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22年房地产估价师考试真题及答案9辑22年房地产估价师考试真题及答案9辑 第1辑 下列有关各种弹性的表述中，正确的有（ ）A 奢侈品的需求价格弹性相对较大B 占家庭指出比例较大的上品，其需求价格弹性相对较小C 商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为互补品D 商品对另外一种商品的需求交叉弹性等于0时，这两种商品为不相关商品E 商品的供给弹性大于1时，称供给富有弹性正确答案：ADE 下列对法的概念理解不正确的是（ ）。A法是阶级矛盾不可调和的产物B法以国家集体意志形式出现C法用国家政权的强制力来保证实现D法是各种社会规范的总称正确答案：B本题主要考查的是法的概念：法是阶级矛盾不可调和的产物，以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现，是各种社会规范的总称。下列关于房屋征收评估原则和要求，表述正确的是（ ）。A.分户的初步评估结果应当由估价机构提供给被征收人B.用于产权调换的房屋价值时点应当与被征收房屋价值时点一致C.被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用收益法，且估价结果精确到万元D.被征收房屋的价值评估，不考虑被征收房屋的租赁、抵押，但不包括查封因素的影响答案：B解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。分户的初步评估结果应当由估价机构提供给征收部门，征收部门予以公示；被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用比较法，且估价结果精确到元；被征收房屋的价值评估，不考虑被征收房屋的租赁、抵押、查封等因素的影响。P6364。(2022真题) 平均差、标准差和调和平均数均是反映总体单位标志值差异程度的统计指标。（）答案：错解析：本题考查的是变异指标。变异指标又称变动度，是反映总体单位标志值差异程度的综合指标，表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。包括全距、平均差、标准差、变异系数等。损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润，以及其他业务利润、投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。答案：对解析：损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润及其他业务利润，以及投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。22年房地产估价师考试真题及答案9辑 第2辑 系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 下列可不计算面积的有（ ）。A有顶盖无围护结构的场馆看台B利用地下室设置的消防水池C建设物内操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台D单层建筑物内分隔单层房间，舞台及后台悬挂的幕布、布景天桥、挑台E设计不利用，或作为技术层，或层高小于2.2m的深基础架空层、吊脚架空层正确答案：BCDE强制拍卖的主体，是指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人，即（）。A.拍卖人 B.竞买人 C.买受人 D.代理人 E.委托人答案：A,E解析：本题考查的是强制拍卖的主体、标的和依据。强制拍卖的主体是委托人和拍卖人。 经济适用房和廉租房项目用地，目前采取（ ）方式供地。A协议出让B招标兼出让C行政划拨D行政划拨兼协议出让正确答案：C经济适用房和廉租房与普通商品房不同，具有很强的政策性，一般采取行政划拨的手段。 假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（ ）万元的贬值。A548.19B558.15C567.39D675.40正确答案：C写字楼将发生的贬值额22年房地产估价师考试真题及答案9辑 第3辑实际交付土地日期以交地确认书确定的时间为准。（）答案：对解析：实际交付日期以交地确认书确认的时间为准；对违法用地补办出让手续的，以违法用地处理意见确定的违法行为发生之日起算。 #估价机构于2022年7月1日出具了某办公楼的抵押估价报告，估价委托人于2022年10月1日获得期限为20年的抵押贷款。该估价报告应保存至（ ）。A.2025年6月30日B.2025年9月30日C.2035年6月30日D.2035年9月30日答案：D解析：本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于15年。属于法定评估业务的，估价资料保存期限不少于30年。估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，估价资料应保存到估价服务的行为结束。P424。(2022真题) 下列不动产登记类型中，不属于本登记的（）。A.更正登记B.预告登记C.异议登记D.注销登记答案：B解析：本题考查的是不动产登记类型按照登记的效力分类。本登记包括初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、更正登记和异议登记、查封登记。下列民用建筑中，属于主体结构部分的是（）。A地基B门窗C楼板D楼面答案：C解析：不论工业建筑或民用建筑，建筑一般由以下部分组成：基础（或有地下室）、主体结构（墙、柱、梁、板或屋架等）、门窗、屋面（包括保温、隔热、防水层或瓦屋面）、楼面和地面（地面和楼面的各层构造）、楼梯以及各种装饰。通风是把空气作为介质，使之在室内的空气环境中流通，用来消除环境中的危害的一种措施。通风方式一般不包括（）。A、局部排风 B、局部送风 C、全面通风 D、局部通风答案：D解析：本题考查的是建筑识图基础。通风是把空气作为介质，使之在室内的空气环境中流通，用来消除环境中的危害的一种措施。通风方式可以分为：局部排风，局部送风和全面通风。22年房地产估价师考试真题及答案9辑 第4辑注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估， 测算出的估价对象比准价格为10 000元/m2，收益价格为12 000元/m2，两个测算结果存在一定差异。如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是（ ）。A.空置率取值偏大 B.报酬率取值偏小C.运营费用率取值偏大 D.租金增长率取值偏小答案：B解析： 房地产转移登记、变更登记、他项权利登记、初始登记的发证时限均为30El。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 获取房地产估价业务的措施有（ ）。A突破专业能力限制，接受各种估价要求B提高服务质量C恰当的宣传D低收费E最大限度压缩估价作业期正确答案：BC运用收益法估价的首要步骤是（）。A、测算收益期或持有期B、测算未来收益C、确定报酬率或资本化率、收益乘数D、选择具体估价方法答案：D解析：考点:收益法估价的操作步骤。运用收益法估价一般分为以下5个步骤：（1）选择具体估价方法，即是选用报酬资本化法还是直接资本化法；（2）测算收益期或持有期；（3）测算未来收益；（4）确定报酬率或资本化率、收益乘数；（5）计算收益价值。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（）等。A.图书馆B.学校C.空置的写字楼D.单独的建筑物E.加油站答案：A,B解析：本题考查的是成本法适用的估价对象。新近开发完成的房地产（新开发建设的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（旧房地产）、正在开发建设的房地产（在建工程）、计划开发建设的房地产（期房），都可采用成本法。选项A图书馆，很少发生交易限制了比较法，没有经济收益或潜在经济收益,限制了收益法。选项B学校以公益、公用目的的房地产，特别适用成本法估价。选项D单独的建筑物适用成本法，但是不属于“既无收益又很少发生交易”的房地产。选项C空置的写字楼可以寻找类似的写字楼，采用比较法，或收益法评估；选项E加油站是收益性房地产，可以采用收益法评估。22年房地产估价师考试真题及答案9辑 第5辑对收益性物业而言，物业维修通常起源于（）。A、业主对建筑物的检查B、租户对建筑物状况的抱怨C、物业管理人员对建筑物的检查D、物业管理人员对建筑物使用情况的调查答案：B解析：考点:物业的维修养护。良好的物业维修养护管理不仅是租户要求的，也是物业本身和物业管理目的所要求的。物业维修常起源于租户对建筑物状况的抱怨，物业管理人员在抓紧维修的同时，还要对承租人的合作表示感谢，对建筑物缺陷可能给租户造成的不便表示歉意。这种及时应租户要求而进行的维修，不仅能树立物业服务企业的信誉，而且还有助于避免由于物业缺陷而导致的重大经济损失。投资乘数只可以起正向作用，不可以起反向作用。（ ）答案：错解析：本题考查的是消费、投资与乘数理论。乘数的定义需要掌握，乘数既可以起正向作用，也可以起反向作用。即投资支出减少，也会引起国民收入成倍减少。P224。 通过（ ），为土地使用权制度的改革全面推进扫清了道路。A1988年宪法修正案B1986年宪法修正案C土地管理法D中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例正确答案：A城市地籍图比例一般为1:200。( )答案：错解析：知识点 地形图与房产图 下列属于概率抽样类型的是（ ）。A简单随机抽样B随意抽样C估计抽样D定额抽样正确答案：A概率抽样的类型主要有：简单随机抽样、分层随机抽样、整群抽样。22年房地产估价师考试真题及答案9辑 第6辑 下列关于甲公司中途变更设计的表述中，正确的为（ ）。A甲公司已在法定时间内通知了周某，周某一直未做答复。因此，应视同周某接受设计变更B周某有权退房C周某退房，甲公司应承担违约责任D周某退房应承担违约责任正确答案：AB如周某发现房屋所有权证记载的房屋建筑面积为87m2,商品房买卖合同对面积误差处理未作如周某发现房屋所有权证记载的房屋建筑面积为87m，商品房买卖合同对面积误差处理未作约定。下列表述中正确的为（ ）。A周某有权退房B甲公司应赔偿周某损失C如周某退房，甲公司应退还已付房价款及利息D如周某不退房，面积超过允许误差部分的房价款全由甲公司承担，产权归周某正确答案：AC 材料的（ ）是指材料在饱干和水用下强度不显著降低的性质。A耐水性B吸湿性C吸水性D抗渗性正确答案：A答案：A。材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。 房地产估价中的价值一般是指（ ）。A使用价值B交换价值C投资价值D账面价值正确答案：B某宗房地产的年净收益为5万元，购买者自有资金20万元，自有资金资本化率为10%，抵押贷款常数为8%，则该房地产的价格为（）万元。A.21 B.54 C.57.5 D.62.5答案：C解析：本题考查的是投资组合技术。20（520×10%）/8%57.5（万元）。房地产价格=自有资金抵押贷款金额。22年房地产估价师考试真题及答案9辑 第7辑 某临街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按照四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50英尺)，临街宽度25m的矩形土地的总价为( )。A53.34万元B85.34万元C106.68万元D213.36万元正确答案：C商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。影响商务办公房地产价格的主要区位状况不包括（）。A.集聚程度 B.交通条件 C.楼层 D.租户类型答案：D解析：本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要区位状况包括：集聚程度、交通条件、周边环境和楼层。影响商务办公房地产价格的主要实物状况包括：外观形象、内部装饰装修、设备、设施、智能化程度、物业服务水平、租户类型。 如果要求召开临时股东会，必须由代表公司10%以上股份的若干股东提出才有效，即为少数股东权。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某城市居民人均月收入自2022年3月1日至2022年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为（ ）。A 0.36 B 1.22 C 2.78 D 3.25正确答案：C房地产投资信托基金（REITs）的市场风险是指（）。AREITs 公司经营能力不同所导致的收益差别BREITs 证券价格在交易场所的变化给投资者带来的风险C市场利率变化给REITs 的实际收益带来的损失DREITs 规模大小不同所导致的市场认可度差别答案：B解析：房地产投资信托基金的风险包括：经营风险；市场风险；利率风险。其中，市场风险是指由于REITs 证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。因为多数股票价格的变动都和整个市场大趋势存在相当程度的正相关，这就会造成公司本身的经营状况无法完全决定其股票价格的变化。如果投资者在市场不景气时谋求变现，无疑会因证券价格的下跌而蒙受损失。这就是市场所造成的投资风险。22年房地产估价师考试真题及答案9辑 第8辑 运用直线法趋势法估价，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某开发企业申请贷款6000万元，由其拥有的商品房做抵押，该企业信用等级为AA级，贷款期限2年，投资项目为AA级，则该贷款综合风险额为（）万元。A、1260B、2520C、1470D、1050答案：A解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。某笔贷款风险额=某笔贷款额×信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数。企业的信用等级为AA级企业为50%，用商品房抵押的为50%，中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120%，项目风险等级为AA级的为70%，所以贷款风险额=6000×50%×50%×120%×70%=1260万元。参见教材P333。下列开发商定价法不属于竞争导向定价的是（）。A.领导定价法 B.挑战定价法 C.价值定价法 D.随行就市定价法答案：C解析：本题考查的是制定租售方案。竞争导向定价包括：（1）领导定价法；（2）挑战定价法；（3）随行就市定价法。选项C价值定价法属于购买者导向定价法。预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（）年。A、13 B、15 C、16 D、17答案：C解析：本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。该宗房地产的合理经营期限为：A(n1)×b0，n30÷2116（年）。在供给曲线中，商品供给量是横坐标，价格为纵坐标。（）答案：对解析：本题考查的是供给及其变动。在供给曲线中，商品供给量是横坐标，价格为纵坐标。22年房地产估价师考试真题及答案9辑 第9辑甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于 1998 年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为 200 万元。甲公司根据相关法律按税后利润的 10提取法定公积金，至 2022 年年底累计提取 100 万元，2022 年甲公司税后利润为 120 万元，当年分配 70 万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为 90 万元。2022 年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2022年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2022 年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为 3 年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。甲公司取得贷款种类为（）。A.担保贷款B.信用贷款C.中期贷款D.短期贷款答案：A,C解析：A 项，担保贷款是指贷款人对借款人以自己或其保证人的资产作担保而发放的贷款。C 项，中期贷款指贷款期限在1 年（不含1 年）以上5 年以下（含5 年）的贷款。B 项，信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款。D 项，短期贷款指贷款期限在1 年以内（含1年）的贷款。代理人知道被委托代理事项违法，仍然实施代理活动，相关责任由被代理人承担。（ ）答案：错解析：本题考查的是代理责任。民法总则规定，代理人知道被委托代理的事项违法而仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法而不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。P408。 （ ）是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供服务的经营活动。A房地产中介服务B房地产咨询C房地产估价D房地产经纪正确答案：A(2022真题) 成立房地产中介服务机构，应当在领取营业执照后的一个月内到登记机关所在地的县级以上（）备案。A.工商行政管理部门B.价格主管部门C.房地产行政主管部门D.中介行业协会答案：C解析：本题考查的是房地产中介服务行业管理内容。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。(2022年真题) 房地产开发项目可行性研究中的投资环境研究主要包括（）。A.当地社会经济情况B.城市基础设施状况C.土地使用制度D.项目用地状况E.当地的金融和税收政策答案：A,B,C,E解析：本题考查的是可行性研究报告正文的写作要点。投资环境研究主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。