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2022房地产估价师模拟冲刺试题集5章2022房地产估价师模拟冲刺试题集5章 第1章某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%，目前该房地产的市场价格为（）万元。A.318.68B.457.68C.789.68D.1146.81答案：B解析：本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。V20/（18%）（201.5）/（18%）2（201.5×2）/（18%）3（201.5×3）/（18%）4V×（15%）4×（16%）/（18%）4，V73.217676090.839827377V，V457.12（万元）。参见教材P234。耕地占用税实行（）。A.比例税率B.累进税率C.比例税率和定额税率D.定额税率答案：D解析：本题考查的是耕地占用税。耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次。 某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%， 该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）。A3275元/m2B3287元/m2C3402元/m2D4375元/m2正确答案：C 依据物业服务合同对受委托物业实施物业管理的权利、义务，是物业管理企业在物业管理中最根本的特点。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×某房地产的建筑面积为3000m2，现状价值为5000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为200万元，残值为30万元，后续必要支出及应得利润为5000元/m2，重建后的房地产市场价格为20000元/m2。该房地产的市场价值为（）万元。A、1330B、4300C、4330D、4530答案：C解析：本题考查的是假设开发法总结。（20000-5000）×3000/10000-200+30=4330万元。参见教材P352。我国土地、房屋等不动产交易早就采取订立契约的形式予以确认，并由人与人的自然行为发展到官方介入的社会行为。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的概念和范围。我国土地、房屋等不动产交易早就采取订立契约的形式予以确认，并由人与人的自然行为发展到官方介入的社会行为。 移动平均法是把指数平滑法改为分段平均，即按各期销售量的时间顺序逐点推移，然后根据最后的移动平均值来预测未来某一期的销售量。 （ ）正确答案：×移动平均法是把简单平均法改为分段平均，即按各期销售量的时间顺序逐点推移，然后根据最后的移动平均值来预测未来某一期的销售量。估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）。A建筑密度B土地使用期限C基础设施完备程度D容积率E周边道路交通管制状况答案：A,B,D解析：权益状况调整是将可比实例在其自身权益状况下的价格，调整为在估价对象权益状况下的价格。由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，所以权益状况比较、调整的内容主要有：规划条件（如容积率）；土地使用期限；共有情况；用益物权设立情况；担保物权设立情况；租赁或占用情况；拖欠税费情况；查封等形式限制权利情况；权属清晰情况；交通状况等影响房地产价格的因素。CE两项属于区位状况。2022房地产估价师模拟冲刺试题集5章 第2章按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。（）答案：对解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（）。A.噪声和污染程度发生变化 B.土地形状发生变化 C.人口密度发生变化 D.出行便捷程度发生变化答案：D解析：本题考查的是房地产整体价值。从题干条件可知是扩展城市道路，出行便捷程度发生变化，该住宅小区房地产整体价值可能增值。 城镇土地使用税在一些经济较为落后的地区，可以适当降低税额，但降低额不得超过最低税额的（ ）。A35%B30%C25%D20%正确答案：B经济发达地区可以适当提高适用税额标准，但必须报经财政部批准。某公司2022年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。若该公司不退房，要求开发商修复，则本项目最适宜采用的损害赔偿估价方法是（）。A、收益资本化法B、修复费用法C、赔偿实例比较法D、损害前后差价法答案：B解析：本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复费用法也称为成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。本题属于可修复的损害，适宜选用修复费用法估价。在计算平均数时，考虑每期资料重要性的方法是（）。A.简单平均法 B.移动平均法 C.加权移动平均法 D.指数平滑法答案：C解析：本题考查的是市场趋势分析。加权移动平均法就是在计算平均数时，考虑每期资料重要性。下列统计指标中，属于反映总体单位标志值差异程度的变异指标有( )。 A.全距 B.众数 C.标准差 D.平均差 E.变异系数答案：A,C,D,E解析：变异指标是反映总体单位标志值差异程度的综合指标，表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。包括全距、平均差、标准差、变异系数等。 房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发的经济行为。（ ）正确答案：×房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。根据权利的作用，以下民事权利中属于形成权的是( )。A.物权 B.知识产权 C.人身权 D.撤销权答案：D解析：根据权利的作用，民事权利可分为支配权、请求权、形成权和抗辩权。支配权是指对权利标的直接进行支配而不受他人非法干涉的权利，如物权、知识产权、人身权等。请求权是指权利主体请求他人为或不为特定行为的权利。形成权是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择权等。2022房地产估价师模拟冲刺试题集5章 第3章 物业服务企业其指导思想是：以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。这是物业服务企业与房地产行政部门所属的房管所和各自管房单位的房管处的最本质的区别。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列有关房地产估价与定价，表述正确的是（）。A、估价与通常意义上的定价没有本质不同B、估价师进行估价，是将客观存在的房地产价值揭示出来C、估价师进行估价，是代替市场定价而不是模拟市场定价D、估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发明”或“创造”房地产价值答案：B解析： 本题考查的是房地产估价的特点。选项A错误，估价与通常意义上的定价有本质不同；选项C错误，房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价；选项D错误，估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。 测定季节变动的方法主要是计算季节比率。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的（）。A重置价格B租赁价格C评估价格D市场价格答案：D解析：房屋征收条例第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此，为了保证对被征收房屋价值的补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，需要对类似房地产的市场价格进行测算。一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（）答案：对解析：本题考查的是房地产区位因素。商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%。房地产间接投资包括（）。A.置业投资B.购买房地产开发企业的股票或债券C.开发投资D.投资房地产投资信托基金E.土地购置贷款答案：B,D解析：本题考查的是房地产间接投资。间接投资是指投资于房地产有价证券。参见教材P12。作为经济补偿制度的保险，必须具备如下（）条件方可形成。A.可保危险的存在 B.单个经济单位的结合 C.多个经济单位的结合 D.随机事件的科学化 E.必然事件的科学化答案：A,C,D解析： 本题考查的是保险形成的条件。作为经济补偿制度的保险，必须具备如下条件方可形成：（1）可保危险的存在；（2）多个经济单位的结合；（3）随机事件的科学化。 古桥公司对所售住宅的地基基础和主体结构承担保修的期限是（ ）。A1年B3年C15年D合理使用寿命期正确答案：D2022房地产估价师模拟冲刺试题集5章 第4章编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的（），要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。A、数额B、用途C、发生时间D、付款特点答案：D解析：考点:资金使用计划。编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款特点，要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况下列关于贷款担保的说法，错误的是( )。A、 是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证B、 贷款的担保人能取代借款人的信用状况C、 贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还D、 贷款有保证、抵押、质押三种形式答案：B解析：贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障。房地产测绘的特点包括（）。A.测图比例尺大 B.测图比例尺小 C.测绘内容较多 D.精度要求低 E.修测.补测及时答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产测绘的特点。房地产测绘的特点：测图比例尺大；测绘内容较多；精度要求高；修测、补测及时。从房地产估价角度来说，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（）答案：对解析：本题考查的是房地产的含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物，在房地产估价中一般将建筑物作广义理解。根据房地产估价机构管理办法，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。A、行政区域B、估价目的C、估价对象规模D、价值类型答案：B解析：考点:估价当事人。不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分，应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制。10.下列控制性详细规划的控制体系指标中，属于指导性指标的有（ ）。A.容积率B.人口容量C.建筑体量D.建筑限制高度E.建筑红线后退距离答案：B,C解析：本题考查的是控制性详细规划。指导性指标一般包括：人口容量；建筑形式、体量、色彩、风格要求；其他环境要求。选项ADE属于规定性指标。P35。下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的是（）。A、现金回报率B、投资回收期C、资本金利润率D、资产负债率答案：D解析：考点:经济评价指标体系。房地产经济评价体系中，清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率、资产负债率、偿债备付率、流动比率和速动比率。由于房地产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动比率相对较高。（）答案：错解析：本题考查的是流动比率。房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。2022房地产估价师模拟冲刺试题集5章 第5章抵押人为抵押的房地产投保，在抵押期间，保险赔偿的第一受益人是（）。A抵押人B承租人C担保人D抵押权人答案：D解析：房地产抵押的一般规定中，抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。 商业汇票必须经承兑后才能生效。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 工程成本控制是监督成本费用，降低工程造价的重要手段。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 收入是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济债务的总流入。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 等产量曲线是指这两种生产要素投入的相同数量组合所能获得不同产量的生产函数曲线。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×（）作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。A.分散危险 B.组织经济补偿 C.融通资金 D.防灾防损答案：A解析： 本题考查的是保险的职能。分散危险作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。只有一级资质的房地产估价机构可以设立分支机构。（）答案：对解析：一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。参见教材P158。# 容积率的上限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。容积率下限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×