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2022房地产估价师考试试题及答案6卷2022房地产估价师考试试题及答案6卷 第1卷某企业以房地产作价入股作为联营条件，将房地产转让到联营的企业，可暂免征土地增值税。（）答案：错解析：本题考查的是关于土地增值税若干问题的通知的有关规定。对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）第一条暂免征收土地增值税的规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税”参见教材P245。 在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有法院、检察院、海关。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 土地增值税的计税依据是（ ）。A土地价格B房地价格C地增值额D房屋增值额正确答案：C建设工程监理是监理单位代表政府实施监督的一种行为答案：错解析：建设工程项目监理简称建设监理，国外统称工程咨询。建设监理机构，指符合规定条件且经批准成立、取得资格证书和营业执照的监理单位。其受业主委托依据国家法律、法规、规范、批准的设计文件和合同条款，对工程建设实施监理活动。 下列关于潜在毛租金收入的说法，不正确的是（ ）。A物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入B它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积C能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化D它代表物业实际获取的收入正确答案：DD潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时可以获得的租金收入。 个人住房贷款的风险有（ ）。A政治风险B操作风险C信用风险D市场风险E利率风险正确答案：BCDBCD个人住房贷款的风险，主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（）。A.收入水平变化 B.政府税收政策的影响 C.消费品位变化 D.获得金融机构融资的难易程度 E.未来预期收益变化答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房地产市场的功能。引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化、政府税收政策的影响、收入水平变化或消费品味变化、原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。(2022真题) 住房置业担保公司为个人购置住房借款，提供担保的方式是（）。A.质押B.一般保证C.抵押D.连带责任保证答案：D解析：本题考查的是住房置业担保概述。住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证。2022房地产估价师考试试题及答案6卷 第2卷 目标定价法和领导定价法一样，都属于竞争导向定价。 （ ）正确答案：×日标定价法属于成本导向定价；领导定价法属于竞争导向定价的方法。 当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益率就大于全投资的内部收益率。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：所有股份制企业都可以发行股票。答案：错解析：并不是任何形式的股份制企业都可以发行股票。按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。（）答案：对解析：本题考查的是国有土地。中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。即全民所有制和集体所有制。在居住区绿地系统中，居住组团的小块绿地属于（）。A.公共绿地 B.宅旁和庭院绿地 C.街道绿地 D.公共建筑和公用设施专用绿地答案：A解析：本题考查的是居住区绿地的规划布置。公共绿地指居住区内居民公共使用的绿化用地，如居住区公园、居住小区公园、林荫道、居住组团的小块绿地等。 单位不为职工出具提取证明的，职工无法提取住房公积金。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×已办理抵押登记的在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为( )。A.预告登记B.更正登记C.异议登记D.房屋抵押权登记答案：D解析：物权法将在建工程抵押纳入抵押权登记的范畴。在建工程抵押权登记包括首次登记、变更登记、转移登记和注销登记。已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权首次登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（）。A.土地形状B.容积率C.土地使用期限D.土地市场状况E.土地开发程度答案：A,B,C,E解析：本题考查的是路线价法概述。利用路线价法求取临街土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”。参见教材P364。2022房地产估价师考试试题及答案6卷 第3卷下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是（）。A.新旧程度B.周围环境C.建筑物内空间布局D.土地开发程度答案：B解析：本题考查的是房地产实物因素。房地产实物因素包括土地实物因素和建筑物实物因素，土地实物因素包括土地面积；土地形状；地形、地势；地质；土壤；土地开发程度。建筑物实物因素包括建筑规模；建筑结构；设施设备；装饰装修；空间布局；建筑功能；外观；新旧程度。选项B，周围环境，属于房地产区位因素。参见教材P122126。(2022真题) 房屋租赁期内，房屋所有权人转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。（）答案：对解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。买卖不破租赁。房屋租赁期内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。（）是以跨行政区的经济区为对象编制的规划。A、区域规划B、城市规划C、修建性详细规划D、城市分区规划答案：A解析： 本题考查的是规划简介。区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实。成交价格围绕着（）而上下波动。A.市场价格 B.理论价格 C.清算价格 D.原始价格答案：A解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。不规则波动是指由于受到（）因素作用而使现象产生非周期性的随机波动。A.意外的 B.必然的 C.绝对的 D.相对的 E.偶然性的答案：A,E解析： 本题考查的是动态序列的分解。不规则波动是指由于受到意外的、偶然性的因素作用而使现象产生非周期性的随机波动。甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为 80m2。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15 日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为 83m2，商品房买卖合同对面积误差未作约定。甲企业对张某所购房屋的保修期，从（）起计算。A.房屋竣工之日B.验收合格之日C.开发商通知交房之日D.商品房交付之日答案：D解析：房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。 业主和租客不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业相同，这体现了房地产市场的 ( )性。A文化B相似C适应D各异正确答案：D答案 D 业主和租客不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业雷同，这体现了房地产市场的各异性。折现率应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率。（）答案：对解析：本题考查的是折现率。折现率应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率。参见教材P351。2022房地产估价师考试试题及答案6卷 第4卷房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（）答案：错解析：本题考查的是招标方式和招标程序。工程建设项目招标分为公开招标和邀请招标两种方式。前者是以招标公告的方式邀请不特定的法人或组织投标；后者是以投标邀请书的形式邀请特定的法人或组织投标。 拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有( )。A线条图B散点图C网络计划技术D统筹法E抛物线正确答案：ACD答案 ACD拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用线条图或网络计划技术，其中网络计划技术也可称为统筹法。谨慎原则主要是评估房地产（）时应遵循的原则。A、抵押价值B、征收价值C、现状价值D、投资价值答案：A解析：本题考查的是谨慎原则。谨慎原则是房地产抵押价值和抵押净值评估应遵循的一项原则。参见教材P171。下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大答案：A,B,C,D解析：本题考查的是居民收入。居民收入是房地产价格的重要影响因素，收入房价比常用于评价购房能力，判断房价是否过高，有无泡沫。 下列属于会计恒等式的是（ ）。A 资产-费用=负债+所有者权益-收入B 所有者权益=资产+负债C 资产+费用=负债+所有者权益+收入D 负债=资产+所有者权益正确答案：C 从投资角度来看，资金时间价值的大小主要取决于（ ）。A资金的供求关系B投资利润率C通货膨胀率D风险因素E利率正确答案：BCDBCD资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。 一般而言，城市总体规划的期限为20年，近期建设规划的期限为3年。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×开发商通过招拍挂方式获取土地使用权时，需要缴纳（）。A、所得税B、增值税C、契税D、房产税答案：C解析：考点:土地费用。开发商通过招拍挂方式获取土地使用权时，需要缴纳契税。2022房地产估价师考试试题及答案6卷 第5卷 在中华人民共和国境内从事各类房屋建设及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前必须申请领取施工许可证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×甲房地产公司2022年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2022年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。本次估价的价值类型为（）。A.快速变现价值B.投资价值C.拍卖底价D.现状价值答案：B解析：政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让建设用地使用权，意向用地者可能委托房地产估价机构评估其可承受的最高价，为其确定投标报价、最高出价等提供参考依据。这就是一种投资价值评估。本题是委托丙房地产估价机构评估竞买价格，属于投资价值评估。 从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业 银行对房地产开发贷款进行风险管理。以下关于风险管理的描述，正确的是（ ）。A未取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设施 工许可证的项目，不得发放任何形式贷款B房地产开发项目，应符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求C对房地产开发企业销售房地产的价格进行控制D密切关注房地产开发企业的开发情况，以确保商业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发 放个人住房贷款后，该房屋能够如期交付使用E对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的20%正确答案：ABCABC D项中，商业银行发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式支付使用，申请贷款的房地产开发企业自有资金不低于开发项目总投资的30%。 一般规定，开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的30以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×下列有助于把握最高最佳利用原则的原理有（）。A、适合原理B、均衡原理C、合理原理D、边际效用E、收益递增递减原理答案：A,B,E解析：考点:最高最佳利用原则。收益递增递减原理、均衡原理、适合原理，这三个经济学原理有助于把握最高最佳利用原则。 在房屋产权登记中，D套房屋的建筑面积应登记为（ ） m2 。A100B104C105D107正确答案：B 在金融市场上，利率的高低主要由社会平均利润率和资金供求关系决定。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：从持有房地产作为长期投资的角度出发，投资者需要适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化，这体现了房地产投资具有（）特性。A、适于进行长期投资B、需要适时的更新改造C、存在效益外溢和转移D、易产生资本价值风险答案：B解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产投资的特性之一是需要适时的更新改造，从持有房地产作为长期投资的角度出发，必须努力使所投资的房地产始终能在激烈的市场竞争中处于有利的地位。这就要求投资者适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化。2022房地产估价师考试试题及答案6卷 第6卷(2022真题) 被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，可以向（）申请鉴定。A.房屋征收部门B.另一家房地产估价机构C.监察机关D.房地产价格评估专家委员会答案：D解析：本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。A.应采用客观成本，而不是实际成本B.应采用实际成本，而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整答案：A,C,D解析：本题考查的是成本法估价需要具备的条件。成本法估价时需要注意下列3个问题：（1）应采用客观成本而不是实际成本；（2）应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；（3）应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项AB中肯定只有1个正确选项。选项E违背了估价师独立性的原则。 下述各项中，属于房地产市场供给分析内容的是（ ）。A吸纳率分析B房地产市场的商业周期分析C家庭规模与结构分析D投资购买和使用购买的比例分析正确答案：B房地产市场的商业周期分析，属于房地产市场供给分析的内容之一，它主要分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。 涉及房地产的人身保险，主要包括建筑工程团体人身意外伤害保险和安居定期保险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。购房人在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为（）万元/年。A.146B.125C.144D.227答案：C解析：本题考查的是假设开发法。600/10%×11/（110%）19/（110%）3500/（110%）0.5可承受的最高地价可支付的土地年租金/10%×11/（110%）20，解得可支付的土地年租金144万元/年。参见教材P354。 物业管理业不属于房地产中介服务业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 办理托收承付结算的款项，只能是商品交易的款项。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×