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2022房地产估价师考试题免费下载5节2022房地产估价师考试题免费下载5节 第1节 某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（ ）。A625%B80.00%C133.33%D200.00%正确答案：D流动比率=流动资产/流动负债。在净收益每年不变且收益期为有限年的情况下，报酬率正好等于资本化率。（）答案：错解析：本题考查的是直接资本化法。在净收益每年不变，且收益期为有限年的情况下，资本化率和报酬率的关系为：RY（1Y）n/（1Y）n1。 下列关于保险合同的主体的下列说法有误的一项是（ ）。A保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人B被保险人和受益人由投保人在合同中指定C保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方D投保人可以是法人，也可以是自然人正确答案：B受益人或者由被保险人指定，或者为被保险人法定的合法继承人。在任何情况下，都不允许投保人指定受益人，即使投保人与被保险人为同一人，也只能以被保险人的身份指定受益人。 下列对合伙的法律特征说法不正确的是（ ）。A合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性B其团体性没有法人疆C合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点D合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限正确答案：D合伙制度中的团体形式并不能在合伙组织和个人之间划一条清楚的界限，合伙人要对合伙的债务承担无限连带责任。银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（）风险A.信用 B.管理 C.法律 D.操作答案：D解析：本题考查的是房地产抵押贷款。操作风险是由于个人住房贷款的客户数量多，在实际操作中银行无法像对公司客户那样进行深入的调查，容易出现“假按揭”具有突发性、冲击性、不连续性特点的环境噪声是( )。A.交通噪声声源面广而不固定 B.建筑施工噪声C.工业噪声 D.社会生活噪声答案：B解析：建筑施工噪声是建筑工地的各种施工机械产生的噪声。这种噪声具有突发性、冲击性、不连续性等特点，容易引起人们的烦躁。2022房地产估价师考试题免费下载5节 第2节房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。（）答案：对解析：本题考查的是房地产面积测算。房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。参见教材P169。 下列关于土地使用权划拨正确的表述为（ ）。A经过有批准权的人民政府批准，无偿交给土地使用者B在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用C只要有政府批准，无须缴纳任何费用D在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交其使用正确答案：D房地产估价师主要是利用自己的专业知识和经验，促进买卖双方达成交易，并在办理交易手续的过程中提供专业服务。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场的参与者。房地产经纪人主要是利用自己的专业知识和经验，促进买卖双方达成交易，并在办理交易手续的过程中提供专业服务。甲公司拥有一处自建的商业房地产，该房地产占地面积4500，总建筑面积10000，2022年竣工，当时同类同地区物业的售价达到1.5万元/，甲公司选择了出租经营，并未销售任何物业。2022年5月甲公司因业务需要将此处房地产向银行申请抵押贷款。某房地产估价公司接受委托，给出估价结果为12000元/ 。甲公司拿到估价报告后，颇感不解，因为当年实际投入成本已达12000元/，而且未考虑开发利润及利息；而估价公司认为自己的估价结果是合理的。请问估价公司有何理由认为其估价结果是合理的答案：解析：估价公司认为其估价结果合理的理由有：（1）估价目的。本次估价目的是抵押估价，不是因为转让而估价，抵押价值可能会比转让价值低。（2）抵押估价应遵循谨慎原则，抵押价值比公开市场价值要低是合理的。（3）房地产估价中采用的是客观成本，并非其实际投入的成本，客观成本比实际成本低，不仅是可能的，也是正常的。（4）价值时点不同，房地产的价格主要由市场供求关系决定的，当该类房地产市场供过于求时，应该下调评估价值，这是必须的。（5）折旧的影响。该宗房地产2022年竣工，物质折旧可能性大，可能还有功能折旧和经济折旧，故而使房地产整体价值出现较大下降也是完全可能的。 下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有( )。A.估价对象B.估价时点C.价值类型D.估价方法E.估价所需材料正确答案：BC 关于房屋施工面积的说法，正确的是（ ）。A房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积正确答案：C房屋施工面积包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。2022房地产估价师考试题免费下载5节 第3节 住房置业担保当事人应当签订书面抵押合同和保证合同，并办理相关登记手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 注册房地产估价师撤销注册可由利害关系人提出请求。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：小区内停车场建设费属于（）。A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金答案：A解析： 本题考查的是房屋开发费。公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（或公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。 一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（ ）竞争者。A从容不迫型B选择型C凶猛型D随机型正确答案：B下列关于各类污染源的表述，正确的有（）。A.大气污染源中，对人体危害最大的是飘尘B.大气生活污染源，分布广、排放污染量大C.大气污染源的源强是指污染物的浓度大小D.城市垃圾主要包括生活垃圾、建筑垃圾等E.交通噪声日益成为城市的主要噪声，城市中50%70%的噪声来自交通运输工具答案：B,D,E解析：本题考查的是大气、环境噪声、水污染源。选项A错误，飘尘是大气污染源中，颗粒类污染源危害最大的，而不能代表全部气体污染源；选项C错误，大气污染源的源强是指污染物的排放速率，污染物的浓度与源强成正比。参见教材P54、57、61。下列关于有租约限制房地产估价的说法中，正确的是（）。A.因估价目的不同，评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制 B.承租人权益价值只能是正值 C.出租人权益价值与合同租金及市场租金无关 D.承租人权益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和答案：A解析：本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A正确，评估有租约限制房地产价值时，如是房屋征收目的估价则不必考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价；如是为房地产买卖目的或抵押目的估价，则应再考虑租约租金（合同租金）与市场租金差异的影响；选项B错误，如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，此时承租人权益价值是负的；选项C错误，出租人权益价值，为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值；选项D错误，承租人权益价值即租赁权价值，是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。2022房地产估价师考试题免费下载5节 第4节土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。（）答案：对解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。参见教材P54。 在同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体之间不存在竞争（ ）正确答案：×在同一战略群体内存在激烈竞争外，在不同战略群体之间也存在竞争。成本利润率除以开发经营期的年数等于年成本利润率。（ ）答案：错解析：本题考查的是成本利润率。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。P189。(2022真题) 转让房地产开发项目，当事人应持转让合同到房地产开发主管部门备案。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目转让。转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。评估专业人员应当履行的义务包括（）。A.完成规定的继续教育，保持和提高专业能力 B.诚实守信，依法独立.客观.公正从事业务 C.依法签署评估报告 D.对评估活动中知悉的国家秘密.商业秘密和个人隐私予以保密 E.接受行业协会的自律管理，履行行业协会章程规定的义务答案：A,B,D,E解析：本题考查的是资产评估法关于评估专业人员的规定。评估专业人员应当履行下列义务：（1）诚实守信，依法独立、客观、公正从事业务；（2）遵守评估准则，履行调查职责，独立分析估算，勤勉谨慎从事业务；（3）完成规定的继续教育，保持和提高专业能力；（4）对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证；（5）对评估活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密；（6）与委托人或者其他相关当事人及评估对象有利害关系的，应当回避；（7）接受行业协会的自律管理，履行行业协会章程规定的义务；（8）法律、行政法规规定的其他义务。 当被拆迁的房屋定性为违章建筑或超过批准期限的临时建筑，可以进行拆迁估价，只是评估价值要进行减价调整。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×2022房地产估价师考试题免费下载5节 第5节下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A净经营收入=有效毛收入经营费用B净经营收入=有效毛收入经营费用抵押贷款还本付息C净经营收入=有效毛收入经营费用抵押贷款还本付息准备金D净经营收入=有效毛收入经营费用抵押贷款还本付息准备金所得税答案：A解析：净经营收入是指从有效毛收入中扣除运营费用后得到的收入，即：净经营收入=有效毛收入运营费用。净经营收入的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。因此，物业服务企业要尽可能增加物业的有效毛收入，降低运营费用，以使交给业主的净经营收入尽可能大。下列关于商品房预售的条件，表述错误的是（ ）。A.取得土地使用权证书B.取得工程规划许可证C.取得商品房预售许可证D.预售的规模不得大于栋答案：D解析：本题考查的是商品房预售。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。P128。开发持有出租出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（ ）。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.租金收入E.房产购买成本答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项D租金收入属于现金流入；选项E开发投资中没有购买房产的成本。P148。保险的基本原则中，最大诚信原则的内容不包括（）。A.告知 B.保证 C.维权 D.禁止反言答案：C解析：本题考查的是保险的基本原则。最大诚信原则的内容主要包括告知、保证、弃权和禁止反言。按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）几种类型。A、收益型B、收益贬值型C、收益加增值型D、机会型E、保本型答案：A,C,D解析：考点:风险对房地产投资决策的影响。按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型、机会型三种类型。在写字楼租户的选择时，一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的（）。A.租户的商业声誉 B.物业管理者的管理水平 C.物业的结构和特点 D.业主的社会地位和管理水平答案：A解析：本题考查的是写字楼租户的选择。一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。