《城市地理学》课件PPT-第10章-城市土地利用.ppt

土地经济学第一节 城市土地的特征与土地利用类型l一、城市土地的概念l根据开发程度，城市土地可分三个层次：l城市建成区土地，即城市已经开发的土地。l城市规划区的土地，即按城市规划和城市总体规划确定的定期发展的土地。l城市行政区划辖区范围内的土地。土地经济学土地的平面利用与立体利用土地的平面利用与立体利用l简单来说，土地是指地球的表面，作为一个平面的概念去理解。土地利用是指各种土地的构成。 l然而，土地又是立体的，下至地壳，上至大气层，都可以作为土地的范畴。城市土地日益趋向立体利用方向发展。在现代城市中，地下停车场、地下管线网、地下商场、隧道、地下铁路比比皆是。有些城市地下作三四层空间使用。城镇的高空利用也越来越多，现代城市中高楼大厦、摩天大楼、高架铁路与公路、人行天桥、高空管线也到处可见。土地经济学二、城市土地特征土地特征自然特征经济特征法律特征位置固定稀缺性质量差异交易低效面积有限区位效益功能永久边际递减变更困难土地经济学 我国城市用地分类也与全国性的土地利用分类有所不同。根据建设部1990年颁布的标准，城市用地分为10大类，46中类，73小类，该10大类是：1居住用地居住用地2公共设施用地公共设施用地3工业用地工业用地4仓储用地仓储用地5对外交通用地对外交通用地6道路广场用地道路广场用地7市政公用设施用地市政公用设施用地8绿绿 地地9特殊用地特殊用地10水域和其它用地水域和其它用地三、城市土地类型土地经济学 土地开发利用程度是人类利用自然资源能力和土地开发利用程度是人类利用自然资源能力和利用土地状况的一种反映。利用土地状况的一种反映。它可以从如下多种指标加以反映：1土地利用率=土地总面积已利用土地面积1002垦殖指数，又称土地垦殖率土地总面积耕地面积土地垦殖率1003水面利用率100水面总面积已利用水面面积水面利用率4耕地复种指数，又称耕地利用率指每年实际播种使用的面积与已开发为耕地面积总量的百分比土地开发利用程度土地开发利用程度土地经济学5草原载畜量）草原面积（放养各类牲畜头数草原载畜量2km6建筑密度指在一定用地范围内，所有建筑物的基底面积与用地面积之比7容积率指一定地块范围内，建筑物的总建筑面积与整个地块（或建筑用地）面积之比8土地利用集约度指单位土地面积上投放劳动力、资金、技术等的数量，是反映土地利用水平的重要指标之一土地开发利用程度土地开发利用程度土地经济学第二节 自然环境与城市土地利用l城市环境部分不讲（自学）l重点讲授城镇土地定级土地经济学一、城镇土地定级的任务与目的一、城镇土地定级的任务与目的二、城镇土地定级类型二、城镇土地定级类型三、城镇土地定级的对象三、城镇土地定级的对象四、工作底图选择四、工作底图选择五、城镇土地定级的原则五、城镇土地定级的原则六、城镇土地定级的技术方法六、城镇土地定级的技术方法七、城镇土地定级技术程序七、城镇土地定级技术程序八、定级因素的选择与权重的确定八、定级因素的选择与权重的确定土地经济学一、城镇土地定级的任务与目的 城镇土地定级的任务城镇土地定级的任务：根据城镇土地的经济和自然属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，并评定城镇土地级。 城镇土地定级的目的城镇土地定级的目的：为全面掌握土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划、计划制定提供科学依据。 土地经济学二、城镇土地定级类型 城镇土地定级包括综合定级综合定级和分类定级分类定级两种类型。综合定级综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合评价值的差异划分土地级。分类定级分类定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按分类评价值的差异划分各类型用地的土地级。分类定级一般有商业用地商业用地定级、住宅用地住宅用地定级、工业用地工业用地定级等。 市区非农业人口五十万以上非农业人口五十万以上的大城镇，必须同时进行综合定级综合定级和分类定级分类定级；其它城镇必须进行综合定级，必要时可同时进行分类定级。 土地经济学三、城镇土地定级的对象土地利用总体规划确定的城镇建设用地 范围内的所有土地；城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游 区等；撤乡并镇以后建制镇面积2km2的镇区土地。土地经济学四、工作底图选择工作底图类型：工作底图类型： 城镇地籍图；土地利用现状图；城镇规划图城镇地籍图；土地利用现状图；城镇规划图。比例尺要求：比例尺要求： 制图要求制图要求： 土地级别图统一采用计算机成图土地级别图统一采用计算机成图图件格式图件格式MAPGISMAPGIS 城镇类型城镇类型省会城市省会城市地级市地级市县级市、县城、县级市、县城、建制镇建制镇底图比例尺底图比例尺1:11:1万万1:51:5万万1:51:5千千 1:11:1万；万；1:11:1千千 1:51:5千千土地经济学五、城镇土地定级的原则综合分析原则 主导因素原则 地域分异原则 土地收益差异原则 定量与定性结合原则 综合定级与分类定级相结合的原则 土地经济学1、综合分析原则 城镇土地级别受到城镇经济、社会、自然和生态环境等多种因素的影响。除分析单个因素对城镇土地效益的影响作用，还要分析经济、社会、自然和生态环境等因素对城镇土地效益的综合影响作用；土地级别除反映经济效益外，同时也反映社会、生态环境效益以及经济、社会、生态环境综合效益及差异。土地经济学2、主导因素原则 影响城镇土地质量的因素很多且及其影响作用各不相同，定级应重点选择对土地级别起控制和主导作用的因素作为定级的参评因素，并突出这些因素对土地质量的影响。土地经济学3、地域分异原则 土地构成因素特性、优劣状况、对土地效益的影响作用方式和强度，在城镇范围内一般存在一定的空间差异。城镇土地定级应掌握土地区位条件和土地特性的分布与组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，并将类似地域划归同一土地级别。土地经济学4、级差收益原则 城镇土地级的划分应符合区域和城镇内部的土地收益分布规律。土地经济学5、定量与定性结合原则 城镇土地定级应尽量把定性的和经验的分析进行量化，以定量计算为主，但对难以定量的因素，应以定性分析为主，减少主观任意性，提高定级结果的精度。 一般在确定城镇土地级的初步方案时，以定量分析为主，城镇土地级的调整和最终确定宜依靠定性分析。土地经济学 土地定级既要遵循国家规定的技术程序和作业规范，又要结合调查区的实际情况，以确保土地定级成果的客观性和实用性。6、因地制宜原则土地经济学六、城镇土地定级的技术方法 城镇土地定级采用多因素综合评多因素综合评价法价法，以市场资料分析法市场资料分析法等进行验证。 土地经济学 从影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素评价入手，采用相对统一和规范的定量化的科学指标分值来表示土地各种条件的优劣，并在考虑因素重要程度的前提下，对这些反映土地条件优劣的分值进行加和得到总分值，按总分值的高低评定城镇土地级别。 多因素综合评定法多因素综合评定法 土地经济学 多因素综合评价法多因素综合评价法评定的土地级是采用综合分值来表评定的土地级是采用综合分值来表示的，反映了土地使用价值的大小，但不易直接反映城镇示的，反映了土地使用价值的大小，但不易直接反映城镇内各级别土地上以货币形态表示的土地收益或地价，这样内各级别土地上以货币形态表示的土地收益或地价，这样不便于与土地有偿使用等工作衔接，所以还须辅助于不便于与土地有偿使用等工作衔接，所以还须辅助于市场市场资料分析资料分析对划定的土地级别进行校核。对划定的土地级别进行校核。 此外，还可邀请熟悉当地情况的专家对初步划分的定此外，还可邀请熟悉当地情况的专家对初步划分的定级结果进行论证。级结果进行论证。 多因素综合评价法多因素综合评价法土地经济学 总体而言，城镇土地定级的过程为: 先用多因素综合评价法多因素综合评价法初步划分土地级; 通过市场资料分析市场资料分析的结果，结合专家论证，对初步划分的土地级进行校核，以此 确定土地最终级别。土地经济学城镇土地分等因素、因子的选择l1、影响城镇土地等次的因素因子层介绍l城镇土地分等因素：指对城镇土地等有重大影响，并能体现城镇土地区位差异的经济、社会、姿态条件。l分为：2个层次因素因子土地经济学7大主要因素、24个因子及选择要求因素层 选择要求 因子层评价指标选择要求城镇区位因素必选交通区位城镇交通条件指数必选城镇对外辐射能力城镇对外辐射能力指数备选城镇聚集规模因素必选城镇人口规模城镇人口规模必选城镇人口密度城镇人口密度备选城镇非农业规模城镇二三产业值备选城镇工业经济规模城镇工业销售收入备选土地经济学因素层选择要求 因子层评价指标选择要求城镇基础设施因素必选道路状况城镇人均铺装道路面积必选供水状况城镇人均生活用水量备选供气状况城镇气化率备选排水状况城镇排水管道密度备选城镇用地投入产出水平因素备选城镇非农业产出效果单位用地二、三产业增加值备选城镇商业活动强度备选建筑规定资产投资强度备选城镇劳动力投入强度备选土地经济学因素层选择要求因子层评价指标选择要求区域经济发展水平因素必选区域GDPGDP综合指数必选财政状况地方财政收入综合指数必选固定资产投资状况全社会固定资产投资综合指数必选商业活动社会消费品零售总额综合指数必选外贸活动外贸出口额综合指数 备选区域综合服务能力因素必选区域科技水平专业技术人员比备选金融状况人均年末银行储蓄率存款余额必选邮电服务能力人均优点业务量备选区域土地供应潜力因素备选区域农业人口人均耕地农业人口人均耕地备选土地经济学七、城镇土地定级技术程序建立城镇土地定级的因素体系确定各因素的权重划分定级单元计算各因素的指标值和作用分计算定级单元各因素分值，加权求和计算总分值，按总分的高低，初步划分土地级别进行土地收益测算或市场交易价格定级，对初步划分的土地级进行验证和调整编制城镇土地定级图件、报告和基础资料汇编土地经济学八、定级因素的选择与权重的确定1 1 、因素选择原则、因素选择原则 因素指标值变化对土地定级有较显著的影响；因素指标值有较大的变化范围；选择的因素对不同区位的影响有较大的差异；不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素。2 2 、因素选择的方法、因素选择的方法 根据定级类型，参照表B1、B2、B3、B4 ，结合特尔菲法确定要选择的因素。 表表B1 B1 城镇土地综合定级因素表城镇土地综合定级因素表商服繁商服繁华程度华程度交通条件交通条件基本设施状况基本设施状况环境条件环境条件定级定级因素因素商服繁商服繁华影响华影响度度道路道路通达通达度度公交便公交便捷度捷度对外交对外交通便利通便利度度基础设基础设施完善施完善度度公用设公用设施完备施完备度度环境质环境质量优劣量优劣度度绿地覆绿地覆盖率盖率自然条自然条件优劣件优劣度度选择性选择性必选必选至少一种必选至少一种必选备选备选至少一种必选至少一种必选备选备选重要性顺序重要性顺序1 12 2或或3 33 3或或2 24 4权重范围权重范围0.2-0.40.2-0.40.1-0.30.1-0.30.1-0.30.1-0.30.03-0.20.03-0.2商服繁华商服繁华程度程度交通条件交通条件基本设施基本设施状况状况人口状况人口状况定级定级因素因素商服繁华商服繁华影响度影响度道路道路通达度通达度公交公交便捷度便捷度对外交通便利度（对外交通便利度（客运）客运）基础设施基础设施完善度完善度人口密度人口密度选择性选择性必选必选至少一种必选至少一种必选必选必选备选备选重要性顺序重要性顺序1 12 2或或3 33 3或或2 24 4权重范围权重范围0.25-0.450.25-0.450.25-0.050.25-0.050.25-0.050.25-0.050.2-0.10.2-0.1表表B2 2 城镇商业用地定级因素表城镇商业用地定级因素表表表B3 3 城镇住宅用地定级因素表城镇住宅用地定级因素表基础设施状基础设施状况况交通条件交通条件环境条件环境条件商服繁华程商服繁华程度度人口状况人口状况定级定级因素因素基础基础设施设施完善完善度度公用公用设施设施完备完备度度道路道路通达通达度度公交公交便捷便捷度度对外交对外交通便利通便利度（客度（客运）运）环境质环境质量优劣量优劣度度绿地绿地覆盖覆盖率率商服繁华影商服繁华影响度响度人口密度人口密度选择性选择性必选必选至少一种必选至少一种必选备选备选至少必选一种至少必选一种备选备选备选备选重要性重要性1 12 2或或3 33 3或或2 24 4或或5 55 5或或4 4权重范围权重范围0.2-0.40.2-0.40.2-0.30.2-0.30.15-0.250.15-0.250.1-0.20.1-0.20.05-0.10.05-0.1交通条件交通条件基本设施状况基本设施状况环境条件环境条件产业聚集效益产业聚集效益定级定级因素因素道路通道路通达度达度对外交通便利对外交通便利度（货运）度（货运）基础设施完善度基础设施完善度自然条件优劣度自然条件优劣度产业聚集影响度产业聚集影响度选择性选择性必选必选备选备选重要性顺重要性顺序序1 12 23 34 4权重范围权重范围0.2-0.40.2-0.40.2-0.30.2-0.30.1-0.20.1-0.20.05-0.010.05-0.01表表B4 4 城镇工业用地定级因素表城镇工业用地定级因素表土地经济学权重值与因素对土地影响的大小成正比，数值在 01 之间，各选定因素的权重值之和1；因素重要性顺序和权重值范围：综合定级时参考表B1、商业用地、住宅用地及工业用地定级时分别参考表B2、表B3和表B4。无特殊需要，不得随意打乱表中前两位因素原有的重要性顺序； 定级因素对不同类型用地的影响程度不同，权重不同。 3、因素权重的确定原则、因素权重的确定原则土地经济学特尔斐测定法(Delphi方法) 因素成对比较法 层次分析法(AHP方法) 4、因素权重的确定方法、因素权重的确定方法土地经济学特尔菲法确定权重 特尔菲法是因素选择和权重确定的一种基本特尔菲法是因素选择和权重确定的一种基本方法，其具体步骤方法，其具体步骤：u设计权重征询表；u选择相关专家；u告知专家定级的目的、意义、原则及相关要求；u由专家根据经验对每项因素的重要性进行打分；u根据专家打分结果，计算各因素的平均重要性和各专家对其重要性评价的偏离度，如果偏离度超出可以接受的范围，则将结果反馈给专家重新打分，直至偏离度降到某一限值以下；u根据最终打分结果确定各因素权重。土地经济学应用举例：应用举例： 某县城镇土地定级中，确定三个因素对土地级别有影响，分别是商服中心影响度、交通条件、环境条件，采用特尔菲法确定他们的权重，共选择了8位专家，编号位18，每人发给一张因素权重征询表，让他们给出各因素权重值，对收回的征询表进行分析处理，结果如下表所示：第一轮专家打分结果汇总表第一轮专家打分结果汇总表 因因素素专专 家家平平均均值值标标准准差差标准差与平均值比标准差与平均值比12345678商服商服5249505555605660554.140.08交通交通3637403530353030343.760.11环境环境121410101551410113.240.29土地经济学定级因素定级因素商服商服交通交通环境环境上轮均值上轮均值555534341111上轮标准差上轮标准差4.144.143.763.763.243.24重要性顺序重要性顺序1 12 23 3权重值权重值0.550.550.340.340.110.11土地经济学因因素素专专 家家平平均均值值标标准准差差标准差与平均值比标准差与平均值比12345678商服商服5555555555555655550.330.01交通交通3634363535353533350.830.10环境环境10119101010912100.930.09 土地经济学九、定级单元的划分1 1、定级单元的概念、定级单元的概念 定级单元定级单元是反映城镇土地自身特性、土地利是反映城镇土地自身特性、土地利用和定级因素因子的最基本地块，是定级取样和用和定级因素因子的最基本地块，是定级取样和获得数据的工作单位，同时也是评定和划分城镇获得数据的工作单位，同时也是评定和划分城镇土地级别的基本空间单位。定级单元内部特性和土地级别的基本空间单位。定级单元内部特性和土地构成因素应相对均一。定级单元可根据城市土地构成因素应相对均一。定级单元可根据城市特征、定级完成任务时间、投入人力、成果精度特征、定级完成任务时间、投入人力、成果精度要求及定级采用的技术手段等，选择相应的方法要求及定级采用的技术手段等，选择相应的方法划分。划分。土地经济学2 2、单元划分原则、单元划分原则单元内主要定级因素的影响大体一致；采用计算机系统进行定级并按网格法直接划定单元时，划分的单元面积应不大于0.25公顷；划分的单元能方便地进行因素取样，并能保证分值计算的准确性和科学性；商服中心、公用设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同单元；商业用地定级时，城镇主要的商服繁华街道，应按临街两侧相对应的进深，划分为条状单元；住宅用地定级时，应以居住小区和居住组团为单元，保持其完整性，单元面积不宜过小；工业用地定级时，以交通道路为单元界线。土地经济学3 3、单元划分方法、单元划分方法 主导因素判定法主导因素判定法 叠置法叠置法 动态网格法动态网格法 网格法网格法 采用计算机系统为辅助手段进行土地定级时，可直接把城镇划分若干面积相同的网格。土地经济学十、定级因素作用分值的计算1 1、定级因素对土地质量影响方式分类、定级因素对土地质量影响方式分类 根据定级因素的空间分布形态及其对土地质量的影响方式，城镇土地定级因素可分为点、线状因素点、线状因素和面面状因素状因素两大类。 土地经济学 若因素对土地的影响既与因素涉及的设施规模有关，又与距设施的相对距离有关，称之为点、点、线状因素线状因素，包括：商业服务繁华影响度、对外交通便利度、公交便捷度、公共设施完备度、文体设施影响度以及道路通达度等; 点、线状因素的主要特征点、线状因素的主要特征：定级因素与整个城镇定级空间范围相比，呈点状、线状分布，即该类因素依附客体所占的土地面积小，在空间分布上具有明显的集聚性；土地经济学定级因素不仅对其自身客体所在位置上的土地产生影响作用，而且还通过扩散作用对周围地块乃至整个城镇土地产生不同的影响作用。这些因素对周围土地的影响作用随距离衰减，分为影响随距离变化呈线性衰减和非线性衰减两种类型。 土地经济学 若因素对土地的影响仅与因素指标值有关，称之为面面状因素状因素，包括：生活设施完善度、环境质量优劣度、城市绿地覆盖率、自然条件优劣度和人口密度等。 面状因素的主要特征：面状因素的主要特征：与整个土地定级城镇空间范围相比，该类因素呈面状分布，依附客体在城镇中分布面积较大;面状因素一般仅对其自身客体所在位置上的土地产生影响作用，对周围的地块基本上没有扩散作用。面状因素土地经济学2、因素分值计算的基本原则作用分值与土地的优劣成正相关；分值体系采用0100分的封闭区间；因素作用分值处理尽可能模型化。土地经济学3、点、线状因素因子分值计算方法在各因素内按规模或类型求出各点或线因素的功能分，其最大值为 100 ; 计算因素内各相同规模或类型的点、线的平均作用或平均吸引范围，确定其影响半径；根据不同因素及其影响随距离变化的特性不同，以因素的作用分按相应的衰减公式计算各个相对距离上的作用分； 土地经济学采用计算机系统为辅助手段进行定级时，按相应的衰减公式直接计算因素对单元的影响作用分。当因素作用分衰减遇到不可直接跨越的障碍（铁路、高速公路、河流等）时，则作用分衰减应以可通行处为结点，按结点处的因素影响作用分及剩余的影响半径，再次进行衰减。当不可直接跨越的障碍有较多的通行处时，可以忽视其的存在。 土地经济学点、线状因素作用分计算模型线性模型：线性模型：指数模型：指数模型： 因素依附客体在某一相对距离上对定级单元的 影响作用分值； 因素的功能分； 定级单元的相对距离； 因素依附客体与定级单元的实际距离； 因素依附客体影响半径。)1(rMFDdr)1(rMFFMrdD点状因素量化方法举例商服繁华程度1 1、商服中心的划分、商服中心的划分（1 1）各级城镇应划分的商服中心级别数目如下表所示。）各级城镇应划分的商服中心级别数目如下表所示。（2 2）商服中心边界的确定）商服中心边界的确定 在商服中心所在的区域内，选择商服业繁华突变处的地段，以明显的地物或非商服业在商服中心所在的区域内，选择商服业繁华突变处的地段，以明显的地物或非商服业建筑作为商服中心边界。建筑作为商服中心边界。（3 3）商服中心划分的要求）商服中心划分的要求 城镇商服中心依次从高级到低级按市级、区级、小区级和街区级等级别划分。城镇商服中心依次从高级到低级按市级、区级、小区级和街区级等级别划分。（4 4）商服中心划分的依据）商服中心划分的依据u 按商服中心的销售总额、总利润或单位面积销售额等其他经济指标的高低衡量；按商服中心的销售总额、总利润或单位面积销售额等其他经济指标的高低衡量；u 利用已有的商服中心划分成果，并加以适当的修正，调整确定。利用已有的商服中心划分成果，并加以适当的修正，调整确定。城镇类型城镇类型应分出的商服中心级别数目应分出的商服中心级别数目最低级中心的建筑面积之和最低级中心的建筑面积之和，下限，下限/m2/m2大城市大城市2 24 4级级2000200015001500中等城市中等城市2 23 3级级1500150010001000小城市以下小城市以下1 12 2级级10001000500500土地经济学各商服中心规模指数用销售总额等经济指标按下式计各商服中心规模指数用销售总额等经济指标按下式计算：算：式中：式中： kk级商服中心的规模指数；级商服中心的规模指数； kk级商服级商服中心经济指标实际值或该级商服中心指标平均中心经济指标实际值或该级商服中心指标平均值；值； 最高级商服中心的经济指标。最高级商服中心的经济指标。MMKMKXXImax100MKIMKXMXmax2、商服中心规模指数的确定、商服中心规模指数的确定土地经济学3 3、计算各级商服中心的功能分、计算各级商服中心的功能分 商服中心包含与自身级别相应的功能和低于其级别的各级功能，中商服中心包含与自身级别相应的功能和低于其级别的各级功能，中心对土地繁华度影响由这些功能综合体现，并应以相应级别的功能分来衡心对土地繁华度影响由这些功能综合体现，并应以相应级别的功能分来衡量，中心内功能分按下式进行分割计算：量，中心内功能分按下式进行分割计算：式中：式中： 某商服中心某商服中心i i级功能的功能分；级功能的功能分； ii级商服中心的规模指数；级商服中心的规模指数； 次一级中心的规模指数；次一级中心的规模指数； 最低级功能的功能分；最低级功能的功能分； 最低级商服中心规模指数。最低级商服中心规模指数。MMMiMiMiIfIIfminmin1MifMiIMiI1MfminMImin土地经济学4 4、确定商服中心的服务半径、确定商服中心的服务半径 商服中心各级功能的服务半径以商服中心边缘为起算点，通过商服中心分布商服中心各级功能的服务半径以商服中心边缘为起算点，通过商服中心分布图按下款确定：图按下款确定：u市级商服功能的服务半径等于市级中心边缘到连片建成区边缘的最大距离；市级商服功能的服务半径等于市级中心边缘到连片建成区边缘的最大距离；u市级商服功能以外的各级功能的服务半径等于同级商服中心的最大服务距离。市级商服功能以外的各级功能的服务半径等于同级商服中心的最大服务距离。5 5、计算相对距离、计算相对距离 计算定级单元到各级商服中心的相对距离：计算定级单元到各级商服中心的相对距离： 式中：式中： 相对距离；相对距离； 在在i i级商服功能的服务半径内，某单元距中心的级商服功能的服务半径内，某单元距中心的实际距离；实际距离； ii级商服功能的服务半径。级商服功能的服务半径。ddri/ridd土地经济学6 6、计算商服功能影响作用分、计算商服功能影响作用分 综合定级和商业定级时，各级商服中心功能影响作用分按下式进行衰减：综合定级和商业定级时，各级商服中心功能影响作用分按下式进行衰减： 住宅用地和工业用地定级时，各级商服功能影响作用分按下式进行衰减：住宅用地和工业用地定级时，各级商服功能影响作用分按下式进行衰减：式中：式中： jj单元受单元受i i级商服功能的作用分；级商服功能的作用分； ii级商服功能的功能分；级商服功能的功能分； jj单元到具有单元到具有i i级功能的商服中心的相对距离。级功能的商服中心的相对距离。rMiMijfe1)()1 (rfeMiMijMijeMifr土地经济学7 7、商服繁华影响度作用分值的计算、商服繁华影响度作用分值的计算（1 1）各级商服功能影响作用分取值方法如下：）各级商服功能影响作用分取值方法如下：u同时受多个同级功能影响时，取其中最高的商服功能影响作用分；同时受多个同级功能影响时，取其中最高的商服功能影响作用分；u同时存在多级功能影响时，对各级商服功能影响作用分仅取值一次，并进行加和；同时存在多级功能影响时，对各级商服功能影响作用分仅取值一次，并进行加和；（2 2）各单元商服繁华影响度作用分按下式计算：）各单元商服繁华影响度作用分按下式计算：式中：式中： jj单元商服繁华度作用分，即商服中心各级功能对单元商服繁华度作用分，即商服中心各级功能对j j单元的总和作用分；单元的总和作用分； ii级商服功能对级商服功能对j j单元的作用分；单元的作用分；n n 商服中心的级别数目。商服中心的级别数目。 niMijMjee1MjeMije土地经济学线状因素量化方法举例道路通达度1 1、道路类型、道路类型u按道路宽度、道路上的车道数以及道路在城镇按道路宽度、道路上的车道数以及道路在城镇交通中的地位和作用可分为主干道、次干道和交通中的地位和作用可分为主干道、次干道和支路；支路；u按主、次干道在城镇中的类型不同可分为混合按主、次干道在城镇中的类型不同可分为混合型主干道、生活型主、次干道、交通型主、次型主干道、生活型主、次干道、交通型主、次干道。干道。土地经济学2 2、道路作用指数和功能分计算、道路作用指数和功能分计算（1 1）道路作用指数反映某类道路在城镇交通运输中所起的作用。其与道路道路作用指数反映某类道路在城镇交通运输中所起的作用。其与道路 作用或车流量大小呈正比，数值在作用或车流量大小呈正比，数值在0 01 1之间，最佳道路的作用指数值之间，最佳道路的作用指数值 等于等于1 1，其余类型依次递减。，其余类型依次递减。不同类型定级时道路类型对应的道路作用指数表不同类型定级时道路类型对应的道路作用指数表道路类型道路类型定级类型定级类型综合定级综合定级商业用地定级商业用地定级住宅用地定级住宅用地定级工业用地定级工业用地定级混合型主干道混合型主干道1.001.001.001.000.80-0.950.80-0.950.80-0.950.80-0.95生活型主干道生活型主干道0.75-0.950.75-0.950.80-0.950.80-0.951.001.000.60-0.800.60-0.80交通型主干道交通型主干道0.65-0.850.65-0.850.60-0.800.60-0.800.60-0.800.60-0.801.001.00生活型次干道生活型次干道0.50-0.700.50-0.700.55-0.750.55-0.750.55-0.750.55-0.750.30-0.550.30-0.55交通型次干道交通型次干道0.40-0.600.40-0.600.30-0.550.30-0.550.30-0.550.30-0.550.55-0.750.55-0.75支路支路0.400.400.400.400.400.400.400.40土地经济学（2 2）道路功能分按下式计算）道路功能分按下式计算式中：式中： ii类道路功能分；类道路功能分； ii类道路作用指数。类道路作用指数。（3 3）步行街、单行道的道路功能分减半）步行街、单行道的道路功能分减半RiRiIf100RifRiI土地经济学3 3、计算各级道路的影响距离、计算各级道路的影响距离（1 1）主、次干道影响距离按实际推算，按下式计算：）主、次干道影响距离按实际推算，按下式计算：式中：式中： 主干道或次干道影响距离；主干道或次干道影响距离； 城镇规划建设用地面积；城镇规划建设用地面积； 主干道或次干道总长度。主干道或次干道总长度。（2 2）支路的影响半径在）支路的影响半径在0.30.75km0.30.75km之间确定；之间确定；4 4、计算相对距离、计算相对距离道路影响的相对距离按下式计算：道路影响的相对距离按下式计算：式中：式中： ii类道路影响的相对距离；类道路影响的相对距离； 某单元距该类道路的最短某单元距该类道路的最短距离；距离； ii类道路的影响半径类道路的影响半径lsd2/ddri/ridddsl土地经济学 综合定级和商业定级时，道路通达度作用分按下式进行衰减：综合定级和商业定级时，道路通达度作用分按下式进行衰减： 住宅用地和工业用地定级时，道路通达度作用分按下式进行衰减：住宅用地和工业用地定级时，道路通达度作用分按下式进行衰减： 式中：式中： jj单元单元i i级道路通达度作用分；级道路通达度作用分； ii级道路功能分；级道路功能分； jj单元到单元到i i级道路的相对距离。级道路的相对距离。rMiMijfe1)()1 (rfeMiMijMijeMifr5、计算道路通达度作用分、计算道路通达度作用分土地经济学（1 1）单元内道路通达度作用分的取值）单元内道路通达度作用分的取值u同时存在多种道路类型影响时，取单元内的最高作用分；同时存在多种道路类型影响时，取单元内的最高作用分；（2 2）通达系数的确定）通达系数的确定l 含支路以上道路的单元计算道路通达的方向数，无支路以上道路的单元计算通含支路以上道路的单元计算道路通达的方向数，无支路以上道路的单元计算通往道路的方向数；往道路的方向数；l 各通达系数值：多于或等于各通达系数值：多于或等于4 4方向，系数取方向，系数取1; 1; 等于等于3 3方向，系数取方向，系数取0.91; 0.91; 等于等于2 2方向，方向，系数取系数取0.81; 0.81; 等于等于1 1方向，系数取方向，系数取0.58.0.58.（3 3）单元道路通达度分值按下式计算）单元道路通达度分值按下式计算式中：式中： jj单元道路通达度分值；单元道路通达度分值； 道路通达因素对道路通达因素对j j单元的作用分；单元的作用分； jj单元的通达系数。单元的通达系数。RjRjRjeFRjFRjeRj6、计算单元内道路通达度作用分值、计算单元内道路通达度作用分值土地经济学4、面状因素分值计算方法对各因素因子资料进行整理，按因素因子与土地质量相关性的特点，计算出各单元土地的因素因子指标值，对超出显著作用区间的因素因子指标值，按显著区间的最高值或最低值处理；采用一定数学模型，计算得出各定级单元土地因素因子指标的作用分值。 土地经济学)/()(100minmaxminXXXXeii 某定级单元土地因素因子指标的作用分值； 指标的最小值； 指标的最大值； 某定级单元的因素因子指标值。ieminXmaxXiX土地经济学面状因素量化方法举例环境质量优劣度以综合评价指数或等级值计算对应的作用分值，按下式计算：以综合评价指数或等级值计算对应的作用分值，按下式计算： 式中：式中： 某环境质量优劣度作用分；某环境质量优劣度作用分； 某环境质量的综合评价指数或等级值；某环境质量的综合评价指数或等级值； 某环境质量的综合评价指数或等级值的最劣值。某环境质量的综合评价指数或等级值的最劣值。 某环境质量的综合评价指数或等级值的最优值。某环境质量的综合评价指数或等级值的最优值。)/()(100minmaxminEEEEEXXXXeEeEXEXminEXmax土地经济学求取各定级因素因子对定级单元作用分值的加权平均值之和，即将各定级因子作用分值进行叠加计算，求取各定级单元的总分值，作为初划土地级别的依据。 j单元的总分值； j单元的i因素分值； i因素的权重； 定级因素的个数iniijjWFS1jSijFiWn十一、定级单元总分值的计算十一、定级单元总分值的计算土地经济学十二、土地级别的划分与验证、土地级别划分依据、土地级别划分依据 土地级别划分的依据是各定级单元（网格）的因素作用分值及其作用总分值在空间分布上的变化规律。划分的土地级别应充分反映评价区内土地区位条件和社会经济效益的地域差异。土地经济学、土地级别划分原则、土地级别划分原则 土地级别高低与土地相对优劣的对应关系基本一致；任何一个总分值只能对应于一个土地级别；土地级别数依据城镇的规模、复杂程度和定级类型来确定； 土地定级级别数目表土地定级级别数目表定级类型定级类型城市规模城市规模大城市大城市中等城市中等城市小城市以下小城市以下综合定级综合定级5 51010级级4 47 7级级3 35 5级级商业用地定级商业用地定级6 61212级级5 59 9级级4 47 7级级住宅用地定级住宅用地定级5 51010级级4 47 7级级3 35 5级级工业用地定级工业用地定级4 48 8级级3 35 5级级2 24 4级级土地经济学各级土地之间应渐变过渡，同级土地之间土地级差不宜过大；各类用途的各级土地的平均单位面积地租或地价应具有明显差异并呈正向级差；保持自然地块及权属单位的完整性；土地级别界线尽量采用具有地域突变特征的自然界线或人工界线。土地经济学3 3、土地级别的划分方法、土地级别的划分方法总分数轴法总分数轴法 将总分值点绘于数轴上，按土地优劣的实际情况，选择数点稀少处为级间分界。总分剖面图法总分剖面图法 沿城镇若干方向作总分变化剖面，按土地优劣的实际情况，以剖面线突变段作为级间分界。总分频率曲线法总分频率曲线法 对总分值作频率统计，绘制频率直方图,按土地优劣的实际情况，选择频率曲线分布突变处为级间分界。 总分频率直方图总分频率直方图 由上图，选择频率曲线突变处（选择频率分布空白由上图，选择频率曲线突变处（选择频率分布空白区或频率分布的低值区，不能选择频率分布的最高点区或频率分布的低值区，不能选择频率分布的最高点或相对最高点），作为确定土地级别的界线，依据总或相对最高点），作为确定土地级别的界线，依据总分频率图，最终将其划分为五级。分频率图，最终将其划分为五级。土地经济学4 4、城镇土地级的验证、城镇土地级的验证 （1 1）土地级差收益测算验证）土地级差收益测算验证分别计算每级土地中各行业的平均收益水平，并确定各行业的最低级收益值; 以同一行业的各级收益值与最低级收益值相减，得到各级收益差；扣除单位面积资金占有额、单位面积工资总额的影响，得到各级差收益；对土地级差收益进行方差检验、调整，使检验值差异显著。土地级差收益满足土地收益级间差异级间差异大于级内差异大于级内差异原则。土地经济学（2 2）市场交易价格定级验证）市场交易价格定级验证 市场交易价格差异是土地区位差异在价格上的反映。在土地市场发达、土地交易案例多的城镇，根据各类型用地市场交易样点地价划分土地级别，工作步骤为： 按城镇土地条件相似和样本地价相近划分各类用地的均质地域； 按城镇土地估价规程的要求，对均质区域内各类用地的样点地价进行统计、检验、分析、比较、计算，得出各均质地域平均地价；对各均质地域平均地价进行数理统计分析，确定各土地级相对应的平均地价区间；在图上对处于同一土地级地价区间的相邻均质地域勾画连块，得到各类用地的土地级。 土地经济学十三、级别面积的量算十三、级别面积的量算 土地定级工作要求对土地级别面积进行量算并进行汇总、统计。面积量算在清绘清楚的土地定级底图或在计算机系统电子图上进行。土地经济学十四、城镇土地定级成果文字成果：城镇土地定级工作报告、技术报告；图件成果：城镇土地级别图、土地级别边界图、土地定级单