上海某房地产板块价值评估.pptx

房地产房地产E网网上海闸北板块价值评估上海闸北板块价值评估2007.6不夜城板块公寓价格解读不夜城板块公寓价格解读l引言引言l板块概况板块概况l纵向市场纵向市场l横向市场横向市场l价格解读价格解读引言引言 不夜城板块，位于老上海的下支角地区之一不夜城板块，位于老上海的下支角地区之一闸北，地理意义上的上海中闸北，地理意义上的上海中心城区，在上海市中心土地资源日益紧张，以及心城区，在上海市中心土地资源日益紧张，以及老城区老城区规模性改造的情况下，其规模性改造的情况下，其区位、交通以及配套等居住生活方面的优势逐步明显，公寓价格亦借房产市场整区位、交通以及配套等居住生活方面的优势逐步明显，公寓价格亦借房产市场整体上扬的趋势水涨船高。就该板块整体较差的居住环境、上海居民的传统观念而体上扬的趋势水涨船高。就该板块整体较差的居住环境、上海居民的传统观念而言，当前的公寓市场价格是否合适呢？这里将偏重从数据的角度进行分析。言，当前的公寓市场价格是否合适呢？这里将偏重从数据的角度进行分析。基本概况基本概况l区位特点区位特点l交通条件交通条件l生活配套生活配套l市政规划市政规划区位特点不夜城板块位于：不夜城板块位于：闸北区南部，苏州河以北、中山北路以南。闸北区南部，苏州河以北、中山北路以南。不夜城板块不夜城板块不夜城板块不夜城板块大宁板块大宁板块北外滩板块北外滩板块武宁板块武宁板块长寿板块长寿板块北静安板块北静安板块北黄埔板块北黄埔板块北临大宁板块；北临大宁板块；东接北外滩板块、南倚北静安板块；东接北外滩板块、南倚北静安板块；北黄埔板块；北黄埔板块；西靠西靠武宁板块、长寿板块武宁板块、长寿板块。区位特点区位特点该板块在文化、商业等角度，一直处于该板块在文化、商业等角度，一直处于城市城市亚中心亚中心的地位。的地位。以以不夜城商圈不夜城商圈为中心商业配套，各项配为中心商业配套，各项配套丰富，但缺乏全市辐射力的商业、文套丰富，但缺乏全市辐射力的商业、文化中心。化中心。由于板块内，老城区由于板块内，老城区密布，火车站外来密布，火车站外来人人流混杂流混杂，加之上海居，加之上海居民的传统居住观念，民的传统居住观念，极大地降低了该板块极大地降低了该板块的住宅档次。的住宅档次。交通条件交通条件该板块的交通配套相当成熟：该板块的交通配套相当成熟：轨道交通轨道交通1 1号、号、3 3号、号、4 4号、以及正在建设中的号、以及正在建设中的8 8号线、号线、1010号线纵横穿插，号线纵横穿插，929929、942942、962962、928928、912912、955955、837837、845845、823823、862862、706706等等4040余条公交线路密集分布。南北高架方余条公交线路密集分布。南北高架方便自驾出行。便自驾出行。铁路上海站、中山路长途汽车站、上海长途客铁路上海站、中山路长途汽车站、上海长途客车总站、恒丰路长途汽车站、虬江路长途汽车车总站、恒丰路长途汽车站、虬江路长途汽车站等是上海与周边城市连接的主要节点。站等是上海与周边城市连接的主要节点。庞大的立体交通网络颇具规模。庞大的立体交通网络颇具规模。 不夜城板块不夜城板块生活配套生活配套医院：上海市中医院、长征医院闸北分院、芷江地段医院：上海市中医院、长征医院闸北分院、芷江地段医院、海宁地段医院等；医院、海宁地段医院等；教育配套：同济大学第三分校、上海机电学院、塘沽教育配套：同济大学第三分校、上海机电学院、塘沽学校、沪北中学、市北中学、闸北第三中心小学、共学校、沪北中学、市北中学、闸北第三中心小学、共和路小学等；和路小学等；商业配套：不夜城广场、太平洋百货、农工商超市、商业配套：不夜城广场、太平洋百货、农工商超市、吉盛伟邦等。吉盛伟邦等。各项配套均以满足百姓基本生活需求为标准。各项配套均以满足百姓基本生活需求为标准。 不夜城板块各项生活配套设施齐备：不夜城板块各项生活配套设施齐备：市政规划市政规划“规划在十一五期间，依托交通枢纽优势，利用铁路上海站北广场土地规划在十一五期间，依托交通枢纽优势，利用铁路上海站北广场土地储备和综合改造的契机，拆除不夜城地区成片旧区，加快闲置地块建设储备和综合改造的契机，拆除不夜城地区成片旧区，加快闲置地块建设和功能调整，基本完成不夜城地区形态建设，加大功能开发力度，建成和功能调整，基本完成不夜城地区形态建设，加大功能开发力度，建成以现代交通服务为核心，中小企业商务服务为支撑，旅游综合服务为特以现代交通服务为核心，中小企业商务服务为支撑，旅游综合服务为特色，商贸服务、中介服务、特色会展、房产建筑业为配套的现代服务业色，商贸服务、中介服务、特色会展、房产建筑业为配套的现代服务业集聚区，成为上海集聚区，成为上海现代交通商务区核心区现代交通商务区核心区。” ” 纵向市场纵向市场l在售项目分布在售项目分布l市场走势市场走势l市场价格市场价格l供求关系供求关系l项目分段分析项目分段分析在售项目分布在售项目分布紫兰苑紫兰苑泰阁泰阁卓悦居卓悦居绿洲雅宾利绿洲雅宾利 目前闸北内环板块有目前闸北内环板块有5 5个主要的个主要的在售项目。分布区域较为零散。分在售项目。分布区域较为零散。分布零散，且体量仅以绿洲雅宾利和布零散，且体量仅以绿洲雅宾利和蒙特利城稍大，其余皆为城区改造蒙特利城稍大，其余皆为城区改造的小规模开发产物。的小规模开发产物。蒙特利城蒙特利城在售主要项目资料在售主要项目资料名称名称 总建总建容积率容积率建筑形态建筑形态面积段（面积段（2R 2R 、3R3R）绿洲雅宾绿洲雅宾利利60000(60000(一期一期) )3.33.3高层高层97-10897-108130-160 130-160 蒙特利城蒙特利城6900006900003.453.45小高层、高层小高层、高层88-114.3888-114.38126-136.49126-136.49紫兰苑紫兰苑 40000400003.43.4小高层、多层小高层、多层93-11293-112120-137120-137泰阁泰阁90449044小高层小高层70-9070-90130130卓悦居卓悦居51300513005.395.39高层高层86-98 86-98 市场走势市场走势紫兰苑紫兰苑绿洲雅宾利绿洲雅宾利蒙特利城蒙特利城报价：报价：1300013000报价：报价：1850018500报价：报价：1600016000泰阁泰阁卓悦居卓悦居报价：报价：11000-1300011000-13000报价：报价：16000-1800016000-18000由于产品地段与品质由于产品地段与品质的分段，各个项目定的分段，各个项目定位都有所针对。位都有所针对。立足各档次主力供应立足各档次主力供应与成交的三个项目的与成交的三个项目的客源，来说明目前不客源，来说明目前不夜城板块的产品定位夜城板块的产品定位与走势。与走势。市场走势市场走势（以客源入手分析）（以客源入手分析）价格较高，压缩价格较高，压缩了本地客源的购了本地客源的购买意愿。客源大买意愿。客源大部分是徐汇、黄部分是徐汇、黄埔、卢湾等区拥埔、卢湾等区拥有一定购买力的有一定购买力的人士，以及近人士，以及近3 3成的外籍华裔客成的外籍华裔客户。户。客源部分来自徐汇、黄埔、卢湾等区，相对客源部分来自徐汇、黄埔、卢湾等区，相对紧邻绿洲雅宾利的价格优势，吸引大量闸北紧邻绿洲雅宾利的价格优势，吸引大量闸北老区的拆迁户，这些客源利用拆迁补偿购买老区的拆迁户，这些客源利用拆迁补偿购买原生活环境的物业。原生活环境的物业。闸北本区域客源闸北本区域客源占近占近7 7成，其余来成，其余来自全市其它区；自全市其它区；拆迁户居多；拆迁户居多；由于产品自身定由于产品自身定位经济化，购买位经济化，购买客层相对较低。客层相对较低。雅宾利雅宾利蒙特利蒙特利紫兰苑紫兰苑市区客、外籍中高客源为主市区客、外籍中高客源为主市区客与区域客各占半壁市区客与区域客各占半壁区域客为主区域客为主市场走势市场走势客源直接反应的就是价格承受能力，而产品定位是区位、品质、地段等条客源直接反应的就是价格承受能力，而产品定位是区位、品质、地段等条件的结合产物，并且最终归结到价格。件的结合产物，并且最终归结到价格。从不夜城板块的客源层次出发，板块楼盘档次定位基本上可以分为高、中、从不夜城板块的客源层次出发，板块楼盘档次定位基本上可以分为高、中、低三档，以房产市场同时期产物的水平比较，板块产品存在较大的差异和低三档，以房产市场同时期产物的水平比较，板块产品存在较大的差异和错位。市场整体呈现向上的走势，表现在价格的上扬。错位。市场整体呈现向上的走势，表现在价格的上扬。雅 宾 利市场价格市场价格成交均价：成交均价：149601496006-4-306-4-3绿洲雅宾利绿洲雅宾利06-7-2906-7-29蒙特利城蒙特利城06-11-2106-11-21紫兰苑紫兰苑2 2期期07-2-807-2-8卓悦居卓悦居06-11-2606-11-26泰阁泰阁峰值峰值市场价格市场价格从统计数据中，我们可以清楚地看到从统计数据中，我们可以清楚地看到0606年至今，不夜城板块房产市年至今，不夜城板块房产市场大幅上扬之势：场大幅上扬之势：0606年初始，不夜城板块以年初始，不夜城板块以1000010000左右的单价低开市场；左右的单价低开市场；0606年年4 4月，伴随绿洲雅宾利强势开盘，房产市场成交均价直线上窜至月，伴随绿洲雅宾利强势开盘，房产市场成交均价直线上窜至1701717017的峰值；的峰值；之后，低价楼盘尾盘渐少，以及大量中高价格楼盘上市，支撑不夜之后，低价楼盘尾盘渐少，以及大量中高价格楼盘上市，支撑不夜城板块将房产市场各月份的成交均价一直维持在城板块将房产市场各月份的成交均价一直维持在1500015000左右浮动。反左右浮动。反而而缺乏继续上扬的动力和趋势。缺乏继续上扬的动力和趋势。价格价格时间点时间点均价均价极低极低9903990306-0106-011496014960极高极高170171701706-0406-04供求关系供求关系板块市场供大于求板块市场供大于求绿洲雅宾利，蒙特利绿洲雅宾利，蒙特利蒙特利、圣和圣、紫兰苑蒙特利、圣和圣、紫兰苑紫兰苑、紫兰苑、联富假日公寓联富假日公寓供求关系供求关系0606年年1 1月至月至0707年年5 5月期间，不夜城板块总体供应、去化统计如下：月期间，不夜城板块总体供应、去化统计如下：套数套数面积面积供应供应26802680251624251624去化去化19061906191174191174累计供求比例：累计供求比例：1.411.41累计累计1717个月的房产交易统计显示，不夜城板块呈现供大于求的情况，供应超出需求个月的房产交易统计显示，不夜城板块呈现供大于求的情况，供应超出需求近近1/41/4，市场消化潜力被，市场消化潜力被高估高估。项目分段分析项目分段分析0606年年1 1月月-07-07年年5 5月期间，月期间，0606年之前开盘在售的主要尾盘交易情况：年之前开盘在售的主要尾盘交易情况：楼盘楼盘成交均价成交均价成交套数成交套数成交面积成交面积富泉公寓富泉公寓1044510445333335783578协和大厦协和大厦10423104232 2283283富邑华庭富邑华庭1024210242141414651465新红厦公寓新红厦公寓9968996889891116011160北方佳苑北方佳苑91239123373746864686累计累计988698861751752117221172项目分段分析项目分段分析0606年年1 1月月-07-07年年5 5月份期间，月份期间，0606年之后开盘在售的主要楼盘交易情况：年之后开盘在售的主要楼盘交易情况：楼盘楼盘成交均价成交均价成交套数成交套数成交面积成交面积绿洲雅宾利（一期）绿洲雅宾利（一期）17592175926396396788867888蒙特利名都城蒙特利名都城15186151862482483036230362灵广花园（二期）灵广花园（二期）1224012240505038653865紫兰苑二期紫兰苑二期12301123012492492520325203圣和圣广场圣和圣广场13061130611161161007010070卓悦居（西区）卓悦居（西区）16709167092202201945919459联富假日公寓联富假日公寓13120131202102101279112791累计累计155451554517371737169638169638项目分段分析项目分段分析在价格产生较大的变动之后，市场供求比例呈现增大的趋势在价格产生较大的变动之后，市场供求比例呈现增大的趋势项目分段分析项目分段分析成交均成交均价价涨幅涨幅0606年前年前9886988657%57%0606年后年后15545155450606年年1 1月月-07-07年年5 5月，月，0606年前开盘项目尾盘均价仅年前开盘项目尾盘均价仅98869886，0606年后开盘的项目整体均价达年后开盘的项目整体均价达1554515545，前后涨幅前后涨幅57%57%，区域市场内，公寓产品价格的陡，区域市场内，公寓产品价格的陡然增长可见一斑。然增长可见一斑。成交成交均价均价成交成交套数套数推出推出套数套数成交面成交面积积推出面推出面积积去化去化率率0606年年后后1554515545173717372680268016963816963825188125188165%65%0606年年4 4月份，绿洲雅宾利上市月份，绿洲雅宾利上市为整个不夜城板块的价格上为整个不夜城板块的价格上扬打响了头炮。这样大幅度扬打响了头炮。这样大幅度价格提升的影响下，市场反价格提升的影响下，市场反应为累计供求比出增长趋势，应为累计供求比出增长趋势，腥增供应量去化纵向比较相腥增供应量去化纵向比较相对困难，对困难，价格提升的程度缺价格提升的程度缺乏市场支撑乏市场支撑。1、不夜城板块区位价值的体现，以及产品质量的提升，势必带动板块成交价格；、不夜城板块区位价值的体现，以及产品质量的提升，势必带动板块成交价格；2、经过楼价暴涨后，市场持续上涨缺乏动力，当前、经过楼价暴涨后，市场持续上涨缺乏动力，当前价格的上升空间不足价格的上升空间不足；3、目前市场供求比为、目前市场供求比为1.41，供大于求供大于求，市场价格支撑存在问题；，市场价格支撑存在问题；4、价格暴涨后，引发累计供求比数值上涨，出现、价格暴涨后，引发累计供求比数值上涨，出现去化压力，价格提升的程度缺去化压力，价格提升的程度缺乏市场支撑乏市场支撑。横向市场横向市场l类比板块选择类比板块选择l板块价格比较板块价格比较l板块供求比较板块供求比较l整体市场比较整体市场比较类比板块选择类比板块选择武宁、长寿板块是指武宁、长寿板块是指普陀区内环以普陀区内环以内、中山北路以南、苏州河以北内、中山北路以南、苏州河以北的的区域。区域。与不夜城板块相似与不夜城板块相似，处于准，处于准城市中心的位置，城市中心的位置，区域内楼盘性价比较高，是高品质区域内楼盘性价比较高，是高品质楼盘集中的区域之一。该地区的生楼盘集中的区域之一。该地区的生活配套也相当成熟。活配套也相当成熟。武宁路商圈武宁路商圈是是该地区商业的主要聚集地，商场、该地区商业的主要聚集地，商场、大卖场、便利店、餐饮店、电影院大卖场、便利店、餐饮店、电影院等商业、文化设施都很齐全。等商业、文化设施都很齐全。 板块内有两条轨道交通，板块内有两条轨道交通，1010多条公交线路，两座跨苏州河桥梁和中山北路高架，多条公交线路，两座跨苏州河桥梁和中山北路高架，构筑了三维立体交通网络。也是上海未来主要的轨道交通枢纽之一。构筑了三维立体交通网络。也是上海未来主要的轨道交通枢纽之一。 板块价格比较板块价格比较不夜城以三者最低的起点价格，涨至与武宁、长寿相近不夜城以三者最低的起点价格，涨至与武宁、长寿相近板块价格比较板块价格比较在以上三个板块中，不夜城板块的价格起点是最低的，可是经过在以上三个板块中，不夜城板块的价格起点是最低的，可是经过0606年年4 4月份的涨幅月份的涨幅后，成交均价一度领跑武宁、长寿板块；但就在不夜城板块后，成交均价一度领跑武宁、长寿板块；但就在不夜城板块涨势减缓涨势减缓，成交均价小，成交均价小幅变化的时候，武宁、长寿的市场价格却平稳的逼近，甚至赶超。幅变化的时候，武宁、长寿的市场价格却平稳的逼近，甚至赶超。可见，在经过较为激烈的价格上涨后，不夜城板块的市场缺乏强劲的动力继续推进可见，在经过较为激烈的价格上涨后，不夜城板块的市场缺乏强劲的动力继续推进市场价格上扬，市场价格上扬，后继乏力后继乏力，而平稳发展的武宁、长寿却保持相当连贯的市场成长态，而平稳发展的武宁、长寿却保持相当连贯的市场成长态势，稳步发展。势，稳步发展。另外，同质板块之间存在近似的发展速度，就不夜城板块另外，同质板块之间存在近似的发展速度，就不夜城板块06年初较其它两个板块较年初较其它两个板块较低的成交均价来说，目前的市场价格大大低的成交均价来说，目前的市场价格大大超出了价格所应有的上涨幅度超出了价格所应有的上涨幅度；板块供求比较板块供求比较武宁供求比例适中，成交价格最具说服力；武宁供求比例适中，成交价格最具说服力；不夜城板块是以较高的供求比支撑着较高的价格不夜城板块是以较高的供求比支撑着较高的价格板块供求比较板块供求比较供求关系决定市场价格，供求关系决定市场价格，供、求、价供、求、价三者之间的关系可以明了的说三者之间的关系可以明了的说明市场的健康状况，也就是市场价格的合理性，市场明市场的健康状况，也就是市场价格的合理性，市场供求平衡供求平衡时的时的价格才是真正合适的市场价格。价格才是真正合适的市场价格。从统计的数据、图表我们可以看到：从统计的数据、图表我们可以看到：武宁板块市场供求较为平衡，武宁板块市场供求较为平衡，1.051.05的供求比例与其的供求比例与其1393913939价格是三价格是三个板块中最有说服力的，长寿板块个板块中最有说服力的，长寿板块0.83的供求比例足以支撑的供求比例足以支撑1465514655的市场价格。的市场价格。而不夜城板块市场却以而不夜城板块市场却以1.411.41的供求比例支撑着的供求比例支撑着1496014960的价格，可见的价格，可见不夜城板块市场价格不夜城板块市场价格虚高虚高的情况。的情况。板块供求比较板块供求比较武宁、不夜城供应、去化绝对量比较：武宁、不夜城供应、去化绝对量比较：板块板块供应套数供应套数去化套数去化套数供应面积供应面积去化面积去化面积武宁武宁1998199819091909252479252479230628230628不夜城不夜城2680268019061906251624251624191174191174选取近似的去化套数作为标准。选取近似的去化套数作为标准。不夜城板块较武宁板块在供应上具有更大的选择空间，而武宁板块的供应相对紧张。不夜城板块较武宁板块在供应上具有更大的选择空间，而武宁板块的供应相对紧张。以板块同质而言，市场供应紧张的区域市场反而价格更低，以板块同质而言，市场供应紧张的区域市场反而价格更低，市场支撑乏力市场支撑乏力。整体市场比较整体市场比较14960173537766不夜城板块较之整体市场成交均价波动较大不夜城板块较之整体市场成交均价波动较大整体市场比较整体市场比较不夜城板块在内环地区以及上海市场整体发展较为平稳的状态下，不夜城板块在内环地区以及上海市场整体发展较为平稳的状态下，波动范围较波动范围较之较大之较大，市场的不稳定反映了产品差异化带给市场价格的影响。，市场的不稳定反映了产品差异化带给市场价格的影响。以绿洲雅宾利为区域领跑代表的情况下，产品带来的附加值在市场以绿洲雅宾利为区域领跑代表的情况下，产品带来的附加值在市场“供给源供给源”项目有限的状况下更加明显，集中成交的时间节点导致高低价位产品反复拉扯项目有限的状况下更加明显，集中成交的时间节点导致高低价位产品反复拉扯板块成交均价，一段时间内，在很大的波动范围维持一个基本的中值水平，板块成交均价，一段时间内，在很大的波动范围维持一个基本的中值水平，欠欠缺后续的发展趋势缺后续的发展趋势，影响板块的市场价格反应。，影响板块的市场价格反应。1 1、长寿、武宁板块，、长寿、武宁板块，0606年年1 1月至今，板块市场上涨趋势稳健；月至今，板块市场上涨趋势稳健；2 2、二者、二者0606年起点价位较不夜城分别高出年起点价位较不夜城分别高出1300-30001300-3000，以同质板块发展速度，以同质板块发展速度近似来讲，不夜城目前的市场价格是被近似来讲，不夜城目前的市场价格是被高估高估的；的；3 3、从、从供求绝对量供求绝对量上看，不夜城与武宁去化量近似，却有较大的市场供应空上看，不夜城与武宁去化量近似，却有较大的市场供应空间，以供、求、价之间的平衡关系看，其价格间，以供、求、价之间的平衡关系看，其价格偏高偏高。4 4、整体市场目前具有相对、整体市场目前具有相对平缓平缓的上涨幅度，而不夜城市场价格受到区域内的上涨幅度，而不夜城市场价格受到区域内优质产品的品质拉动成长，板块自身的价格发展优质产品的品质拉动成长，板块自身的价格发展缺乏动力缺乏动力，可以说目前的市，可以说目前的市场价格是场价格是包装下的产物包装下的产物。价格解读价格解读首先，纵向观察区域市场：区位价值体现及产品品质提升，首先，纵向观察区域市场：区位价值体现及产品品质提升，势必带动板块成交价格上势必带动板块成交价格上涨涨；楼价暴涨后，市场持续上扬；楼价暴涨后，市场持续上扬缺乏动力缺乏动力，价格上升空间不足价格上升空间不足；供大于求供大于求，市场价格，市场价格支撑存在问题；价格暴涨引发累计供求比上升，出现支撑存在问题；价格暴涨引发累计供求比上升，出现去化压力，价格提升程度高出市去化压力，价格提升程度高出市场正常水平场正常水平。其次，横向比较同质板块：长寿、武宁，其次，横向比较同质板块：长寿、武宁，0606年年1 1月至今，市场上涨趋势稳健；二者月至今，市场上涨趋势稳健；二者0606年起点价位分别高出不夜城年起点价位分别高出不夜城1300-30001300-3000，以同质板块发展速度近似来讲，不夜城目前，以同质板块发展速度近似来讲，不夜城目前市场价格被市场价格被高估高估；从；从供求绝对量供求绝对量看，看，不夜城不夜城与武宁去化量近似，却有较大的市场供应与武宁去化量近似，却有较大的市场供应空间，以供、求、价之间的平衡关系看，其价格空间，以供、求、价之间的平衡关系看，其价格偏高偏高。最后，整体市场目前具有相对最后，整体市场目前具有相对平缓平缓的上涨幅度，而不夜城的上涨幅度，而不夜城波动较大波动较大，市场价格受区域，市场价格受区域内优质产品的品质拉动成长，板块自身的价格发展内优质产品的品质拉动成长，板块自身的价格发展缺乏动力缺乏动力，可以说目前的市场价格，可以说目前的市场价格是是被成交结构影响被成交结构影响。