市场比较法-土地估价.doc

土地估价教案（正页）课程名称：市场比较法学时：2上课周次：61.教学目的和要求：1) 理解市场比较法的基本概念、理论依据及其特点；2) 掌握市场比较法的适用范围和条件；3) 掌握市场比较法的估价步骤及计算公式；4) 熟练运用市场比较法评估土地价格2.教学重点和难点：1) 市场比较法的估价步骤及计算公式；2) 运用市场比较法评估土地价格；3.教学进度：章节名称学时第1节 市场比较法的基本原理；第2节 市场比较法的估价步骤；114.教学内容： 第一节 市场比较法的基本原理一、市场比较法的概念是将估价对象与在估价期日的近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的成交价格做适当的修正，以此作为估价对象在估价期日的客观合理价格的估价方法。这里的“类似土地”，是指在所处地区、用途、建筑结构等方面与估价对象相似的土地。市场比较法，又简称比较法，是土地估价中最重要、最常用的基本方法之。采用市场比较法求得的价格，称为比准价格。二、市场比较法的理论依据市场比较法的理论依据就是替代原理。根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有相同的价格，即具备替代关系；从另一方面来看，在同一市场上具有完全替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过相互影响之后才决定的。这就是说，相同类型、具有替代关系的商品之间，由于市场竞争，其价格相互牵制而趋于一致。三、市场比较法的基本公式采用市场比较法评估土地的价格，需要进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正。通过这四个方面的修正后，就把可比实例土地的实际成交价格修正为估价对象土地在估价期日的客观合理价格。用公式表示如下： =××××在实际评估中，区域因素和个别因素修正有直接比较修正和间接比较修正，直接比较修正是以待估土地的状况为基准，把各个可比实例与其逐项比较，然后将比较的结果转化为修正价格的比例。间接比较修正是以一个标准土地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格的比例。市场比较法的具体计算公式包括直接比较修正公式和间接比较修正公式两种。四、市场比较法的特点与适用范围1市场比较法的特点（1）市场比较法具有现实性，有较强的说服力。市场比较法利用近期发生交易的与估价对象具有替代性的实例作为比较标准，修正得到估价对象的价格。此价格称为比准价格，它能够反映近期土地市场的行情，因而具有较强的现实性，容易为人们所接受。（2）在非正常情况下，比准价格往往偏离收益价格。市场比较法以价格求价格，在正常市场情况下，比准价格能够反映市场规律；但是在非正常情况下，比准价格往往偏离土地本身的价值，无法与收益价格相协调，理论基础欠缺。（3）市场比较法要求估价人员具有较高的素质。采用市场比较法评估土地价格，需要进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的比较修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，所以要求评估人员具备多方面的知识和丰富的经验，否则就不能得到客观合理的价格。2市场比较法的适用条件（1）要有充足的市场交易资料。充足的市场交易资料是市场比较法应用的最基本的条件。土地市场比较发达的国家（如德国），一般要求至少选择10个可供比较的交易实例；我国由于土地市场正处在发育阶段，市场资料本身就不够充分，比较实例可以适当少一些，但不能少于3个。（2）比较实例与估价对象具有相关性和替代性。运用市场比较法，需要有与估价对象土地相关程度高、可比性强的比较实例。比较实例与估价对象土地的相关程度越高，替代性越强，评估结果越好。 （3）比较实例资料的可靠性与合法性。比较实例资料来源可靠能提高估价结果的精度。此外，比较实例的选择应符合有关法律规定，注意可比实例资料的合法性。3市场比较法的适用范围从地区来看，市场比较法主要用于土地市场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区；从估价对象来看，市场比较法主要适用于交易性土地的价格评估，对于很少发生交易的土地，如古建筑、教堂、寺庙、学校、纪念馆等，则不能采用市场比较法进行评估；从评估目的和评估结果的形式来看，市场比较法除了可以用于评估土地的价格外，还可以用于评估土地的租金，也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、经营费用、空置率、资本化率、开发经营期等。第二节 市场比较法的估价步骤一、搜集交易实例拥有大量的土地交易实例资料，是运用市场比较法估价的先决条件。如果交易实例资料太少，不仅会影响估价结果的准确性和客观性，甚至会使市场比较法无法采用。因此，估价人员首先应尽可能多地搜集土地交易实例。二、选取可比实例虽然估价人员搜集和积累的交易实例较多，但针对某一具体的估价对象来说，有些交易实例并不适用。因此，要从中选择符合一定条件的交易实例，作为估价中供参照比较的交易实例。这些可供参照比较的交易实例，简称可比实例。选取可比实例时，应根据估价对象状况和估价目的，从搜集的交易实例中选择三个以上的可比实例。如果可比实例少于3个，其代表性较差，可能造成估价结果因其个别性而出现偏差，难以客观地反映市场状况。所选取的可比实例，应符合下列要求：1可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。2可比实例的用途与估价对象的用途相同。3可比实例的建筑结构与估价对象的建筑结构相同。4可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同。5可比实例的交易类型与估价目的相吻合。6可比实例的成交日期与估价期日相近。7可比实例的成交价格为正常价格，或可修正为正常价格。三、建立价格可比基础由于所选取的可比实例之间及其与估价对象之间，可能在付款方式、货币种类、货币单位、面积内涵和面积单位等方面不一致，无法进行直接的比较修正，因此，需要对它们进行统一换算处理，使其口径一致、具有可比性，以便进行比较修正。建立价格可比基础具体包括以下5个方面的内容：1统一付款方式。由于土地的价值量大，成交价格往往采用分期付款的方式支付。但是，付款期限的长短不同，付款数额在付款期内的分布不等，实际价格会有所不同。在估价中，为了便于比较，价格以一次付清所需支付的金额为基准，所以要将可比实例的分期付款的成交价格折算为在成交日期时一次付清。2统一币种和货币单位。不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的市场汇率计算。3统一面积内涵。面积内涵主要包括两种：建筑面积和使用面积。换算公式如下：建筑面积下的价格 = 使用面积下的价格 × 使用面积下的价格 = 建筑面积下的价格 × 4统一面积单位。面积单位通常有平方米、亩、公顷等，可比实例的面积单位应换算为统一的单位。5统一采用单价。地价的单价除了单位土地面积价格以外，还包括楼面地价，两者关系为：楼面地价等于土地单价与建筑物容积率之比。有些土地的单价比较特殊，如停车场通常按每个车位为比较的单位，保龄球馆按球道为比较的单位。四、交易情况修正（一）交易情况修正的含义进行交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。由于土地的特殊性和土地市场的不完全性，交易价格往往在交易过程中受当时当地一些特殊因素的影响而发生偏差，所以必须对这些不正常的情况加以修正，使可比实例的非正常价格变为正常价格后，才能作为估价对象的价格。（二）非正常交易情况的类型交易行为中的特殊因素很复杂，概括起来主要有以下几个方面：1有利害关系人之间的交易。2急于出售或者急于购买情况下的交易。3受债权债务关系影响的交易。4交易双方或者某一方对市场行情缺乏了解的交易。5交易双方或者某一方有特别动机或者偏好的交易。6相邻土地的合并交易。7特殊交易方式下的交易。8税费非正常负担的交易。（三）交易情况修正的方法上述非正常交易的实例一般不宜选为可比实例，但是当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，就必须对其进行交易情况修正。1采用百分率法进行修正采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例的成交价格×交易情况修正系数=正常价格 其中，交易情况修正系数是以正常价格为基准来确定的。假设可比实例的成交价格比其正常市场价格偏高或偏低的百分率为S%，则有：可比实例的成交价格×=正常成交价格或，可比实例的成交价格×=正常成交价格上式中，与是交易情况修正系数。其中S值的确定，通常比较困难，主要依靠估价人员的实践经验。2采用差额法进行修正对于交易税费非正常负担的情况，可以采用差额法进行修正。其公式如下：正常成交价格=卖方实际得到的价格+应由卖方负担的税费或正常成交价格=买方实际支付的价格 应由买方负担的税费当然，差额法的修正公式可以转化为百分率法的修正公式。因为， 应由卖方负担的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率应由买方负担的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率则有：正常成交价格=卖方实际得到的价格×或，正常成交价格=买方实际支付的价格×五、交易日期修正（一）交易日期修正的含义可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，要求评估的估价对象价格是估价期日时的价格。如果成交日期与估价期日不同，土地市场状况就可能发生变化，价格就可能不一样。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格修正到估价期日时的价格，这就是交易日期修正。交易日期修正实际上是对土地市场状况进行修正。（二）交易日期修正的方法交易日期修正一般采用百分率法进行。其基本公式如下：可比实例在成交日期时的价格×交易日期修正系数在估价期日时的价格其中，交易日期修正系数是以成交日期时的价格为基准来确定的。假设从成交日期到估价期日，可比实例价格涨跌的百分率为，则有：可比实例在成交日期时的价格×（1+ ）在估价期日时的价格或，可比实例在成交日期时的价格×在估价期日时的价格上式中，（1+ ）与是交易时间修正系数。在实际评估中，往往通过土地价格指数和价格变动率来进行交易日期修正。1采用价格指数进行修正价格指数有定基价格指数和环比价格指数两种。选择某个固定时期作为基期而编制的价格指数，称为定基价格指数；如果以上一个时期作为基期而编制的价格指数，就称为环比价格指数。（1）采用定基价格指数进行修正采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格×在估价期日时的价格（2）采用环比价格指数进行修正采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数××估价期日时的价格指数在估价期日时的价格2采用价格变动率进行修正土地价格变动率包括逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。采用逐期递增递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格×（1+价格变动率）期数在估价期日时的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格×（1+价格变动率×期数）在估价期日时的价格六、区域因素修正1区域因素及其修正所谓区域因素，是指能反映土地所在区域的特征、并对土地价格产生影响的因素。影响土地价格的区域因素主要包括：（1）繁华程度，是指城市中某些职能在空间上的聚集，对企业单位和居民产生巨大的吸引力，并影响土地的收益和利润的因素。如商业繁华程度可以从商业的集聚规模和等级两方面进行分析量化。（2）交通便捷程度，是指在空间地域上人们出行的可达性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷程度和对外交通设施的分布状况。（3）环境，主要包括自然和人文环境条件及环境质量。环境质量是指区域大气、水、噪声的污染程度。（4）公共设施配套完备程度，包括城市基础设施和社会公共服务设施两部分。反映其完备程度的指标主要有设施水平、设施的保证率和齐备程度。（5）城市规划限制，主要包括对用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度等指标的限制。不同用途的土地，影响其价格的区域因素不同，具体比较修正时应分别选择对其有影响的主要因素。区域因素修正，是将可比实例土地在其区域条件下的价格调整为在估价对象土地区域条件下的价格。如前所述，可比实例应与估价对象处于同一地区或同一供求范围内的类似地区，但是由于资料有限，可比实例与估价对象不是处在同一地区中，则在进行了交易情况和交易日期修正后，还需要进行区域因素修正。进行区域因素修正，是市场比较法的一个难点和关键。2区域因素修正的步骤区域因素修正的步骤如下：（1）确定对估价对象这类土地的价格有影响的区域因素及其影响权重；（2）判定估价对象土地和可比实例土地的区域因素状况；（3）将可比实例土地与估价对象土地的区域因素状况进行逐项比较，并确定区域因素的差别所造成的价格差异程度；（4）根据差异程度对可比实例的成交价格进行修正。一般而言，如果可比实例优于估价对象，则应对可比实例的价格做减价修正；反之，则应对可比实例的价格做增价修正。3区域因素修正的方法一般采用百分率法进行区域因素修正，公式如下：可比实例在其区域条件下的价格×区域因素修正系数=在估价对象区域条件下的价格其中，区域因素修正系数应是以估价对象的区域因素为基准来确定的。假设可比实例在其区域条件下的价格比在估价对象区域条件的价格高低的百分率为R%，则有：可比实例在其区域条件下的价格×=在估价对象区域条件下的价格或者可比实例在其区域条件下的价格×=在估价对象区域条件下的价格式中，与是区域因素修正系数。在实际评估中，进行区域因素修正的方法有直接比较修正法和间接比较修正法两种。（1）直接比较修正法直接比较修正法一般是采用评分的办法，以估价对象土地的各项区域因素状况为基准（通常定为100分），将可比实例土地的区域因素与它逐项比较打分。如果可比实例所在区域的状况优于估价对象所在区域的状况，所打的分值就高于100；反之，所打的分值就低于100。然后将所得的分值转化为修正比率。其修正公式如下：可比实例在其区域条件下的价格×=在估价对象区域条件下的价格（2）间接比较修正法间接比较修正法与直接比较修正法相似，所不同的是设想一个标准土地，以标准土地的区域因素为基准（通常定为100分），将可比实例及估价对象的区域因素与它逐项比较打分，然后再将所打分值转化为修正比率。其修正公式如下：标准化 区域因素 修正 修正可比实例在其区域条件下的价格 × × = 在估价对象区域条件下的价格上式中位于分母的括号内应为可比实例土地的区域因素相对于标准土地区域因素的得分，位于分子的括号内应为估价对象土地的区域因素相对于标准土地区域因素的得分。七、个别因素修正1个别因素及其修正个别因素是指能反映土地本身的特征、并对其价格产生影响的因素。进行个别因素修正，就是将可比实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个别状况下的价格。进行个别因素修正，同样是市场比较法中的难点和关键。有关土地的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、土地使用权年限等。有关建筑物的个别因素修正的内容主要应包括：新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、建筑容积率、楼层、朝向等。个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。2个别因素修正的步骤个别因素修正的步骤如下：（1）确定对估价对象这类土地的价格有影响的个别因素；（2）判定估价对象土地和可比实例土地的个别因素状况；（3）将可比实例土地与估价对象土地的个别因素状况进行逐项比较，并确定个别因素的差别所造成的价格差异程度；（4）根据差异程度对可比实例的成交价格进行修正。一般而言，如果可比实例优于估价对象，则应对可比实例的价格做减价修正；反之，则应对可比实例的价格做增价修正。3个别因素修正的方法一般采用百分率法进行个别因素修正，公式如下：可比实例在其个别状态下的价格×个别因素修正系数=在估价对象个别状态下的价格其中，个别因素修正系数应是以估价对象的个别状态为基准来确定的。假设可比实例在其个别状态下的价格比在估价对象个别状态下的价格高低的百分率为G%，则有：可比实例在其个别状态下的价格×=在估价对象个别状态下的价格或者可比实例在其个别状态下的价格×=在估价对象个别状态下的价格式中，与是个别因素修正系数。八、求取比准价格1进行综合修正由上可见，采用市场比较法估价时，需要进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素四大方面的修正。可比实例成交价格经过交易情况修正后变成了正常价格，经过交易日期修正后变成了估价期日的价格，经过区域因素修正后变成了估价对象区域条件下的价格，经过个别因素修正后变成了估价对象个别状态下的价格。这样，就将可比实例土地的实际成交价格转修正为估价对象土地在估价期日的客观合理价格。综合修正一般公式如下：（1）修正系数连乘形式估价对象价格=可比实例成交价格××（1+）××（2）修正系数累加形式估价对象价格=可比实例成交价格×在实际评估中，通常有直接比较修正法和间接比较修正法，其具体的计算公式如前所述。需要说明的是，直接比较修正法连乘形式的公式较常用。2求取比准价格由于选用的可比实例有多个，通过上述综合修正后，每个可比实例的修正都会得出一个价格，而且不可能完全一致，需要求出一个价格，作为估价对象的最终估价结果。方法有以下4种：（1）简单算术平均数法。为上述修正得出的n个价格，则其简单算术平均数的计算公式如下：（2）加权算术平均数法。设为上述修正得出的n个价格，f1、f2、f3、分别为的权重，则其加权算术平均数的计算公式如下：（3）中位数法。中位数法是将多个修正得出的价格按大小顺序排列，如果为奇数项时，就把位于正中间位置的一个价格作为最终的比准价格；如果为偶数项时，就把位于正中间位置的两个价格的简单算术平均值作为最终的比准价格。（4）众数法。众数与中位数一样，是一种位置平均数，它是将各总体单位按某一标志排序后整理成分布数列，如果其中有某一标志值出现的次数最多，即为众数值。在土地估价中，则需要选择10个以上的可比实例，才能用这种方法确定估价结果。第三节 市场比较法应用举例（略）