户县市场调研共12页word资料.doc

如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流户县市场调研【精品文档】第 11 页户县市场认识浅谈户县隶属于陕西省西安市。户县地处关中平原腹地，南依世界地质公园秦岭终南山，北至渭河。总面积1282平方公里，总人口60万，辖16镇1个森林旅游景区，518个行政村、20个居委会，是蜚声中外的“中国第一画乡”、“中国诗词之乡”、“中国鼓舞之乡”、“钟馗故里”、财神“刘海故里”和“财神之乡”，户县属大陆性季风气候区，四季冷暖干湿分明，无霜期年平均216天，光、热、水资源丰富，是适宜农业生产和多种经营的地区。西成高铁、西户铁路、G5京昆高速、108国道、107省道公路过境户县具有特殊的地理位置，距中国西部大都市西安只有不到20分钟车程。加上其自身拥有丰厚的历史文化，在近几年发展速度相当快。受西安影响，户县规划也要通地铁，连接迅速发展的国际化大都市。更有传闻，要将户县规划为西安的一个行政区秦户区。一个城市的发展离不开建筑，房地产更是城市发展的代表。一、 户县市场特点1、 市场发展由于户县处于独特的地理位置，户县房地产市场也有独特的发展状态。市场价格变化从2009年开始到现在，户县房地产价格发展速度相比较其他地区速度要快。户县整个市场可以说是从09年开始发展速度相当快。起初住宅平均售价在1800-1900元/平米，到12年中住宅平均售价在3600-3800元/平米。在短短两年多时间，户县市场住宅价格将近翻一倍。其中更有个别楼盘售价还要超过一倍之多。消费观念的变化当然，在价格变化的同时，市场消费群体的观念也在变化。09年之前户县市场主要以三居室为主，消费群体比较小，消费目标也主要以三居室为主，消费群体主要是县城和周边首次置业的成功人士，如政府部门领导、乡镇企业家等（大多数都是中年人）。09年到12年之间，消费群体有所变化，其中有首次置业的成功人士还有很多首次置业的年轻人。市场主要消费目标还是以三居室为主，但是其中两居室比例明显增高，其中部分投资型产品。12年后，消费群体变大，其中包含首次置业的中年人，也有首次置业的年轻人，还有相当一部分人属于改善型和二次置业群体。随着消费群体的变化，消费观念也在不断的变化。最初置业人群消费目的只是单纯的住宅，并不是很在意生活品质；市场产品的变化和价格变化，各个开发商在开发产品上也都增加成本，消费群体也在改变消费观念，社区品质、品牌等也都成为购房者的参考对象。市场产品供量的变化09年以前，整个户县在售楼盘不超过十个，现在户县在售楼盘将近三十多个。所以市场竞争也十分激烈。原先主要以本土开发商为主，10年后，有很多外地开发商相继进入户县市场，市场产品也有了很大的变化。从单纯的住宅社区变成商住一体的综合社区，从小社区变成百亩大社区，纯商业从无到有，最求品质的中高端社区比例也在增大。产品自身也在不断变化，开始有集中供暖和市政供暖，更有开始有赠送面积出现。综上所述，所以说户县市场发展速度还是相当快，也是在西安的影响下，根据自身的条件在良好的变化和发展。2、 市场特点 根据市场发展和市场变化，还有多年在户县的工作经验，我们不难看出户县市场具有以下几种特点： 户县市场发展跟随西安市场发展。因为户县处于独特的地理位置和人文环境，市场发展受到大都市西安的发展影响，但又不是完全跟随西安市场的脚步。户县发展是在跟随大的发展脚步，融合自身独有特征来发展。 产品的多元化。近几年内，户县受西安市场影响，产品也在不断变化。社区逐渐从小型刚需社区转变为品质大型社区，更有追求生活的中高端社区；户型从大户型三居室转变为舒适型三居和舒适型两居室；商业从无明确业态规划大面积商铺转变为明确业态划分和管理的小型商铺。不同地理位置根据周边情况合理规划开发。（附12年市场调查表）1、 住宅类商品市场调查报告项目名 称开发企业地理位置销售电话项目概况面积区间公摊销售价格优惠幅度交房日期备注华城国际花园陕西宇盛置业有限公司户县沣京路114号（建行大楼对面）8486533384861999项目占地16亩，共5栋楼宇，138套房，1#为规划为商业，2#为12层的小高层，3#-5#为7层的多层82、85、93、103、107、119、132多层12%小高层16%多层：2400-2500元/小高层：起价2520元/，均价2600-2700元/，最高价2929元/，层差20-30元/多层一次性付款及按揭付款均优惠2%，小高层优惠1%2010年6月底地辐惹采暖，赠送6000多元的壁挂锅炉，一次性付款客户赠送一年物业管理费，小高层物业管理费为0.7元/，多层为0.35-0.4元/朱雀城市广场西安尚沃实业有限公司户县人民路十字84887788项目为商住综合体，有综合大型商业配套，住宅规划为18层的高层及多层两种。目前已全部售罄89、110、12118%-20%起价2300元/,均价2400-2500元/（此价格为2009年项目热销时的价格政策）/已交房住宅部分多层物业管理费为0.35元/，高层为0.6元/采用壁挂锅炉地辐惹采暖裕隆*法苑小区陕西裕隆建设有限公司户县人民路中段，国防学院北侧8496099984911999项目规划为商住两用楼，其中住宅部分规划为5栋，其中两栋18层的高层，3栋6层的多层，共216户49、92、138、148不详起价1800-1900元/均价2100元/层差30元（此为高层部分价格区间）一次性付款优惠2%，按揭优惠1%2010年9月住宅部分高层物业管理费为0.5元/，多层物业管理费为0.3-0.4元/。以项目为定向团购项目，剩余房源对外销售项目名 称开发企业地理位置销售电话项目概况面积区间公摊销售价格优惠幅度交房日期备注银都华府西安鑫园置业有限公司户县人民路中段（国防学院对面）8483722284837999项目占地59亩，共规划为10栋楼宇，其中9栋多层，一栋18层的高层高层80多92、121，多层所为剩房源928%-12%高层价格未定多层均价2400元/一次性付款优惠1%，按揭优惠0.5%多层2010年9月30日交房，高层2010年底交房目前在售楼宇仅剩4套房源，10#高层还未正式销售，排号中，1000元排号，可退。项目采用水源热泵中央空调，冬季3.5元/,夏季2.5元/，多层物业管理费为0.35元/,高层未定御苑新城户县房地产开发公司陕西国防工业职业技术学院北侧8482771284880606项目占地240亩，规划为51栋楼宇，分为多层及小高层，温泉小区，在售楼宇6#、7#、9#18层高层高层114、12911%（高层）高层起价2530元/，均价26002700元/,层差10元/一次性付款优惠1%，按揭无优惠，项目限定只能做公积金贷款2010年6-7月之间交房（高层）多层部分剩部分顶层房源，多层物业管理费为0.35元/,高层为0.5元/。地辐热采暖，壁挂锅炉自理。小区分时段供热水振业大厦宝苑地产画展街东段848858138488700084818900项目规划为商住两用综合体，由两层底商及9层与11层小高层组成1#点式结构两梯4户，82、92，2#板式结构13014%-15%起价2420元/(2层起)，均价2500-2600元/，最高价2700-2800元/。层差50元/，朝向差20元/一次性付款优惠4%，按揭优惠3%/住宅物业管理费0.45元/，电梯费6-8楼20元/月，小区采用壁挂锅炉地辐热采暖，锅炉自理。无热水水晶郦城广商双安房地产开发公司户县沣京路8239066682390999项目占地86776，总建面15万，共38栋楼，目前在售7栋多层40-14013%均价2300-2400元/，一二层差100元/二三四五层差60-70元/五六层差150元/一次性付款优惠2%，按揭无优惠/小区集中供暖，暖气片住宅物业管理费0.38元/2、 商业类产品市场调查报告项目名称开发单位项目地址销售电话商业类型商铺面积商铺价格规划业态备注华城国际花园陕西宇盛置业有限公司户县沣京路114号（建行大楼对面）8486533384861999底商六层商业，目前售临街铺面和4层商业63、126（临街铺面）632.48万元/1262.38万元/4层，4800元/二三层酒店，五层联通办公，其余未定临街铺面8间，两间联通预留，两间酒店大堂，开间7.5米进深16.2米，层高5.6米朱雀城市广场西安尚沃实业有限公司户县人民路十字84887788商业步行街30、40、50、60、120，公摊30%局部5%一层6000-1.6万元/，二层3000-6800元/（1楼销售80%，2楼销售50%）购物、KTV、网吧、针织、银行、超市等一楼租金50-100元/月免租5-7个月，投资返祖，两年限，第一年6%返祖，第二年7%裕隆*法苑小区陕西裕隆建设有限公司户县人民路中段，国防学院北侧8496099984911999底商10-100不等未定未定未定银都华府西安鑫园置业有限公司户县人民路中段（国防学院对面）8483722284837999底商未定未定未定未定御苑新城户县房地产开发公司陕西国防工业职业技术学院北侧8482771284880606底商未定未定未定未定振业大厦宝苑地产画展街东段8488700084818900底商170-180（一二层连带销售）6000元/（一二层同价）自主经营，不做限定商铺开间4.1米-4.2米，进深19.5米。公摊未定，水晶郦城广商双安房地产开发公司户县沣京路8239066682390999商业步行街A区40左右B区20-30，C区50-60均价A区1.6万元/，B区1.2万元/，C区1.1万元/,（一层），D区7000元/（二层）购物，休闲、餐饮一体化步行街开间4米，进深10米，层高4.2米，无公摊，一次性付款优惠3%，按揭优惠1% 消费群体的特点。经济决定消费。主要消费群体分为三大类：政府企事业单位员工及领导、乡镇企业家、农民。政府企事业单位员工因为工作收入都比较稳定，是主要消化市场住宅的群体。乡镇企业家经济收入可观，但是经济稳定性不大，很容易受到市场动向的影响，但是这个群体是主要消化社会投资类产品的。户县的农民不同于关中其他地方的农民。因为户县农业相当发达，大部分农业劳作者都有果园、葡萄园、瓜元、苗圃等，所以这个群体是消化市场住宅最大的一个群体。另外还有一个消费群体，就是外来消费群体。随着户县的发展，越来越多的外来消费群最终将消费目标锁定户县。 关系网发达。因为户县具有特殊的文化氛围和历史，所以户县人民的关系网十分发达。这也是户县之所以能够发展如此之快的另外一个潜在原因。二、 快速营销办法 1、最大化挖掘项目卖点。 2、采用多种营销方式。 3、降低购房门槛。 4、加强销售团队业务能力。 5、激发团队、激发客户，带动连锁效应。 6、外围推广必须准确、快速，高强度三、 建立营销渠道（心得）根据多年户县从业经验，总结要达到快速销售，就要建立正确的营销渠道。基本可分为外围拓展、组织团购、建立品牌或品质宣传、挖掘老客户。 外围拓展。因为市场的主要消费群体在于乡镇和农村，所以乡镇是主要的拓展目标。方式也相对较为简单，比如派单、派发小礼品等。根据不同乡镇可采用不同的拓展方法。如工业重镇-余下，在派单的同时可以直接将客户带至营销中心。 组织团购。团购一直是户县主要的一种营销方式。但是往年团购只将目标定在政府部门或者企事业单位，因为户县工业较为发达，拥有很多知名企业，我们可以扩大团购对象，除一些政府部门和企事业单位，还可在一些大型知名企业发展。如电厂、西电、淀粉厂等。 建立品牌或品质宣传。可联合政府部门在县城做一些大型活动，也可和外围拓展相联合在乡镇做一些义演活动。挖掘客户。因为户县市场关系网十分发达，朋友介绍是最直接和最有效的宣传办法，且成本较低，目标比较准确。所以要和老客户培养良好的客从关系，尤其在后期营销中，这是主要的销售渠道。因为时间和其他原因，我先初步浅谈对户县市场的认知，肯定还有很多不足之处望理解。当然在具体操作过程中会更加详尽。 2014-6-27 王兴