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21年房地产估价师历年真题和解答7篇21年房地产估价师历年真题和解答7篇 第1篇会计核算的基本前提是( )。A.会计主体 B.持续经营 C.会计分期 D.货币计量 E.权责发生制答案：A,B,C,D解析：会计假设又叫会计核算基本前提，特定的经济环境中必然存在各种不确定性，会计假设就是对这些不确定性做出较为合理的设定。会计假设包括会计主体假设、持续经营假设、会计分期假设和货币计量假设。下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是( )。A、 可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区B、 可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例C、 可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格D、 选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便答案：D解析：选取可比实例的数量从理论上讲是越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行比较修正的工作量大，所以，一般要求选取 3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。 有一栋四层公寓每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地地为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额为27%。（）此题为判断题(对，错)。正确答案： 该估价机构对开发公司合理运作项目资金的建议中，属直接融资的有（ ）。A扩股增资B预售商品房C以融资租赁方式承租大型设备D以在建工程抵押贷款正确答案：A工程造价控制的主要方法有( )。A.价值工程 B.协议发包C.合同管理 D.非限额设计E.可行性研究答案：A,C,E解析：(4)招标投标。(5)合同管理。合同管理是工程项目管理的核心。 一个城市一般只设一个住房置业担保公司，服务于本行政区内的城镇个人。县级城市也可以设立担保公司。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×(2022真题) 同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，只能由一家房地产估价机构承担。（）答案：错解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。随着社会经济发展，房地产估价业务越来越精细化。（）答案：对解析：考点:中国房地产估价行业发展。随着社会经济发展，为满足社会需要，从估价目的、估价对象、价值类型等方面，不断对房地产估价业务进行了深化和拓展，提供越来越精细化的估价服务。房地产泡沫产生的基础是（）。A投机需求膨胀B金融机构过度放贷C房地产市场中的过度开发D土地资源的稀缺性答案：D解析：房地产泡沫的成因，主要有以下三个方面：土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。21年房地产估价师历年真题和解答7篇 第2篇 根据下列内容，回答 46 题：张某在2022年10月购买了一个刚建成的精装修店面，同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。第 4 题 在2022年10月时，张某的权益价格为（ ）。A没有租赁条件下的正常市场价格B剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2022年10月的现值之和C剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2022年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2022年10月的现值D张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格正确答案：C某建筑物的建筑面积为500m2，重置成本为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置成本为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置成本为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为（）万元。A.75.6B.77.6C.80.6D.87.6答案：B解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法分解法。（1）门窗等损坏的修复费用2（万元）；（2）装饰装修的折旧额600×500×3/518（万元）；（3）设备的折旧额60×10/1540（万元）；（4）长寿命项目的折旧额（3600×50020000600×500600000）×10/5017.6（万元）。该建筑物的物质折旧额2184017.677.6（万元）。参见教材P322。房地产估价师李某签署了一份经核实为虚假的房地产估价报告，依据资产评估法，李某应受到的行政处罚是（）。A、警告 B、责令停止从业六个月以上一年以下 C、责令停止从业一年以上两年以下 D、责令停止从业两年以上五年以下答案：D解析：本题考查的是房地产估价机构的禁止行为和法律责任。资产评估法第四十五条规定，评估专业人员违反本法规定，签署虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门责令停止从业两年以上五年以下；有违法所得的，没收违法所得；情节严重的，责令停止从业五年以上十年以下；构成犯罪的，依法追究刑事责任，终身不得从事评估业务。参见教材P316。 影响房地产市场发展的社会经济因素包括（ ）。A家庭收入水平及分布B物价水平C失业水平D房价租金比E经济发展状况正确答案：ABDEABDE影响房地产市场发展的社会经济因素，包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。我国发行的股票中，可以避免投资者在买卖股票时进行繁琐的远距离股权转换手续和美国的法律限制的是（）。A.B股 B.H股 C.N股 D.A股答案：C解析：本题考查的是股票的基本分类。N股，系指大陆境内的公司所发行的以人民币标明面值，供境外法人和自然人以外币认购，获纽约股票交易所批准上市的股票。其优点是可以避免投资者在买卖股票时进行繁琐的远距离股权转换手续和美国的法律限制。 我国住房公积金制度实行的利率政策是（ ）。A低存低贷B低存高贷C高存低贷D高存高贷正确答案：A(2022真题) 反映企业短期偿债能力的财务分析指标有（）。A.流动比率B.速动比率C.资产负债率D.资产报酬率E.应收账款周转率答案：A,B解析：本题考查的是财务分析。短期偿债能力指标主要有流动比率和速动比率，长期偿债能力指标主要是资产负债率。某建筑物的有效年龄为10年，预计可能再使用30年，残值率为4，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.68 B.74 C.76 D.82答案：C解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。q1（1R）t（tn）×1001（14）×10（1030）×10076。关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间 B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间 C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间 D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间答案：D解析： 本题考查的是收益期和持有期的测算。收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。21年房地产估价师历年真题和解答7篇 第3篇我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。（）答案：错解析： 本题考查的是市场交易指标。我国统计中以签订合同为准，包括现房和期房两个部分，不考虑是否竣工，是否交付使用。张某将其一套房屋出租给李某，并签订了房屋租赁协议，约定租赁期限为25年。根据中华人民共和国合同法“房屋租赁期限不得超过20年”的规定，此房屋租赁协议的全部条款无效。（）答案：错解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。中华人民共和国合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。按我国现行规定，预备费包括基本预备费和价差预备费两部分。（ ）答案：对解析：本题考查的是工程造价的构成。按我国现行规定，预备费包括基本预备费和价差预备费两部分。P139。房地产企业债务融资的主要资金来源有( )。A、 上市B、 增发新股C、 发行企业债券D、 住房抵押贷款E 信用贷款答案：C,D,E解析：知识点 房地产企业的权益融资与债务融资 下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（ ）。A市场供求风险B变现风险C利率风险D时间风险E资本价值风险正确答案：ABC（）是由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。A.汇票 B.本票 C.支票 D.银行券答案：B解析：本题考查的是金融工具。本票是由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据 在证券市场上市交易的证券，基本上都是（ ）。A商品证券B货币证券C资本证券D投资证券正确答案：C 造成成交价格偏离正常市场价格的因素有( )等。A利害关系人之间的交易B供求不均衡C急于出售的交易D交易税费非正常负担的交易E交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易正确答案：ACDE答案 ACDE房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而使其偏离正常的市场价格。交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有下列方面：(1) 利害关系人之间的交易。(2) 急于出售或急于购买的交易。(3) 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。(4) 交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。(5) 特殊交易方式的交易。(6) 交易税费非正常负担的交易。(7) 相邻房地产的合并交易。(8) 受债权债务关系影响的交易。建筑物重新购建成本分为重置成本和重建成本，一般的建筑物适用重置成本，有保护价值的建筑物适用重建成本。（）答案：对解析：考点:成本法总结。建筑物重新购建成本分为重置成本和重建成本，一般的建筑物适用重置成本，有保护价值的建筑物适用重建成本。21年房地产估价师历年真题和解答7篇 第4篇在选取可比实例时，其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是( )。A、 强迫出售或强迫购买的交易B、 交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解C、 急于出售或急于购买的交易D、 受债权债务关系影响的交易答案：D解析： 与居住生活有关的水污染物中，氰化物是剧毒物质，一般人误服0019左右的氰化钾或氰化钠便立即死亡，敏感的人甚至服0006g就可致死。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 某房地产26000m2，拥有两部电梯，售价6000元/m2，若增加安装第三部电梯，安装费用300万元，价格可以达到6300元/m2，则第三部电梯的投资价值为( )元。A3000000B4800000C15600000D163800000正确答案：B答案 B(6300-6000)×26000-30000004800000(元)估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。房地产的抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。下列不属于法定优先受偿款的是（）。A.已抵押担保的债权数额 B.发包人拖欠承包人的建设工程价款 C.其他法定优先受偿款 D.估价费用答案：D解析： 本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。在宗地面积测算中，不能计入用地面积的范围有（）。A、已明确使用权属的间距地B、市政管辖的道路、街道用地C、公共使用的排污沟D、经规划部门核定的市政用地E、房地产证记载范围内的用地答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产面积测算。不计入用地面积的范围有：（1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地；（2）市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地；（3）公共使用的河滩、水沟、排污沟；（4）已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；（5）其他按规定不计入宗地面积的。 用市场法对房地产进行估价时，需要进行（ ）。A交易过程控制B交易情况修正C交易日期调整D交易价格变更E房地产状况调整正确答案：BCE运用市场法估价需要将可比实例的实际交易情况可能造成的不正常成交价格修正为正常市场价格，对可比实例成交价格进行的这些修正和调整，分别称为交易情况对价格的影响修正(简称交易情况修正)、交易日期对价格的影响调整(简称交易日期调整)、房地产状况对价格的影响调整(简称房地产状况调整)。 国民生产总值（GDP)是指一个国家以当年价格(或以不变价格)计算的1年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。（ ）正确答案：×国内生产总值(GDP)是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。GNP是国民生产总值，GDP是国内生产总值。 在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有（ ）。A按存量增量细分B按交易形式细分C按目标市场细分D按房地产用途细分E按地域细分正确答案：BCD 某集团公司打算将其名下的一处房地产出售，根据该房地产所处的地段、建筑面积、装修等各方面因素，公司给其标价320万元人民币。然而，此房地产标价两个月后，却无人问津。该公司考虑是否是因为标价太高导致的。为此，该公司委托一家房地产估价公司对此房地产进行估价。请问：估价公司在接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况?正确答案：估价公司在接受委托后，在估价前需要了解估价对象的情况有：(1)土地权属状况；(2)房屋产权状况；(3)该房地产是否符合规划要求；(4)土地使用基本状况；(5)建筑物基本状况。21年房地产估价师历年真题和解答7篇 第5篇 甲、乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为 40年；乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：下列不属于商业银行内部组织机构的是（）。A.执行机构 B.决策机构 C.监督机构 D.协调机构答案：D解析：本题考查的是商业银行。商业银行内部组织结构通常由决策机构、执行机构和监督机构组成。 房地产估价中，估价方法的选择，是由( )综合决定的。A估价对象的房地产类型B估价方法适用的对象和条件C估价人员的技术水平D委托人的特殊要求E所收集到的资料的数量和质量正确答案：ABE答案 ABE具体选用哪些估价方法进行测算，主要是由下列三个方面综合决定的：估价对象的房地产类型；估价方法适用的对象和条件；所搜集到的资料的数量和质量。 房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×在编制城市规划时，历史文化街区的保护范围界线称为城市（ ）。A.紫线B.绿线C.蓝线D.黄线答案：A解析：本题考查的是城市紫线、绿线、蓝线和黄线划定。在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。 当某房地产投资项目的基准收益率大于银行贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么，其资本金的内部收益率就大于全投资内部收益率。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 整个建筑的全部荷载最终是由基础来承受的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分，此为房地产抵押对房地产估价需要中的（）。A.再次抵押估价 B.抵押期间估价 C.抵押房地产处置估价 D.续贷抵押估价答案：A解析：本题考查的是对房地产估价的需要。再次抵押估价，担保法第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”21年房地产估价师历年真题和解答7篇 第6篇以划拨的方式取得土地使用权的，不需要申请选址意见书。（）答案：错解析： 本题考查的是城乡规划的实施与监督。以划拨方式提供国有土地使用权的，需要申请选址意见书，其他的建设项目不需要申请选址意见书。在土地面积量算中，条件许可时应采用解析法计算的面积代替图解法计算的面积。（）答案：对解析：本题考查的是土地面积量算。图解法计算的宗地面积应在地籍调查表、土地登记卡、产权证书说明栏注明“本宗地面积为图解面积。条件许可时应采用解析法计算的面积代替图解法计算的面积。”参见教材P173。对房地产市场调查的分析与评估，主要是考虑房地产市场调查的（）。A有效性B经济性C参与性D广泛性答案：A解析：对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。一般来讲，有效的市场调查必须具备以下特点：方法科学；调查具有创造性；调查方法多样；模型和数据相互依赖；合理的信息价值和成本比率；正常的怀疑态度；市场调查过程遵守职业道德。实际收益较预期收益增加的部分通常称为（）。A.风险收益 B.风险损失 C.风险报酬 D.最大期望收益答案：C解析：本题考查的是房地产投资风险的概念。当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益；而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。个人住房抵押贷款与商用房地产抵押贷款相比，个人住房抵押贷款的（）。A贷款期限更短B贷款价值比率更高C贷款利率更高D还款方式更复杂答案：B解析：由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。因此，国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率（LTV，）通常不超过60%，贷款期限最长不超过10 年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。 某受益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为 2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（ ）万元A16B18C20D22正确答案：B 房地产权属登记的地域范围是（ ）。A城市建成区内的所有房地产B城市规划区内的国有土地使用权及拥有房屋所有权的各种房地产C城市行政区域内的国有土地及其上的房屋D城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权的房地产正确答案：D 凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：城市房地产抵押管理办法规定，列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物，不得设定抵押。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押的条件。城市房地产抵押管理办法规定：列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得设定抵押。P142。21年房地产估价师历年真题和解答7篇 第7篇 （ ）是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。A土地一级开发B土地收购储备C城市规划D房屋管制正确答案：BB土地收购储备，是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。该制度的建立，旨在规范土地供应市场，提高政府调控土地市场和房地产市场供给数量和价格的有效性，确保政府在土地开发利用过程中的所有者权益。 以出让方式取得土地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，其土地使用权出让合同约定的使用年限可以根据实际情况改变。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是（ ）。A.购买更新改造出售B.购买持有出租出售C.开发持有出租出售D.购买更新改造出租出售答案：A解析：房地产投资活动中的现金流量。选项BCD均涉及了持有出租或出租阶段，在拥有租金收入的同时，也会产生运营成本。下列有关收益法测算的描述，正确的有（）。A、无形收益是指估价对象带来的间接利益B、无形收益难以货币化，无法通过选取较低的报酬率予以考虑C、实际收益是实际获得的收益，它一般能直接用于估价D、客观收益是指在正常情况下所能获得的收益E、评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金答案：A,D,E解析：本题考查的是收益法的理论依据。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：（1）未来净收益的大小；（2）获取净收益期限的长短；（3）获取净收益的可靠程度。参见教材P218。挂牌价格不是成交价格，不能选为可比实例作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。（）答案：对解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。挂牌价格简称挂牌价，是出售房地产时公开标出的要价。它不是成交价格，且通常高于成交价格。挂牌价一般不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。参见教材P86。 甲公司2022年为员工投保的险种为（ ）。A社会保险B政策保险C人身保险D财产保险正确答案：AC 实施强制拆迁必须以违章建筑为前提。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 城市用地评价中，下列属于适宜修建的用地的是（ ）。A一类用地B二类用地C三类用地D已征用的土地正确答案：A一类用地为适于修建的用地，二类用地为基本上可以修建的用地，三类用地为不适于修建的用地。下列关于质权特征的表述中，错误的是（）。A、质权是一种担保物权 B、质权的标的物只能是不动产权利 C、质权需转移质物的占有 D、质权是就质物优先受偿的权利答案：B解析：本题考查的是担保物权。质权的特征为：（1）质权是一种担保物权；（2）质权的标的物只能是动产或财产权利；（3）质权须转移质物的占有；（4）质权是就质物优先受偿的权利。选项B错误，质权的标的物只能是动产或财产权利。