旅游景区投资可行性分析.doc

1、请提出分析目标景区所在行业的研究报告框架，并对研究思路进行阐述。报告框架一、行业概况行业简介、市场规模、行业特点等二、行业发展背景1 宏观经济环境及行业抗风险能力2 行业发展历史及现状三、行业供求状况1 行业供给状况2 行业需求状况四、行业龙头企业分析1 龙头企业基本情况2 目标景区分析3 投资机会与挑战研究思路如下：首先，整体介绍行业概况，包括行业的特点、定位及市场规模等。第二，主要考虑外部因素对于行业发展的影响。使用PEST模型从政治、经济、社会、技术四个方面分析企业外部环境。通过分析宏观经济及产业生命周期，明确行业未来发展前景。第三，通过供给、需求两方面的分析，有助于更加全面的了解旅游景区行业的内部拉动因素。供给方面分析行业盈利模式、主要产品和服务价格、行业集中度分析等。需求方面分析需求结构，影响需求的要素以及未来需求预测。最后，研究行业有代表性的龙头企业（包括高管情况、公司战略、财务表现、商业模式等），总结归纳行业成功因素。通过SWOT模型分析目标景区现状，追踪投资热点并分析未来投资机会。2、请选取与目标景区可比的1-2家上市公司，对比评价目标景区商业模式的优劣。目标景区是国家5A级景区，同时兼备山、水自然资源，因此从5A级上市公司中分别挑选峨眉山（山脉资源）以及天目湖（水资源）作为可比公司。2.1.峨眉山峨眉山公司主要从事峨眉山风景区游山门票、客运索道、宾馆酒店服务、茶叶生产、含茶制品生产以及其他相关旅游服务的经营。2018年初到年中，公司主要业务、主要产品及用途、经营模式等未发生变化，游山门票收入23,363.53万元，占营业总收入的 44.54%；客运索道收入14,296.63万元，占营业总收入的 27.26%；宾馆酒店收入9,166.9万元，占营业收入17.48 %。峨眉山的商业模式可以称为旅游综合收益商业模式。除了收入占比较大的门票+索道收入外，峨眉山在酒店经营发展及茶叶生产、文化演艺等领域深耕细作，丰富业态发展。目标景区的商业模式为传统的单一门票商业模式。这种模式的优势是投资相对较小，劣势是过于依赖资源，难以形成有效的资金的循环，单一的门票经济难以适应现阶段发现的需求，收益也非常有限，同时受政策影响较大。2.2.天目湖公司主要从事旅游景区的开发、经营和管理，经营项目主要包括景区经营、水世界主题公园、温泉、酒店、旅行社及旅游商业等。同时，公司拥有综合性旅游配套设施，着力开发了疗休养、夏令营等其他特色旅游业务。天目湖的商业模式为“一站式旅游休闲目的地”模式，业务涵盖了观光型景区、休闲度假游产品、主题公园、旅游配套等。景区内业态丰富，一方面可以延长游客停留时间并刺激二次消费，另一方面集众多功能于一体（旅游、休闲、商务）可以实现对不同人群、不同季节的覆盖。目标景区瀑布及亲水活动深受游客喜爱。可以充分利用水资源，打造水世界主题乐园、观景酒店、温泉设施等，丰富游客游玩体验。3、请结合对财务报表的分析判断目标景区是否具备投资价值？主要从目标公司的收益性、安全性、成长性三个方面分析判断投资价值。3.1 收益性收益性指标期初期末毛利率76.12%71.88%营业利润率3.80%18.40%净利率14.40%20.39%净资产收益率10.45%14.90%目标景区营业收入从2016年的8800万上涨到11350万，净利润从期初的1270万增加到2315万（如果扣除期初净利润受税收优惠政策影响，则净利率上升更加明显），近三年扭亏为赢，而且增幅显著。从收益性指标分析，除了毛利率有小幅下降外，营业利润率、净利率以及净资产收益率均有显著提升。说明目标景区在快速发展的同时比较好的控制了成本。按照目标景区的规划，未来修建观光索道及电梯。假设后续每年仍有200万左右游客数量，按照50%的游客乘坐索道及电梯，则每年将有大约1亿元（100万*（70+30）左右的稳定收入，如果能够比较好的控制成本，目标景区的盈利能力将会进一步加强。3.2 安全性安全性指标期初期末流动比率4.410.87资产负债率60.48%55.45%由于题目所提供数据有限，因此流动资产用货币资金预估，流动负债用一年内到期的非流动负债预估。流动比率从期初到期末大幅下降，到期末已经下降到1以下，说明公司短期偿债能力很差，存在风险。此外，公司计划投入1.4亿元修建索道和电梯，因此短期内面临巨大的资金压力。资产负债率从期初小幅度下降，长期偿债能力略微有所改善。3.3 成长性增长性指标期初期末营业收入增长率125%13.89%净利润增长率138%45.15%目标景区于2015年正式营业，处于发展的初期阶段，无论是游客量还是收入和利润都有较大幅度的增长。但是景区附近有一个相类似的竞争对手，后续能否继续保持增长需要从多方面角度分析。综上所述，公司在短期内存在很大的资金问题，但是盈利状况以及成长性相对良好，并且景区具有现金流稳定的特点，具备一定的投资价值。4、请分析目标景区未来是否具备上市的可能性？不同板块的上市条件有所不同。海外上市旅游公司主要以OTA类民营企业为主，景区类公司尚未查到海外上市先例。因此目标景区公司主要考虑境内上市。境内主板、中小板、创业板中以创业板上市要求相对宽松，因此以创业板上市为目标。如果目标景区准备上市，最主要面临主体资格、主营业务范围、经营资质合法性和独立性的四个问题。4.1 公司主体以创业板为例，上市条件之一发行人是依法设立且持续经营三年以上的股份有限公司。目标景区2015年正式营业，已满足持续经营三年条件。但如果目标景区公司前期是有限责任公司，则必须进行股份改制，且具有完善的公司治理结构，方可满足上市条件。4.2 财务要求以创业板为例，要求拟上市企业最近两年连续盈利，最近两年净利润累计不少于一千万元；或者最近一年盈利，最近一年营业收入不少于五千万元。根据2006年12月1日施行的风景名胜区条例的规定，风景名胜区的门票不能作为上市主体的收入。目标景区已经是国家级风景名胜区，且主要收入来源于门票收入，若将门票收入剥离，则无法满足上市财务要求。4.3 经营合法风景名胜区条例规定，风景名胜区内的交通、服务等项目，应当由风景名胜区管理机构依照有关法律、法规和风景名胜区规划，采用招标等公平竞争的方式确定经营者。需要进一步明确核实目标景区公司提供的观光车服务是否取得了特许经营权。4.4 独立性景区上市公司独立性存疑。一般情况下旅游景区受当地政府政策影响巨大、公司治理独立性较缺乏、可能存在部分职能和政府部门职能混淆等问题。此外，近几年成功上市的景区公司凤毛麟角，可以考虑挂牌新三板作为备选方案。5、如目标景区有上市预期，目标景区应该在哪些方面重点改善或者规范？5.1 推进股份改制并加强公司治理如果目标景区公司为有限公司，则应着重推进股份制改造。同时，完善公司治理结构，建立健全股东大会、董事会、监事会以及独立董事、董事会秘书、审计委员会制度。5.2 摆脱门票依赖注重业务多元化发展，由单一景区参观转型为综合型旅游公司。一方面可以避免因为门票收入剥离无法满足上市的财务要求，另一方面可以促进景区内的二次消费，增加收入来源。5.3 经营合法性依照有关法律、法规和景区签订特许经营合同。6、对标旅游行业优秀公司，您认为目标景区应该从哪些方面开展业务或管理提升工作？6.1业务方面资料来源：公司公告，申万宏源研究通过上表分析，可以看出多数上市景区公司旅游产品丰富，收入来源多样，目标景区目前产品单一，应考虑丰富产品线，提升游客游玩体验。参考天目湖模式，结合目标景区特色考虑投资建造酒店、餐厅、购物中心、主题乐园、温泉度假村等，以此丰富收入来源。借鉴宋城演艺模式，打造有当地文化特色的演艺品牌。目标景区周边一小时车程内有另一景区，且旅游资源接近，构成直接竞争。一方面可开发新的旅游资源，采取差异化竞争策略。另一方面，也可尝试在一些领域合作，互利互惠。6.2管理方面目标景区短期内资金压力巨大，且后续计划投资修建索道及观光电梯，因此急需做好现金流管理，否则可能出现资金链断裂的风险。随着游客量快速上涨，对于景区的接待要求及服务能力有了更高的要求。基础设施方面，应从“吃、住、行、游、购、娱”六个维度满足游客的不同需求。例如做好配套公共交通服务，加强游客中心、停车场、旅游厕所等功能设施的维护和管理等。服务方面，聘请专业化的团队管理，同时加强景区内部人员培训，提升景区服务质量。营销方面提升在线旅游宣传、加强电子商务工作，促进旅游景区宣传。通过自媒体等渠道，丰富满足游客个性化需求的旅游产品，扩大市场份额。