2022年上半年江苏省房地产估价师《案例与分析》：房地产损害的分类考试试卷 .pdf

2017 年上半年江苏省房地产估价师案例与分析：房地产损害的分类考试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为180 分钟，总分 100 分，60分及格。一、单项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有1 个事最符合题意）1、房地产拍卖即通过公开竞价的方式将房地产标的卖给的一种交易行为。A：最低出价者B：最高出价者C：正常出价者D：最高条件出价者E：执行层的组织协调2、销售不动产的营业税税率为。A：1B：3C：5D：7E：执行层的组织协调3、_使用土地，是土地使用制度改革的核心内容。A有偿B有限期C有流动D有偿有限期4、在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A估价师声明B估价的假设和限制条件C估价方法D估价对象5、某房地产开发项目的开发周期为4 年，其中前期工作为0.5 年，建设期为 2.5年，销售期为 l 年，建造成本估算为10000 万元(不含利息 )，在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是万元。 (2005 年试题 ) A：755.54 B：772.84 C：1400.88 D：1433.90 E：借款合同6、 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知决定，从_开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。A1997年下半年B1998 年上半年名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 8 页 - - - - - - - - - C1998年下半年D1999年7、净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为（）。A.A B.B C.C D.D 8、下列不属于物业管理基本特性的是。A：城市化B：社会化C：专业化D：市场化E：执行层的组织协调9、短期资金市场是指以短期金融工具为媒介而进行的年期以內资金交易活动的总称。A：1 B：3 C：5 D：8 E：执行层的组织协调10、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好_工作。A项目策划B项目方案的设计C可行性研究D成本收益分析11、征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括。A：征地管理费B：耕地占用税C：安置补助费D：耕地开垦费E：工业用地的监测点评估价格12、中国现有房地产租金统计，是基于_的统计。A不同类型的房屋的中位数租金B同类型的房屋的中位数租金C各类物业平均租金D同类型物业平均租金13、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000 万元，经济寿命为 50年，有效经过年数为 10 年。其中，门窗等损坏的修复费用为10 万元；装修的重置价格为200 万元， 平均寿命为 5 年， 有效经过年数为4年；设备的重置价格为 250 万元，平均寿命为 15 年，有效经过年数为9 年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。A400 B628 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 8 页 - - - - - - - - - C656 D700 14、某商场的正常月租金按可出租面积计为40 元，出租率为 85，运营费用占有效毛收入的35，报酬率为 12，商场建筑面积为40000 ，可供出租的比例为 95，运营期为 38 年，该商场的收益价值为万元。A：690.40 B：8284.79 C：8720.83 D：9746.81 E：工业用地的监测点评估价格15、对外商为科学研究、 开发能源、 发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费， 经国务院税务主管部门批准， 可以减按 _的税率征收所得税。A10% B15% C18% D27% 16、按照原国家计委、原建设部关于房地产中介服务收费的通知，以房产为主的房地产估价收费标准中，房地产估价总额在100 万元以下的累进计费率为。A：5B：25C：15D：08E：执行层的组织协调17、根据中华人民共和国物权法 ，不动产登记费按收取。 (2009年试题 ) A：面积B：套C：成交价格D：件E：执行层的组织协调18、以下深度价格修正率之间关系的表达式正确的是。A：累计深度百分率 =平均深度百分率所给临街深度B：平均深度价格修正率 =累计深度价格修正率标准临街深度所给临街深度C：单独深度百分率 =平均深度百分率所给临街深度D：累计深度百分率 =单独深度百分率标准临街深度E：工业用地的监测点评估价格19、某地块临街深度为 18m，临街宽度为 50m，总价格为 243 万元，假设标准深度为 24m，则根据四三二一法则，其路线价为元。A：2025 B：2250 C：2700 D：3000 E：工业用地的监测点评估价格20、在某商业街深度 30的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价 )名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 8 页 - - - - - - - - - 为 3 000 元，后街路线价为2 000元。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为。A：18B：20C：15D：25E：工业用地的监测点评估价格21、产生房地产价格泡沫的直接诱因是。A：土地稀缺B：城市化进程快C：投机需求膨胀D：过度放贷E：借款合同22、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括。A：估价目的、估价原则、估价时点B：估价目的、估价原则、委托人C：估价原則、估价对象、估价时点D：估价目的、估价对象、估价时点E：工业用地的监测点评估价格23、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方 2 500元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方元。A：2 02080 B：2 21429 C：2 33645 D：2 44737 E：工业用地的监测点评估价格24、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的。A：最低价格B：平均价格C：出让地价D：标定地价E：工业用地的监测点评估价格25、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（）资金。A政府政策性B资产变现C企业入股D个人入股范围二、多项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的中，根据城乡经济社会发展名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 8 页 - - - - - - - - - 水平和统筹城乡发展的需要划定。A：城市总体规划B：镇总体规划C：乡规划和村庄规划D：总体规划E：详细规划2、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有。A：对房地产本身进行投资改良B：房地产需求增加导致稀缺性增加C：通货膨胀D：外部经济E：建造成本增加3、 经租房产年折旧额的计算公式为： 年折旧额房屋重置成本(1-残置率 )_。A自然寿命B经济寿命C已使用年限D尚可使用年限4、市场法估价中需要建立价格可比基础，主要包括（）等。A统一采用总价B统一面积单位和内涵C统一付款方式D统一币种和货币单位E统一采用单价5、评估某宗房开发用地2005 年 10 月 16 日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005 年 10 月 16 日。如果预测该宗土地2008 年 10 月 15 日开发完成后的房价为 3000 万元，折现率为 12%，则需将这 3000万元折现到 2005年 10月 16 日，即在 2005 年 10 月 16 日的房价实际为 _万元。A2526 B2241 C2135 D2985 6、资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算等反映企业财务状况和清偿能力的指标。A：资产负债率B：借款偿还期C：投资回收期D：流动比率E：速动比率7、对时点指标特点叙述不正确的是_。A只能间断计数B各时点指标不可以直接累加C每个时点指标值的大小与时间长短无关名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 8 页 - - - - - - - - - D计数的准确率低8、下列属于形成权的是。A：解除权B：追认权C：选择权D：异议权E：人身权9、可比实例选取的恰当与否，直接影响到市场法评估结果的准确性，因此应特别慎重，选取可比实例应符合的要求有。A：可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产B：可比实例的交易类型应与估价对象吻合C：可比实例的交易类型应与估价目的吻合D：可比实例的成交日期应尽量接近估价时点E：可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格10、若某商务写字楼目前尚未出租，因而并未产生经济效益， 则此宗商务楼应归属于_。A非收益性房地产B收益性房地产C综合性房地产D保值增值性房地产11、房地产投资收益包含 _。A等效租金B转售收益C转售增值收益D有效租金E效益租金12、房屋内的夹层、插层、技术层及楼梯问、电梯间等其高度在_m 以上部位计算建筑面积。A1.80 B2.00 C2.20 D2.50 13、债务融资的资金融出方所获得的报酬有。A：项目投资形成的可分配利润B：协议中所规定的贷款利息C：协议中规定的有关费用D：租售收益E：股息14、根据偿还期限的长短，债券可分。A：短期债券B：中期债券C：长期债券D：公债券E：永久债券名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 8 页 - - - - - - - - - 15、行政裁决的主要制度有 _。A行政调解制度B拆迁听证制度C集体决策制度D行政复议制度E行政公开制度16、对下列情况，不符合免征印花税的情况是_。A财产所有人将财产捐赠给政府、社会福利事业、学校所书立的书据B已纳印花税凭证的副本或抄本C有关部门根据国家政策需要发放的无息、贴息贷款合同D权利、许可证照17、拍卖的基本原则包括。A：公开原则B：公平原则C：公正原则D：诚实信用原则E：保留价原则18、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是_。A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去19、停车指数，即每100m2 营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在_之间。A45 B56 C67 D78 20、根据我国土地使用制度实施的实际情况，采用的方法进行城市土地评价，是较为切实可行的途径。A：土地分等定级B：土地直接定级C：土地间接定级D：级差支出测算E：级差收益测算21、某项目的投资额为500 万元，运营期为3 年，各年的运营费用分别为160万元、200万元和 220 万元，残值为 100 万元。若投资发生在年初，费用发生在年末，折现率为 10，则该项目的费用现值为万元。A：87603 B：90090 C：105116 D：107603 E：借款合同22、下列行为中，不属于房地产有偿转让的是_。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 8 页 - - - - - - - - - A房地产抵债B房地产作价入股C房地产买卖D房地产继承23、上海市二手房转让市场，是按房地产市场细分的（）标准划分的。A按地域细分B按房地产用途细分C按存量增量细分D按交易形式细分E按目标市场细分24、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有。A：文献查阅B：观察C：专题讨论D：问卷调查E：实验25、房地产开发中属于外在不经济的是。A：房地产开发投资结构失衡，导致高价商品房滞销B：新入市商品房项目增长迅猛，导致整体销售速度下降C：房地产开发企业管理水平较低，投资效率不高D：部分商品房忽视环境建设，对环境造成破坏和污染E：商品房供需失衡，造成商品房价格不稳名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 8 页 - - - - - - - - -