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2022房地产估价师考试历年真题精选9卷2022房地产估价师考试历年真题精选9卷 第1卷 在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（ ）。A文献查阅B观察C专题讨论D问卷调查E实验正确答案：BCDE对于房地产物业管理情况的描述属于房地产实物状况描述。（）答案：错解析：考点:房地产权益状况描述。对于房地产物业管理情况的描述属于房地产权益状况描述。比较法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格。（）答案：错解析：本题考查的是选取可比实例。可比实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。通常是构成居住区的基本单位是（）。A居住小区B居住组团C独幢住宅楼D分户家庭答案：B解析：居住组团，一般称组团，是指被小区道路分割，并与居住人口规模（10003000人、3001000 户）相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。组团由若干幢住宅组成，通常是构成居住区的基本单位。将影响房地产价格因素分为一般因素、区域因素和个别因素时，下列选项中属于个别因素的有（）。A、经济发展状况B、物价C、环境状况D、规模E、建筑结构答案：D,E解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。对房地产价格因素的另一种分类是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次，其中个别因素是指仅对特定房地产的价格由影响的因素，主要是该房地产的自身因素，如该房地产的区位、用途、规模、土地形状、地形、地势、建筑结构、建筑物新旧程度等。参见教材P122。 以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过（ ）。A半年B1年C1年半D2年正确答案：DD以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。按决策性质不同划分的投资决策类型包括（）决策。A业务型B风险型C确定型D群体型E不确定型答案：B,C,E解析：决策可以划分的类型包括：按决策的层次划分，包括战略性决策、管理性决策和业务性决策；按决策的性质划分，包括确定型决策、风险型决策和不确定型决策；按参与决策的人数划分，包括个人决策和群体决策。房地产投资决策通常属于风险型或不确定型的群体管理决策。2022房地产估价师考试历年真题精选9卷 第2卷影响债券利率高低的因素主要有（ ）。A.发行者的资信级别 B.资本市场资金供求关系C.债券偿还期限 D.利率计算方式E.债券发行方式答案：A,B,C,D解析：债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响。在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2022年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。该项目的土地使用权取得方式应为（）。A、挂牌出让B、招标出让C、拍卖出让D、划拨答案：A,B,C解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。商品住宅土地使用权应当以招拍挂的方式出让。 强制拆迁时，除了被拆迁人单位代表，（ ）也应到现场作证明。A居委会B房管局C房地产开发商D土地管理部门正确答案：A强制拆迁时，应当组织街道办事处（居委会）、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。 当测量区域的半径小于5公里时，可将地面视作水平面。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×给排水总平面图亦称给排水外线图，图上不需标出检查井。（）答案：错解析：本题考查的是建筑识图基础。给排水总平面图亦称给排水外线图，是指在建筑物（一群或单个） 以外的给排水线路的平面布置图。图上要标出给水管的水源（干管），进建筑物管子的起始点，闸门井、水表井、消火栓井以及管径、标高等内容；同样要标出排水管的出口、流向、检查井（窨井）、坡度、埋深标高以及流入的指定去向（如流入城干管或化粪池）。经济学上的“完全市场”需要同时具备若干条件，下列选项中，属于“完全市场”必须具体条件的是（）。A.商品质量参差不齐，方便实现商品筛选 B.就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的 C.销售者需要实现总效用最大化 D.商品可以转让，且具有不可移动性答案：B解析：本题考查的是房地产估价的必要性。选项A错误，“完全市场”需要商品同质，买者不在乎从谁的手里购买；选项C错误，总效用最大化是消费者所追求的；选项D错误，“完全市场”的条件之一是：商品可以转让且可以发生空间位置移动。 保险金额是保险人承担赔付或者给付保险金责任的最低限额，也是投保人对保险标的实际投保金额。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×2022房地产估价师考试历年真题精选9卷 第3卷 下列属于公益事业房屋的是（ ）。A社会福利院B经营性私立学校C省级博物馆D公立医院E经营性培训中心正确答案：ACD 下列表述中，正确的是（ ）。A凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象B房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率C耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税D契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%5%正确答案：C划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳（）等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。A.安置费用 B.补偿费用 C.无偿取得 D.转让 E.出租答案：A,B解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的含义。划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。 下列关于维修基金筹集的说法中，正确的是（ ）。A销售商品房时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交的约定B商品房销售时，购房者按照购房款的2%3%的比例向物业管理公司缴交维修基金C公房出售后，维修基金由售房单位和购房人双向筹集D公有住房出售，售房单位按照一定比例从售房款中提取，基金属售房单位所有E公有住房出售，购房者按购房款3%的比例向售房单位缴交维修基金正确答案：ACD商品房销售时，购房者按照购房款的2%3%的比例向售房单位缴交维修基金；公有住房出售，购房者按购房款2的比例向售房单位缴交维修基金。某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。在确定开发成本时，应采用（）。A、该开发公司测算的开发成本B、现时的客观开发成本C、各期销售时的客观开发成本D、各期开发时的客观开发成本答案：A解析：本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。评估投资价值，在确定开发成本时，应采用该开发公司测算的开发成本。 一级资质房地产估价有限公司应具备的条件有（ ）。A有15名以上专职注册房地产估价师B专业技术人员达70%C法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师D专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60%E股东中有3名以上专职注册房地产估价师正确答案：ACDE专业技术人员达70%不是要求条件。 签订商品房预售合同至房屋竣工前，李某可以申请（ ）。A房屋预告登记B房屋所有权初始登记C房屋转移登记D商品房预售合同登记备案正确答案：A2022房地产估价师考试历年真题精选9卷 第4卷 ( )是指为完成建设工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的费用。A、企业管理费B、规费C、直接工程费D、措施费正确答案：D评估某宗房地产2022年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2022年1月末，该类房地产自2022年1月末至2022年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2022年9月末的价格为( )元m2。A、 2938B、 2982C、 3329D、 3379答案：A解析：可比实例在2022年9月末的价格3000×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1 -1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)×13000×1.025× 1.005×0.985×0.975×0.99×1.015×0.985×12938(元/m2)需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中，此规律的例外有（）。A.炫耀性物品B.“吉芬”物品C.低档商品D.高档商品E.急需商品答案：A,B解析：本题考查的是房地产需求。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。 假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 中国人民银行的主要职责是统一监督管理银行、金融资产管理公司、信托投资公司以及其他存款类金融机构，维护银行业的合法、稳健运行。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是（）。A.发行可转换债券B.发行普通股股票C.发行优先股股票D.发行公司债券答案：D解析：本题考查的是房地产债务融资。债务融资不会稀释股权。某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。 2022 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2022 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 l.58 亿元，营业成本 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04亿元，所得税税率为 25。甲房地产开发公司取得的银行贷款类型为（）贷款。A.担保B.信用C.短期D.自营答案：A,D解析：A 项，担保贷款是指贷款人对借款人以自己或其保证人的资产作担保而发放的贷款。根据担保形式不同，可将担保贷款分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。抵押贷款是指按一定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。B 项，信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款，其特点是不需要任何担保和抵押，借款人仅凭信誉就可取得贷款；C 项，短期贷款指贷款期限在 1 年以内（含 1 年）的贷款。D 项自营贷款是指贷款人以合法方式筹集资金、自主发放的贷款，风险由贷款人承担，并由贷款人收回本金和利息。本题中甲公司的贷款属于担保贷款、自营贷款。2022房地产估价师考试历年真题精选9卷 第5卷 甲领取0.3万m2营业房房屋所有权证后，应当（ ）。A将在建工程抵押转为房地产抵押登记B重新办理房地产抵押登记C直接领取他项权证D无须再办理房屋抵押登记正确答案：B因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。（）答案：对解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是（）。A、自然环境B、人文环境C、景观D、施工环境答案：D解析：本题考查的是房地产区位状况描述。周围环境描述包括自然环境、人文环境和景观。参见教材P81。 甲公司实施该项目的项目资本金不得少于( )万元。A.1200B.1800C.2100D.3000正确答案：C大气污染源的源高越高，源强越大，则污染越严重。（ ）答案：错解析：本题考查的是大气污染源。源强越大，污染越严重；源高越高，可能扩散条件更好，污染反而会降低。P54。宅基地上的房屋所有权人与房屋所占用土地的所有权人不一致。（）答案：错解析：房屋登记办法规定，办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人。在办理产权登记时，如发现房屋所有权人与该房屋所占用的土地使用权人不属同一人，应查明原因。 某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为甲=890万元，乙=910万元，丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（ ）。A乙<丙<甲B甲<乙<丙C丙<甲<乙D乙<甲<丙正确答案：A2022房地产估价师考试历年真题精选9卷 第6卷房地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和技术因素，是影响房地产市场发展的基本因素。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场的运行环境。地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。参见教材P31。 以下难以使用市场法估价的房地产有（ ）。A标准工业厂房B写字楼C古建筑D纪念馆E学校正确答案：BDE市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如写字楼、商铺、标准厂房。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、古建筑、纪念馆、寺庙等，则难以采用市场法估价。房地产估价师李某，由于疏忽导致对外提交的估价报告给委托人造成了损失，承担了赔偿责任。李某所在的估价机构为所有估价师办理了保险，减轻了估价机构的损失，估价机构为李某办理的保险属于( )。A.第三者责任保险 B.雇主责任保险C.产品责任保险 D.职业责任保险答案：D解析：职业责任保险承保的是各种专业人员因工作疏忽或过失造成委托方或其他关系人财产损失和人身伤害的经济赔偿责任。在房地产相关业务中，目前主要有设计师、工程师、注册会计师、律师等职业责任保险。职业责任保险的承保方式通常有两种：一是以索赔为基础的承保方式；二是以事故发生为基础的承保方式运用平均发展速度法预测房地产价格时，可对过去各期的发展速度予以加权计算，权重应根据各期发展速度的大小，由小到大来确定。（）答案：错解析：本题考查的是平均发展速度法。由于越接近所预测的价格对应的时间的发展速度对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价格更接近或符合实际。至于在预测时究竟应采用哪种权重予以加权，一般需要根据房地产价格的变动过程和趋势以及房地产估价师的经验来判断确定。参见教材P389。关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是（）。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果答案：A解析：本题考查的是单位比较法。A选项说反了，任何时候都是将可比实例修正为估价对象。 在市场调查中，（ ）是最易出错的阶段。A分析信息B信息汇总C收集信息D报告结果正确答案：CC收集信息是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。某家庭向银行申请了一笔数额为50万元、年利率为8.7%、期限为10年、按月等额还本付息的个人住房贷款。若月还款为家庭月收入的30%，则该家庭的年收入为（）万元。A、16.79 B、18.12 C、25.01 D、31.17答案：C解析：本题考查的是复利计算。2022房地产估价师考试历年真题精选9卷 第7卷某种商品需求的收入弹性系数为1.2，表明该商品为低档品。（）答案：错解析：本题考查的是弹性理论。若收入弹性系数大于0，表示商品为正常品；收入弹性系数小于0，表明商品为低档品；收入弹性系数大于1，则表明商品为奢侈品。在房地产资本市场中，上市融资渠道属于（）。A.私人权益融资 B.私人债务融资 C.公开权益融资 D.公开债务融资答案：C解析：本题考查的是房地产市场与资本市场。上市融资渠道属于公开市场融资，同时也属于权益融资。在金融杠杆中，我们将杠杆率定义为( )。A.贷款值除以房地产总价值B.房地产总价值除以贷款值C.房地产投资中的本金值除以所投资的房地产总价值D.所投资的房地产总价值除以房地产投资中的本金值答案：D解析：金融杠杆简单地说就是一个乘号。使用这个工具，可以放大投资结果，无论最终结果是收益还是损失，都会以一个固定的比例被予以放大。下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（ ）。A.持有期风险B.时间风险C.周期风险D.机会成本风险答案：C解析：房地产投资的系统风险。系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。规费包括：社会保障费、住房补贴和工程排污费。（ ）答案：错解析：本题考查的是规费。规费是政府规定收取的费用。包括：社会保障费、住房公积金和工程排污费。P150。 某房地产占地面积2580 m2，建筑面积9440 m2，每层建筑面积2360 m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定其估价时点的价格为l2666元m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一层二层差价2%，二层三层差价5%，三层四层差价2%)，判断出二层价格为l2309元m2，三层价格为ll694元m2，四层价格为ll460元m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为： (12566+12309+11694+11460)x2360=113348440(元)。试问：如此确定的最终结果是否正确?为什么?正确答案：不正确。因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。集体土地征收，导致土地权利发生转移，即集体土地所有权转变为国有土地使用权。（ ）答案：错解析：本题考查的是征收集体土地的特点。征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。P40。2022房地产估价师考试历年真题精选9卷 第8卷一般来说，应收账款周转率越高，资产的流动性就越强，所以企业应该最大可能提高应收账款周转率，提高企业应收账款的变现能力。答案：错解析：一般来说，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快，可以减少坏账损失，而且资产的流动性强，企业的短期偿债能力也会增强，在一定程度上可以弥补流动比率低的不利影响。相反，应收账款周转率越低，企业的营运资金会过多的呆滞于应收账款上，影响正常的资金运转。然而，如果应收账款周转率过高，则可能是企业奉行了比较严格的信用政策、信用标准和付款条件都比较苛刻的结果。因此可能会限制销售量的扩大，影响企业盈利水平；与此同时，企业的存货周转率往往也比较低。相反，如果企业的应收账款周转率过低，则说明企业催收账款的效率太低，或者信用政策过于宽松，这就会影响企业的资金利用效率和资金正常周转。某市去年住宅的实际销售量为600万平方米，预测销售量为500万平方米，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（）万平方米。A.450B.475C.520D.580答案：D解析：本题考查的是市场趋势分析。本期预测值平滑指数×前期实际销售量（1平滑指数）×前期预测值0.8×600（10.8）×500580。参见教材P116。在建设工程项目的划分上，排水、水泥土桩等分项工程是分部工程的组成部分。（）答案：对解析：本题考查的是工程项目的划分。分项工程是分部工程的组成部分。它是指通过简单施工过程就能生产出来并可利用某种计量单位计算的最基本的中间产品，它是按照不同施工方法或材料规格，从分部工程中进一步细分出来的，如有支护土方工程可分为排桩、降水、排水、地下连续墙、锚杆、土钉墙、水泥土桩、沉井与沉箱、钢及混凝土支撑等分项工程。参见教材P135。某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20，则成本利润率为（）。A17.13%B18.30%C18.61%D21.47%答案：B解析：成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）。投资利润率开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）。将题中数据代入得：20%开发利润/（6009005060），解得：开发利润322（万元），则成本利润率322/（6009005060150）18.30%。 以保险标的的价值确定与否为标准，可将保险分为定值保险与不定值保险。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列选项中属于完全竞争市场特征的有（ ）。A.市场上有足够多的生产者和消费者B.产品不同质C.资源完全自由流动D.信息完全E.厂商之间具有相互依存性答案：A,C,D解析：本题考查的是市场结构特征。完全竞争市场的特征包括：（1）市场上有足够多的生产者和消费者；（2）市场上的产品是同质的；（3）资源完全自由流动；（4）信息是完全的。选项B是垄断竞争市场特征；选项E是寡头垄断市场特征。P204。价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（）。A.估价作业期间的某日 B.实地查勘估价对象期间的某日 C.估价报告出具日期 D.估价报告出具后的某日答案：D解析：本题考查的是确定估价基本事项。价值时点为现在的，一般以估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期（如实地查勘完成之日）为价值时点。一般不得早于受理估价委托之日，不得晚于出具估价报告之日。2022房地产估价师考试历年真题精选9卷 第9卷在资产预期收益率公式中影响j 确定的风险因素有（）。A通货膨胀风险B市场供求风险C机会成本风险D持有期风险E利率风险答案：A,B,E解析：在资产预期收益率公式j 是指资产j 的系统性市场风险系数。风险是由系统风险和个别风险所组成。房地产投资的系统风险，又称为不可分散风险或市场风险，是指个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险，主要包括：通货膨胀风险；市场供求风险；周期风险；变现风险；利率风险；政策风险；政治风险；或然损失风险等。要约原则上是向特定人发出的，因此承诺必须由要约人做出。（）答案：错解析：要约是指希望与他人订立合同的意思表示。承诺是指受要约人同意接受要约的条件以缔结合同的意思表示。由于要约原则上是向特定人发出的，因此，只有接受要约的特定人即受要约人才有权做出承诺，受要约人以外的第三人无资格向要约人做出承诺。同时，承诺必须向要约人做出，如果向要约人以外的其他人做出，则只能视为对他人发出要约，不能产生承诺效力。 关于房屋施工面积的说法，正确的是（ ）。A房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积正确答案：C房屋施工面积包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：8.该办公楼的收益年限为（）年。A.30B.34C.36D.40答案：B解析：土地6年前取得，使用年限为40年，价值时点时土地使用权剩余年限为34年。建筑物于4年前建成，建筑物使用年限晚于土地使用权到期，按照土地使用权剩余年限计算该办公楼的收益年限。2022年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为50000m2，其中，住宅用地面积为30000m2，拟建总建筑面积200000m2的高层住宅4栋（含地下一层面积为1800m2/栋），以及总建筑面积50000m2洋房住宅6栋（每栋6层）；高层住宅层高均为2.8m，洋房住宅首层4.0m，其余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为150000万元，行业平均正常利润65000万元，并据此进行项目经济分析。2022年，甲房地产开发企业以自身信用，按法定程序，公开发行期限为1年的债券，为新项目募集资金。直至2022年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2022年初，李某与甲企业签订房地产买卖合同，合同标的为甲公司于2022年中旬开工的商品住宅。李某所签订的房地产买卖合同为（）。A.主合同B.单务合同C.有偿合同D.典型合同答案：A,C,D解析：本题考查的是合同法概述。房地产买卖合同为双务合同、有偿合同、典型合同，同时，该合同不以其他合同存在为前提而存在，故为主合同。参见教材P412。 下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是( )。A.该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记B该宗地无论是划拨还是出让土地使用权因己取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记C。该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后。才能办理抵押登记手续D。该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽末取得施工许可证，也可办理抵押登记手续正确答案：A 我国房地产权属登记管理的根本目的和出发点是保护房地产权利人的合法权益。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：