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22年房地产经纪人试题5卷22年房地产经纪人试题5卷 第1卷 个人住房贷款是向各类住房的自然人发放的贷款，可用于（）等方面。A.购房B.土地征用C.自建住房D.房屋拆迁E.大修住房 答案：A,C,E解析：个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买、建造和大修各类型住房的贷款。所以，个人住房贷款主要用于购房、建造房屋和大修住房等。下列关于客源构成要素的说法错误的是（）。A.需求者的构成要素是自然人和法人主体B.职业不属于自然人的构成要素C.购买方式属于需求意向D.法人主体的要素包括法定代表人答案：B解析：AD两项，客源是对房地产有现时需求或潜在需求的客户，包括需求者及其需求意向。需求包括以获得物业所有权为目的的购买需求，也包括以暂时获得物业使用权为目的的租赁需求。需求者包括自然人和法人主体。自然人需明确姓名、性别、年龄、职业和联系方式等；法人主体包括企业或其他单位、组织等，需明确公司名称、性质、法定代表人、法人授权委托人及联系方式等。C项，需求意向，包括需求类型（购买或租赁）、物业地段、户型、面积、朝向、价格、产权和购买方式等信息。自然人包括姓名、性别、年龄、职业和联系方式等。房屋租赁合同的主要内容包括（）。A.房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所B.合同不需要对转租加以约定C.标的物D.租赁用途和房屋使用要求E.房屋和室内设施的安全性能答案：A,C,D,E解析：房屋租赁合同的主要内容包括：房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；标的物；租金和押金数额、支付方式；租赁用途和房屋使用要求；房屋和室内设施的安全性能；租赁期限；合同应对转租加以约定；房屋维修责任；物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；争议解决办法和违约责任；其他事项约定。外部营销工作可以在内部推广的同时展开，它是房地产经纪人在最短时间内，扩大推广面的必需工作。房源外部营销包括（）。A、橱窗广告B、业务会议C、平面媒体广告D、驻守派单E、网络广告答案：A,C,D,E解析：外部营销指各类直接面向市场大众的房源推广工作。房源外部营销的方式有：橱窗广告；平面媒体广告；网络广告；同行合作；驻守派单；其他推广。 关于房地产经纪业务承接的说法，正确的有（）。A.房地产经纪机构统一承接业务B.房地产经纪人可以以个人的名义承接房地产经纪业务C.分支机构承接业务的，应以分支机构的名义承接D.房地产经纪机构可以承接超出专业能力以外的业务E.房地产经纪机构承办业务，必须符合其所从事业务的执业标准和能力 答案：A,E解析：A项，房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接；B项，房地产经纪人员不得以个人的名义承接房地产经纪业务；C项，分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务；DE两项，房地产经纪机构承接业务和房地产经纪人员承办业务，必须符合其所从事业务的执业标准和能力。不得承接超出专业能力之外的业务，除非有对此房地产或服务能胜任的专业机构或者人士协助，并向客户揭露所有事实情况。房地产经纪人在询问客户需求时，适宜采用的提问方式是()。A:封闭式B:开放式C:诱导式D:自由式答案：B解析：房地产抵押贷款中，商业银行与借款人签订的房地产抵押合同，属于（ ）。(2022年真题)A.单务合同B.主合同C.实践合同D.要式合同答案：D解析：要式合同是指法律规定必须采用特定形式才能成立的合同。合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。例如，法律规定房地产转让、房屋租赁、房地产抵押应当签订书面合同。房地产经纪机构只在总部保留精干机构，而将与经纪业务有密切关系的贷款代办、登记代办等业务外包出去的组织结构形式是（）。A、网络制B、分部制C、矩阵制D、直线参谋制答案：A解析：网络制（Network System）是一种最新的组织形式。在这种组织机构中公司总部只保留精干的机构，而将原有的一些基本职能，如市场营销、生产、研究开发等工作，都分包出去，由自己的附属企业和其他独立企业去完成。例如，房地产经纪机构可以将有些业务发包出去，特别是一些与经纪业务密切相关的业务，如估价业务、权证代办业务等，房地产经纪机构如果认为某些业务由某些专业机构来做，会比自己做得更好或成本更低，就可以将这些业务发包给这些专业机构来完成。以下属于建筑材料物理性质的是（）。A、 密实度B、 耐水性C、 强度D、 耐久性E、 塑性答案：A,B解析：建筑材料的性质主要有物理性质、力学性质和耐久性。建筑材料的物理性质可分为：与质量有关的性质为实际密度、表观密度、密实度和孔隙率；与水有关的性质为吸水性、吸湿性、耐水性、抗渗性、抗冻性；与温度有关的性质为导热性和热容量。22年房地产经纪人试题5卷 第2卷下列情形中，当事人主张诉讼时效抗辩，能够得到人民法院支持的是（）。A.债权人甲要求银行支付自己在3年前存入银行的活期存款本金及利息，银行以诉讼时效已过为由抗辩B.债权人乙要求债务人公司的股东缴足5年前应当缴付而未缴付的出资额，股东以诉讼时效已过为由抗辩C.专利权人丙在得知侵犯专利权行为后的第5年提起诉讼要求侵权人停止侵害，侵权人以诉讼时效已过为由抗辩D.债权人丁在诉讼时效届满前5日以平信方式发送催款函给债务人，却因地址书写错误在2个月后被退回。丁遂提起诉讼，债务人以诉讼时效已过为由抗辩答案：D解析：选项 AB 为上述不得抗辩事由。侵犯专利权的诉讼时效为 2 年，自专利权人或者利害关系人得知或者应当得知侵权行为之日起计算，权利人超过 2 年起诉的，如果侵权行为在起诉时仍在继续，在该项专利权有效期内，人民法院应当判决被告停止侵权行为。 C 选项中，丙要求侵权人停止侵害，说明此时侵权行为仍在继续状态，因此人民法院是可以判决被告停止侵权行为的，债权人不能以诉讼时效已过为由抗辩，因此 C 中的情况是不会得到人民法院支持的，不选。运用排除法，能得到法院支持的为 D 项。当债务人不履行到期债务时，债权人有权依照法律的规定将该房地产进行（ ）处理并优先受偿。A.自留使用B.折价出卖C.拍卖D.出租E.变卖答案：B,C,E解析：抵押权是指债务人或者第三人不移转房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。按照（ ）划分，不动产登记可分为所有权登记和他项权利登记。A.业务类型B.登记主体C.登记物类型D.登记物权类型答案：D解析：不动产登记有多种分类方法。按照登记的业务类型可分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记和预告登记。按照登记物的类型可分为土地登记、房屋登记和林权登记等。按照登记物权的类型可分为所有权登记和他项权利登记。建筑材料中大部分无机非金属材料为脆性材料，下列属于无机非金属材料的是（）。A、陶瓷砖B、玻璃C、钢材D、普通混凝土E、天然石材答案：A,B,D,E解析：建筑材料中大部分无机非金属材料为脆性材料，如天然石材、陶瓷、砖、玻璃、普通混凝土等。下列( )对于抵抗地震荷载作用最为明显。A:条形基础B:独立基础C:筏板基D:箱形基础答案：D解析：按照贷款对象和用途划分，房地产贷款的种类包括（）。A.土地储备贷款B.房地产抵押贷款C.房地产开发贷款D.个人住房贷款E.商业用房贷款答案：A,C,D,E解析：根据贷款对象及用途，房地产贷款分为土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款。根据贷款保证方式，房地产贷款分为信用贷款和担保贷款，担保贷款又可分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。而抵押贷款主要是房地产抵押贷款。根据我国城市房地产管理法，以出让方式取得土地使用权属于房屋建设工程的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，其完成的开发投资达不到项目开发投资总额（ ）以上的，不得转让。(2022年真题)A.15%B.20%C.25%D.30%答案：C解析：城市房地产管理法及城市房地产转让管理规定明确规定了房地产转让的条件：以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片土地开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。按房屋完损等级分类，实物状况最好的房屋是（）。A:完好房屋B:良好房屋C:基本完好房屋D:一般损坏房屋答案：A解析：由于房地产经纪合同履行违约而依法承担的法律后果属于（ ）。(2022年真题)A.民事责任B.行政责任C.刑事责任D.缔约过失责任答案：A解析：房地产经纪人员的职业责任是指房地产经纪人员在从事房地产经纪活动时所应尽的义务，以及因自己在职业活动中的违纪、违约、违法甚至犯罪行为而应承担的行政和法律责任。具体包括应承担的民事责任和刑事责任。其中，民事责任包括：违约责任，是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任；侵权责任，是指侵犯经纪合同所约定的债权之外的其他权利而应承担的民事责任。本题中，违约应承担的法律后果属于民事责任中的违约责任。22年房地产经纪人试题5卷 第3卷“少数卖方，少数买方”的市场竞争状态是指（）。A、寡头卖方垄断B、寡头买方垄断C、双边寡头垄断D、卖方垄断答案：C解析：根据市场中卖方和买方的数量来划分的市场竞争状态有：完全竞争很多卖方，很多买方；寡头卖方垄断少数卖方，很多买方；寡头买方垄断很多卖方，少数买方；双边寡头垄断少数卖方，少数买方；双寡头卖方垄断两个卖方，很多买方；双寡头买方垄断很多卖方，两个买方；卖方垄断个卖方，很多买方；买方垄断很多卖方，一个买方；双边垄断个卖方，一个买方。 经纪人可以在签订经纪合同时预收部分佣金。答案为正确3.经纪人可以在签订经纪合同时预收部分佣金。(A) 室内顶棚的专修构造中，直接抹灰或直接喷刷式顶棚常用于( )。A:管理用房B:餐厅C:会议室D:住宅客厅答案：A解析：单店模式的房地产经纪机构应当配置（）。A.会计B.出纳C.管理人员D.房地产经纪人员E.房地产估价人员答案：A,B,C,D解析：门店内应配置的主要人员就是房地产经纪人员和门店的管理人员（店长或店经理）。其中，业务人员通常应配置610人。对于发达城市，由于门店租金较高，为了充分提高门店资源的利用率，降低单位佣金收入的门店租金成本，可分两班（或以上）配置经纪人员，规模可以1520人。一个门店通常应该配置一名店长或店经理；如果门店内分两组（或以上）配置经纪人员，则可对各业务组配置经理，并由其中的一名经理兼任店长或店经理。对于单店模式的房地产经纪机构，应配置会计、出纳人员（可由具有相应资质的管理人员兼任）。在网站的付费房源信息发布平台上进行操作，需要注意（）。A.时间点把握B.标题描述醒目C.在客户看房高峰时段D.房源描述详尽E.杜绝虚假房源答案：A,B,D,E解析：一些房地产网站提供了付费的房源信息发布平台，房地产经纪人可以按照网站的房源发布规则在平台中发布房源信息，吸引通过网络渠道寻找房源的购房人或承租人。在网站的付费房源信息发布平台上进行操作需要注意的内容包括：时间点把握；杜绝虚假房源；图片质量和描述文字：a要标题描述醒目；b要追求房源图片的质量；c要房源描述详尽。下列关于预约看房的表述，错误的是（）A、预约见面地点应选择有明显标志物的建筑物B、与客户约见地点最好是在经纪门店C、约看房时间与实际看房时间相隔一天以上的，无需再次与业主客户确定D、经纪人与交易双方要约定具体的时间答案：C解析：与客户提前约定看房时间。房地产经纪人在看房前，应与业主和客户约定具体的看房时间、见面地点，要提醒双方带好各种证明文件和资金。约定的时间、地点要准确，尽量与客户约定在人流少、有明显标志物的地点见面，引导客户以最便捷的方式到达。约见的地点最好是在经纪门店。房地产经纪人要与交易双方约定具体的看房时间，比如上午10点，或下午6点等等，不要大概约定“明天看房”，否则容易造成互相等待，耽误时间。约看房时间与实际看房时间相隔一天以上的，需要在看房前再次与业主客户确定。商品房在转让时，公共维修基金账户中的剩余款额（ ）。A.全额退还给出卖人B.部分退还给出卖人C.不能变更所有人D.不予退还给出卖人答案：D解析：结算维修资金；按照相关规定，住宅转让时，维修资金账户中剩余部分的款项是不予退还的。其中卖方缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭商品住宅维修资金结算交割单可向买方收取，同时维修资金的所有人更名为买方。和其他房屋一样，钢筋混凝土结构的住宅，其建筑结构的特点有（）。A.施工进度慢B.适应性强C.耐久年限好D.保温隔声强E.抗震性能好答案：B,C,E解析：钢筋混凝土结构建筑，其承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成；围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用此类结构。该结构的类型具体有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、简体结构、框架筒体结构和筒中筒等。商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的（）交存住宅专项维修资金。 A:使用面积B:套内建筑面积C:共有面积D:建筑面积答案：D解析：22年房地产经纪人试题5卷 第4卷以下不属于按照市场结构将市场分类的是（ ）。A.完全竞争市场B.垄断竞争市场C.寡头垄断市场D.双边垄断市场答案：D解析：市场结构是指某种产品或服务的竞争状况和竞争程度。根据市场结构，通常将市场分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场类型。其中，完全竞争市场的竞争最充分，完全垄断市场不存在竞争，垄断竞争市场和寡头垄断市场具有竞争但竞争不够充分。D项，双边垄断市场是主要根据市场中卖方和买方的数量来划分的市场竞争状态。A房地产公司（以下简称A公司）申请征用B乡基本农田以外的耕地50公顷，建高档住宅小区。支付征用耕地的补偿费用共计4500万元。开发建设过程中，A公司将此项目整体转给C公司，C公司通过市场分析后，拟将其中5公顷土地建商业用房，此项目调整方案经规划部门批准。在建设过程中，C公司将该项目抵押给D银行取得建设贷款。C公司经批准预售该住宅。C公司要合法预售在建项目的住宅，必须给购房者提供（ ）。A.建设工程规划许可证B.项目转让合同C.房屋所有权证D.商品房预售许可证答案：A,D解析：城市房地产管理法第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。物权的特征有（）。A、物权自愿原则B、物权法定原则C、物权公示原则D、物权占有生效原则E、物权登记生效原则答案：B,C解析：物权是一种财产权，是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权的主要原则包括：物权法定原则；物权公示原则；物权取得和行使物权遵守法律、尊重社会公德原则。城市化率=（）。A、农业人口非农业人口B、乡村人口总人口C、乡村人口城市人口D、城镇人口总人口答案：D解析：城市化又称城镇化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，突出表现在乡村人口向城市人口转化，分散的农村人口向各种类型的城镇集聚。一般用城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。该指标被称为城市化率或城镇化率常用的采暖方式包括（ ）。A.分户供热B.集中供暖C.区域供热D.分散采暖E.整体采暖答案：A,B,C解析：根据热源，供热采暖可分为：集中供热又称为集中供暖，又可分为城市或区域供热和小区供热。a城市或区域供热是由一个或多个大型热源产生的热水或蒸汽，通过城市或区域供热管网，供给一定地区以至整个城市的建筑物采暖、生活或生产用热；b小区供热通常是住宅小区自建锅炉房供热，由锅炉产生的热水或蒸汽经输热管道送到房屋内的散热设备中，散出热量，使室温增高。自己供热又称为分户供热，是自己以燃气或电力、燃油、燃煤等为能源，利用家用锅炉、燃气壁挂炉、电加热器、空调等供热。下列关于租赁用途的表述，错误的是（ ）。A.承租人应当按照租赁合同规定的用途和使用要求使用房屋B.承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意，出租人应当支持承租人的合理要求C.确需变动租赁用途的，不需要征得出租人的同意，但必须重新签订租赁合同D.承租人与第三者互换房屋后，原租赁合同即行终止，新的承租人应与出租人另行签签订租赁合同答案：C解析：租赁用途是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质。承租人应当按照租赁合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，确需变动的，应当征得出租人的同意。关于民事法律行为成立条件的说法，错误的是()。A:行为人具有相应的民事行为能力B:意思表示真实C:必须采用书面形式D:不违反法律或者社会公共利益答案：C解析：通常采用城市化率指标来测度城市化水平，城市化率的计算公式为（）。A.城镇人口数/农村人口数B.城镇企业生产总值/国内生产总值C.工业总产值/农业总产值D.城镇人口数/总人口数答案：D解析：城市化是一个必然过程，是18世纪产业革命以后社会经济发展的世界性现象，世界各国先后开始从以农业为主的乡村社会，转向以工业和服务业为主的现代城市社会。一般采用城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。这一指标又被称为城市化率或城镇化率。目前发达国家的城镇化率达到80。经纪收入的基本来源是（）。A.信息费B.佣金C.代理费D.手续费答案：B解析：经纪是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现，因此，其服务收入的基本形式是佣金。佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。22年房地产经纪人试题5卷 第5卷在租赁业务中，房地产经纪人应从（）等角度撮合双方。A.房源紧俏B.配套设施情况C.位置与交通情况D.周边环境E.租金折扣答案：A,B,C,D解析：房地产经纪人要从多个角度撮合双方，主要包括：房源紧俏；位置与交通情况；配套设施情况；周边环境；居住人口素质。需要注意的是，无论房地产经纪人寻找何种理由，都应该是客观真实的，最好是租赁双方都很在意的方面，切忌为了促成交易而编造不实情况。下列条款中，属于购房须知风险提示条款的是（）。A、楼盘紧邻集贸市场B、楼盘南侧100m为城市主干道C、楼盘东侧100m有一座加油站D、楼盘北侧500m有一所小学答案：C解析：为了让购房者明晰购买程序，事前需制定书面的购楼须知。购楼须知的内容应明确购房者所购物业的具体信息、付款方式，并提醒购房者对所购物业有清楚详细的了解。有的项目通常采取一些更加规范的做法，在购楼须知里增加了风险提示。例如说明项目周边的设施配置可能存在的危险或不安因素，如加油站、油库、垃圾站等。一般可以反映所销售商品房的总体价格水平的是（ ）。A.起价B.成交价C.表格价D.均价答案：D解析：均价是新建商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。下列关于完全竞争的房地产市场的表述，正确的是（ ）。(2022年真题)A.有相当多的买者和卖者B.买者少而卖者多C.买者多而卖者少D.只有一个买者和一个卖者答案：A解析：完全竞争市场是指竞争充分而不受任何阻碍和干扰的市场。该种市场必须具备以下条件：有众多的买者和卖者，每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占很小的份额；所买卖的商品具有同质性，不存在差别；市场信息完全，买者和卖者都掌握与自己的经济决策有关的一切信息，包括掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格；买者和卖者都可以自由进出市场；买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。关于资金时间价值换算中的假设条件的说法，正确的有（ ）。(2022年真题)A.资金时间价值换算中采用的是复利B.利率的时间单位与计息周期一致C.现值是在当前年度开始时发生的D.将来值是在当前以后的某一年年初发生的E.年金是在每年年初发生的答案：A,B,C解析：资金时间价值换算中的假设条件包括：资金时间价值换算中采用的是复利；利率的时间单位与计息周期一致，为年；本年的年末为下一年的年初；现值P是在当前年度开始时发生的；将来值F是在当前以后的第n年年末发生的；年金A是在每年年末发生的。根据用户的用电性质，供电可分为（）。A.正式用电B.临时用电C.居民生活用电D.工商业用电E.农业生产用电答案：C,D,E解析：根据用户的用电性质，分为居民生活用电、工商业用电、农业生产用电等。AB两项，根据供电设施是否永久，分为正式用电、临时用电。 甲房地产开发企业(以下简称甲公司)有一房地产开发项目，该项目由商品住宅和商业营业用房两部分组成，商业营业用房已竣工，住宅已作为在建工程设定抵押。乙房地产中介机构独家代理销售该项目。乙房地产中介机构在发布房地产广告时，作出以下承诺，不正确的有( )。A、 提供代办权证服务B、 保证有升值或投资回报C、 提供贷款服务D、 为入住者办理户口、升学等事项 答案：B,D解析：大纲要求 掌握 习题解析 本题考查重点是对“房地产广告的要求”的掌握。房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。办理户口只能由政府有关部门依照规定进行。房地产广告中不得含有房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。因此，本题的正确答案为B、D。城市中常见的眩光污染有（）。A、夜间汽车灯光B、电焊弧光C、强光线的路灯D、建筑物玻璃幕墙反光E、车站、机场闪动的信号灯答案：A,B,E解析：眩光污染包括：电焊时产生的强烈眩光，在无防护情况下会对人的眼睛造成伤害；夜间迎面驶来的汽车的灯光，会使人视物不清，造成事故；车站、机场等过多闪动的信号灯，使人视觉不舒服。张某是甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的房地产经纪人，某日在互联网上看到王某出售本市一套三居室住房的信息，标价115万元，他随即打电话咨询相关情况，并告之自己是甲机构经纪人，可以帮王某找买家。房主王某在电话中应允张某可以为其代找买家。次日，张某便约自己的买房客户李某一起去看房，并向李某报价125万元，还交代李某不要当场与房主谈价格，否则房主会认为他看中该房而不肯降价。看房之后，李某对该房十分满意。经过讨价还价，最后李某以118万元的价格与甲机构签了房屋承购委托协议，按甲机构规定交了2万元定金并预付了1%的佣金，委托代理协议还约定，交易达成后李某再支付房屋总价1%的佣金及4000元抵押贷款手续代办费。随后张某个人又以115万元的价格与王某签订房屋出售委托协议书，约定佣金为成交价的1%，并声称买方不愿出面，让王某在房屋买卖合同的卖方处签字，单方签订房屋买卖合同。随后张某将2万元定金转交给王某。如果李某以此房屋做抵押，办理个人住房贷款，他有可能采取的贷款方式为()。A.公积金贷款B.商业贷款C.个人住房组合贷款D.质押贷款答案：A,B,C解析：