22年物业管理师考试真题7辑.docx

22年物业管理师考试真题7辑22年物业管理师考试真题7辑 第1辑 结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋是( )。A异产毗连房屋B异产房屋C毗连房屋D相邻房屋正确答案：A 做出正确决策的基本顺序是：( )，拟订各种可行方案并进行选优，对选定的最优方案还应付诸实施，在实施过程中不断进行检查和信息反馈，以保证决策得以层层落实，并在实践中评价决策是否正确。A全面收集信息和资料，进行系统的调查研究，进行科学预测B进行系统的调查研究，全面收集信息和资料，进行科学预测C进行系统的调查研究，进行科学预测，全面收集信息和资料D进行科学预测，全面收集信息和资料，进行系统的调查研究正确答案：B以下关于写字楼租金确定的方法说法错误的是()。A:随行就市定价法就是企业按照行业的平均现行价格水平来定价的方法B:市场比较定价法是在类似物业已实现的租赁价格的基础上修正得出目标物业的租赁价格C:竞争定价法以同类项目竞争者的价格作为定价依据D:竞争定价法以企业服务成本和市场需求为依据来定价答案：D解析：参考竞争价格定价法包括随行就市定价法、竞争定价法、市场比较定价法。随行就市定价法，即企业按照行业的平均现行价格水平来定价；竞争定价法，即企业为适应竞争，以同类项目竞争者的价格作为定价依据，而不以企业服务成本和市场需求为依据来定价；市场比较定价法，即根据替代原理，在确定目标物业租金时，将目标物业与近期内发生租赁的类似物业加以对照比较，从类似物业已实现的租赁价格，修正得出目标物业的租赁价格。该考点来自教材的第五章“写字楼物业经营管理”的第四节。 前期物业服务合同可以约定期限，但是( )，前期物业服务合同终止。A期限未满B业主委员会有效C期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的D与一般的服务性行为不同正确答案：C发生物业工程质量问题的原因主要有( )。A:设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷B:施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料C:验收检查不细、把关不严;建材质量不合格;建设单位管理不善D:气候、环境、自然灾害等其他原因E:验收时人为观测错误引起的工程质量问题答案：A,B,C,D解析：在社会知觉和归因层次中，( )是指人们对某类事物或人物所持有的共同的、固定的、笼统的看法和印象。A:刻板印象B:成见效应C:先入印象D:晕轮效应答案：A解析：本题考核的是刻板印象的定义。所谓刻板印象，是指人们对某类事物或人物所持有的共同的、固定的、笼统的看法和印象。作为一种心理定势，"刻板"是其根本特点。刻板就是呆板而没有变通。刻板印象就是对事物或人物的呆板而没有变通的印象。刻板印象的表现是多种多样的。物业保修责任是指()有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。A:建设单位B:监理单位C:施工单位D:物业服务企业答案：A解析：物业管理条例第三十一条规定：建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。虽然物业服务企业按照物业服务合同对物业进行维修、养护、管理，但前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内，在保修期间与范围内的房屋维修由建设单位承担首要责任。 租赁管理的主要工作内容是( )。A维修房屋、收取租金、专业设计、租户关系管理B房屋环境管理、收取租金、租金调整、收缴物业管理费用C保洁与绿化、收取租金、租金调整、收缴物业管理费用D房屋空间交付、收取租金、租金调整、租户关系管理正确答案：D房屋承租人将承租的房屋再出租的行为称为()A:房屋转租B:房屋出租C:房屋承租D:房屋批租答案：A解析：租赁房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。22年物业管理师考试真题7辑 第2辑双立管建筑排水管道系统中的双立管是指()。A:1根排水立管和1根通气立管B:1根生活污水排水立管和1根生活废水排水立管C:1根生活污、废水排水立管和1根屋面雨水排水立管D:2根生活污、废水排水立管答案：A解析：本题考核的知识点为双立管建筑排水管道系统中的双立管的组成。双立管排水系统由1根排水立管和1根通气立管组成。 房屋租赁审查的内容主要包括( )。A审查租赁双方是否是地方居民B审查合同的主体是否合格C审查租赁的客体是否允许出租D审查租赁合同的内容是否齐全、完备E审查是否按规定缴纳了有关税费正确答案：BCDE 当发生高空坠物时，属于正确的处理措施有（ ）。A发生高空坠物后，有关人员要立即赶到现场，确定坠物造成的危害情况B尽快确定坠物来源C关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入，防止造成高空坠物事故者乘机逃跑D立即清理现场，恢复秩序E事后应检查，并通过多种宣传方式，使业主自觉遵守社会公德正确答案：ABE下列市场调查中，属于直接调查法的有()。A:询问法B:测试法C:抽样调查法D:实验法E:观察法答案：A,D,E解析：市场调查按调查方式划分，有直接调查法和间接调查法，其中直接调查法又分为：询问法；观察法；实验法。关于零售商业物业的表进，下列说法不正确的是()。A:零售商业物业可以是经营零售业的独立的建筑群B:为了实现业主总体利益的最大化，对于分散产权的零售商业物业也需要集中统一的专业化物业经营管理服务C:零售商业物业是指用于商业经营活动的小型店铺D:综合用途物业内零售商场的规模往往受到定的限制答案：C解析：C项，零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。零售商业物业（以下简称商业物业）指用于零售商业的物业，其范围相当广泛。从小型店铺、百货商场到大型现代化购物中心，面积规模从十几平方米到十余万平方米，其服务的地域范围从邻里、居住区到整个城市甚至全国。 当使用者的购买目的是置业投资时，更加重视对市场供求关系、( )的分析，以便制定出更明智的租买决策。A租金价格水平B市场吸纳情况C竞争情况分析D以上全部正确正确答案：D某住宅小区有4栋30层住宅楼，即将投入使用。建设单位在前期物业管理服务招标书中有关公共秩序维护的具体要求包括：小区一个门岗和一个监控岗24小时值班;小区楼宇内走廊、楼梯间等公共部位昼夜巡视，巡视频率为每小时一次。另外，本项目招标书已明确，建设单位为该小区无偿提供价值20万元的固定资产，作为该项目管理服务开办之用。问题：1.若该小区每栋每层正常巡视时间为1分钟，投标物业管理公司每班至少需安排多少个巡视员方能满足招标书中对楼宇公共部位巡视方面的要求?(层与层之间巡视时间忽略不计，要列出计算过程)2.统一设每月工作天数为30天，如按劳动法规规定，职工平均每月的工作天数为20.83天，每月加班最多不得超过36小时，问每名员工每月最长工作时间是多少小时?小区门岗至少需要安排多少名员工?(要列出计算过程，计算结果取整数)3.假设监控岗由8名员工运转，而每名员工月基本工资为1500元，投标企业实行综合计算工时制。如不考虑国家法定节日加班费，统一设每月工作天数为30天，按劳动法规规定计算职工基本小时工资的月平均工作天数为21.75天，实行综合计算工时制的超时加班费为职工基本小时工资的1.5倍，那么每名员工每小时超时加班工资是多少?每名员工每月超时加班工作时间是多少?每名员工月实际应得工资额是多少?(要列出计算过程，计算结果保留小数点后两位)4.若该项目前期物业服务合同期限为3年，物业服务收费中已将建设单位无偿提供的开办固定资产折旧(固定资产折旧年限为5年)计入成本，则每年固定资产折旧为多少?如前期物业管理公司合同到期后未被该小区成立的业主大会续聘，前期物业管理公司如何处理建设单位为开办无偿提供的固定资产及其折旧?答案：解析：1.投标物业管理公司每班至少需安排巡视员人数=4×30/60=2(人)。2.每名员工每月最长工作时间=20.83×8+36=202.64(小时)。小区门岗至少需要安排的员工人数=24×30/202.64=3.55=4(人)。3.每名员工每小时超时加班工资=1500/(21.75×8)×1.5=12.93(元)。每名员工每月超时加班工作时间=(30-21.75)×8=66(小时)。每名员工月实际应得工资额=1500+12.93×66=2353.38(元)。4.每年固定资产折旧=20/5=4(万元)。前期物业管理公司应向建设单位移交固定资产。按照写字楼的使用方式不同，可将其分为()。A:公用B:出售C:自用D:租售E:住宅答案：C,D解析：按照写字楼的使用方式不同，可特写字楼分为：自用型写字楼，是为特定用户量身设计建设的，仅供其独占使用的写字楼，租售型写字楼，可以满足广大写字楼使用者的需要和期望，并以竞争性租金提供给市场上的一般租户使用。 房屋保养需要大量的追加投资，根据大量实际数据测算，砌体结构房屋的建安造价与建筑寿命期的维修养护管理费用的比率平均达到（ ）。A1:1B1:0.7C0.5:0.7D1.5:2.3正确答案：A22年物业管理师考试真题7辑 第3辑 “资源是稀缺的”是指( )。A资源是不可再生的B资源必须留给下一代C资源将被耗费殆尽D相对于需求而言，资源总是不足的正确答案：D 是双方或多方当事人之间的协议。A合同B邀约C要约D拍卖正确答案：A 硅酸盐系列水泥是以硅酸钙为主要成分的水泥熟料、一定量的混合材料和适量石膏，经共同磨细而成。按其性能和用途不同，又可分为通用水泥、专用水泥和特性水泥三大类。其下列不属于通用水泥的是( )硅酸盐水泥。A复合B白色C粉煤灰D普通正确答案：B 可贮存和调节供水量，并能稳定供水压力的设备是( )。A离心式水泵B贮水池C吸水井D高位水箱正确答案：D 带釉陶土管耐酸碱腐蚀，但脆性大、强度低，可用于排放腐蚀性工业废水。其采用的连接方式为( )。A.法兰连接B.承插连接C.套接D.螺纹连接正确答案：B在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于()A:附加租金B:基础租金C:实际租金D:毛租金答案：B解析：在写字楼租赁管理中，写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金，物业经营管理企业还可根据市场竞争状况来决定哪些经营费用可以计入租金，哪些经营费用可以单独收取。期货价格是指在交易达成后按约定在未来()进行商品交割的价格。A:较长一段时间B:某个日期C:短期内D:某个地点答案：B解析：期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。物业也有类似期货交易的期货价格，物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格（含土地价格）。大数据对物业服务企业内部运营的影响包括()。A:实现渠道优化B:打通线上线下营销C:提升顾客忠诚度D:提升供应链效率E:进行服务需求预测答案：C,D,E解析：大数据对物业服务企业内部运营的影响包括：优化企业商务网站，改进企业内部管理，提升顾客忠诚度；进行服务需求预测，据此调整内部运营，提升供应链效率，改善客户服务。公房出售单位，从售房款中一次性提取住宅专项维修基金，其中，多层住宅按不低于售房款的（ ）提取。A:10%B:20%C:30%D:40%答案：B解析：22年物业管理师考试真题7辑 第4辑风险管理的首要任务是()。A:风险回避B:风险承担C:风险转移D:风险识别答案：D解析：风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到。因此，风险管理首要的就是要识别风险，也就是要根据某种科学方法去认识和区别风险。 如果银行存款的利率为10%，为在1年末获得11000元，现在应该存入银行( )。A12000元B10000元C9250元D9929元正确答案：B下列能力中，属于心理学上所说的一般能力的有( )。A:物业维修能力B:记忆力C:抽象概括能力D:观察力E:项目管理能力答案：B,C,D解析： 物业管理企业应当具有独立的法人资格，意味着物业管理企业应具备的条件包括( )。依法成立；有必要的财产或经费；有自己的名称、组织机构和场所能够独立承担民事责任；有名义上的法人资格；ABCD正确答案：C物业服务企业可以利用停车场管理资源，与专业厂商开展的业务包括()。A:汽车维修业务B:二手汽车经营业务C:代理业务D:汽车养护业务E:汽车改装业务答案：B,C,D,E解析：管理停车场的物业服务企业可以充分利用停车场经营的丰富资源。例如，物业服务企业可以利用停车场管理资源，与专业厂商开展的业务包括：二手汽车经营业务，汽车精品经营业务，代理业务；汽车美容业务，汽车养护业务；汽车装饰业务，汽车改装业务。 根据组合投资管理的定义，可以看出组合投资管理包含的要素，下列不属于其要素的是( )。A管理对象B管理者C管理方法D管理目的正确答案：D 下列关于“经济成本”的叙述，不正确的是( )。A经济成本除了会计成本，还包括未计入会计成本中的厂商自有生产要素的报酬B指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和C经济学中的成本概念也就是我们日常生活中的会计成本D经济成本=会计成本+隐含成本正确答案：C 房屋租赁合同中，凡要求有特定形式和履行一定手续的合同称为（ ）。A诺成合同B要式合同C有偿合同D双务合同正确答案：B统计具有信息、咨询和()等主要职能。A:抽样B:排序C:监督D:调查答案：C解析：统计具有信息、咨询和监督三大职能。22年物业管理师考试真题7辑 第5辑 以下对物业管理客户沟通的内容，叙述不正确的有( )。A与政府行政、业务主管部门、辖区街道居委会等在法规监管、行政管理服务方面的沟通交流B与业主大会和业主委员会物业管理事务的沟通交流C在与政府相关部门的沟通中，物业服务企业要摆正位置，对政府职能部门提出的建议和要求应经过了解、调查和分析，做好沟通交流每个环节的准备D.与建设单位、市政公用事业单位、专业公司等单位的沟通交流，要以合同准备为核心，明确各方职责范围、权利义务，做好沟通交流工作E与建设单位就早期介入、承接查验、物业移交等问题的沟通交流正确答案：ABE物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应配合业主大会按照()聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。A:部分业主的要求B:物业服务合同约定C:业主委员会的要求D:管理规约的约定答案：B解析：实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当履行的义务之一为：物业服务企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 办理工程竣工验收备案应当提交的文件有( )。A工程竣工验收备案表B验资证明C法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件D.企业章程E.法规、规章规定必须提供的其他文件正确答案：ACE物业经营管理中，提出一个建议和制定一个策略的首要前提是()A:市场调研结果B:有足够的信息可用C:对市场分析判断D:了解市场行情答案：B解析：提出一个建议和制定一个策略的首要前提是有足够的信息可用。因此，必须有一个可靠的足以使资产组合中的各个单元都得到合适评价的数据库。关于边际成本，下列表述正确的有()。A:边际成本大于边际收入时的服务量，为企业可能获得其最大利润的服务量B:可用以判断增减服务量在经济上是否合算C:当增加个单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是不合算的D:服务量增至边际成本等于边际收入时，为企业获得其最大利润的服务量E:边际成本小于边际收入时的服务量，为企业可能获得其最大利润的服务量答案：B,D解析：边际成本是指在一定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。当增加一个单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是合算的，反之，是不合算的。AE两项，微观经济学理论认为，服务量增至边际成本等于边际收入时，为企业获得其最大利润的服务量。C项，当增加个单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是合算的。以下申请人可以申请暂缓登记的情况有()。A:按照规定需要补办手续的B:经过改造的C:属于临时建筑的D:属于违章建筑的E:因正当理由不能按期提交证明材料的答案：A,E解析：申请人可以申请暂缓登记的情况包括：因正当理由不能按期提交证明材料的，按照规定需要补办手续的，法律、法规规定可以准予暂缓登记的。 物业管理区域环境验收的注意事项有( )。A道路、围墙不属于管理范围B看临时设施及临时用房是否拆除清理干净C看物业区域是否建立垃圾存放处或垃圾中转站D看绿化草坪是否符合百姓的要求，是否科学合理实用E看停车场是否符合交通管理部门要求正确答案：BCDE关于房地产投资利弊的说法，错误的是（）。 A.房地产投资具有相对较高的收益水平 B.房地产投资回收期较长 C.房地产投资不需要专门的知识和经验 D.房地产投资数额巨大答案：C解析：房地产投资的缺点突出表现在：（1）流动性差；（2）投资数额巨大；（3）投资回收期较长；（4）需要专门的知识和经验。 民事法律关系不包括( )。A主体B客体C时间D内容正确答案：C22年物业管理师考试真题7辑 第6辑 物业管理条例规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款( )的罚款。A20%60%B.20%50%C.30%60%D30%50%正确答案：D建筑物内部的照明配电线路由进户线、（）、干线和支线组成。A:熔断器B:电表C:配电箱D:自动开关答案：C解析：公共责任保险的保险费是按赔偿限额选择适用的费率计算，其中，有累计赔偿限额的保险费的计算方法是()A:保险费=场地占有面积*单位面积保险费B:保险费=每次事故赔偿限额*适用费率C:保险费=累计赔偿限额*单位面积保险费D:保险费=累计赔偿限额*适用费率答案：D解析：公众责任保险的保险费是按赔偿限额选择适用的费率计算。一般分三种：(1)有累计赔偿限额的：保险费=累计赔偿限额*适用费率；(2)无累计赔偿限额的：保险费=每次事故赔偿限额*适用费率；(3)其他，按经营场所面积计算：保险费=场地占有面积*单位面积保险费。当物业管理公司在内部要转发上级单位和不相隶属单位的公文、宣布实施某项制度、要求下级单位办理或周知事项、任免人员时，要使用( )这个文种。A:决定B:通知C:批复D:请示答案：B解析：物业服务合同约定的内容应当包括()。A:双方的权利义务B:物业管理事项、服务质量、服务费用C:特约服务和专项服务D:专项维修资金的管理与使用E:物业管理用房、合同期限、违约责任答案：A,B,D,E解析：物业管理条例第三十五条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。在干燥环境中的混凝土应优先选用()。A:普通水泥B:矿渣水泥C:硅酸盐水泥D:复合水泥答案：A解析：在我国产业园区的概念包括()。A:工业园B:工业村C:产业园D:经济技术开发区E:工业团地答案：A,C,D解析：在我国，产业园区是一个较为宽泛的概念，包括“工业园”、“产业园”、“经济技术开发区”等，都归为产业园区的范畴。 是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业管理单位为业主办理物业管理事务手续的过程。A进驻B入住C搬入D迁入正确答案：B 房屋租赁作为一种特定商品交易的经济活动形式，房屋的( )属出租人所有。A.占有权B使用权C处分权D最终收益权E部分收益权正确答案：CD22年物业管理师考试真题7辑 第7辑判断写字楼等级时，不考虑的因素是（）。A:建筑形式B:建筑装潢C:建设单位D:建筑质量答案：C解析：在房屋完损等级分类中，不正确的分类名称是（）。A:完好房B:基本完好房C:一般完好房D:危险房答案：C解析：某物业管理公司对管理的各种物业均采用统一的规范化管理程序和模式，并据此参与市场竞争，这种目标市场选择策略为()。A:集中目标市场选择策略B:差异目标市场选择策略C:无差异目标市场选择策略D:集团化目标市场选择策略答案：C解析：无差异目标市场选择策略指企业并不对市场进行细分，而是将整个市场都作为个目标市场，寻求各类消费者需求中相同的部分，提供单一的产品，采取相同的营销方案。该策略强调消费者的共同需要，忽视其差异性。业主对专有部分以外的共有部分行使共有和共同管理权的首要途径是 （ ）。 A.参加业主大会，参与重大事项的决策 B.监督业主委员会规范运作C.监督物业服务企业履行服务合同 D.配合政府主管部门加强行政监管答案：A解析：业主对物业管理区域内重大事项的决定权，是通过参加业主大会会议，在会议上行使表决权的方式来行使的。在物业管理活动中，业主基于对房屋的所有权享有对物业和相关共同事务进行管理的权利。这些权利有些由单个业主享有和行使，有些只能通过业主大会来实现。对于共有部分行使共有和共同管理权应通过业主大会行使。 物业管理招标投标具有一定的行业特殊性，主要体现在（ ）。A招标方式的特殊性B招标客体的特殊性C招标主体的特殊性D物业管理服务内容的特殊性E招标程序的特殊性正确答案：CD 按照公司法规定，物业管理企业为股份有限公司的，注册资本不得低于( )万元。A200B500C1000D1500正确答案：C潜在毛租金收入减少的原因是()A:空置的面积不能按约定的时间投入使用B:租金水平不能反映资产经营财务效益C:空置的面积不能全面反映事物的所有特征D:空置的面积不能产生租金收入答案：D解析：潜在毛租金收入的减少可能由两方面原因造成：(1)空置的面积不能产生租金收入；(2)租出的面积没有收到租金。 客户希望听到“我会优先考虑处理您的问题”，体现了客户( )的需求。A需要服务人员专业化B需要迅速反应C需要被倾听D需要被关心正确答案：B以下哪项不属于物业查验的主要内容( )。A:物业资料B:居室户门C:物业共用部位、共用设备设施D:园林绿化工程答案：B解析：