土地估价师土地估价相关知识考试要点.docx

1, 城市经济学概念城市经挤学是政治经济学和空间经济理论以及其他经济理论相结合而形成的一门新的经济理论。他是探讨城市经济的产生, 开展，在国民经济中的地位, 作用，城市经济的本质特征, 活动规律和城市内外部社会经济关系, 开展趋势的科学。2, 城市经济增长城市经济增长是国民经济增长在城市这个特殊区域内的表现。城市经济增长有着不同于一般经济增长的特点：第一, 城市经济增长意味着城市聚集经济效益和规模经济效益的提高。第二, 城市经济增长不仅意味着国民经济收入总量的增加，而且还必定带来城市人口规模和用地规模的扩大。第三, 城市经济增长意味着城市经济构造的优化，即城市物质生产部门的物质要素比例的合理性及产出的高效性;整个城市经济部门特殊是物质生产部门及根底构造部门结合方式的先进性及合理性;主导产业部门及整个城市经济部门的协调性等。第四, 城市经济增长意昧着城市物质财宝和社会财宝的增长。第五, 城市经济增长还意味着在城市经济实力得到增加的同时，城市吸引力和辐射力的增加。以及城市在整个国民经济中地位的提高。供应及需求理论1, 需求曲线是一条表示在全部其他影响消费者需求的因素不变时，某物品需求量及其价格之间关系的曲线。特点是：(1)曲线方向是从左上方向右下方倾斜。本文来源:考试大网(2)曲线形态可以是直线，也可以曲线。(3)曲线具有连续性。(事实上，曲线是不行能连续的，但为使分析不致困难，假定曲线是连续的。2, 需求函数假如影响需求的其他各种因素不变，只考虑需求量及价格之间的关系，即把商品本身的价格作为影响需求的惟一因素，以户代表价格，就可以把需求函数写为：(P)上式说明白某种商品的需求量D是价格P的函数。需求函数是用模型法(或称代数表达法)来表述需求这个概念。需求函数说明，价格上升，需求量削减，价格下降，需求量增加。3.供应曲线供应曲线是表示在其他影响厂商供应的因素不变时，某种商品价格及供应量关系的曲线。供应曲线的特点：.考试就到考试大(1)曲线的方向是从左下方向右上方倾斜。(2)曲线的形态可以是直线，也可以是曲线。(3)曲线的连续性。(现实中，曲线不行能是连续的，但为了简便起见，假定曲线具有连续性。来源：4.供应函数假如影响供应的其他因素不变，只考虑供应量及价格之间的关系，把商品本身的价格作为影响供应的惟一因素，以P代表价格，就可以把供应函数写为：(P) 供应函数就是用函数关系来说明某物品供应量及其价格之间的关系。上式说明白某商品的供应量S是价格P的函数。供应函数说明，价格上升，供应量增加，价格降低，供应量削减。来源：考试大的美女编辑们5, 商品均衡价格：商品的均衡价格是在商品的市场需求和市场供应两种相反力气的相互作用下形成的。一种商品的均衡价格是指该商品的市场需求量和市场供应量相等时的价格。在均衡价格水平下的供求数量称为均衡数量。从几何意义上说，一种商品市场的均衡出现在该商品的市场需求曲线和市场供应曲线相交的交点上，该交点即是均衡点。6.需求价格弹性的变更：需求价格弹性又称需求弹性，它是衡量一种物品的需求量对其价格变动的反响程度的指标。当价格上升时，需求量是下降的，即正的价格变动会引起负的需求量变动，所以，价格弹性是负数。7.需求收入弹性：收入的变更会引起需求的变动，两者之间的数量关系可以用需求收入弹性来表示。需求的收入弹性为正值的物品称为正常物品，需求的收入弹性为负值的物品称为低档生活必需品。在正常物品中，需求的收入弹性大于1的物品为奢侈品，需求的收入弹性小于1的物品为必需品。采集者退散8.供应价格弹性指某一商品供应量的变动对价格变动的反响程度。一般而言，房地产产品生产周期长，所以供应弹性较小。轻工业产品，尤其是食品, 服装类产品，由于生产较为简单，并且生产周期短，所以供应弹性大。9, 市场出清：是指在某一价格水平下，生产者情愿而且能够供应的产品或劳务的数量正好等于消费者情愿而且能够购置的数量，即在这个价格水平上，市场上的意愿供应等于意愿需求，市场到达均衡。这种状态是一种志向状态，在现实生活中只能偶然存在。来源：考试大10, 供求原理在其他条件不变的状况下，需求变动分别引起均衡价格和均衡数量的同方向变动，供应变动分别引起均衡价格的反方向变动和均衡数量的同方向变动。第一, 需求的增加引起均衡价格上升，需求的削减引起均衡价格下降。第二, 需求的增加引起均衡数量增加，需求的削减引起均衡数量削减。第三, 供应的增加引起均衡价格下降，供应的削减引起均衡价格上升。第四, 供应的增加引起均衡数量增加，供应的削减引起均衡数量削减。考试大全国最大教化类网站(。)(一)市场竞争理论 1.区分市场构造有利于企业决策作为商品的生产者及供应者，企业应选择多大的产量, 制定多高的价格水平，除了取决于其技术条件及相应的本钱条件之外，还特别重要地取决于市场的竞争状态。在不同的市场构造中，企业间的竞争是不同的，而同样的竞争手段在不同的市场构造中也会产生不同的反响，获得不同的效果。所以探讨市场构造对于企业制定竞争战略至关重要。2.区分市场构造可以便于政府对经济进展管理不同的市场构造对资源配置的效率不同，在某些市场构造下(如垄断)资源的配置效率很低，存在市场失灵，须要政府进展干预。通过探讨市场构造，可以为政府调控市场供应理论支持和技术扶植。采集者退散(二)经济增长及土地市场的关系经济增长会刺激土地市场的旺盛，经济衰退也会导致土地市场的萧条。在经济增长的状况下。土地需求一般会增加，假如土地供应量恒定，那么土地价格会提高，反过来，地价的上升，可能局部抑制经济增长引起的土地需求。在边际酬劳递减规律的作用下，总量固定的土地供应是制约经济增长的根本因素。在某种土地(如建立用地)总量固定的状况下，该种土地的价值或价格主要由需求确定而及供应无关，而由于土地利用构造的变更(如农地转为非农建立用地)以及土地流量(如每年的建立用地供应量)的变更，使某种用地的总量是变更的，在这种状况下，土地市场就可以对经济增长和经济波动产生影响。来源：我国城市土地属于国家全部以及政府对农村集体土地的实际限制，使得中国政府限制着土地市场的供应，确定了全国的土地供应(总量)以及各年度, 各地区, 分用途的土地供应(构造)，从而对土地市场及及之有亲密关系的宏观经济产生重大影响。中国的土地市场及宏观经济互为因果，地价的上涨能够带动增长，宏观经济表现为长期增长和短期波动两方面特征。土地政策参及宏观调控的问题，实质上也就是政府通过土地政策的制定和实施，对土地市场进展干预，以长的目标。参及宏观调控的土地政策，大致包括土地规划, 土地方案土地税收政策, 土地价格政策和土地区域政策等。当前我们用于宏观调控的土地政策工具主要是土地方案，即土地供应政策，此外，土地税收和土地价格政策也起肯定作用。土地供应的方式中华人民共和国城市房地产管理法, 中华人民共和国土地管理法等法律法规确立了我国的国有土地供应制度的根本法律框架，也是我们对国有土地供应方式进展分析的根本法律依据。归纳起来，我国国有土地的供应方式有以下7种：本文来源:考试大网1.划拨土地划拨是指国家在符合土地划拨条件的前提下，将国有土地运用权无偿交付给土地运用者运用，土地运用者无须为此支付土地出让金(农夫补偿除外)，但该土地只限于土地运用者自己运用，在变更土地用途或将土地转让他人时，应补交土地出让金。2.出让土地出让念是指国家行使国有土地全部者的权利，将国有土地运用权在肯定年限内有偿出让给土地运用者运用，土地运用者要为此支付相应的土地出让金，土地运用者在足额交纳土地出让金后，取得该土地在肯定年限内的运用权利，并可以将该土地运用权在符合规定条件的前提下转让, 出租或抵押。本文来源:考试大网3.土地租赁是指国家作为土地全部者将土地运用权出租给运用者运用，由运用者及县级以上人民政府土地行政主管部门签订肯定年期的土地运用租赁合同，并支付租金的行为。4.作价出资(入股)作价出资(人股)是指国家以肯定年限期的国有土地运用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地运用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律法规关于出让土地运用权的规定转让, 出租, 抵押。目前，采纳此方式的主要是在境外上市的股份制企业。来源：5.授权经营国家依据须要，可以肯定年限期的国有土地运用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司，作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。6.转让是指土地运用者将土地运用权再转移的行为，包括出售, 交换和赠及。7.出租是土地运用者作为出租人将土地运用权伴同地上建筑物, 其他附着物租赁给承租人运用，由承租人支付租金的行为。来源：考试大土地供需平衡原理土地供需平衡是指土地经济供应及人们对特定用途土地的需求之间的均衡关系。土地作为一种特殊商品，既受一般商品供求规律的制约，又有其及一般商品不同的特殊供求形式。土地供求平衡是相对的, 短暂的，而不平衡是肯定的。由于我国土地稀缺，人口众多，人地冲突突出，所以导致地价总的趋势是上升的。来源：考试大1, 耕地供求关系探讨耕地的供求关系，其基点在于人口对粮食的需求及满意程度。由于耕地买卖频率很低，对于耕地供求关系的探讨，主要从实物形态人手。耕地供求的变更主要受到人均占有粮食数量的影响。假如人均占有粮食数量超过其需求，那么耕地的供应就有可能削减。要让农夫自觉珍惜耕地，尽量提高土地生产率，利用耕地多生产粮食，就必需让农夫从种粮中获得平均利润，这样才能缓解我国耕地的惊慌供求关系。来源：考试大2, 工业, 商业和住宅用地的供求关系随着我国工业, 商业和住宅用地制度改革的深化，这局部土地已经逐步进入商品的行列，遵循商品经济规律进展市场流转。在一般状况下，土地交易也遵循一般商品的供求规律：地价上升，那么供应增加，而需求下降;地价下降，那么供应削减，需求增加。但是土地作为一种特殊的商品，在很多方面具有特殊性：其位置固定不变，自然供应不变，经济供应弹性有限，买卖双方不能自行确定土地位置和用途，土地价格受社会和政治局势以及经济旺盛程度影响大，所以工业, 商业和住宅用地有时又表现出供应的特殊性。特殊的土地供应是由于土地自然供应总量是有限度的，超过这个限度不管价格如何上涨，也不能再增加土地的供应。特殊的土地需求是反映土地购置者把工业, 商业和住宅用地作为投机对象，价格低廉的土地由于在短期内难以卖出好价格，所以买者很少;相反，价格高涨的土地简单卖得好价钱，尽管价格上涨幅度大于其他地区，只要经济稳定开展，定能获利，所以买者很多。 来源：考试大随着我国城市化和经济开展，工业, 商业和住宅用地的需求会不断增加，但这类土地供应特别有限，最终必定导致这类土地在高价位下的供求平衡。要在削减占用农地的条件下实现非农用地的供求平衡，必需搞好城市规划，实现城市土地合理功能分区，提高城市土地利用规模效益;实行城市综合开发建立，提高城市土地利用效率;抓紧旧城区改造，充分利用城区闲置土地和利用率低下的土地;城市土地利用向空间开展，实行立体利用，提高土地的经济供应实力。土地需求 土地需求的种类人类对土地的需求不外两大类：农业用地需求和非农业用地需求。.考试就到考试大农业用地需求包括人类对耕地, 林地, 草地等的需求。影响耕地需求的因素主要有人口, 消费水平, 土地生产率, 国民经济状况等。人类对于林地的需求主要取决于对木材的需求和林木的生态功能。对于草地的需求不只因为它能供应畜牧产品，更重要的还在于它能爱护土地资源，维护生态平衡。非农业用地需求包括人类开展工业, 交通, 科学教化, 文化消遣及住宅等对土地的需求。主要取决于四大因素，即社会因素，包括人口增长, 人口构造, 社会演化趋势等;经济因素，包括经济开展水平, 城市物质环境的更新, 一般经济因素等;政策因素，包括城市规划, 住宅政策, 土地供应政策等;区位因素，包括地理位置, 交通便利条件等。非农业用地需求会随着社会生产力水平的提高而不断增加，这是由社会生产力水平提高，人们用于生产生活必需晶的劳动所占比重削减，而相应增加了对开展, 奢侈, 消遣等方面的需求，前者主要是对农用地的需求，后者主要对非农用地的需求。来源：考试大城市规划实施管理1)城市规划政策法规制定国务院城市规划行政主管部门，组织起草拟定城市规划管理的有关法律, 法规和政策性文件，经国务院和全国人大常委会审议通过后实施;国务院城市规划行政主管部门同时制定部门规章和政策性文件。这些法律, 法规, 部门规章和政策性文件构成城市规划行政管理的法律法规体系，为城市规划的编制, 审批, 实施和监视管理供应法律依据。2)城市规划的编制及审批管理规划 全国城镇体系规划由国务院城市规划行政主管部门组织编制;省域城镇体系规划由省或自治区人民政府组织编制;城市人民政府组织编制城市规划;县级以上人民政府组织编制县级以上人民政府所在地镇的城市规划。来源：考试大规划审批：城市规划实行分级审批，依据中华人民共和国城市规划法规定的审批权限，分别由国务院, 省级人民政府和市人民政府审批。3)城市规划实施管理规划实施管理的内容主要包括以下几个方面：(1)建立工程选址。在城市规划区内的建立工程的选址和布局必需符合城市规划。设计任务书报请批准时，必需附有城市规划行政主管部门的选址意见书。(2)建立用地规划管理。规划主管部门依据城市规划确定的不同地段的土地运用性质和总体布局，确定建立工程可以运用哪些土地，不行以运用哪些土地，以及在满意建立工程功能和运用要求的前提下，如何经济, 合理运用土地。城市规划行政主管部门对城市用地实行严格的规划限制，是实施城市规划的根本保证。(3)建立工程管理。能否对城市各项建立工程实施有效的规划管理，是保证城市规划顺当实施的关键。因此，依法对建筑工程实行统一的规划管理，是城市规划行政主管部门的重要职能之一，也是城市规划管理日常业务中工作量最大的主要工作。来源：考试大(4)工程建立规划设计管理。各项工程建立规划设计，如总平面布置, 建筑红线, 建筑间距, 绿地比例等都应符合城市规划的规定。(5)国有土地运用权出让转让的规划管理。城市国有土地运用权出让转让必需符合城市规划规定的用途和容积率限制等城市规划要求。4)城市规划的监视检查对城市规划的执行状况实施监视检查，是确保城市规划得到执行的重要措施，也城市规划行政主管部门的重要职责。监视检查贯穿于城市规划实施的全过程，它是城市规划实施管理工作的重要组成局部。在中华人民共和国城市规划法中，明确规定了实施城市规划监视检查的具体内容主要包括：对建立活动的监视检查;行政监视及监察;立法机构的监视检查;社会监视。城市规划监视检查的内容还应包括违法建立的处分, 行政复议。在城市规划区占用土地和进展建立的一切单位, 单位的有关责任人员以及居民，只要违反中华人民共和国城市规划法有关规定，构成违法行为的，就必需承当行政责任。它的具体形式是由法律规定的国家行政机关给有关责任者以行政处分或行政处分，对处分不服的可以提请行政复议，国家行政机关应当予以受理，并刚好作出处理。来源：考试大5)我国城市规划的实施管理体制依据中华人民共和国城市规划法规定，建立部作为国务院的城市规划行政主管部门，主管全国的城市规划工作。省级人民政府一般设建立厅(局)，作为省级人民政府的城市规划行政主管部门，主管省域内的城市规划工作。市, 县级人民政府一般设规划局或建立局，作为市, 县人民政府的城市规划行政主管部门，主管市, 县行政区域内的城市规划工作。有些县(市)在镇(乡)还设有规划所，负责镇(乡)范围内的村镇规划及建立工作。全国根本形成了从中心到县(市)或镇(乡)四至五级的城市规划管理体系，为全国城市规划管理奠定了组织保障。来源：考试大的美女编辑们城市规划的主要成果及审批制度主要成果：总体规划纲要成果包括纲要文本, 说明, 相应的图纸和探讨报告。城市总体规划的成果应当包括规划文本, 图纸及附件(说明, 探讨报告和根底资料等)。在规划文本中应当明确表述规划的强制性内容。考试大全国最大教化类网站(。)审批制度：依据中华人民共和国城市规划法和城市规划编制方法的规定，城市规划实行分级审批。(1)直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报国务院审批。(2)省和自治区人民政府所在地城市, 城市人口在100万以上的城市及国务院指定的其他城市的总体规划，由省, 自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。(3)上述规定以外的设市城市的总体规划报省, 自治区, 直辖市人民政府审批。考试大论坛(4)上述规定以外的其他建制镇的总体规划，报县级人民级政府审批。(5)城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或者其常务委员会审查同意。(6)城市分区规划由城市人民政府审批。来源：考试大的美女编辑们(7)城市具体规划由城市人民政府审批;编制分区规划的城市的具体规划，除重要的具体规划由城市人民政府审批外，由城市人民政府城市规划行政主管部门审批。(8)城市人民政府可以依据城市经济和社会开展须要，对城市总体规划进展局部调整，报同级人民代表大会常务委员会和原批准机关备案;但涉及城市性质, 规模, 开展方向和总体布局重大变更的，须经同级人民代表大会或者其常务委员会审查同意后报原批准机关审批。(9)组织编制城市总体规划纲要，按规定提请审查。其中，组织编制直辖市, 省会城市, 国务院指定市的城市总体规划的，应当报请国务院建立主管部门组织审查;组织编制其他市的城市总体规划的，应当报请省, 自治区建立主管部门组织审查。本文来源:考试大网