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2022房地产估价师考试答案8章2022房地产估价师考试答案8章 第1章在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款率越低，则贷款人获得的贷款金额越多。( )答案：错解析： 乙公司与保险公司签订的保险种类属于（ ）。A社会保险B综合危险保险C定值保险D不定值保险正确答案：BD乙公司对该建筑工程所有险种都投了保，保险双方事先约定了保险的最高赔偿限额，但保险标的实际价值要待保险事故发生后进行估算。以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为单一危险保险与综合危险保险。不定值保险是指保险当事人双方在订立保险合同时不预先确定保险标的的保险价值，仅载明须至事故发生后再估价和确定损失与赔偿的保险。 收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。A预期未来收益B预期收益能力C预期价格高低D预期价格涨落正确答案：A答案 A收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。颗粒污染物又称总悬浮颗粒物，是指能悬浮在空气中，空气动力学当量直径（）m的颗粒物。A.100 B.200 C.500 D.800答案：A解析： 本题考查的是大气污染物及其危害。颗粒污染物又称总悬浮颗粒物，是指能悬浮在空气中，空气动力学当量直径100m的颗粒物。房地产市场调查一般应从收集二手资料开始。（ ）答案：对解析：市场调查的步骤。市场调查人员开始时总是先收集二手资料，以判断问题是否部分或全部解决了，不再需要去收集成本很高的一手资料。二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。2022房地产估价师考试答案8章 第2章下列关于划拨土地使用权出租的说法中，不正确的是（）。A.房地产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家 B.用地单位因发生转让.出租.企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行租赁 C.租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同 D.划拨土地没有使用期限的限制，也可以进行转让.出租.抵押等经营活动答案：D解析：本题考查的建设用地使用权划拨的管理。划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。2022年，王某出租住房免征（）。A.增值税B.个人所得税C.房产税D.城镇土地使用税答案：D解析：本题考查的是住房租赁税收优惠政策。2022年3月1日起，对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。 零售商业物业的租金是以（ ）为基础计算的。A每一个独立出租单元的总出租面积B每月每平方米C每平方米可出租面积D每平方米可出租面积按月或年支付的金额正确答案：BB项为基础租金的计算方式。（）噪声具有突发性、冲击性、不连续性等特点，容易引起人们的烦燥。A.社会生活噪声 B.建筑施工噪声 C.交通噪声 D.工业噪声答案：B解析：本题考查的是环境噪声污染源。建筑施工噪声是建筑工地的各种施工机械产生的噪声。这种噪声具有突发性、冲击性、不连续性等特点，容易引起人们的烦燥。 某地区某类房地产J9992022年价格如下表所示：某类房地产19992022年价格 单位:元/m2 年份 1999 2000 2022 2022 2022 2022 2022 2022 房地产价格 1800 2000 2100 2300 2500 2800 3000 根据直线趋势法，预测该地区该类型房地产2022年的价格为（ ）元/m2。A3300B3157C3357D3156正确答案：B令X0。已知N7为奇数，故设中间项的X0，则X的值分别为-3、-2、-1、0、1、2、3，y16500，XY5600，X228所以该类房地产价格变动长期趋势线的方程为： Y2357.14+200X预测该类房地产2022年的价格为：Y2357.14+200×43157(元/m2) 2022房地产估价师考试答案8章 第3章资本价值随着收益率的变化而变化，使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，并在很大程度上影响置业投资的绩效，这体现了房地产投资面临（）。A、利率风险B、收益现金流风险C、未来运营费用风险D、资本价值风险答案：D解析：考点:房地产投资的个别风险。资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种变化使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险，并在很大程度上影响着置业投资的绩效。 房地产估价是市场经济不可缺的重要组成部分。此题为判断题(对，错)。正确答案：某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。A78.40%B82.00%C82.70%D85.60%答案：B解析：利用建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命来求取建筑物的成新率，成新率的计算公式为：q=1d×t，则该建筑物当前的成新率为：q=1d×t=12%×9=82%。（）是按一定比例绘制的地物和地貌的正射投影图。A.地形图 B.房产图 C.宗地图 D.地籍图答案：A解析：本题考查的是地形图。地形图是按一定比例绘制的地物和地貌的正射投影图。房地产估价师注册证书失效的情形有（）。A.注册期满3年而未延续注册的B.持续离开估价岗位超过1年的C.年龄超过60周岁的D.聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的E.不具有完全民事行为能力的答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产估价师注册。有下列情形之一的，其注册证书失效：（1）聘用单位破产的；（2）聘用单位被吊销营业执照的；（3）聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的；（4）已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的；（5）注册有效期满且未延续注册的；（6）年龄超过65周岁的；（7）死亡或者不具有完全民事行为能力的；（8）其他导致注册失效的情形。2022房地产估价师考试答案8章 第4章 缴存住房公积金的对象包括（ ）。A国家机关、国有企业B城镇集体企业，城镇私营企业C外商投资企业D事业单位、民办非企业单位和社会团体E农村居民正确答案：ABCD住房公积金缴存的对象包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、城镇私营企业、外商投资企业、其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体及其在职职工。无工作的城镇居民、离退休职工不建立住房公积金。(2022真题) 商品房预购人可以将购买的尚未竣工的预售商品房转让。（）答案：错解析：本题考查的是商品房销售的其他限制性规定。国务院根据城市房地产管理法第四十五条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。 市场法中实物状况比较和调整的内容包括（ ）。A环境B地形地势C外部配套设施D内部基础设施完备程度E装饰装修正确答案：BDE市场法中实物状况比较和调整的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度和土地平整程度等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、空间布局、工程质量、完损程度等影响房地产价格的因素。一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。（）答案：错解析：考点:估价报告组成。缺少致委托人函和估价的假设和限制条件。税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。（）答案：对解析： 本题考查的是营业收入、利润和税金。税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。2022房地产估价师考试答案8章 第5章 甲公司2022年实际获得的超额利润为（ ）万元。A30B90C120D120正确答案：C下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是( )。A、 在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B、 在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C、 在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D、 比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价答案：C解析：知识点 确定估价结果房地产开发投资的静态盈利能力指标有（）。A、成本利润率B、销售利润率C、投资利润率D、投资回报率E、静态投资回收期答案：A,B,C,E解析：考点:经济评价指标体系。房地产开发投资的静态盈利能力指标包括成本利润率、销售利润率、投资利润率和静态投资回收期。 在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是（ ）。A对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性B对估价对象进行实地查看C了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况D将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照E拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片正确答案：BCDE一般来说，房地产投资风险分析主要包括( )等分析。A、 投入资金的安全性B、 投资项目的变现性C、 投资收益的长期性D、 项目定位的科学性E 资产管理的复杂性答案：A,B,E解析：2022房地产估价师考试答案8章 第6章 房地产的生产过程和消费过程所需要的资金不是很大，可以自己支付。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑（ ）。A可能的面积组合B寻租者经营业务的性质C寻租者经营水平D寻租者将来扩展办公室面积的计划正确答案：ABD从物品可否流通及流通范围的广度对拍卖标的进行分类时，文物艺术品属于（）。A.允许流通物 B.禁止流通物 C.限制流通物 D.一般流通物答案：C解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。限制流通物指流通范围或程度受一定限制的物品，如文物艺术品、化工物品、麻醉药品等。 规模报酬存在递增、不变和递减三个阶段。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 即使在房地产市场比较发达的地区比较法也并非完全有效。此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试答案8章 第7章 关于收益法适用的对象，下列最佳表述为（ ）。A临街房地产B城市房地产C有收益或有潜在收益的房地产D出租或销售的房地产正确答案：C收益法不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动，合法权益应包括 ( )等方面。A合法交易B合法产权C合法使用D合法处分E合法区位正确答案：BCD答案 BCD合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。加权算术平均数适用于未分组的分布数列。（）答案：错解析：本题考查的是平均指标。加权平均数适用于已分组的分布数列。下列法律中，具有最高法律效力是( )。A.宪法 B.物权法 C.合同法 D.民法通则答案：A解析：宪法具有最高的法律效力，其他一切法律、行政法规、地方性法规和部门规章都不得同宪法相抵触。 将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（ ）的工作。A投资机会选择与决策分析阶段B前期工作阶段C建设阶段D租售阶段正确答案：BB编制建设工程招标文件属于前期工作阶段的工作。2022房地产估价师考试答案8章 第8章 某宗房地产2022年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，该房地产的合理经营期限为（ ）年。A15B20C25D30正确答案：B对于可修复的功能落后的折旧，采用重置成本计算折旧时，折旧包括的项目有（ ）。A.落后功能重置成本B.落后功能重置成本落后功能已提折旧C.拆除费用落后功能残余价值D.单独增加先进功能费用E.单独增加先进功能费用随同增加先进功能费用答案：B,C,D解析：本题考查的是可修复的功能落后的折旧。采用重置成本计算的功能落后的折旧包括：落后功能重置成本落后功能已提折旧、拆除费用落后功能残余价值、单独增加先进功能费用。采用重建成本计算的功能落后的折旧包括：落后功能重置成本落后功能已提折旧、拆除费用落后功能残余价值、单独增加先进功能费用随同增加先进功能费用。P324。城市规划中，城市绿地范围的控制线是（）。A.红线B.黄线C.绿线D.紫线答案：C解析：本题考查的是城乡规划控制线。城市绿线是指城市各类绿地范围的控制。参见教材P64。利用加权移动平均法在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越小这一特点，对近期的数据给予较小权重。（）答案：错解析：加权移动平均法是在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越大这一特点，对近期的数据给予较大权重，对较远的数据给予较小权重，将各期房地产价格的实际值经过加权后，再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（）。A、资产负债表B、投资计划与资金筹措表C、借款还本付息估算表D、财务计划现金流量表E、利润表答案：A,D,E解析：考点:基本报表。基本报表有四个，分别是现金流量表、财务计划现金流量表、利润表和资产负债表。