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22年房地产估价师考试真题精选及答案5卷22年房地产估价师考试真题精选及答案5卷 第1卷工程投资额在50万元以下或者建筑面积在500m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。（）答案：错解析：本题考查的是施工许可管理。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。参见教材P93。某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在价值时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。 、这样的做法有哪些错误？ 、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？答案：解析： 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。错误如下：（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益；（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益）。 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。采用收益法测算房地产价格时，公式表示( )。A、 房地产净收益按固定数额逐年递增B、 房地产净收益按固定数额逐年递减C、 房地产净收益按固定比率逐年递增D、 房地产净收益按固定比率逐年递减答案：A解析：这是收益年限为无限年时的净收益按固定数额逐年递增的公式。 与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是( )。A均衡原理B预期原理C竞争原理D替代原理正确答案：D答案 D市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。(2022年真题) 除技术资料外，房地产开发项目的竣工档案资料还包括项目的（）。A.财务决算报告B.施工人员变动情况C.竣工图D.物业服务企业招标文件答案：C解析：本题考查的是竣工验收。编制竣工档案，包括技术资料的内容和绘制竣工图。除技术资料外，应当是竣工图。22年房地产估价师考试真题精选及答案5卷 第2卷下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是（）。A.新旧程度B.周围环境C.建筑物内空间布局D.土地开发程度答案：B解析：本题考查的是房地产实物因素。房地产实物因素包括土地实物因素和建筑物实物因素，土地实物因素包括土地面积；土地形状；地形、地势；地质；土壤；土地开发程度。建筑物实物因素包括建筑规模；建筑结构；设施设备；装饰装修；空间布局；建筑功能；外观；新旧程度。选项B，周围环境，属于房地产区位因素。参见教材P122126。 环境质量可以通过环境质量评价来判定，环境质量评价是确定环境质量的手段、方法。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： (三)某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建 600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司予以该新建写字楼投资人股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。评估师依据的建筑面积应为( )m2。A460B600C1000D以上三个面积都不行正确答案：D股票市场融资方式包括（）。A、首次公开发行B、配发C、增发D、认股权证E、公司债券答案：A,B,C,D解析：本题考查的是股票市场融资。股票市场融资包括首次公开发行、配发、增发和认股权四种融资方式。参见教材P296。2022年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为征收范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行征收估价。 、征收估价中如何考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同？ 、征收估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 、征收估价中如何考虑甲公司的装修补偿？答案：解析：1.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。22年房地产估价师考试真题精选及答案5卷 第3卷房地产在交易中可以转移的是其实物，其价格就是房地产本身的价格。（）答案：错解析：考点:房地产价格的特点。房地产在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、建设用地使用权或是其他权利。 基准地价是城市中均质区域内的土地( )。A最低价格B最高价格C平均价格D成交价格正确答案：C答案 C根据国家质量监督检验检疫总局2022年11月12日发布的中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程(GB/T 185082022)，基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 现需评估某宗房地产2022年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/，成如期为2022年1月末，该类房地产白2022年7月末至2022年6月未每月价格递增1%，2022年6月末至2022年10月末平均每月比上月价格上涨20元/。该可比实例在2022年10月末的价格为（ ）。A2648元/B2688元/C2708元/D2734元/正确答案：C 房地产开发企业资质管理规定所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 项目财务评价是房低产投资决策分析中重要的工作，它往往关系到一个项目的成败。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考试真题精选及答案5卷 第4卷 某工业用地总面积为3000，容积率为05，楼面地价为1000元/。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为40，相应的楼面地价为1500元/。该改变用途理论上应补地价为（ ）万元。A500B525C600D1650正确答案：D颗粒污染物对人体的危害程度与其直径大小和（）有关。A.化学成分 B.物理特性 C.生物活性 D.重量答案：A解析：本题考查的是大气污染物及其危害。颗粒污染物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关。下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。A、吸纳量B、新竣工量C、预售面积D、可供租售量E、房地产价格答案：A,C,E解析： 本题考查的是市场交易指标。选项BD属于供给指标。市场交易指标有销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。 为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则买者得利，卖者受损。（ ）正确答案：×为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则卖者得利，买者受损。城市规划的实施管理主要是（）两部分内容。A.报建审批管理 B.网络管理 C.批后管理 D.人工管理 E.微机管理答案：A,C解析：本题考查的是城市规划的实施与监督。城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。22年房地产估价师考试真题精选及答案5卷 第5卷(2022真题) 商品住宅项目开工后，房地产开发企业即可以预订方式收取购房人部分定金。（）答案：错解析：本题考查的是商品房预售。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。下列关于强制拍卖的特点，表述错误的是（）。A.国家强制性B.主体的特定性C.标的的非自有性D.权利义务的对等性答案：D解析：本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。强制拍卖，权利义务具有不对等性。参见教材P440。甲房地产开发公司于 2022 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2022 年 7 月 1 日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。 2022 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。乙房地产估价机构评估时，应（）。A.进行实地查勘B.要求提供房屋所有权证书C.要求提供国有土地使用证D.调查建设用地使用权是否已抵押答案：A,C,D解析：委托人及相关当事人应当协助房地产估价机构进行实地查勘，如实向房地产估价机构提供估价所必需的资料，并对其所提供资料的真实性负责。因估价需要，房地产估价机构和注册房地产估价师可以向房地产行政主管部门查询房地产交易、登记信息。B 项，因属于在建工程抵押，不要求提供房屋所有权证书。房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期。（）答案：错解析：考点:经济评价指标体系。房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、销售利润率和静态投资回收期。当抵押贷款回报率高于所投资房地产的回报率时，则回报率就会出现正扛杆效用。（）答案：错解析：本题考查的是WACC分祈。出现正扛杆效用的条件如下：当所投资 房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正扛杆效用。参见教材P260。