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21年房地产估价师考试试题题库9节21年房地产估价师考试试题题库9节 第1节 房地产估价机构的工商登记注销后，其资质证书失效。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房产测量以中误差作为评定精度的标准，以三倍中误差作为限差。（）答案：错解析：本题考查的是房地产测绘的精度要求。房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。参见教材P166。（）作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。A.分散危险 B.组织经济补偿 C.融通资金 D.防灾防损答案：A解析： 本题考查的是保险的职能。分散危险作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为（ ）。A.30%B.40%C.50%D.60%答案：C解析：本题考查的是土地增值税的税率和应纳税额的计算。增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%。 若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供（ ）元担保。A3000万B5000万C3亿D9亿正确答案：C某套住宅总价200万元，套内建筑面积135m2，套内墙体面积30m2，分摊的共有建筑面积25m2，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。A、12120B、12500C、13300D、14810答案：B解析：考点:统一计价单位。建筑面积套内建筑面积分摊的共有建筑面积13525160（m2），2000000÷16012500（元）。 （ ）是指外汇买卖活动的总称。A外汇市场B外汇总市场C汇兑买卖D汇兑市场正确答案：A题干表述是外汇市场的定义。21年房地产估价师考试试题题库9节 第2节路线价法主要适用于城镇临街工业用地的估价。（）答案：错解析： 本题考查的是路线价法。路线价法主要适用于城镇临街商业用地的估价。经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。（）答案：对解析：经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。 有独立设计文件和相应综合概(预)算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程是指( )。A、单位工程B、单项工程C、分部工程D、分项工程正确答案：B 甲公司1999年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用来建高档住宅，楼面地价为4500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于2022年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为 4800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为4860元/m2，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当2022年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以6200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所依据哪些理由来坚持当时的估价结论?正确答案：乙估价所可以从如下五个方面说明自己给出估价结论的理由。一是从估价目的看，当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期别墅的售价是在公开市场交易情形下达成的价格；二是从估价时点看，拍卖时是2022年12月，而第二期工程在2022年6月竣工后出售，时点不同相应房地产市场状况也会不同；三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期别墅，建筑具有单件生产的特点，第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响；四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量；五是从市场销售结果看，拍卖底价为4800元/m2，售出6栋的平均价格为4860元/m2，比较吻和，卖时只卖出20栋中的6栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求少也会导致成交价格低，从市场方面反映了估价结果的合理性。试题分析对于估价结论是否合理不能简单地进行价格上的比较，应从多个角度来进行认识。因为估价对象具有单件性的特点，估价结论是基于估价时点的条件作出的，估价结论具有一定的应用有效期以及市场条件的剧烈变化都会限制原有估价结论的应用。因此本题可以从估价目的、时点、对象、别墅开发的个别成本与客观成本的差异、市场销售的结果等几个方面进行分析。 在2022年10月时，王某的权益价格为（ ）。A剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下的净收益于2022午10月的现值之和B剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益于2022年10月的现值之和C该店面在2022年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2022年lO月的现值之和正确答案：D下列关于价值、使用价值和交换价值的表述中，正确的是（）A.广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价值仅指使用价值 B.没有交换价值也一定没有使用价值 C.没有使用价值肯定就没有交换价值 D.人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是使用价值答案：C解析：本题考查的是价格和价值。选项A错误，广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价值仅指交换价值；选项B错误，没有使用价值肯定就没有交换价值，没有交换价值不一定没有使用价值；选项D错误，人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是交换价值。某住宅用地出让年限50 年，建设期2 年。建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10 年后转让给王某，王某取得该住宅用地使用权年限为（）年。A38B40C58D60答案：A解析：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。所以，王某取得该住宅用地使用权年限为：50210=38（年）。21年房地产估价师考试试题题库9节 第3节买方市场下，成交价偏向买方最高出价，卖方市场下，成交价偏向卖方最低要价。（ ）答案：错解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。卖方市场下，成交价偏向买方最高出价，买方市场下，成交价偏向卖方最低要价。P87。 合同未作约定的，面积误差比绝对值超过1%时，买受人有权退房。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×张某与W 房地产开发公司签订了商品房买卖合同(预售)，预测面积为100 。后张某所预购商品房实测面积为106 。其面积误差比为( )。A.1%B.3%C.6%D.9%答案：C解析：面积误差比=实测面积-预测面积/预测面积×100%(106100)/1006%。 在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物（ ）等其他形式来偿付。A劳务B工资C贷款D高贷正确答案：A在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付，例如，以房地产作价入股换取设备、技术等。 基础的构造类型除了与上部结构有密切关系，还与（ ）有关。A回填土的密实程度B地基土的承载能力C荷载D埋置深度正确答案：BCD基础的构造类型与上部结构(如墙、柱、独立结构物)有密切的关系。此外，还和地基土的承载能力、荷载和埋置深度等有关。 地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成，且存梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为（ ）。A条形基础B独立基础C整体式筏式基础D箱形基础正确答案：C整体式筏式基础面积较大，多用于大型公共建筑下面，它由基板、反梁组成，在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑的骨架。 按供水用途，给水系统基本上可以分为生活、生产、消防三种。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试试题题库9节 第4节 建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定。容积率属于规定性指标。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的（）。A重置价格B租赁价格C评估价格D市场价格答案：D解析：房屋征收条例第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此，为了保证对被征收房屋价值的补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，需要对类似房地产的市场价格进行测算。随着房地产企业小型化、专业化的发展，房地产市场上出现的寡头垄断问题开始受到社会关注。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场结构。随着房地产企业大型化发展趋势，房地产市场上的寡头垄断问题开始受到社会关注。(2022年真题) 在下列现金流量图中，已知A、F和i，则P=（）。A.A（P/A，i，5）（P/F，i，1）+F（P/F，i，6）B.A（P/A，i，6）+F（P/F，i，6）C.A（P/A，i，5）+F（P/F，i，6）D.A（P/A，i，5）（P/F，i，2）+F（P/F，i，6）答案：A解析：本题考查的是复利计算。A（P/A，i，5）计算得到第一期期末的现值，然后通过终值折算为现值公式将第一年年末的值折算到期初，即为：A（P/A，i，5）（P/F，i，1）；最后套用已知终值求现值公式将第六期期末的终值折算到期初。 2022年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为99872元，应按（ ）计征企业所得税。A12%B18%C27%D33%正确答案：C 针对不同用途的收益性物业可分为（ ）。A写字楼物业管理、商场物业管理B承租人管理、租赁市场管理C工业及货仓物业管理、人事管理D商场物业管理、财务、人事管理正确答案：A 企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于（ ）。A财产损失保险B责任保险C意外伤害保险D保证保险正确答案：B21年房地产估价师考试试题题库9节 第5节房地产保值增值中，属于自然增值的有（ ）。A.改进物业管理B.重新装修投资C.增加容积率D.调整城市规划E.通货膨胀答案：C,D解析：本题考查的是保值增值特性。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。P67。(2022真题) 下列房地产中，属于免征房产税的有（）。A.监狱用房B.高校招待所C.部队营房D.法院办公楼E.房地产开发企业自用的房地产答案：A,C,D解析：本题考查的是房产税。选项BE，不属于免征房产税的情况。REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。（）答案：对解析：本题考查的是房地产投资信托基金概述。REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为( )。A、 1067元/m2B、 1070元/m2C、 1084元/m2D、 1141元/m2答案：C解析：280(1+4%+2%+3%)+20÷30001084(元/m2) 汇票是（ ）。A由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款或持票人的票据B银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据C由出票人签发，承诺他人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的存单D由出票人签发，承诺付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据正确答案：D 下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有( )。A发行企业债券B向银行借入信用贷款C房地产开发贷款D在公开市场上发行股票E土地储备贷款正确答案：ABCE答案 ABCE债务融资就是通过举债的方式融资。除了银行可以提供债务融资外，其他机构投资者如保险公司、退休基金等，也可提供债务融资。房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款等，都属于债务融资。甲公司拥有一幢商住综合楼，该综合楼于2022年8月底竣工后对外出租。2022年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2022年6月因修建地铁需要征收甲公司该综合楼，再次委托乙房地产估价机构进行评估。请问：两次估价的基本事项有哪些不同房屋征收估价影响因素有哪些答案：解析： 1.估价基本事项是指估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。（1）估价目的：第一次估价的估价目的是抵押贷款评估，第二次估价的估价目的是征收估价；（2）价值时点：第一次估价的价值时点是2022年9月，第二次估价的价值时点是2022年6月；（3）价值类型：第一次估价的价值类型是抵押价值，属于非市场价值中的谨慎价值，第二次估价的价值类型是征收价值。2.根据国有土地上房屋征收评估办法规定：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、装饰装修、新旧程度及占地面积大小等影响房地产价格的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。21年房地产估价师考试试题题库9节 第6节某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。A、2400B、2410C、2490D、2500答案：A解析：考点:分解法。该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值25001002400（万元）。某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。请问：(1)如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明？(2)一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。答案：解析：(1)一是30万元包含家具费用，而1 5万元仅是室内装饰装修费用，二是3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高，三是王某的装修费用是实际费用，是个别成本，评估时是按社会正常平均费用计算的，四是3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在估价时点评估的重新购建价格。(2)成本法。可采用分部分项法、工料测量法进行测算。主要步骤：弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，收集相关资料；用做预算方式测算估价对象的重新购建价格；测算估价对象的折旧；求取估价对象的积算价值。 因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在共有建筑面积计算中，不应分摊的是( )。A.用作公共休憩的架空层B.本幢公共使用的电梯井C.本幢的公共门厅D.本幢的公共过道答案：A解析：共有建筑面积按是否应当分摊，分为不应分摊的共有建筑面积和应分摊的共有建筑面积。(1)不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室(层)；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总体规划时应研究的内容有( )。A.城市的发展布局B.功能分区C.禁止、限止和适宜建设的地域范围D.建筑形态控制指标E.各类专项规划答案：A,B,C,E解析：城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。 某家庭拟购买一套住宅，单价为3000元/m2，该家庭月收入为6000元，其中30%可用来支 付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6%，抵押贷款价值比例最大为 80%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平方米的住宅?正确答案：第一种解法：(1)设该家庭每月能支付的房款为A：A=6000×30%=1800(元)(2)n=15×12=180(月)i=6%/12=O.5%(3)设该家庭能承受的抵押贷款额为P：P=A/i1-1/(1+in)-1800/0.5%1-1/(1+0.5%)180=213306(元)(4)设该家庭能承受的购房总价值为v：V=213306/80%=266633(元)(5)设对该家庭比较合适的房型面积为S：S=266633/300=88.88(m2)第二种解法：设可购买的面积为X(或S)：总房价为3000X(元)月还款额：6000×30%=1800(元)n=15×12-180(月)i=6%/12=0.5%P=A/i1=1/(1+i)n抵押贷款价值比例为80%，P=3000XX80%=2400X(元)2400X=1800/0.5 9/61-1/(1+O.5%)180X=88.88(m2)第三种解法：直接采用综合性公式计算S=A/i1-1/(1+i)n/M/C=6000×30%/O.5%1-1/(1+O.5%)180/80%/3000=88.88(m2)说明：M-抵押贷款价值比例：80%；C-房屋单价：3000元/m2。 也可以用其他符号表示，只要概念清楚即可。 指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分，本题最多扣至零分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：（一）估价对象：本次估价对象为位于××市××路1号××园××座101房的一宗房地产，建筑面积为353.54平方米，土地使用权面积为679.6平方米。估价目的：为法院确定房地产市场价值提供参考依据。（三）价值时点：20××年11月14日，为委托评估之日。（四）价值类型：为房地产的市场价值。（五）估价方法：本次评估选取的估价方法为比较法及成本法。（六）估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素具体分析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（￥7，070，800元）。以下是该房地产估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段：估价假设和限制条件一、估价假设（一）一般假设1.市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。2.交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。3.洽谈交易期间房地产价值将保持相对稳定。4.如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。改正：不考虑特殊买家的附加出价。5.本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金，如果至价值时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。6.本次评估，评估人员根据现场实际情况，仅对地面建筑部分外观进行实地查勘，未对估价对象做建筑物基础和结构上、地下管线等隐蔽工程的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构、地下管线等隐蔽部位方面的重大质量问题。7.本次评估，我司未对估价对象进行实地测量，建筑面积以委托方提供的××市不动产登记资料证明表上所记载的面积为评估依据；若实际面积与本次评估所依据的面积不符，不再调整评估价值。改正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。8.本次评估，以委托方提供的××市不动产登记资料证明表上注明的资料为依据，若其权属存在不相符情况，应以实际情况为准。未定事项假设本次估价无未定事项假设。（三）背离事实假设我们于20××年11月30日已对估价对象进行了实地勘察，而据委托方要求，评估基准日（即价值时点）设定为委托评估日，因此，本次评估以20××年11月14日作为价值时点，并假设价值时点估价对象的建筑物状况与实际勘查之日的现状一致，且对评估的市场价值并无影响。（四）不相一致假设本次估价对象设有抵押权，由于原有的抵押情况没有注销，本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。改正：本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。（五）依据不足假设本次评估，因委托方原因，估价人员未能进入室内进行现场勘查，室内状况以及照片为估价人员从室外通过门窗玻璃观察及拍摄（仅首层），对于室内具体状况不能明确，基于以上情况，假设该房地产为毛坯状况进行考虑。二、估价报告使用限制（一）本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于价值时点市场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予以充分考虑。改正：并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响。本估价报告仅为本次委托当事人提供估价对象于价值时点以及估价目的下提供参考依据，不作它用。如果改变估价目的或若用于其他用途，对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。（三）房地产使用过程中若维护管理不当或遭到人为破坏，有可能降低该房地产的价值。（四）本报告专为委托人及相关权利人使用，应在合法前提下使用报告书，不得向估价报告审查部门以外的无关单位和个人提供。除因拍卖的需要外，未经本公司同意，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。（五）本报告使用期限为一年（即自20××年12月11日至20××年12月10日止），随着时间及市场情况的变化，估价结果需作相应的调整。超过此使用期限使用本报告书的，我公司对其后果不承担任何责任。答案：解析：错误1：如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。改正：不考虑特殊买家的附加出价。错误2：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，不再调整评估价值。改正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。错误3：本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。改正：本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。错误4：并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改正：并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改错题相对较容易，是常遇到的错误。本套题难点设在了指错题，相对较少见，但大家在考试中只能学会适应，并在平时增加严格错误的指出。通过真题，希望大家：第一，要学会把题放在一起来考核自己。第二，培养一下题感，明确一下考试难度和试题题量。第三，把握一下时间，进行合理的做题时间分配。第四，根据自己做题的得分，考虑进一步需要复习的弱项。21年房地产估价师考试试题题库9节 第7节(2022年真题) 房地产开发企业发行的债券因为有固定的票面利率和期限，所以其市场价格比股票价格稳定。（）答案：对解析：本题考查的是证券市场的分类。债券因有固定的票面利率和期限，其市场价格相对股票价格而言比较稳定。房地产估价也是艺术，房地产估价师应努力把握房地产价格影响因素，从而不断增加估价的“艺术”成分，减少估价的“科学”成分。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价也是艺术，房地产估价师应努力把握房地产价格影响因素，从而不断增加估价的“科学”成分，减少估价的“艺术”成分。参见教材P11。 关于开发公司一期工程2022年9月1日能否设定抵押，下列说法正确的有（ ）。A不可以设定，囚房屋工程尚未竣工B可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求C可以设定，因符合在建工程抵押条件D不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率正确答案：BC 根据宪法，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有（ ）。A矿藏、森林、草原B水流、山岭、滩涂C森林、山岭、荒地D森林、水流、荒地E草原、滩涂、荒地正确答案：CE 统计指标中，质量指标是指反映总体相对程度、体现事物深度的内涵指标，数量指标是质量指标的派生指标。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资( )的特性。A、 区位选择异常重要B、 变现性差C、 需要适时的更新改造投资D、 存在效益外溢和转移答案：D解析：关于路线价区段的说法，正确的有（）。A.路线价区段位于街道两侧，是带状的B.应将面积相近、形状相同、位M相邻的临街土地划为同一个路线价区段C.两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地点D.较长的繁华街道，可根据地价水平差异划分为两个以上的路线价区段E.同一街道两侧的地价水平有明显差异的，应以街道中心为分界线，将该街道两侧视为不同的路线价区段答案：A,C,D,E解析：本题考查的是划分路线价区段。在划分路线价区段时，应将“通达性相当、位置相邻、地价相近”的临街土地划为同一个路线价区段。参见教材P370。21年房地产估价师考试试题题库9节 第8节某房地产开发企业拟投资开发一占地面积为25000、容积率为2 的住宅项目，预计项目可销售面积为45000，开发成本为5000 元/（不含土地费用），销售均价为8000 元/，销售税费为销售收入的5.5。当该项目销售利润为零时，企业能承受的最高楼面地价是（）元/。A1804B3608C4608D5120答案：A解析：由题意，该项目土地总价销售收入销售税费开发成本8000×45000×（15.5）5000×25000×2/100009020（万元）；企业能承受的最高楼面地价 （2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。正确答案：（2）建筑物物质折旧额计算：1）门窗等损坏的修复费用=3万元；2）装修的折旧费=82.5×1/5×4=66万元；3）其他设备的折旧费=250×1/15×9=150万元。4）长寿命项目的折旧费=(1300×0.9382.5250)×1/40×10=208.63万元小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说位置对小型商场并不很重要。（）答案：错解析：本题考查的是零售商业物业分析。小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说特色对小型商场并不很重要。参见教材P357。 以下不属于普通商品住宅开发商竞争者的是（ ）开发商。A经济适用房B自建住宅C高档别墅D联建住宅正确答案：C从市场方面来看，竞争者是那些满足相同市场需要或服务于同一目标市场的企业。例如，从产业观点来看，普通商品住宅开发商以其他同行业的公司为竞争者；但从市场观点来看，顾客需要的是“居住空间”，经济适用房、联建住宅、自建住宅也可以满足这种需要，因而开发这些居住空间的公司均可成为普通商品住宅开发商的竞争者。房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有（）。A依赖专业管理B效益外溢和转移C异质性明显D变现性较差答案：B解析：存在效益外溢和转移是房地产投资的特性之一，这一特性是指房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（）。A待开发房地产价值B管理费用C销售税费D购买待开发房地产应负担的税费答案：C解析：应计息项目包括待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用，销售税费一般不计算利息。城镇土地使用税的税率是（）。A差别比率税率B幅度比率税率C幅度定额税率D超额累进税率答案：C解析：城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4 个档次：大城市1.530 元；中等城市1.224 元；小城市0.918 元；县城、建制镇、工矿区0.612 元。城市、县城、建制镇和工矿区中的具体税额幅度，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。21年房地产估价师考试试题题库9节 第9节为了公共利益的需要，可以做出国有土地上房屋征收决定的情形有( )。A.棚户区改造B.城中村改造C.廉租住房建设D.经济适用住房建设E.公共租赁住房建设答案：A,C,D,E解析：保障性住房是享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。2022 年以来，各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程。某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是（）元/平方米。A.98B.102C.108D.116答案：A解析：本题考查的是房地产的种类。五通一平指道路、水（给水和排水）、电力、通信等基础设施条件及场地平整。道路20供水14排水16供电25通信8场地平整1598元/平方米。土地增值税的课税对象是( )。A.转让国有土地上的房地产B.赠与房地产C.转让房地产D.有偿转让国有土地上房地产所取得的土地增值额答案：D解析：土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。在存单二级市场上，决定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。转让时市场利率低于原定利率，转让价格就低。答案：错解析：决定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。就利率而言，若存单原定利率高，转让价格就高，反之则低。转让时的市场利率与存单原定利率相比，若市场利率高于原定利率，转让价格就低；反之，市场利率低于原定利率，转让价格就高。甲公司于2022年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2。总层数为地上4层，地下1层，2022年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/(m2*d);地上14层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/(m2*d);B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（ ）万元。A. 810 B.132025C. 2835 D.4860答案：C解析：房地产开发企业开发的商品房在出售前，不征收房产税。（）答案：错解析：本题考查的是房产税。房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因而，对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税。但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产估价、经纪的收费都是以房地产交易的市场价格为基数计算的。（）答案：错解析：房地产估价采用差额定率分档累进计收，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。房地产经纪收费根据代理项目的不同，房地产经纪收费实行不同的收费标准。