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22年房地产估价师考试真题5篇22年房地产估价师考试真题5篇 第1篇 房地产权属登记的地域范围是（ ）。A城市建成区内的所有房地产B城市规划区内的国有土地使用权及拥有房屋所有权的各种房地产C城市行政区域内的国有土地及其上的房屋D城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权的房地产正确答案：D （ ）是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。A土地一级开发B土地收购储备C城市规划D房屋管制正确答案：BB土地收购储备，是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。该制度的建立，旨在规范土地供应市场，提高政府调控土地市场和房地产市场供给数量和价格的有效性，确保政府在土地开发利用过程中的所有者权益。 在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 如年资本化率为52S%，则至少须签订( )年的租约，方能确保在该租期内能够：通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。A7B8C9D10正确答案：D2022年12月1日实施的资产评估法重点规范包括（）在内的各类评估专业人员和评估机构从业行为、评估行业组织自律行为和政府监督管理行为。A.房地产交易 B.房地产开发 C.房地产估价 D.房地产交易答案：C解析：本题考查的是房地产法律体系。2022年12月1日实施的资产评估法重点规范包括房地产估价在内的各类评估专业人员和评估机构从业行为、评估行业组织自律行为和政府监督管理行为。 下列表述中，正确的是（ ）。A城建单位9月1日领取施工许可证，如第二年5月12日仍未施工，该施工许可证肯定已自行废止B建设工程发生质量事故，有关单位应在12小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告C商品房因设计缺陷导致严重质量问题的，设计单位直接向购房者承担质量责任D工程验收的前提条件之一是甲公司已按合同约定支付工程款正确答案：D22年房地产估价师考试真题5篇 第2篇当抵押贷款回报率高于所投资房地产的回报率时，则回报率就会出现正扛杆效用。答案：错解析：出现正杠杆效用的条件如下：当所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正杠杆效用。出现负杠杆效用的条件正好相反：房地产的投资回报率低于债务回报率。城市的总体规划必须以( )为依据。A.控制性详细规划B.修建性详细规划C.城市详细规划D.所在省、自治区的省域城镇体系规划答案：D解析：城乡规划编制以上一层次的城乡规划为依据：城市的总体规划必须以所在省、自治区的省域城镇体系规划为依据；城市详细规划必须以所在城市的总体规划为依据，修建性详细规划必须以控制性详细规划为依据。房地产拍卖业务主要来自（）委托。A.法院 B.公司法人 C.司法机关 D.个人答案：A解析： 本题考查的是房地产拍卖及特征。房地产拍卖业务主要还是来自法院委托。 房地产交易管理是房地产市场管理的重要内容。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 农村和城市郊区的土地，属于集体所有。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×一级房地产估价有限公司应具备的条件有（ ）。A.有15名以上专职注册房地产估价师B.专业技术人员达70%C.法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师D.专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60%E.股东中有3名以上专职注册房地产估价师答案：A,C,D,E解析：本题考查的是房地产估价机构等级。选项B错误，根据房地产估价机构管理办法，并未要求专职技术人员的比例。22年房地产估价师考试真题5篇 第3篇下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有（）。A借用合同B买卖合同C抵押合同D赠与合同E借款合同答案：B,C,E解析：典型合同又称有名合同，是指法律设有规范，并赋予一定名称的合同；合同法规定的买卖、赠与、借款等合同为典型合同。双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，如买卖、租赁等合同。AD 两项属于单务合同。 该估价机构对开发公司合理运作项目资金的下列建议中，属直接融资的有（ ）。A扩股增资B预售商品房C以融资租赁方式承租大型设备D以在建工程抵押贷款正确答案：A路线价估价法是一种评估大量土地的( )。A、 迅速估价方法B、 较慢估价法C、 简易法D、 延迟法答案：A解析：此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法适用的对象。路线价法是一种快速、相对公平合理，又能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法。解决此题的关键在于理解路线价的内涵。 将借款本息视为现金流出的基本报表是（ ）。A全部投资现金流量表B资本金现金流量表C借款还本付息估算表D投资计划与资金筹措表正确答案：B某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。A、22.0B、24.0C、25.6D、26.0答案：D解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入30×80%226（万元）。住宅建筑经济和用地经济比较密切相关的几个主要因素有（）。A.住宅层数 B.进深 C.长度 D.层高 E.建筑面积答案：A,B,C,D解析：本题考查的是住宅及其用地的规划布置。住宅建筑经济和用地经济比较密切相关的几个主要因素是：住宅层数、进深、长度、层高和平面系数。22年房地产估价师考试真题5篇 第4篇 房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于( )。A.市场价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值正确答案：B 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括( )。A、 折旧和摊销B、 投资回收C、 投资回报D、 可用于还款的利润E 在成本中列支的利息答案：A,D,E解析：目前，我国对房地产估价机构实行资质核准管理。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价机构资质管理。住房城乡達设部负责指导和监督房地产估价机构资质核准工作，制定房地产估价机构资质等级条件，指导全国房地产估价行业管理信息平台建设，制定房地产估价机构资质证书式样。参见教材P156。下列权益和财产中，可用房地产开发项目资本金出资的有（）。A股票B期货C工业产权D非专利技术E建设用地使用权答案：C,D,E解析：房地产开发项目实行资本金制度。项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。 某投资者D,25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万 元和14万元，概率分别为0.2、0.6和O.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16 万元，概率分别为O.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为 （ ）万元A25B35C40D45正确答案：BF(NPV1)=22×O2+18×O6×14×O2=18(万元)F(NPV2)=28×O15+22×0.7+16×0.15=22(万元)F(NPV)=F(NPV1)÷(1+i)+F(NPV2)÷(1+i)2=18÷(1+10)+22÷(1+10%)2=35(万元)22年房地产估价师考试真题5篇 第5篇 建设工程竣工验收，由（ ）负责组织实施。A工程质量监督机构B建设单位C工程监理单位D房地产开发生管部门正确答案：B工程竣工的验收工作，由建设单位负责组织实施。 （一）估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。第 4 题 业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（ ）。A抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险D选用估价方法不恰当形成适宜性风险正确答案：A下列行为中，应缴纳契税的有( )。A.国有建设用地使用权出让B.国有建设用地使用权赠与C.国有建设用地使用权交换D.房屋使用权转移E.房屋所有权继承答案：A,B,C解析：契税暂行条例规定，在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。(1)转移土地、房屋权属是指下列行为：1)国有土地使用权出让；2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；3)房屋买卖；(房屋买卖房屋使用权转移)4)房屋赠与；(赠与继承)5)房屋交换。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估的评估时点一致。答案：对解析：被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。 系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。A区位B用途C权利性质D总价E外观答案：A,B,C解析：与估价对象相似的房地产，又称为估价对象的类似房地产，简称类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。