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2022房地产估价师考试试题题库9篇2022房地产估价师考试试题题库9篇 第1篇分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定是（）阶段需要解决的问题。A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目评估与决策答案：B解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究阶段主要解决的问题包括：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；（2）是否有进行详细可行性研究的必要；（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。 在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 以下有关房地产投资的描述，属于房地产投资优点的是（ ）。A房地产投资具有相对较高的收益率B房地产投资变现能力强C房地产投资回收快D房地产投资能够得到税收上的优惠正确答案：AD以下各项中，不属于经济评价基础参数的是（）。A、时间类参数B、资金类参数C、融资类参数D、评价标准类指标答案：B解析：考点:选择基础参数。经济评价中的基础参数包括时间类参数、融资相关参数、收益相关指标、评价标准类指标。(2022真题) 合同履行中，履行费用的负担约定不明确的，由履行义务一方负担。（）答案：对解析：本题考查的是合同的履行。履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。（）出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。A.招标 B.划拨 C.拍卖 D.协议 E.挂牌答案：A,C,E解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。A用途B区位C建筑规模D建筑档次E房地产开发企业答案：A,C,D解析：假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。在实际估价中，假设开发法测算结果的可靠程度，关键取决于以下两个预测：是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式（包括用途、建筑规模、档次等）；是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A净经营收入=有效毛收入经营费用B净经营收入=有效毛收入经营费用抵押贷款还本付息C净经营收入=有效毛收入经营费用抵押贷款还本付息准备金D净经营收入=有效毛收入经营费用抵押贷款还本付息准备金所得税答案：A解析：净经营收入是指从有效毛收入中扣除运营费用后得到的收入，即：净经营收入=有效毛收入运营费用。净经营收入的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。因此，物业服务企业要尽可能增加物业的有效毛收入，降低运营费用，以使交给业主的净经营收入尽可能大。 （ ）是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。A国家强制性B主体的特定性C目的的利他性D标的的非自有性正确答案：D2022房地产估价师考试试题题库9篇 第2篇 是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。A投资估算B竣工结算C成本结算D技术报告正确答案：B答案 B 竣工结算是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。工程竣工验收报告经开发商认可后，承包商应向开发商递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容，进行工程竣工结算。下列关于房屋征收评估原则和要求，表述正确的是（ ）。A.被征收房屋价值时点为房屋征收公告决定之日B.某房屋征收工程范围较大，可以由三家房地产估价机构共同承担C.被征收房屋的价值包括被征收房屋及其占用范围内土地所有权价值D.对于未经登记的建筑，应当按照征收部门的认定、处理结果进行评估答案：B解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值时点为房屋征收决定公告之日；被征收房屋的价值包括被征收房屋及其占用范围内土地使用权价值；对于未经登记的建筑，应当按照市县级人民政府的认定、处理结果进行评估。P6263。(2022真题) 房屋发生下列情形时，应办理房屋所有权转移登记的有（）。A.房屋互换B.房屋继承C.房屋作价入股D.房屋拆除E.房屋所有权人改变名称答案：A,B,C解析：本题考查的是不动产登记的类型。转移登记是指不动产物权转移时进行的登记。发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的；当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。物业代理的形式主要有以下( )方式。A、 联合代理B、 独家代理C、 招标代D、 投标代理E 政府代理答案：A,B解析：此题属于熟悉范畴。根据教材的有关内容。房地产开发企业开发的商品房在出售前，不征收房产税。（）答案：错解析：本题考查的是房产税。房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因而，对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税。但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。不动产物权预告登记后，未经权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力答案：对解析：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。关于地租测算的说法，错误的是（）。A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用答案：D解析：本题考查的是地租理论及地租的测算。选项D错误，未耕地的地租同等质量和位置的已耕地的地租开垦费用的利息。参见教材P250251。城乡居民房屋保险的期限有1年、3年和5年三种。（ ）答案：错解析：本题考查的是城乡居民房屋保险。城乡居民房屋保险（简称“房屋普通险”）的期限为1年，城乡居民房屋两全保险（简称“房屋两全险”）的期限分为1年、3年、5年三种。P330。某写字楼的业主对于同类型的租户，首先确定月租金为200元/m2，看租户愿意租用多大的面积，如果月租金降为180元/m2，租户愿意租用的面积又是多少，这种调查方法称为（）。A.观察法 B.实验法 C.访问法 D.问卷法答案：B解析：本题考查的是市场调查的步骤。实验法，是用实验的方式，对调查的对象控制在特定的环境条件下，对其进行观察以获得相应信息的方法。实验法要求选择多个可比的主体组，分别赋予不同的实验方案，控制外部变量，并检查所观察的差异是否具有统计上的显著性。例如，某写字楼的业主对于同类型的租户，首先确定月租金为200元/m2，看租户愿意租用多大的面积，如果月租金降为180元/m2，租户愿意租用的面积又是多少，在假定其他条件相同的情况下，就可以分析租户愿意租用的面积与租金之间的相关性。2022房地产估价师考试试题题库9篇 第3篇下列关于注册结构工程师的说法中，错误的是( )。A、 注册结构工程师是指取得中华人民共和国注册结构工程师资格证书和注册证书，从事房屋结构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员B、 我国的注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师C、 注册结构工程师的考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的办法，一般2年举行一次D、 取得注册结构工程师资格证书者，可以直接从事结构工程业务E 注册结构工程师执行业务，应当加入一个勘察设计单位，由勘察设计单位统一接受委托并统一收费答案：C,D解析：注册结构工程师的考试原则上每年举行一次。取得注册结构工程师资格证书者，要从事结构工程业务的，须申请注册。 会计的基本职能不包括（ ）。A反映职能B监督职能C管理职能D控制职能正确答案：D会计核算中的报账主要是通过编制会计报表来进行的。（）答案：对解析：本题考查的是会计报表的意义和作用。会计核算中的报账主要是通过编制会计报表来进行的。关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。A确定估价时点在先，得出评估价值在后B得出评估价值在先，确定估价时点在后C确定估价时点与得出评估价值应同时进行D确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以答案：A解析：价值时点又称为估价时点、评估基准日、评估期日，是指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。价值时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值或价格。房地产估价之所以要遵循价值时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值是不断变化的。遵循估价时点原则并不是把评估价值说成是某个时间的价值就算遵循了，更本质的是确定估价时点应在先，得出评估价值应在后，而不是有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间的价值。 （ ）是指以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。A招标B转让C拍卖D出售正确答案：C本题主要考查的是拍卖的概念。下列不属于数学曲线拟合法的是（）。A、直线趋势法B、指数曲线趋势法C、二次抛物线趋势法D、指数线性修正法答案：D解析：考点:数学曲线拟合法。数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。 基准地价是城市中均质区域内的土地（ ）。A最低价格B最高价格C平均价格D成交价格正确答案：C 下列（ ）房地产不是按其经营使用方式来划分的。A出售型房地产B出租型房地产C办公型房地产D自用型房地产正确答案：C按经营使用方式划分房地产有销售型、出租型、营业型和自用型四类，办公型则是按用途划分的。在现金流量图上，横坐标轴上“0”点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。( )答案：错解析：知识点 现金流量2022房地产估价师考试试题题库9篇 第4篇 工程图纸一般都采用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以±0.000表示。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问：1.拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？2.拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？3.拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？答案：解析：1.拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。故估价时不考虑租约的影响。2.根据城市房屋拆迁估价结果指导意见规定：(1)被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。(2)各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。(3)拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。(4)若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。(5)对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照房产测绘管理办法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。3.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。乙公司的装修补偿应与出租人协商解决，或者应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款(或根据时点的装修的现值)减去租赁期满后装修的残余价值。下列民事行为属于无效行为的有（）。A.由完全民事行为能力人实施的 B.一方以欺诈.胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情况下所为的 C.限制民事行为能力人依法不能独立实施的 D.恶意串通，损害国家.集体或者第三人利益的 E.经济合同违反国家指令性计划的答案：B,C,D,E解析：本题考查的是民事法律行为。选项A错误，无民事行为能力人实施的民事行为无效。土地储备资金不能用于支付（）。A收储土地上建筑物的补偿费B收储土地后必要的前期开发费用C收储土地发生的银行贷款利息D土地使用权出让价款答案：D解析：土地储备资金具体使用范围包括：征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用；征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用；征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的银行及其他金融机构贷款利息支出；经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用。 对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括（ ）。A标的非自有性B主体的特定性C目的的利他性D权利义务的对等性正确答案：D 某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/，出租的年末总收益为500元/，管理费用等其他支出为100元/。估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为（ ）元/。A4395B4486C4636D4850正确答案：B资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。（）答案：对解析：考点:资本化率和收益乘数的求取方法。资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。 某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15 %，则该写字楼出租单元内建筑面积是（ ）万M2。A5.2B6.4C6.8D7.6正确答案：AA写字楼出租单元内建筑面积一可出租面积一分摊公用建筑面积=8×80%-8×15%-6.4-1.2=5.2(万m2)净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为( )。答案：C解析：提示：D选项为净收益每年不变，收益年限无有限年时的报酬资本化公式。2022房地产估价师考试试题题库9篇 第5篇 股票与股单的相同点是（ ）。A适用范围相同B性质相同C都属于证据证券D表现形式相同正确答案：C 房地产业与建筑业是相互平行的两个独立产业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×在英国和其他英联邦国家，法官使用的房地产估价误差范围是（），有时误差范围放宽到±15%。A.±5% B.±10% C.±15% D.±25%答案：B解析：本题考查的是房地产估价的特点。法官使用的误差范围是±10%，有时误差范围放宽到±15%。对于难度很大的估价业务，误差范围放宽到±20%。某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值 3000 万元，被征收房屋补偿价值 4000 万元，估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有 10 幢房屋。第 16 幢办理了房屋所有权证，其中第 12 幢长期出租，第 36 幢自用，第 710 幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问：1该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些?2造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些?答案：解析：1抵押估价的估价对象房屋为第 16 幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第 110 幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。2在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：（1）抵押价值遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。（2）征收补偿目的估价的估价对象建筑物数量（10 幢）多于抵押目的估价的建筑物数量（7 幢）；（3）抵押价值评估要考虑租约的影响。甲公司在 2022 年 12 月 31 日通过竞拍，以 400 万元亩的价格获得一宗面积为200 亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为 70 年，容积率为 2.0。该项目的计划开发周期为 6 年，其中建设期 5 年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为 3200 元m2。甲公司在获得该宗土地后的第一年和第二年，分别投入了总建设成本的 20、5以及共计 1200 万元的管理费，未进行项目预售。由于资金原因，甲公司计划从第三年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第三年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的 60归甲公司所有，40归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分 3 年投入，投入比例分别占总建设成本的 20、25和30；销售从合作开发的第一年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20、30、30和 20，销售均价为 8500 元m2；管理费、销售费和营业税金及附加分别占销售收入的 2、3和 5.5。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，营业税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；（2）若乙公司的目标收益率为 l0，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。答案：解析：（1）该开发项目财务内部收益率的计算总建筑面积=200×666.67×2=266668（m2）；总建设成本=3200×266668÷10000=85333.76（万元）；总销售收入=8500×266668÷10000=226667.80（万元）；计算该开发项目的财务内部收益率FIRR设i1=7由于乙公司的财务净现值FNPV=6091.05 万元>0，因此乙公司的目标可以实现。建设用地使用权出让金可以一次或多次支付，但只有全部支付后，才能办理建设用地使用权登记。（）答案：对解析：本题考查的是建设用地使用权出让的含义。土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能申请土地使用权登记，领取权属证书。 某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为（ ）m2。A700B600C500D200正确答案：B 房地产需求的交叉价格弹性是指( )。A房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比B房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比C一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比D在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度正确答案：C答案 CA项是房地产需求的价格弹性，B项是房地产供给的要素成本弹性，D项是房地产供给的价格弹性。企业投保房产的保险金额与该房产出险时的保险价值相同。（）答案：错解析：本题考查的是合同保险。在财产保险中，投保人与保险人在订立保险合同时，通常以保险标的的价值即保险价值为基础确定保险金额。但保险金额不得超过保险价值；超过保险价值的，超过部分无效。参见教材P324。2022房地产估价师考试试题题库9篇 第6篇 在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ ）。（过时，删除）A折旧和摊销B投资回收C投资回报D未分配利润E权益融资正确答案：ACD如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。（）答案：对解析：本题考查的是替代原则。如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。 估价人员在估价时应搜集的资料有( )。A对房地产价格有普遍影响的资料B对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料C相关实例资料D各种相关的修正率表E反映估价对象状况的资料正确答案：ABCE答案 ABCE估价人员平常就应留意搜集估价所需要的有关资料，在估价时更应如此。估价所需要的资料主要包括四个方面：对房地产价格有普遍影响的资料；对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；相关实例资料，即类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料；反映估价对象状况的资料。没有代理权、超越代理权的行为，无论是否经过被代理人的追认，均应由行为人承担民事责任。（）答案：错解析：本题考查的是代理。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。参见教材P409。时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素有关的风险。P22。住宅建筑不论其经济寿命早于，还是晚于土地使用权期限结束，均按照其经济寿命计算折旧。（）答案：对解析：考点:求取建筑物折旧应注意的问题。住宅是这样的，因为住宅建设用地使用权到期可以自动续期。而如果是非住宅，建筑物经济寿命早于土地使用权到期的，应该按照建筑物经济寿命计算折旧；建筑物经济寿命晚于土地使用权到期的，无偿收回建筑物的，应该按照土地使用权到期时间计算折旧。2022年，某市可供租售房屋面积3000万平方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可供出租的住宅面积为450万平方米；当年销售和出租的房屋总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为1680万平方米，出租住宅面积为320万平方米。该市2022年住宅市场吸纳率为（）。A.71.11%B.88.89%C.91.67%D.93.33%答案：B解析：本题考查的是市场交易指标。2022年住宅市场吸纳率2022年住宅吸纳量/2022年住宅可供租售量（2022年住宅销售量+2022年住宅出租量）/（2022年可供销售的住宅+2022年可供出租的住宅）（1680+320）/（1800+450）=88.89%。按照噪声随时间的变化情况，噪声分为（）。A.稳态噪声 B.机械噪声 C.空气动力噪声 D.电磁性噪声 E.非稳态噪声答案：A,E解析：本题考查的是环境噪声的类型和危害。按照噪声随时间的变化情况，噪声分为稳态噪声和非稳态噪声两类。(2022真题) 下列企业或机构中，不属于房地产业的是（）。A.房地产开发企业B.房地产估价机构C.物业服务企业D.建筑施工企业答案：D解析：本题考查的是房地产业的基本概念。房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。2022房地产估价师考试试题题库9篇 第7篇保险利益消失，保险合同随之失效。（）答案：对解析：保险利益原则是指投保人以自己或被保险人具有保险利益的标的进行投保，若保险事故发生，被保险人只能获得保险利益之内的补偿；若保险利益消失，保险合同随之失效的原则。无论何种保险合同，都必须以保险利益的存在为前提，而保险标的又是产生保险利益的前提。路线价法主要适用于（）。A、城市商业街道两侧土地的估价B、旧建筑物的估价C、新建筑物的估价D、拆迁房屋的估价答案：A解析：考点:路线价法概述。路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。 该开发公司合法取得该地块的土地使用权，应（ ）。A向该市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经该市人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到该市土地管理部门办理土地使用权划拨手续B向该市的土地管理部门提出用地申请后，经省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到该市土地管理部门办理土地使用权出让手续C向该市的规划管理部门申请批准用地后，经国务院批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到该市土地管理部门办理土地使用权划拨手续D向该市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到该市土地管理部门办理土地使用权划拨手续正确答案：BD建设用地的节约和集约利用，应当遵循的原则不包括( )。A.市场配置的原则B.有偿使用土地的原则C.盘活利用的原则D.布局优化的原则答案：B解析：国家鼓励土地整治。县级以上地方国土资源主管部门应当会同有关部门，依据土地利用总体规划和土地整治规划，对城乡低效利用土地进行再开发，提高土地利用效率和效益，促进土地节约集约利用。鼓励社会资金参与城镇低效用地、废弃地再开发和利用。鼓励土地使用者自行开发或者合作开发。下列建设项目中，应通过出让方式取得国有建设用地使用权的是（）。A部队营房B国有企业办公楼C国家投资的核电站D科技博物馆扩建答案：B解析：招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定第4 条第1 款规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让，进一步明确将工业用地纳入招拍挂范围。 在F列合同中，属于从合同的有（ ）。A购房合同B抵押合同C保险合同D借款合同正确答案：B 某宗房地产2022年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值接近于( )万元。A2360B2500C2722D2845正确答案：C 下列关于房地产估价本质的说珐正确的有（ ）。A房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B房地产估价是替相关当事人为房地产定价C房地产估价是为委托人提供价格保证D房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E房地产估价既是一门科学也是一门艺术正确答案：ADE 同一般测绘比较，房地产测绘精度要求较高。商品房竣工后，商品房面积必须据实测算可以直接从图上量取。( )参考答案：错误2022房地产估价师考试试题题库9篇 第8篇某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?答案：解析：(1) 根据公开、透明的原则，由被拆迁入投票或拆迁当事人(拆迁人或被拆迁人)抽签决定拆迁估价机构。 (2) 确定坼迁估价机构后，一般由拆迁人委托评估，委托人与估价机构签订拆迁估价委托合同。 (3) 估价机构获得委托，经实地人户调查、室内作业，才能得出房屋拆迁估价报告。您可能感兴趣的试题从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。（）答案：对解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。（）答案：对解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并对其在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，对其行为后果承担法律责任。差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。（）答案：对解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。 土地增值税的计税依据是（ ）。A土地价格B房地价格C土地增值额D房屋增值额正确答案：C 低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为( )。A、 随机型竞争者B、 凶猛型竞争者C、 选择型竞争者D、 从容不迫型竞争者E 软弱型竞争者答案：A,B,C,D解析：知识点 判断竞争者的反应模式 某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为（ ）元。A1655.33B1719.43C1743.69D2149.29正确答案：BA=Pi(1+i)n÷(1+i)n-1=300000×80%×0.5%×(1+O5%)240÷(1+0.5%240-1=1719.43(元)会计信息处理的程序不包括（）。A.收集 B.计量 C.记录 D.报告答案：A解析： 本题考查的是会计信息处理程序。会计信息处理的程序包括：确认、计量、记录和报告。2022房地产估价师考试试题题库9篇 第9篇协调是建设监理能否成功的关键，其中内部的协调包括（）。A、项目系统各种需求关系的协调 B、项目系统内部人员关系的协调 C、项目系统组织关系的协调 D、与业主有合同关系的设计单位的协调 E、与业主没有合同关系的社会团体的协调答案：A,B,C解析：本题考查的是建设监理制度。内部的协调主要是工程项目系统内部人员、组织关系、各种需求关系的协调。某物业10 年租金收入的终值为20 万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5 年末的租金是（）元。A14945.16B15841.87C26764.51D28370.38答案：A解析：因为年利率与年租金增长率相同，故P=n 错误A1/（1+i），P=F/（1+i）n，则P=F/（1+i）n=200000÷（1+6%）10=11678.96（元），A1=11678.96÷10 错误（16%）=11837.97（元），A5=A1 错误（1+6%）5-1=14945.16（元）。房产档案的附图是( )。A.地形图 B.房产分幅图C.房产分丘图 D.房产分户图答案：D解析：房产分户图，以地籍图、宗地图(分宗房产图)等为基础编绘房产分户图，也是不动产产权证书和房产档案的附图。房地产间接投资包括（ ）。A.置业投资B.购买房地产开发企业的股票或债券C.开发投资D.投资房地产投资信托基金E.土地购置贷款答案：B,D解析：本题考查的是房地产间接投资。房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作，包括：（1）投资房地产企业股票或债券；（2）投资房地产投资信托基金；（3）购买住房抵押支持证券。P12。房地产估价报告致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）房地产估价结果报告一、委托估价方(略）二、受理估价方（略）三、估价对象某公司拥有的商业办公用房。估价对象所处土地级别为九级，该地位于某乡某村某号，车流量大，交通方便，东临石小路，西接空军招待所，交通位置图（略）。估价对象为某公司所有的商业办公用房，建于2000年为三层砖混结构，共21间，外墙为条形瓷砖，一、二层为水泥地面，内墙采用涂料装修;三层铺地板砖，内墙多彩喷涂，顶棚为石膏板吊顶。一、二层现作为门面出租，三层为公司办公用房。该建筑物于2000年7月办理房屋所有权证（略），建筑面积1153.93m2。该建筑物占地为租用某乡某经济合作社土地，租期10年，从2000年1月1日开始。土地租用合同书已于1999年6月30日办理（略）。按合同规定，合同期满，甲方收回土地使用权,并对地上建筑物进行补偿。四、估价时间2022年12月1日。五、估价依据（略）六、估价原则（略）七、估价方法采用收益法测算房地产价格。八、估价结果根据估价人员的仔细分析、认真计算，得出估价对象2022年12月1日时点价值为206万元。九、估价人员（略）十、估价报告应用的有效期（略）房地产估价技术报告一、实物状况分析(略）二、区位状况分析（略）三、市场背景分析（略）四、最髙最佳使用分析（略）五、估价方法选用估价对象在土地租用期内可以通过出租门面、办公房而获得稳定收益，土地租用期满时可以得到甲方对房屋建筑物的补偿。故拟采用收益法评估该物业估价时点的市值。六、估价测算过程计算公式为：式中V房地产价格；a房地产年净收益；r建筑物报酬率；n可产生收益的年期；Vn土地租用合同期满时，房屋建筑物的补偿价格。1.年净收益根据对市场情况的调查，该出租门面及办公用房的每月租金平均为30元/m2。按照房屋租约规定，租金中不含水、电费用及维修费用，而管理费、税费、其他费用依市场行情分别为租金收入的6%、7%和2%，另外依土地租赁合同规定，某公司每年需缴纳土地青苗补偿费13500元。则年净收益为：a=30X1153.93X12X1-(6%+7%+2%)-13500万元=34万元2.合同期满时的建筑物补偿价格Vn土地租用合同期满时，某公司可从甲方得到建筑物补偿，按合同约定，其补偿价格为700元/m2。即：Vn=700元/m2X1153.93m2=807751元=81万元3.报酬率r国家公布的2022年一年期银行存款利息率为7.47%,考虑一定的风险因素，结合对同类物业平均收益率的调査，确定报酬率为9%。4.剩余使用年期n根据土地租赁合同，在估价时点剩余使用年期为8.1年。根据确定的上述参数，代入计算公式可得：七、估价结果确定根据估价人员的仔细分析、认真计算,得出估价对象在估价时点2022年12月5日的价值为230万元。附件(略）2022年12月16日答案：解析：(1)缺少封面及目录。(2)委托估价方和受理估价方应改称为委托方和估价方。(3)估价时间应改为估价时点。(4)缺少估价目的。(5)缺少估价作业日期。(6)缺少价值定义。(7)集体土地使用权土地设定出租需出具所有权人同意出租的证明。(8)计算公式应为(9)r应为报酬率，且为综合报酬率。(10)不同楼层、不同用途应分别确定租金额。(11)求取净收益时没有扣除空置损失。(12)估价结果没有明确币种，估价额没有大写，没有计算单价。(13)估