2022年越秀地产发展模式及业务布局分析.docx

2022年越秀地产开展模式及业务布局分析1、越秀地产投资拿地力度提升，TOD模式成为全新增 长点1.1、逆周期拿地积极，重仓广州拓展核心一二线城市拿地面积大幅增长，重仓广州拓展全国。2021年越秀地 产新进入北京、上海、宁波、东莞、南通、西安、毕节、郴州 8个城市，于18个城市新增37幅土地。在拿地面积方面， 2012-2021年公司拿地建筑面积总体呈上升趋势。2021年，公司拿地建筑面积918万平方米，同比增长 64%,权益拿地面积580万平方米，同比增长63.1%； 2021年 下半年来行业形势逐步恶化，公司逆周期拿地态势明显。从拿 地权益比来看，公司近三年权益比由2018年的38%提升至60% 附近，主要因为近三年公司开始拓展非市场化拿地方式。在拿地区域分布层面，公司立足于大湾区和长三角。公 司稳步向全国核心一二线城市拓展，在一二线城市的拿地面积 占比超过90%。公司近年来一直重仓广州大本营，2019年、 2020年和2021年公司在广州拿地面积占比分别到达55%、56% 和42%,持续贯彻城市深耕战略。此外，公司在长三角和中7.6201820192020202170%60%50%40%30%20%10%0%营业收入（亿元）y°y态化。双平台互动一方面可以一次性收回大量投资改善现金流, 改善公司的资产负债结构；另一方面又确保了物业运营管理的 完整统一性，同时还通过在越秀房产基金所持的股权，继续分 享物业的运营收益和增值权益，获得长期及稳定的收入来源。2.3、 越秀服务营收及在管面积稳步增长131:越秀服务近四年营业收入持续增长25.020.015.010.05.00.0数据来源：公司公告、Wind、开源证券研究所大健康领域及长租公寓等地产+业务快速开展大健康产业领域，公司在2017年组建越秀养老产业公司, 2020年更名为越秀康养产业公司，围绕养老机构、养老公寓、 康复医院构建中高端医养联合体运营和服务体系，业务领域从 养老拓展到大健康产业，形成“3+8”产业开展格局，拥有“海”系列、“颐园”系列、“朗高”系列三大养老产品线，拥有超 8000张床位。未来计划加强小区养老服务设施的规划和布局, 积极推进小区养老服务，提升在营工程的入住率，培育和提升 康养轻资产运营能力，目标运营工程100个，形成100亿开展 规模，力争成为粤港澳大湾区第一、全国领先的康养品牌。长租公寓领域，越秀星寓是越秀住房租赁公司推出的首 个长租品牌，在对城市青年组住生活深刻洞察的基础上，以 “筑梦星未来”为品牌主张，以优居舒适空间和多维全能公区为 载体，辅以人工智能、社群运营和全方位的国企平安保障，打 造居住、娱乐、办公、社交四位一体的城市筑梦空间，未来将 利用国家加大长租公寓政策扶持的契机，采取多平台、多渠道、 多模式加快开展住房租赁业务，重点开展长租公寓的轻资产模 式。西部核心城市加大投资力度，通过公开招拍挂拿地的方式在上 海、杭州、苏州、南京、长沙、武汉等地均有新增工程。两集中供地参与度高，全年投资分布较均衡。越秀地产 积极参与22个城市的集中供地参拍，2021年在22城两集中 士拍中权益拿地金额为375亿元，占比超60%。公司在前两 批次集中供地参与度更高，其中一批次在广州拿下8块地，在 六座城市有所斩获；二批次在市场热度降温的情况下，在广州 拿下两块地，并与仁恒置地合作首进上海；三批次仅在杭州斩 获一块地。按照拿地月份来看，越秀地产在市场热度较高的上半年 通过合作招拍挂强势提升核心一二线城市的市占率，在市场降 温的下半年积极寻找非公开市场机会，包括收购收购广州佰城 投资98%的股权，与紫薇地产合作开发西咸新区153亩地块 首进西安等。2022年公司在一批次供地继续发力，3月以H 亿元拍下合肥瑶海一宗商住地，实现首进合肥；4月在杭州获 取3块土地，成交总价20.1亿，延续在核心城市的拓展战略。1.2、 土储规模不断攀升，大湾区土储占比过半公司全国化布局加深，土储建面稳步增长。近五年越秀 地产土地储藏规模不断增长，复合增速达13.6%。截至2021 年底，越秀地产在全国战略布局29个城市，总土储建面2711万平米，同比增长10.5%,可覆盖2021年全年销售面积的6.5 倍，其中未开发土储921万平米，在建土储1790万平米。湾区土储占比过半，战略布局核心一二线城市。从土储 区域分布来看，越秀地产在一二线城市土储占比超90%,在 大湾区土储占比超50%；公司在华东地区的杭州、苏州、南 京单城土储均超过60万平方米，且在2021年通过集中土拍新 进入上海、宁波、南通三市，目前已开发土储占大局部，未来 销售业绩释放预期较大；华中地区武汉和长沙单城土储均超过 100万平方米，2021年在新进郴州获取85万平方米大盘也将 进一步提升区域销售额；北方区域2021年通过集中土拍首进 北京，在青岛和济南也有较充裕的土储待释放；西南区域进驻 时间较晚，2021年新进入西安，目前重点布局重庆、成都和 西安三个中西部核心二线城市，市场份额有望进一步扩大。广州大本营土储丰厚，中高房价区域占比更高。截至 2021年底，越秀地产在广州总土地储藏40块，总土储建面 1290.6万平方米，占比48%,其中在建土储建面884.0万平方 米，未开发土储建面406.6万平方米。从区域占比来看，除了 越秀和天河区，公司在其他各个区域均有土地储藏，其中番禺、 黄埔、南沙和白云区占比拟多。结合2021年各区域平均房价 来看，公司在中高房价区域布局较多，在高房价区域（销售均 价大于4万元/平方米）土储占比16.6%,在中等房价区域（销售均价介于2-4万元/平方米）土储占比71.1%,在低房价 区域（销售均价低于2万元/平方米）土储占比12.3%,总体 呈现正态分布的趋势，布局结构较合理。1.3、 拿地方式多样化，“6+1”多元化模式增储投资遵循“6+1”多元化增储模式，非公开市场拿地占比过 半。越秀地产是以TOD、城市运营、城市更新、国企合作、 收并购、产业勾地和公开市场竞拍“6+1”为主的特色化、多元 化增储平台。不同拿地方式优劣势各不相同，能够帮助公司针 对不同资源，进行定制化的投入。（1）公开竞拍：严标准、优结构、精布局，重点投向快 周转工程；（2）城市更新：做广州旧村改造的领先者，旧城、旧厂 改造的领导者，为公司中长期开展获取优质战略土储；（3）城市运营：深化推进“城市运营商”模式，协助政府 推进公共设施的建设，同时提升企业开发效率；（4） TOD模式：承接母公司工程孵化，深化与广州地 铁战略合作，完善优化TOD独特开展模式；（5）国企合作：利用国企优势，加强同各类国有企业的 战略合作，合作开发国有企业优质存量土地资源；（6）收并购：捕捉市场机遇，加大公司、工程层面的收 并购力度；(7)产业勾地：通过内部引进和外部导入产业资源，做 城市运营商，获取优质土储。2021年越秀地产约56%的新增土地通过非公开竞争模式 获取，其中TOD、城市运营、国企合作增储模式分别占新增 土储的2.3%、25.5%、9.3%o我们认为公司现有增储模式兼顾 了高周转和高利润回报两种开发模式，一方面伴随土地市场回 归理性，公司凭借国企的资金优势在公开市场能以合理价格获 取优质地块；另一方面凭借多元化的非公开市场增储能力，公 司有能力获取低溢价大盘，在维持市场份额的同时，通过高效 运营取得较高的利润回报。1.4、 TOD工程土储丰厚TOD业务快速开展，布局房企不断增多。TOD模式是指 以城市公共交通站点为中心，对周边土地进行深度开发的模式。 近年来房企参与TOD工程开发越来越多，万科、龙湖、华润 等房企在多个核心城市均有TOD工程布局，TOD工程优势在 于房企通过交通物业的商业价值，实现区域物业的价值增长， 提升工程溢价能力，但同时TOD工程也具有开发周期长、前 期投入高、整体回报慢以及空间设计难度高、业态规划复杂等 特性，对开发企业的开发经验和资金实力有较高的要求。TOD业务背靠越秀集团和广铁两大股东。公司在广州大 局部TOD工程收购都是先由母公司越秀集团孵化，垫付享有相应股权合作所应支付的费用，等工程成熟后，越秀地产再通 过收购股权并入上市公司，既不会给资产负债表增加负担，还 能提升业绩，给市场更好的预期和信心。在2019年引入广州 地铁作为二股东后，公司借机通过三年时间获取7个优质 TOD工程，在两大国资背景股东的加持下，公司面对开发投 入多、体量大、周期长的TOD工程，不用承当太多前期风险。TOD工程储藏丰厚，业绩贡献卓越。2019年公司上半年 收购越秀集团和广州地铁持有的品秀星图86%的股权，下半 年收购越秀集团旗下品秀星槌和品秀星瀚51%股权，新增 TOD工程土储315万平方米，极大提升了公司优质工程的获 取能力和在广州大本营的市占率。2020年，公司收购了广州 星械山畔和广州星汇城两个TOD工程，新增TOD工程土储 103万平方米。2021年公司新增一个TOD工程土储21万平方 米，使TOD工程总土储到达376平方米，占大湾区土储面积 的25.2%O同时公司在广州TOD工程销售额到达178.7亿元, 近三年保持增长。公司通过TOD研究院积极推进TOD产品 线和开发模式的研究及优化提升，目标进一步拓展广州以外的 TOD工程机会，成为全国领先的TOD开发商。26:越秀地产近三年TOD工程土储保持稳定TOD工程新增建面（万平米）,TOD工程土储（万平米）数据来源：公司公告、Wind、开源证券研究所我们认为，越秀地产凭借战略深耕优势、多元化的增储 方式及较为丰厚的土地储藏，未来业绩将持续释放。布局选择 层面，公司以大湾区为开展核心持续深耕，2021年广州新增 土储和总土储占比分别为42%和48%,同时积极拓展华东、 华中、北方和西南地区的核心二线城市，采取“一城一策”战略, 坚持风险和收益相匹配的原那么进行稳健投资。投资方式层面， 公司遵循“6+1”多元化、特色化增储模式，56%的土储通过非 公开市场获得，公开市场取地进行高周转开发维持现金流，多 元化低溢价取地获得高收益回报。土地储藏层面，公司目前土地储藏充足，可满足未来六年的开发需求，同时兼顾了工程的 高去化速度及利润回报两种开展模式。2、“商住并举”深化实施，越秀地产经营业绩稳健增长越秀地产坚持“商住并举”的开展战略，全面实施“3+1+N” 产品线战略。公司全面拓展商业、康养、物服和教育等领域的 布局，商业的运营能力持续提升。在多业态开展层面，实施 “3+1+N”产品线战略,其中“3”为基础业态，包括写字楼、零 售商场、酒店公寓；力”为升级业态，主要指产业地产；为 创新业态，包括文商旅、教育地产、轨交综合体等。2021年 伴随国内疫情的有效控制和宏观经济的稳定恢复，国内写字楼、 零售商业、酒店和公寓等业态的经营表现也逐步恢复稳定。尽 管大本营广州受到二季度疫情反复的影响，但全年经济总体延 续稳定态势，写字楼市场持续回暖，成交活跃，TMT、金融 业、专业服务类企业的租赁需求稳定，公司在广州的写字楼出 租率和租金均表现稳定。2.1、 商业租赁收入及持有物业面积保持稳定越秀地产的商业租赁收入主要来自国内写字楼、零售商 业、酒店和公寓等业态的租金收入。2017年来近五年公司商 业租赁收入均保持6亿元以上的营收，同时公司出于优化资本 结构考量，也将一局部商业自持工程转让给了越秀房产基金， 2021年全年实现商业租赁收入6.4亿元，同比上升6.6%。同时公司近十年来各物业业态持有面积保持相对稳定状态，2017 和2018年由于向越秀房产基金转让武汉和杭州三个商业工程 导致公司持有商业物业面积下滑，2021年公司转让广州越秀 金融大厦导致写字楼物业持有面积下降。截至2021年底公司 拥有已出租投资物业共约66.4万平方米，其中写字楼约 38.4%,商业约39.7%,停车场及其他约21.9%。2.2、 地产和REITs商业双平台运作，合作紧密越秀地产通过独树一帜的“开发+运营+金融”闭环运作， 不断促进商业资产价值的高效落位。公司在初期通过拿地、开 发及前期运营，培育出优质商业工程，再注入越秀房产基金， 从而借助资本市场，释放公司在商业开发过程中沉淀的资金， 并优化公司的资金流动状况。越秀房托于2005年上市，最早纳入资产池的是位于广州 核心区域的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场和越 秀新都会大厦四项优质物业。2012年，越秀房托收购吸纳越 秀地产旗下广州国际金融中心（IFC）,所持物业价值从66 亿元骤升至220亿元，一跃成为亚洲十大上市房地产投资信托 基金之一。2015年、2017年、2018年，越秀房托相继注入上 海、武汉、杭州等地的物业，物业数量扩大至8个并拓展了物 业分布幅员。2021年公司成功向越秀房产基金出售广州越秀 金融大厦，目前所持有物业为9个，实现了双平台互动模式常