粤泰股份：广州粤泰集团股份有限公司2022年半年度报告.PDF

2022 年半年度报告 1 / 152 公司代码：600393 公司简称：粤泰股份 广州粤泰集团股份有限公司广州粤泰集团股份有限公司 20222022 年半年度报告年半年度报告 2022 年半年度报告 2 / 152 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证半半年度报告内容的真实年度报告内容的真实性性、 准确、 准确性性、完整完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。 三、三、 本半年度报告本半年度报告未经审计未经审计。 四、四、 公司负责人公司负责人杨树坪杨树坪、 主管会计工作负责人、 主管会计工作负责人张波张波及会计机构负责人 （会计主管人员）及会计机构负责人 （会计主管人员） 张波张波声明：声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 董事会董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 无 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的对公司未来发展战略以及经营计划的前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、 是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露董事无法保证公司所披露半半年度报告的真实性、准确性和完整性年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析”中“五、其他披露事项”中“（一）可能面对的风险”的内容。公司经营管理层将审慎评估相关风险，科学合理决策，优化资源配置，提高经营效率，全面加强公司的成本和风险控制能力，争取把相关风险控制在合理范围之内，保证公司的平稳运行和健康可持续发展。 十一、十一、 其他其他 适用 不适用 2022 年半年度报告 3 / 152 目录目录 第一节第一节 释义释义. 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 4 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 . 6 第四节第四节 公司治理公司治理 . 18 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任 . 20 第六节第六节 重要事项重要事项 . 21 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 . 34 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况 . 38 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况 . 38 第十节第十节 财务报告财务报告 . 39 备查文件目录 载有公司法定代表人、财务负责人、主管会计工作负责人签名并盖章的会计报表。 报告期内在中国证券报、证券时报、证券日报、上海证券报上公开披露过的所有公司文件的正本和公告的原稿。 2022 年半年度报告 4 / 152 第一节第一节 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 粤泰股份、本公司、公司 指 广州粤泰集团股份有限公司 子公司、下属子公司 指 广州粤泰集团股份有限公司下属全资或控股的子公司 粤泰控股、公司控股股东 指 广州粤泰控股集团有限公司 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元，中国法定流通货币单位 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 广州粤泰集团股份有限公司 公司的中文简称 粤泰股份 公司的外文名称 GUANGZHOUYUETAIGROUPCo.，Ltd. 公司的外文名称缩写 GZYT 公司的法定代表人 杨树坪 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 蔡锦鹭 徐广晋 联系地址 广州市越秀区寺右新马路170 号四楼 广州市越秀区寺右新马路 170 号四楼 电话 020-87372621 020-87372621 传真 020-87372621 020-87372621 电子信箱 三、三、 基本情况变更简介基本情况变更简介 公司注册地址 广州市越秀区寺右新马路170号四楼 公司注册地址的历史变更情况 无 公司办公地址 广州市越秀区寺右新马路170号四楼 公司办公地址的邮政编码 510600 公司网址 电子信箱 报告期内变更情况查询索引 无 四、四、 信息披露及备置地点变更情况简介信息披露及备置地点变更情况简介 公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、证券时报、证券日报、上海证券报 登载半年度报告的网站地址 公司半年度报告备置地点 公司证券与投资者关系管理中心 报告期内变更情况查询索引 无 五、五、 公司股票简况公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 2022 年半年度报告 5 / 152 A股 上海证券交易所 粤泰股份 600393 东华实业、G东华、ST粤泰 六、六、 其他有关资料其他有关资料 适用 不适用 七、七、 公司主要会计数据和财务指标公司主要会计数据和财务指标 ( (一一) ) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 本报告期 （16月） 上年同期 本报告期比上年同期增减(%) 营业收入 1,085,557,001.20 265,756,635.34 308.48 归属于上市公司股东的净利润 -631,379,682.31 -40,625,866.14 -1,454.13 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 -206,020,772.54 -93,280,781.80 -120.86 经营活动产生的现金流量净额 133,595,439.79 -49,717,646.82 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减(%) 归属于上市公司股东的净资产 3,586,427,811.33 4,198,252,572.08 -14.57 总资产 13,251,715,550.70 14,034,659,395.13 -5.58 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 本报告期 （16月） 上年同期 本报告期比上年同期增减(%) 基本每股收益（元股） -0.249 -0.016 -1,455.89 稀释每股收益（元股） -0.249 -0.016 -1,456.25 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） -0.08 -0.037 -116.22 加权平均净资产收益率（%） -16.22 -0.81 减少15.41个百分点 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） -5.29 -1.86 减少3.43个百分点 公司主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 适用 不适用 九、九、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 金额 附注（如适用） 非流动资产处置损益 63,362.36 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 2022 年半年度报告 6 / 152 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 70,140,573.36 淮南仁爱天鹅湾置业有限公司应收款项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -487,475,508.16 其他符合非经常性损益定义的损益项目 119,645.56 减：所得税影响额 8,241,482.51 少数股东权益影响额（税后） -34,499.62 合计 -425,358,909.77 将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 十、十、 其他其他 适用 不适用 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 公司的主业房地产业属于资金密集型行业，房地产开发从取得开发土地到实现房地产销售需要大量的资金投入。2022 年以来国家及地方政府支持房地产行业发展的政策陆续出台，但政策落地以及市场消化政策信息需要相应的时间， 公司所处的经营环境及融资环境尚未得到实质性改善。当前的房地产市场环境及资金流动性风险加大，客户购房预期降低，结合公司项目所在的城市市场情况，公司流动性状况依然较为紧张。报告期内，公司积极推盘强化回款，虽取得了一定的成绩，但因土地增值税清算、调整地区销售策略加快资金回流导致销售毛利率下降等因素影响，致2022 年半年度报告 7 / 152 使报告期内形成一定程度的亏损。 报告期末， 公司归属于上市公司股东净利润为-63,137.97 万元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-20,602.08 万元。扣除预收账款后资产负债率为 64.86%，现金短债比 9.8%，净负债率为 94.21%。 虽受宏观经济环境、行业环境、融资环境等多重不利因素的影响，但公司 2022 年度积极努力维持公司正常运营、改善公司业绩成果。报告期内，公司在调控好资源配置的前提下对原有项目加大开发力度和销售力度，拓宽回款渠道，促进资金回流，尽量保证按时按约完成项目进度及销售回款。同时加强对运营费用支出的严格控制，压缩成本，减少不必要的开支，控制运营及行政成本。报告期内，公司始终抱着对社会负责的目的，践行属于自己的社会责任，虽然在经营过程中面临着众多的困难，但始终将保障项目交楼、保障劳务工人劳务费发放等涉及民生的事宜放在首位。报告期内公司地区公司负责人积极与当地政府沟通，较快较好地解决了部分地区劳务工人费用发放等的问题。 报告期内，中喜会计师事务所（特殊普通合伙）完成对公司 2021 年度财务报告和内控报告的审计并出具了带强调事项段、带持续经营事项段的无保留意见的审计报告和标准无保留意见的内部控制审计报告。经公司董事会审议后，向上交所申请撤销股票其他风险警示。2022 年 6 月 13日，上海证券交易所经审核后同意撤销对公司实施其他风险警示的申请。公司于 2022 年 6 月 15日起撤销其他风险警示，证券简称将由“ST 粤泰”变更为“粤泰股份”。今后公司仍将持续完善内控建设，规范内部控制制度执行，提升运营管理水平，努力改善公司经营业绩，争取以良好的业绩回报广大投资者。 就公司与淮南永嘉商业运营管理有限公司、淮南仁爱天鹅湾置业有限公司及连带责任人恒大地产集团合肥有限公司（上述三家公司合称为“被告方”）重大合同纠纷案件。报告期内，安徽省高级人民法院做出（2021)皖民终 789 号民事判决书，判决淮南永嘉商业运营管理有限公司、淮南仁爱天鹅湾置业有限公司支付公司交易价款本金 1,063,105,810 元及相应违约金、诉讼费等，恒大地产集团合肥有限公司对上述款项承担连带责任。2022 年 2 月 24 日，公司依据民事判决书向安徽省淮南市中级人民法院申请对淮南永嘉商业运营管理有限公司、淮南仁爱天鹅湾置业有限公司强制执行， 安徽省淮南市中级人民法院立案执行， 案号为 （2022） 皖 04 执 81 号，执行标的 1,103,008,390.50 元。截止本报告披露日，安徽省淮南市中级人民法院出具了执行裁定书，指定淮南市田家庵区人民法院执行。目前该案共查封仁爱公司名下 835 套商品房，查封的总建筑面积约为 107075.26 平方米，另冻结被执行人银行账号若干。未来公司将继续加大追款力度，并作为公司 2022 年度的工作重点，上述款项如能追回，将有效改善公司的资产和流动性状况。 报告期内，鉴于公司部分项目已进入开发尾期，项目资产质量较差及资产变现能力较弱，同时面临较多诉讼、税收等后续问题影响。为快速获取资金以改善公司流动性，优化项目资产结构及缓解公司未来的现金支付压力，公司未来计划对上述部分项目进行相应处置。 此外 2021 年度， 公司控股股东广州粤泰控股集团有限公司及其一致行动人广州城启集团有限公司、广州豪城房产开发有限公司、广州新意实业发展有限公司、广州建豪房地产开发有限公司由于债务问题被债权人向法院申请破产清算。目前上述五家法人股东已进入破产清算程序。截至报告期末，上述等五家企业破产清算案已召开了第二次债权人会议。上述法人股东的破产清算未来不排除会导致公司的控制权发生变化，但公司具有独立完整的业务及自主经营能力，在业务、2022 年半年度报告 8 / 152 人员、资产、机构、财务等方面与控股股东及其一致行动人相互独立，各自独立核算，独立承担责任和风险，因此预计股东破产清算事项不会对公司日常生产经营产生影响。 （一）报告期内公司房地产项目开发情况（一）报告期内公司房地产项目开发情况 1、报告期内，江门市江海区天鹅湾爱琴苑 39 号车位取得江门市自然资源局出具的商品房权属登记证明书，共 38,595.53 平方米，1153 个车位。 2、 报告期内， 海口市福嘉花园项目 4 栋 2-23/1 层取得 海口市建设工程竣工验收备案表 ，总建筑面积 46611.99 平方米。 3、报告期内，海南海口湖湾小区一期取得海口市建设工程竣工验收备案表，总建筑面积62,802.68 平方米。 4、报告期内，公司淮南公园天鹅湾项目取得 A-1#楼淮南市商品房预售许可证，预售总建筑面积（住宅）20,357.60 平方米，共 204 套。 5、报告期内，公司淮南洞山天鹅湾项目（3#楼、4#楼、11#-13#住宅楼、18#开闭所、19#燃气调压站、 20#配电房垃圾站、 21#配电房、 25#消控门卫） 取得 安徽省建设工程规划核实合格证 ，建设规模为 97,066.8 平方米，其中地下面积 4,421.6 平方米。 6、报告期内，公司淮南洞山天鹅湾项目 3#楼商住楼（建筑面积 32,629.00 平方米）、4#商住楼 （建筑面积 31,093.69 平方米） 、 11# （建筑面积 15,789.82 平方米） 、 12# （建筑面积 11,169.18平方米）、13#住宅楼（建筑面积 5,711.66 平方米）取得竣工验收备案表。 （二）在公司多元化业务方面（二）在公司多元化业务方面 1、 公司下属全资公司广东新豪斯建筑设计有限公司具备建筑行业建筑工程甲级设计资质， 装修设计、自动消防系统工程设计和城市规划设计等资格。广东新豪斯建筑设计有限公司以配合公司地产项目为主要工作任务，在确保全面完成设计任务同时积极开展对外项目拓展工作，加强团队技术力量和日常管理。 2、公司下属全资公司广东国森林业有限公司属广东省林业龙头企业，业务涉及容器苗培育、工程绿化、山地设计、技术服务等多项领域；公司下属全资公司广东省富银建筑工程有限公司拥有建筑工程施工总承包二级、建筑装修装饰工程专业承包二级、建筑机电安装工程专业承包二级等资质。广东国森林业有限公司及广东省富银建筑工程有限公司将全面配合集团地产项目的建设开发，结合园林绿化建设及工程建筑等方面业务，通过多元化规避未来住宅市场利润持续摊薄的风险，挖掘未来新利润增长点。 3、 公司控股子公司广州普联房地产开发有限公司投资的从化亿城泉说温泉酒店项目位于广州市从化区温泉旅游区中心，委托广州白天鹅酒店管理公司经营管理，为酒店提供专业的开发和管理经验。 （三）日常管理方面（三）日常管理方面 1、推行标准化建设 报告期内重点加强和规范投资拓展、户型设计、营销管理等业务的标准化，强化各项目公司业务标准化执行力度。通过标准化提高效率同时降低成本，提高设计质量和产品质量，打造精品产品，实现企业可持续、跨越式发展。 2、全面预算管理 2022 年半年度报告 9 / 152 报告期内公司积极深化和推进财务预算管理工作，建立全面预算管理制度，将财务预算从点到面全面推进。促使企业从粗放型向集约型的转变，也促使企业从原始的、经验的、人为的管理向科学化、精细化、标准化管理过渡。严格按照预算管理制度管控、调拨各项目公司资金。 3、项目招标结算采购方面 公司严格执行工程招标管理办法，不断完善大型工程招标管理，对大宗设备均进行集中采购招标，以降低工程及原材料成本。根据公司工程结算管理细则，不断完善二级结算审核。对公司各地区工程项目实行每月上报项目指令报表和估算金额的方式，由总部进行分析，对各工程项目实际发生的成本进行严格把控。从而确保各个开发项目建设的顺利进行。 4、企业品牌及销售方面 报告期内公司加强企业品牌建设及推广力度，通过企业官网、微信公众号等自媒体加强企业形象宣传。以粤泰天鹅湾为主打品牌，为项目销售提高溢价空间。 5、人力资源管理方面 公司总部根据各公司的业务需要对各公司的编制进行了定编定岗工作。通过实地考察、组织讨论等形式，对各地区公司的岗位设置、人员需求有了明确的认识，并根据因事设岗、按需定编的原则对地区公司编制计划提出了较好的修改意见，完成了对各地区公司的定岗定编工作。 报告期内公司结合市场情况及公司实际需要，适时调整公司岗位编制，优化人员结构，完善公司薪酬体系，进一步调动员工积极性及工作效率。 6、财务管理资金统筹方面 公司根据全国各地项目进展情况，分别制定资金计划，整体统筹调度资金，科学安排，营运调拨，保证资金在各环节的综合平衡，确保各项目开发生产的顺利进行。公司微财务系统基本建设完成，将成功建立以总部财务管控为核心，总部与子公司之间一体化的财务信息共享平台，实现总部对子公司数据的动态监控与分析、资源集中优化配置、成本费用全流程控制、风险全面管控。 除此以外，公司报告期内根据业务发展需要，合理调整公司管理组织架构；加强公司内部控制检查与风险评估工作，再次完善修订公司章程及各项管理制度；加强公司办公信息化进程，OA系统全面运行并逐渐推广到各项目，明源售楼系统、浪潮财务系统运行正常。 二、二、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 （一）长期从事房地产行业带来的综合优势 公司在房地产业务领域耕耘多年，作为广州市老牌的房地产开发商，目前已有三十多年住宅小区项目开发建设的经验，是广州市最早取得房地产开发一级资质的少数几家公司之一。公司在多年的城市开发建设历程中，取得了丰厚的经营成果和瞩目的业绩，也积累了丰富的技术、管理和开发经验， 凝聚了大批的专业人才和精英， 为公司的发展打下了坚实的基础。 而公司 “天鹅湾”品牌的设计，具有时尚前瞻的风格，公司所开发的项目在全国多地与同档次的房地产产品相比具有较强的市场竞争力。 （二）以灵活的方式取得项目，稳健进取的发展战略 2022 年半年度报告 10 / 152 公司经营模式以自主开发房地产项目为主，经营方式灵活，经营决策合理，从未在房地产市场“过热”、地价不合理飙升等状况下参与土地的竞拍。公司坚持以协议收购、参与项目一级开发、共同合作开发等方式，用合理的价格、相对宽松、灵活的付款和合作的方式取得土地项目储备。公司所取得的项目都是依据公司的自有开发能力而确定，项目布局灵活，成本合理，为公司未来的发展奠定了坚实的基础。 目前公司已在广州、江门、三门峡、淮南、湖南等地稳步推进房地产项目开发，各地项目公司也将充分发挥其辐射作用，在周边地区获取优质项目，提升公司的持续经营能力。 （三）经验丰富、决策灵活的管理团队 公司拥有多年房地产开发和经营经验的管理团队，公司经营管理层中大部分人员都经历过房地产的低谷阶段，经受过房地产低潮的考验，具有丰富的带领企业度过行业逆境的经验，丰富的管理经验与良好的心理素质是引导企业克服困难的保证。 （四）规范治理优势 公司具有较为完善、系统的公司治理模式。公司已形成股东大会、董事会、监事会、及经营管理层各司其职、相互制衡的治理结构，有利于保障全体股东的合法利益，保证了公司持续、独立和稳定的经营。在管理体系上，逐步形成了层次分明、设置合理、决策科学、分配合理的运行机制。与此同时，围绕精细化、科学化、规范化、集团化管理理念，通过总结经验和借助外力，公司已经初步形成一套较为完善的管理体系，并持续改进，以不断适应现代社会发展的需要。 三、三、 经营情况的讨论与分析经营情况的讨论与分析 公司的主营业务为房地产开发，具备房地产开发一级资质。报告期内公司业务范围主要集中在国内的北京、广州、深圳、江门、淮南、三门峡、郴州等城市以及柬埔寨的金边。主要以开发商住类型的住宅产品为主，经营模式以自主开发房地产项目为主。公司取得土地储备的方式包括但不限于协议收购、 参与项目一级开发、 共同合作开发等， 尽量争取用较合理的价格、 相对宽松、灵活的付款和合作的方式取得土地项目储备，项目多依据公司的自身开发能力而确定，相对布局灵活，成本合理，以尽量减低公司在经营中的经营风险。 （一）报告期内（一）报告期内公司旧改项目储备公司旧改项目储备及开发及开发情况情况 1、 公司子公司北京东华虹湾房地产开发有限公司开发的北京虹湾国际中心项目位于朝阳区百子湾路，地处东三环中路以东，西大望路以西，通惠河南岸，紧临 CBD，地理位置极为优越，占地面积 19,622.9 平方米，规划建设成集中分组式公寓、酒店、商业设施相结合的业态，目前公司取得了该地块其中一部分土地的商业性质土地使用权证，另外一小部分土地尚未拆迁纳入，虹湾项目仍需经过政府的招拍挂程序方可重新取得二级开发的土地使用权证，目前该项目仍未进入招拍挂阶段。 2、公司深圳龙岗区横岗镇贤合村项目目前仍处于前期拆迁阶段，单元范围面积：145,872.0，拆迁用地范围面积：122,259.1 。目前公司持有上述项目公司 40%股权。 （二）报告期内（二）报告期内公司待开发项目储备情况公司待开发项目储备情况 1、公司在柬埔寨金边分别拥有柬埔寨金边 189、195 号地块，土地面积为 15,383 平方米；柬埔寨磅湛粤泰城项目，土地面积为 132,493 平方米。 2022 年半年度报告 11 / 152 2、夏茅地块项目坐落于广州市白云区夏茅村畜牧场，土地面积 62490.999 平方米，规划计容建筑面积（待定），规划用途住宿餐饮用地、坑塘水面。公司持有其项目公司广州市东御房地产有限公司 85.63%股权。 （三）（三）报告期内公司主要报告期内公司主要开发的房地产项目开发投资情况开发的房地产项目开发投资情况 1、 公司在广州越秀区分别拥有雅鸣轩项目和东华西项目， 其中雅鸣轩项目占地 6,036 平方米，总建筑面积 40,118.10 平方米。东华西项目占地面积 5,057.55 平方米，总建筑面积 37,754 平方米。目前雅鸣轩项目已取得建设工程施工许可证，处于项目建设阶段，东华西项目已完成竣工验收。截至报告期末，东华西项目剩余可供出售面积为 6,468.58 平方米（住宅及车位）。 公司在广州从化区拥有亿城泉说项目， 项目占地面积 84,522 平方米， 总建筑面积为 70,206.7平方米，目前已完成竣工验收。截至报告期末，亿城泉说项目剩余可供出售面积为 25,660.44 平方米。 2、公司在江门拥有江海花园和悦泰珠西商务中心 2 个项目。悦泰珠西商务中心土地面积104,627 平方米，项目规划计容面积 327,483 平方米，总建筑面积 479,681.26 平方米，目前处于在建状态。公司持有悦泰珠西商务中心项目公司 50%的股权。 江海花园土地面积 351,266 平方米， 项目规划计容面积 590,019 平方米， 总建筑面积 763,496平方米，目前处于在建状态。截至报告期末，公司在江门的江海花园项目（含车位）剩余可供出售面积为 43,571 平方米。 3、公司在海南海口分别拥有天鹅湾、香江丽景、福嘉花园、滨江花园、兰馨花园、湖湾小区6 个项目。截至报告期末，天鹅湾项目（南区 F 地块除外）、香江丽景、滨江花园、福嘉花园 1、2、3、5#楼已竣工验收交付使用，天鹅湾南区 F 地块在进行规划报建阶段性前期工作，福嘉花园4#楼在进行规划报建调整和土地整合阶段性工作。截至报告期末，天鹅湾、滨江花园及福嘉花园剩余可供出售面积为 26,052.06 平方米（住宅、商铺、公寓及车位）。2021 年，公司控股股东以以资抵债的方式解决其资金占用问题，公司受让控股股东关联方持有的兰馨花园项目公司 30.10%股权, 该项目规划总用地面积 122,236.02 平方米，总建筑面积 301,740.02 平方米。报告期内，由于兰馨项目未完工和验收合格，未达到销售合同约定的交付条件，兰馨花园项目实现结转收入金额 0.00 元，结转面积 0.00 平方米，报告期末待结转面积为 93,173.00 平方米。 湖湾小区占地 50,781.27 平方米，计容面积 140,665.118 平方米。报告期内，湖湾小区（一期）已完成竣工验收，实现结转收入金额 66,490.08 元，结转面积 46,970.37 平方米，报告期末待结转面积为 1,081.260 平方米。湖湾小区（二期）占地 37,400.51 平方米；计容建筑面积89,118.418 平方米，二期尚未取得施工许可，公司持有湖湾小区项目公司 50%股权。 4、 公司在淮南分别拥有洞山天鹅湾及公园天鹅湾两个项目， 其中公司持有洞山天鹅湾项目公司 80%的股权，公园天鹅湾项目公司 20%的股权。洞山天鹅湾项目占地面积 87,130.83 平方米，总建筑面积411,084.07平方米。 截至报告期末,洞山天鹅湾剩余可供出售面积为34,229.19平方米。 5、公司在湖南郴州拥有华泰城（高璧综合大市场）和天鹅湾两个项目。华泰城（高璧综合大市场）项目土地面积为 198,822 平方米，项目规划计容建筑面积为 524,480.33 平方米。天鹅湾项目位于北湖区土地面积为 56,192 平方米，项目规划计容建筑面积为 168,527.52 平方米。 截至报告期末， 公司在郴州的华泰城 （高璧综合大市场） 项目剩余可供出售面积为 355,664.8平方米（为公寓、车位、仓储等商业物业），天鹅湾项目剩余可供出售面积为 37,199.76 平方米。 2022 年半年度报告 12 / 152 6、河南三门峡天鹅湾项目东区用地面积 100,851.3 平方米，规划计容建筑面积 130,234.8平方米， 目前已完成竣工验收。 西区占地面积 100,353.27 平方米， 规划计容建筑面积 179,340.29平方米。截至报告期末，三门峡天鹅湾项目剩余可供出售面积为 25,626.58 平方米。 （四）公司在主要业务区域的主要经营模式（四）公司在主要业务区域的主要经营模式 1、销售模式 公司房地产的销售主要采用由项目公司销售部门自行销售为主，委托第三方代理销售为辅的模式，主要是因为公司所销售的产品多为以“天鹅湾”系列高端品牌项目为主，采用这种销售模式可以让公司在对外销售中对项目的介绍更加专业，更能体现出针对不同客户的定制化服务，通过公司内部的沟通、培训，自行销售可以更好的展示项目特性。 2、市场定位 目前，公司的产品主要为住宅项目，并配套了部分商业项目。同时，因各地项目所处区域的经济发展状况、居住环境等不同，项目的市场定位也有一定差异。从已开发的项目销售情况看，公司目前的项目市场定位准确，市场前景良好。 3、采取市场定价的原则、定价策略合理 房地产行业的普遍定价策略、行业龙头企业的定价策略和公司房地产业务的定价策略都是市场定价，该定价需综合考虑到区域市场同类产品的价位、价格增长预期、产品供需程度等多方面的因素。行业龙头企业的产品定价还额外考虑到品牌附加及一定的价值发现。 公司目前的房地产业务定价策略亦为市场定价，符合行业特点，市场反应良好。 4、有健全的销售维护和售后服务体系，运行良好 公司营销中心负责售后服务，运行情况良好，为客户提供高效率、人性化的高品质服务。 5、公司的物业管理和物业租赁业务情况 公司物业经营管理业务主要由公司商业物业经营管理中心负责。 截至 2022 年 6 月 30 日，公司商业物业经营管理中心管理的主要物业包括位于广州市的城启大厦部分物业、信龙大厦、侨林苑、晓港湾二楼、侨城花园二楼；郴州华泰城；江门江海花园会所等。截至 2022 年 6 月 30 日，公司对外出租的主要物业主要包括广州市的城启大厦部分单元、信龙大厦、侨林苑、晓港湾二楼、侨城花园二楼；郴州华泰城；江门江海花园会所及子公司零星物业等。 6、核心技术人员、技术与研发情况 公司设有成本控制中心以及下属子公司广东新豪斯建筑设计有限公司，专门负责公司住宅产品的研发，拥有良好的研发创新机制。新豪斯设计院已具备建筑行业建筑工程甲级设计资质，装修设计、自动消防系统工程设计和城市规划设计等资格及 BIM 领先技术。 截至报告期末，公司共有工程管理、设计等技术人员 119 人。公司对技术人员的业绩考核制度合理，公司目前对产品的研发基本能够满足客户的住宅需求，公司能够积极采用节能、环保等方面的新技术，以满足公司未来房地产开发经营业务发展的需要。 7、预算管理方面 公司建立了预算管理制度， 通过过程控制， 事中分析， 事后监督考核， 杜绝超预算费用开支，各专项费用按指标控制使用。 每月对各单位指标完成情况， 对比预算指标进度完成情况严格考核。2022 年半年度报告 13 / 152 充分发挥全面预算现金流，促使企业从粗放型向集约型转变，实现科学化、精细化、标准化的财务管理。 8、企业融资方面 公司积极开展多样化融资渠道，推进融资业务，为公司业务提供资金保障的同时，致力降低融资成本，确保以最小融资成本获得最大融资额度。 9、成本控制方面 通过成本控制前置，未来公司将重点推进设计阶段的成本控制，加大力度在造价控制最有效的阶段促使及时优化设计，避免在施工阶段的边施工边修改而产生浪费现象。同时也将加强合同审核工作， 防范法律风险， 合理及时的进行大型/特大型工程招标， 与相关厂商建立战略合作联盟。加大开展工程预算工作，高效、高质量、低成本的完成各项工作，争取公司利润最大化。 报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项会有重大影响的事项 适用 不适用 四、四、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 (一一) 主营业务分析主营业务分析 1 1 财务报表相关科目变动分析表财务报表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 1,085,557,001.20 265,756,635.34 308.48 营业成本 988,393,703.54 164,222,294.51 501.86 销售费用 38,862,227.55 32,628,072.90 19.11 管理费用 39,573,439.88 79,296,129.86 -50.09 财务费用 91,727,616.88 96,862,453.77 -5.30 经营活动产生的现金流量净额 133,595,439.79 -49,717,646.82 - 投资活动产生的现金流量净额 -50,328.28 -83,174,067.56 - 筹资活动产生的现金流量净额 -186,902,354.46 336,932,213.71 -155.47 营业收入变动原因说明：公司开发项目达到交房条件、将相应的合同负债确认到主营业务收入；因项目交房节点不同收入增加 营业成本变动原因说明：成本结转原因如营业收入的影响因素相同 销售费用变动原因说明：销售费用的确认跟随营业收入同时确认佣金 管理费用变动原因说明：管理费用减少的原因主要是公司中介机构费用大幅减少；其次是人员精简导致薪酬下降。 财务费用变动原因说明：公司有息负债规模没有变化、本期财务费用与上期基本无变化 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期加大销售回款、处置了公司留存物业、用以偿还债务；经营性现金流增加明显 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：公司根据现在市场情况、暂无对外投资活动 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期无新增融资净额、按期偿还了主要的债务及利息 2 2 本期本期公司公司业务类型、业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 2022 年半年度报告 14 / 152 (二二) 非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 (三三) 资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1. 资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%） 上年期末数 上年期末数占总资产的比例（%） 本期期末金额较上年期末变动比例（%） 情况说明 货币资金 292,598,353.07 2.21 441,905,931.45 3.15 -33.79 应收款项 131,846,151.98 0.99 139,570,404.41 0.99 -5.53 存货 7,903,788,268.52 59.64 8,582,959,116.58 61.16 -7.91 投资性房地产 612,076,279.35 4.62 628,094,015.95 4.48 -2.55 长期股权投资 1,331,500,573.69 10.05 1,287,017,765.89 9.17 3.46 固定资产 75,636,216.01 0.57 136,884,456.21 0.98 -44.74 其他非流动资产 19,985,999.96 0.15 19,985,999.96 0.14 - 短期借款 628,859,900.00 4.75 633,209,731.25 4.51 -0.69 合同负债 1,068,312,592.54 8.06 1,851,769,584.27 13.19 -42.31 一年内到期的非流动负债 2,346,851,074.54 17.71 2,385,477,934.54 17.00 -1.62 长期借款 663,978,000.00 5.01 679,078,000.00 4.84 -2.22 应付职工薪酬 11,132,125.40 0.08 13,743,726.54 0.46 -19.00 应付利息 236,499,255.19 1.78 203,584,251.30 1.45 16.17 其他说明 无