房地产价格影响因素.doc

如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流房地产价格影响因素【精品文档】第 3 页一 房地产价格的构成房地产价格有两大组成部分，一是地产价格，二是房产价格，二者相互联系、相互影响、相互制约，共同形成一个有机的整体。从构成来看，房地产价格般包括土地开发费、房屋开发费、各种配套及税费、开发商利润等组成部分二 房地产价格的特征 房地产价格是由于房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者相互结合而产生的。房地产是实物、权益、区位的综合体，具有不同于一般商品的特殊属性，因此其价格表现出不同于其他商品价格的显著特征。其主要特征体现在：(1)房地产价格受区位的影响很大这是由房地产的位置固定性决定的，任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境(邻里及当地的社会经济)。房地产不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场(城市房地产一般是以一个城市为一个市场)，其供求状况、价格水平和价格走势等都是当地的，在不同地区之间各不相同。(2)房地产价格实质上是房地产权益的价格由于房地产不可移动，在交易中可以转移的是其所有权、使用权或其他权益。实物状况相同的房地产，权益状况可能干差万别，从而造成房地产价格的巨大差异。(3)既有交换代价的价格，也有使用代价的租金房地产由于价值量大、寿命长久，具有买卖和租赁两种交易方式，买卖和租赁两个市场并存。有些类型的房地产，如公寓、写字楼、旅馆等，租赁甚至是主要的经营方式。房地产的价格与租金的关系，类似于资本的本金和利息的关系。(4)房地产价格是在长期考虑下形成的因为房地产的价值量大，人们对其交易一般是谨慎的，并且由于房地产具有独一无二的特性，对影响其价格的质量、产权、物业管理等方面的情况在短时期内不易了解，因此房地产的交易价格难以在短期内达成。(5)房地产价格通常是个别形成的容易受交易者的个别因素的影响房地产具有独一无二性，要了解其情况，必须到现场踏勘。又由于其价值量大，相似的房地产一般只有少数几个买者和卖者，所以其价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素如偏好、讨价还价能力、感情冲动等的影响。(6)房地产的自然增值是一种长期趋势在长期中，房地产保值是由于其功能的永久性和需求的不变性。房地产增值主要是由于土地供给缺乏弹性和城市人口的刚性增加。另外也会因为以下原因增值：新追加的投入，如房屋功能布局的改善和重新装修等；由于建材价格等房地产生产成本上涨而导致重置成本增加。但是，长期中房地产增值不是直线上升的，而是伴随着供求的变化和市场价格的波动，呈现螺旋上升的状态。短期内由于投机退潮、社会动乱、经济衰退等政治和经济因素，房地产价格甚至可能下降。由于房价从长远来看具有保值和增值的特点，使得房地产成为人们喜爱的投资品，特别是在通货膨胀的情况下，投资房地产比投资其他资产更具有保值功能。三 房地产价格影响因素概述 1 自然因素(1) 房地产自身因素，是指那些反映房地产本身的区位、实物和权益的因素。(2) 环境因素，主要包括大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。不同环境因素的组合，导致处于该环境下的房地产价格有较大差异。2 经济因素 影响房地产价格的经济因素较多，主要有经济发展状况、储蓄、消费、投资水平、财政收支及金融状况、利率、物价、建筑人工费、居民收入等。 3 社会因素(1) 人口因素(2) 房地产价格预期(3) 其他社会因素 4 政策因素(1) 房地产制度(2) 税收政策(3) 城市规划四 从需求层面分析影响房价的因素 1 城镇住房制度改革 2 居民可支配收入 3 房地产投资和投机 4 城市化 5 城市拆迁改造 6 人民币升值预期五 从供给层面分析影响房价的因素 1 房屋建造成本的上涨 2 土地价格刚性上涨