郑州恒大绿洲交楼施工组织设计-(1)（29正式版）.docx

郑州恒大绿洲首期交楼施工组织设计编制人：郝文兴审核人：王 鑫审批人：宋尊海郑州公司工程十部二O一四年九月五日目 录1、 编制依据.12、 工程概况 13、 精装修移交计划 14、 园林、园建工作面移交计划 45、 配套工程施工计划46、 人员、机械、材料配置计划 57、 滞后节点赶工措施 7 8、 精装修成品保护措施 99、 交楼验收配套取证开发计划2210、 交楼现场管理2211、 突发事件处理26交楼施工组织设计1、编制依据1.1开发报建计划1.2各楼栋施工合同1.3建设工程质量按理条例1.4建设工程施工质量验收统一标准1.5集团工期标准1.6房地产开发建设管理制度1.7恒大地产集团工程建设验收管理制度2、工程概况郑州恒大绿洲首期1-7#楼位于郑州市经济技术开发区第八大街与经南三路交汇处，为高层住宅，其中1-2、6#楼合同交楼时间为2016年6月30日，交楼户数627户,交楼面积6.22万平方米，3-5、7#楼合同交楼时间为2016年8月30日，交楼户数594户，交楼面积6.33万平方米。3、精装修移交计划根据公司“0158”机制要求，拟计划工作面移交前一个月，工程部组织主体单位、精装修单位、铝合金单位、消防单位及电梯单位对建筑1m线进行复核，并办理控制点交接手续。各楼层分户验收拟计划按照地暖施工结束3天后进行，并形成分户验收记录，主体单位依据分户验收记录进行整改，地暖施工结束10天后正式移交精装修单位，按照集团制度各楼栋分三批次移交精装修单位，具体计划如下：1#楼施工计划如下：序号施工内容时间计划备注1预验收2014.7.5-2014.8.5221-25层分户移交2014.8.6-2014.8.16319-20、26-33层分户移交2014.8.16-2014.8.3141-18层分户移交2014.9.1-2014.9.155精装修施工完成2015年1月18日2#楼施工计划如下：序号施工内容时间计划备注1预验收2014.7.10-2014.8.10211-15层分户移交2014.8.11-2014.8.18316-33层分户移交2014.8.18-2014.9.3041-10层分户移交2014.10.1-2014.10.155精装修施工完成2015年2月17日3#楼施工计划如下：序号施工内容时间计划备注1预验收2014.7.15-2014.8.1524-8层分户移交2014.8.16-2014.8.2339-20层分户移交2014.8.24-2014.9.3041-3、21-33层分户移交2014.10.1-2014.10.155精装修施工完成2015年3月15日4#楼施工计划如下：序号施工内容时间计划备注1预验收2014.9.20-2014.9.30223-33层分户移交2014.10.1-2014.10.15310-22层分户移交2014.10.16-2014.10.3041-9层分户移交2014.11.1-2014.11.155精装修施工完成2015年4月15日5#楼施工计划如下：序号施工内容时间计划备注1预验收2014.9.20-2014.9.30223-33层分户移交2014.10.1-2014.10.15310-22层分户移交2014.10.16-2014.10.3041-9层分户移交2014.11.1-2014.11.155精装修施工完成2015年4月15日6#楼施工计划如下：序号施工内容时间计划备注1预验收2014.7.25-2014.8.25221-25层分户移交2014.8.26-2014.9.5319-20、26-33层分户移交2014.9.6-2014.10.1541-18层分户移交2014.10.15-2014.10.305精装修施工完成2015年3月10日7#楼施工计划如下：序号施工内容时间计划备注1预验收2014.8.15-2014.8.30212-22层分户移交2014.9.15-2014.9.30323-33层分户移交2014.10.1-2014.10.1541-11层分户移交2014.10.15-2014.10.305精装修施工完成2015年3月10日4、园林、园建工作面移交计划序号施工内容时间计划备注11-3#楼园区回填土2014.9.15-2014.9.3021-3#楼园区管网2014.9.10-9.3031-3#楼园建地形整理2014.10.1-2014.10.2041-3#楼园区苗木种植2014.10.10-2014.12.3051-3#楼园区小品、道路2014.10.5-2014.12.3061-3#楼园区草皮种植2015.4.1-2015.4.574-9#楼园区回填土2014.10.10-201411.584-9#楼园区管网2014.10.15-2015.5.194-9#楼园建地形整理2014.10.15-2014.11.20104-9#楼园区苗木种植2014.10.25-2015.6.15114-9#楼园区小品、道路2014.10.30-2015.6.15124-9#楼园区草皮种植2015.6.10-2015.6.255、配套施工计划序号施工内容时间计划备注11#楼底商完成时间2014年10月30日2商业A、B完成时间2014年10月30日3地库完成时间2014.9.1-2014.12.304永水完成时间2014.10.15-2015.4.305永电完成时间2014.10.15-2015.4.306采暖系统完成时间2014.10.15-2015.4.307天然气完成时间2014.8.15-2015.3.308消防完成时间2015年5月30日9电梯完成时间2014年11月15日10通讯系统完成时间2015年4月30日11有线电视完成时间2015年4月30日12智能化完成时间2015年5月30日6、人员、机械、材料配置计划工程部设置项目监理部，根据计划敦促施工单位增加人员、设备，按时完成施工计划。另外安排专职材料计划专员，与施工单位材料员，材料公司材料员驻地对接，及时准确的申报公司三月材料计划与月度材料计划。为确保顺利完成首期工程交楼任务，工程部成立领导小组，对交楼楼栋各项工作进行督导。组长：宋尊海副组长：王鑫、郝文兴、谢警校组员：刘豪、刘涛、王会周、程维山、董志峰、孟令博、刘联强6.1管理规定6.1.1严格限制分户验收进度，每组人员一天只能验收一套别墅，确保验收的精度。6.1.2考虑到施工单位整改效率问题，每周把分户验收发现的质量问题，给施工单位发通知单并限期整改，如果不按期整改，向其上级公司反映，并做好转扣前的准备工作。6.1.3组建专业维修队伍，强调干活的细度和及时性。6.1.4每周召开一次分户验收专题会，施工单位项目经理及主要负责人均要参加，针对一周来发现的问题，进行汇总剖析，对一些重大质量问题，确定整改措施。6.1.5分户验收基础资料，在产品监察中心备份，方便后期复查。6.2精装修移交标准6.2.1建筑的结构、砌筑、抹灰、卫生间沉箱回填等土建工程完成，土建施工质量应满足设计及规范要求；6.2.2建筑尺寸、入户门和户内门的位置、洞口尺寸及墙厚符合设计要求；6.2.3室内地面、阳台、楼梯、电梯前室等部位的标高符合设计要求，并提供结构一米线；6.2.4厨房、卫生间、阳台（露台）、屋面等部位防水施工完成，并蓄水试验合格；6.2.5室内水电、煤气、空调机的插座等预留孔洞、预埋完成，位置、标高应符合设计要求；6.2.6给排水、电气、地暖等管线安装完成,给水管、地暖管试压完成并带压移交,电管穿铁线完成；6.2.7消防主管、支管及消防箱等安装完成；6.2.8铝合金门窗框安装、封边收口完成；6.2.9阳台栏杆安装完成；6.2.10外立面施工完成，脚手架拆除完成；6.2.11室内垃圾已清除。6.2.12三线（即垂直线、水平线、进出线）并具备确保准确。6.2.13总包单位提供符合施工组织设计及合同要求的垂直运输设备、装修单位的施工用水、电接驳点。具体技术标准参考我司与各总包单位签订的施工合同专用条款。另外，批量装修开始前，我部组织由综合计划部、工程技术部、主体单位、安装单位、装修单位、监理单位参加的装修工作面移交会议，会议制定装修工作面移交计划，划清工作面移交责任，做到场地移交、管理移交、责任移交、费用移交，同时做好垂直运输及施工用水、用电安排。原则上，装修工作面整栋移交，个别情况，我部将保证至少每十层办理工作面移交手续。其次，移交前组织工程技术部、装修单位、主体单位、安装单位、监理单位等进行逐层验收，验收合格方可移交。7、滞后节点赶工措施7.1调整施工进度计划 如因天气或其他因素导致工期滞后，我部将采取倒排法安排阶段施工时间，哪个阶段工序滞后，马上采取措施以补救，同时在后期室外工程及分包工程进行穿插施工，节省工期。 要求总包按照合同要求每月月底上报月度工期计划，并细化至每周，项目部及时到现场审查，避免误差，如若存在与进度计划严重不符情况，第一时间根据情况进行索赔，要求总包采取有力措施，保证工期。 7.2适量增加劳动力在技术可靠，质量安全保证的基础上，通过要求总包单位增加现场各工种人数、合理安排工序，督促分包单位尽早进场穿插施工的方式达到工程的各项管理目标。工程部核心管理层定期巡检现场，对现场实际进度进行分析后，与各标段负责人约谈，检查各分包施工人员数量及现场各标段施工人员保证措施。 7.3主体验收的协调工作 主体验收后，要求各单位加快室内填充墙的砌筑及二次结构、粉刷、地暖、铝合金门窗安装的速度，精装修单位结合现场情况尽早进场施工，合理安排工期。 协调总包及监理对现场的主体验收资料和质量监督站的抽检，一旦资料齐备立即通知质监站进行验收，尽量不耽误下道工序的施工。同时项目 部人员加大现场巡视力度，每天与监理和总包、分包碰头及时掌握情况。 7.4周转材料的调整、安装进度的保证措施 依据砼结构工程施工的质量及其技术要求，每段楼层二次结构的模板、支撑及其相应的配件等施工周转材料的周转周期加快，根据调整后的总进度计划，已增加模板、钢管、扣件。安装方面消防及电梯已经要求进场，电梯厂家人员提前到现场了解情况对井道要求整改的提出意见，以便总包要求分包及时更改和调整。 7.5作业时间与工序的调整 为使施工工序能紧密链接，确保主体进度计划的实现，现场施工必须大量增加职工的作业时间，并从以下几个方面保证作业的质与量。 7.5.1认真做好赶工需要宣传，营造现场赶工气氛，认真作好职工的作业思想工作，并在必要时候适当给予鼓励，使各单位有一个自愿、主动、乐意进行加班工作，以减少现场各工种作业时段的协调难度。 7.5.2施工现场照明设施加大一倍，使各工作点保持充足的照明，确保满足职工根据需要加班。 7.5.3施工相应增加现场施工的管理力量及力度，确保职工作业时的质量监控与技术指导。   8、精装修成品保护措施根据两大制度要求对入户门、户内门、木地板、地砖、窗台板、墙砖阳角、阳台栏杆、铝合金（重点是阳台推拉门）、电梯、浴室柜、橱柜、马桶及灯具等做成品保护样板。成品保护的六大要素：保护部位、保护使用材料及具体做法、保护实施时间、保护拆除时间、实施责任单位、保洁及交付注意事项。8.1木地板保护部位卧室木地板责任单位装修单位木地板安装班组负责对完成后的木地板进行保护，后续工序衔接班组进场负责维护实施时间安装完毕、验收合格后，即时进行保护拆除时间卧室内木地板踢脚线完成、墙面漆完成、安装类完成并验收合格后精保洁前拆除标准做法保护材料塑料地板革、透明胶带保护做法将地板表面打扫干净、满铺塑料地板革，拼接缝及四周用透明胶带纸粘接，四周距墙各预留50mm。保洁注意事项地板表面保洁时不宜用湿拖把，禁止使用铲刀、美工刀等铲刮；应先用地板专用拖把把灰尘清除，然后用湿布擦除即可。忌用稀释剂、松香水、二甲苯、酒精、脱漆剂等液体接触地板，防止产生化学反应，损伤油漆表面。8.2窗台大理石保护部位平窗、飘窗窗台石材责任单位装修单位实施时间施工完毕（含铝合金窗与石材边打胶）、验收合格后，及时进行保护拆除时间细部整改完成标准做法保护材料单层瓦楞纸板、透明胶带纸保护做法验收合格后，仔细清理大理石表面、拼缝及拼角部位的垃圾杂物，之后用干净棉布清除表面灰尘。清洁完毕用成品瓦楞纸板折叠后覆盖在大理石窗台表面，覆盖时必须确保大理石完全被包覆（靠飘窗边预留50mm安装隐形栏杆间隙）。在纸板交接处及转角处，需用胶带固定。保洁注意事项在大理石产品清洁时禁用有腐蚀性的清洁剂、易退色的干净棉布（回丝）等擦拭表面。应用干净不退色的抹布或毛巾擦拭干净即可，不得用铲刀、钢丝球等工具在表面铲擦，一般以擦拭灰尘为主，如有需要在清洁后可做打蜡处理。8.3 插座、开关面板保护部位插座、开关面板责任单位装修单位负责保护，保洁单位负责在精保洁时拆除实施时间安装完毕、验收合格后，即时进行保护拆除时间室内安装类、油漆全部完成及细部整改完成验收合格后、精保洁前拆除标准做法保护材料开关、面板原包装中的塑料透明薄膜或美纹纸保护做法安装时先将面板部件接线，然后将面板盖带透明保护膜扣上或安装完成后面板及四周满贴美纹纸保洁注意事项不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可8.4 厨房灯、吸顶灯、水晶灯、筒灯、射灯、石英灯及厨房电器保护部位厨房灯、吸顶灯、水晶灯、筒灯、射灯、石英灯及厨房电器责任单位装修单位负责保护，保洁单位负责在精保洁时拆除实施时间安装完毕、验收合格后，即时进行保护拆除时间室内安装类、油漆全部完成及细部整改完成验收合格后、精保洁前拆除标准做法保护材料原灯具包装中的塑料包装纸、薄膜，筒灯可选用美纹纸保护做法安装时先将灯具部件接线，安装完成后然后将灯具套上塑料包装薄膜或将筒灯四周满包美纹纸保洁注意事项不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可8.5入户门、卧室门、厨房门、木质防火门保护部位入户门、卧室门、厨房门、木质防火门责任单位装修单位实施时间门框安装、门扇安装、门套安装时拆除时间保洁时拆除标准做法保护材料瓦楞纸板或原纸箱包装（门面保留原塑料薄膜包装）、透明胶带保护做法门框安装后用瓦楞纸板或原纸箱包装裁剪后进行保护，安装门扇、门套时需拆除并进行二次保护，并对门扇、门套用瓦楞纸板或原纸箱包装裁剪后保护，边口用透明胶带封贴保洁注意事项在清洁时禁用有腐蚀性的清洁剂等擦拭表面，应用干净不退色的抹布或毛巾擦拭干净即可，不得用铲刀、钢丝球等工具在表面铲擦，一般以擦拭灰尘为主8.6铝合金门、窗、玻璃保护部位铝合金门、窗、玻璃责任单位铝合金单位实施时间窗框、门框安装并细部整改完成（含塞缝、打胶）后拆除时间窗框、玻璃保护可在精保洁时拆除，门框“U”型槽保护在湿作业完成后拆除，可在施工阳台防水、地砖铺贴等交叉施工及工序衔接时根据需要拆除并进行二次保护标准做法保护材料塑料保护膜、细木工板加工成U型槽保护做法窗框安装时原包装薄膜不拆除；门框底部及侧边采用木工板加工成U型槽扣在框底部及两侧一定高度；玻璃采用塑料薄膜满贴保洁注意事项对门窗框、玻璃进行清洁时，保护薄膜要妥善剥离，注意不得划伤、刮花铝门窗、玻璃表面，不得使用对铝型材、玻璃、配件有腐蚀性的清洁剂。8.7阳台栏杆、隐形栏杆、楼梯栏杆扶手保护部位阳台栏杆、隐形栏杆、楼梯栏杆扶手责任单位阳台栏杆、楼梯扶手由土建单位保护，隐形栏杆由装修单位保护实施时间隐形栏杆安装完成后（含两端弯头及底部打胶），阳台栏杆、楼梯扶手安装完成后拆除时间细部维修完成、保洁时拆除标准做法保护材料原铝型材包装塑料胶膜、原栏杆塑料包装、透明胶带纸保护做法隐形栏杆安装时保留原铝型材包装胶膜对其进行保护，阳台栏杆、楼梯扶手安装后将原包装材料包裹在成品上进行保护，边口及交接部位用胶带纸封贴，交叉施工破坏严重时可进行二次保护保洁注意事项严禁使用油漆稀释剂、脱漆松香水、二甲苯、草酸等溶液擦拭金属表面；严禁上述易腐蚀溶液接触金属表面。不得用金属工具铲擦喷塑表面，防止表面产生划痕。不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可8.8橱柜、浴室柜（含台面及柜体）保护部位橱柜、浴室柜（含台面及柜体）责任单位浴室柜由装修单位保护，橱柜由橱柜安装厂家保护实施时间浴室柜、橱柜安装完成并验收合格后拆除时间细部整改完成、保洁时拆除标准做法保护材料防潮膜、瓦楞纸板或包装纸箱、透明胶带保护做法橱柜、浴室柜安装完成、将台面用瓦楞纸板或包装纸箱铺满，柜体四周用防潮膜包裹保护，四周用透明胶带粘接，玻璃门及五金采用气垫膜包裹，胶带纸粘贴牢固。保洁注意事项不得使用腐蚀质溶液或小铲刀、钢丝球，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可。8.9墙、地砖保护部位墙、地砖（客厅、厨房、卫生间、电梯厅、阳台）责任单位装修单位实施时间施工完毕、验收合格后及时保护拆除时间室内细部整改完成、保洁时拆除标准做法保护材料PVC护角条、塑料地板革、透明胶带纸保护做法墙、地砖施工完成、砖缝处理等合格后，墙砖阳角及时用PVC护角条卡角保护、并用透明胶带固定粘接；地砖用塑料地板革满铺，四周及中间连接处用透明胶带粘接，并在四周预留出石材踢脚线施工间距。保洁注意事项在清洁瓷砖类产品时禁用有颜色的清洁剂和易褪色的干净棉布（回丝）等擦拭表面，不得用铲刀、钢丝球等工具在瓷砖表面铲擦，用干净不退色的抹布或毛巾擦拭干净即可。8.10电梯轿厢、电梯门套、电梯门保护部位电梯轿厢、电梯门套、电梯门责任单位装修单位实施时间电梯轿厢内装修完成、电梯门套安装完成后及时保护拆除时间电梯门套保护在细部整改完成后拆除，轿厢和电梯门保护可在交楼后小业主搬家高峰过后拆除标准做法保护材料宝丽板或细木工板，单层瓦楞纸板、透明胶带保护做法电梯门套安装验收合格后清除石材拼缝及拼角部位的垃圾杂物，用成品瓦楞纸板折成门套形状，用胶带固定在外侧瓷砖上；电梯轿厢及电梯门安装调试完成、轿厢内装修完成，电梯门使用专用保护膜满贴，电梯轿厢内用宝丽板满封。保洁注意事项保洁时禁用腐蚀性溶液，避免蚀伤不锈钢、石材及塑料配件，用干净棉布湿水擦拭即可。8.11马桶、洁具五金、龙头、毛巾架、厕纸盒保护部位马桶、洁具五金、龙头、毛巾架、厕纸盒责任单位装修单位实施时间安装并细部整改完成后拆除时间精保洁时拆除标准做法保护材料马桶原包装箱、五金件原塑料包装、透明胶带纸保护做法保留原包装物，安装完成后用塑料包装直接包裹马桶，然后用原纸箱外包，用透明胶带将纸箱封口；五金件安装完成后直接用原塑料包装包裹。保洁注意事项不得用铲刀、钢丝球等铲擦，不得使用腐蚀性清洁剂，用清水湿润的干净棉布轻擦即可。8.12 给水管、排水管保护部位给水管、排水管责任单位土建单位在给排水管敷设完成并试压合格后及时进行保护实施时间给排水管敷设完毕并打压、灌水试验合格后拆除时间排水管在装修接通施工需要时拆除，给水管保护措施可不拆除，浇筑在地坪中标准做法保护材料排水管选用塑料纸或透明胶带包裹，给水管采用细石混凝土浇筑保护保护做法排水管口采用塑料纸或透明胶带包裹封堵，给水管采用细石混凝土沿水管走向布置保护9、交楼验收配套取证开发计划序号验收内容拟完成时间备注1建设工程规划验收合格证2015年5月30日2质量监督意见书2015年11月5日3电梯使用许可证2015年5月30日4人防验收备案表2015年10月30日5消防验收意见书2015年10月30日6环保验收意见书2015年9月30日7建设工程验收竣工验收备案表2015年11月15日8交楼许可证2015年11月30日10、交楼现场管理 井然有序的交楼现场，能够保证郑州恒大绿洲首期业主顺利收房，兑现恒大地产集团提前交房的承诺。物业公司通过细致周全的交楼活动安排和优质热情的一站式服务展现的企业形象，在增强业主对今后物业服务的信赖度和对社区的归属感的同时使恒大地产集团品牌得以进一步渗透。物业公司把交楼活动作为与业主零距离接触的起点，使业主从收楼的第一天就能亲身体验社区的物业文化并真切感受到作为恒大绿洲业主的骄傲与尊贵,从而把物业服务做成地产后续销售的传播途径，成为地产销售的另一个卖点。10.1交楼流程10.2交楼人员工作安排10.2.1交楼人员主要由地产公司领导下的交楼工作组、维修服务中心及清洁队伍等。架构图：10.2.2交楼工作组各组人员安排及流程11、突发事件处理11.1聚集闹事预案在现场发现有言语激烈，行为暴躁或打架斗殴的行为意向时，立即上前进行劝阻，先行隔离处理，防止该行为的扩大而造成不良影响。同时，保安员立即向保安部经理报告现场的具体位置、参与闹事的人数以及请求支援需求，将现场围观的人员隔离或劝离现场，控制好现场秩序。秩序维护部经理接到报告后，立即指挥调遣现场附近的保安员和巡逻岗迅速赶赴现场，了解详细情况、事由、相关责任部门，并报客服中心经理。客服中心经理收集有关资料及信息后应做好工作安排，处理善后工作。并在 30 分钟内报告董事长。11.2消防预案接到火灾信息或发现火灾情况后，立即到火灾现场指挥灭火救急工作，并通知保安经理现场火势情况，维护现场秩序，控制人流方向，组织人员安全撤离。秩序维护部经理到达现场后开展火情侦察，根据火势发展情况，及时召集各组人员扑救，同时报告客服中心经理，客服中心经理到达后组织力量抢救并报告董事长；根据火灾情况向公安消防部门求助，并负责与消防队、派出所、尽量避免负面影响。11.3防盗预案当保安员发现有盗窃现象或接到业主盗窃报案时，立即用通讯器材向保安经理或队长报告现场的具体位置，但在使用对讲机公用频道时不应随意泄漏案件的性质，迅速维护现场秩序，保护现场，禁止任何人员进出现场；保安经理接到报警后应立即通知各岗提高警惕，并组织巡逻岗向案发现场集中，到达现场后立即了解被盗的具体时间及情况对现场进行保护，根据案件中业主损失及影响的大小向董事长报告案情或联系公安部门进行处理。11.4交通事故处理紧急预案现场外围，我们管理范围内发现车辆意外事件时，立即报告秩序维护部经理发生意外事故现场的具体位置，维护、保护现场秩序，及时抢救伤者，对重大的交通意外事故请示保安部经理进行支援。秩序维护部经理接到报告后立即报告客服中心经理，并迅速赶赴现场参加抢救并拨打报警电话 110 。客服中心经理接到报告后应立即赶赴现场，根据突发事件的需要调派车辆进行抢救。并上报董事长。27