些属于基础性目标，不会因企业的损失而受到影响；损失后目标是指在投资前即可预见的，损失发生后企业在最低限度内所能承受的目标，其主要包括生产、不断经营、稳定收益、发展等目标。风险管理的目标就是要在投资损失产生之前保持企业经济的正常运转，而损失产生后的恢复工作也应做到尽善尽美。所以房地产企业的投资风险管理目标就是，投入小成本将风险所带来的损失降至最低，以确保投入资金的安全。2 房地产开发项目风险分析2.1 投资决策阶段风险决策阶段是房地产开发过程中一个关键的程序。之所以说开发种类的定位对工程成功与否非常重要，是因为房地产行业容易受到控制土地供应量、约束土地应用、规定贷款利率、环境保护要求、政府房价约束等相关政策的影响，以及投资方向、投资规模和税收方面的控制，这些都会对房地产开发工程造成相应的风险。再则房地产土建项目一经完工，就很难再对开发种类进行更改。2.2 土地因素风险土地是影响房地产投资风险的决定性因素。土地是房地产开发工程的基础和根本，土地所在地的经济、行政、社会以及自然条件等因素，可直接影响到工程的收益。其具体风险表现为：土地取得方式、调控制度不同、土地变更等产权制度不同以及土地政策的实施力度等方面。2.3 建设过程风险时间、质量与成本是房地产开发工程建设阶段的关键内容，也是三大风险原因。房地产开发工程建设阶段的目的是项目建设要按期、按质、节约地完成，以保证尽早售出并把资金回收。尽管建设阶段风险比前期阶段低，但依然存在很多无法防范的风险，关键有：（1）自然风险，就是地形地势、气候环境的改变对施工安全导致的威胁。（2）拖延工期风险，受主客观原因影响导致现实项目的完成和计划差异引发的风险。（3）项目质量风险，因为设计不当与施工质量问题带来的风险。（4）成本风险，工期的增加导致投资成本增加的风险。2.4 销售阶段风险（1）销售时机风险。房产市场是有一定周期性的，一般会有高峰、收缩、低谷、恢复四个阶段，要找准目标顾客群，抓住销售黄金期，通过加大户外、电台等宣传媒介的推广力度，同时运用多种营销模式，在短时期内把房屋销售完毕。（2）租售合同的风险，租售合同应做到条款清楚确定、具体、科学，要由专业人员进行起草，并且经过法律工作者审查后方可使用。在销售滞后，业绩不理想的状况下，也能使用租售几种经营形式，尽快让资金周转加收，使空置率减少，资金压力减轻。（3）物业风险要定期组织对建筑物和附属设备维修，在萌芽当中消火隐患。3 规避与降低开发风险的措施3.1 完善风险管理相关法律法规及制度目前我国很多法律法规及制度还处在探索的阶段，与WTO 相关的建设项目工程风险管理还不相适应。针对这些问题，我们要参照国际惯例，结合我国实际，研究建立起更为科学的项目保险和担保制度，如：担保、保险的相关规范以及费用收取方式等。3.2 企业完成多样化的投资多样化投资就是把资金有选择的放到不一样种类的开发工程上，能够投资建造不一样收入层次的居民所需要的不一样种类的建筑，比如住宅、商店、娱乐场所、商场和写字楼等等位置。这样分散投资能够使将来收入的不确定性减少。不一样种类的房地产开发时候的风险大小也不一样，收益高低也不相同，收入与开发风险成正比。把资金投入不一样的房地产开发工程就会降低整体的开发风险，其实就是用投资高收益的工程去弥补低收益开发工程导致的损失，最后达到一个相对平均的收益水平。因此，多样化投资的重点是假如确定不一样种类房地产的投资比例，把资金投入的比例确定好就可以即降低开发的风险又可以得到相对高的开发收益。3.3 把初步的市场调查做好，预测市场风险，防止战略与措施失误早期阶段的发展房地产工程包含经济环境、范围构造与城市发展规划、业务发展规划与政策、地区零售市场、将来的地产供应、现场条件多个方面的内容。经过时间、过程、部位、规模、硬件、布局、性别、竞争与兼容稳定、资源、商圈分析、人口分析与人性等几个参数综合评价工程的可行性。要注重后期管理的地产业务，由于后期的管理是地产生存的基础。所以，地产要有专业的管理团队，完成统一的地产经营管理；建立招商统一、营销统一、服务统一、统一监督物业管理企业管理概念。3.4 签订预租预售合同房地产开发工程在得到商品房预售许可证到项目完工以前和客户签订预租与预售合同，这样能够避免开发后的房地产空置，最后导致售价跌落的风险。同时开发商还需要面对的一个问题就是，假如签订预租预售合同，尽管能够降低开发商的风险，但是就会相应的提高客户的风险。开发期愈长，客户就愈不愿意与开发商签订这种固定价格的合同，因此面对这个问题，开发商就需要把租金与售价压的非常低。3.5 提升房地产工程及员工的风险意识首先要在房地产工程立项之初就具有风险意识，在政策、环境发生改变时要及时做出调整，以规避风险。其次是要加强企业员工的抗风险素质培养，强化员工的风险意识。4 结束语房地产开发项目的建设是一个有相对长周期的经过，工程的一次性、不能重复性特征与经过中很多的不确定原因，构成了工程经过的各类风险，风险充斥在每个经过。所以，房地产开发企业在重视对风险控制的同时，还要建立科学的开发组织构造，完善管理制度，拟定企业的发展规划。同时还要提高企业的策划、技术创新和项目管理的能力。管理人员要对风险率高的程序加强管理，尽可能降低不确定的风险，这才是对房地产开发最有效的风险控制方法。参考文献：1 沈亮. 房地产开发项目风险管理研究与应用D. 北京邮电大学,2007.2 闫溦. 基于流程的房地产开发项目全面风险管理研究D. 东北农业大学,2007.3 滑伟. 房地产开发项目风险管理研究D.天津大学,2010.
