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房地产基础知识培训纲要第一部分房地产建筑基础知识一、房屋建筑的分类（一）按方屋使用功能分类房屋建筑按其使用功能可分为生产性建筑和非生产性建筑。生产性建筑主要指工业建筑：非生产性建筑即为民用建筑，它又可分为居住建筑和公共建筑两类。1、工业建筑分类：（1）工业建筑按用途可分为：A、 生产类工业建筑；B、动力类工业建筑；C、 仓储类工业建筑 D、辅助类工业建筑。（2）工业建筑按厂房屋数可分为：A、单层厂房；B、多层厂房；C、层次混合的厂房。2、公共建筑分类（1）公共建筑按用途可分为：生活服务性建筑：例如文教、科研、医疗、商业、办公、交通、通讯、体育、观演、展览、旅馆、园林、纪念性建筑。（2）公共建筑按建筑高度（参考国家办公建筑设计规范规定）A、建筑高度在24米以下的为低层或多层建筑；B、建筑高度超过24米而未超过100米的为高层建筑；C、建筑高度超过100米的为超高层建筑。3、居住建筑分类：（1）居住建筑按其不同的设计形态分为：A、普通住宅；B、高级住宅；C、别墅。（2）按居住建筑层数（按国家住宅建筑设计规范规定）可分为：A、13层为低层住宅；B、4层6层以下为多层住宅；C、79层为中高层住宅；D、10层以上为高层住宅。（二）按房屋建筑结构分类：房屋建筑结构是构成房屋建筑物并为其各种使用功能提供窨环境的去承体，它承担着建筑物在重力、风力、撞击、振动等作用下所产生的各种荷载，同时它又是影响建筑构造，建筑经济和建筑整体造型的基本因素。1、房屋建筑结构按材料材质分类：A、 钢结构；B、钢和钢筋混凝土结构；C、 钢筋混凝土结构；D、混合结构；E、砖木结构。2、房屋建筑结构按结构受力和构造特点分类：A、 框架结构；B、剪刀墙结构；C、框架一剪力墙结构；D、 筒体结构（用于多层和高层房屋）；E、 单层大跨度结构（排架、钢架、拱、悬索等）。二、房屋建筑的构造房屋建筑构造是一六研究建筑物各组成部分的构造原理和构造方法的学科，它涉及了建筑材料、建筑物理、建筑力学、建筑结构、建筑施工以及建筑经济等有关方面的知识。一幢建筑物，一般是由基础、墙、楼板层、地坪层、楼梯、屋顶和门窗几大部分所构成，它们在不同的部位，发挥着各自的作用。1、基础：基础是位于建筑物最下部的承受构件，承受着建筑的全部荷载，并将这些荷载传给地基。2、墙：墙是建筑物的承受构件和围护构件。3、楼板层：楼板层是房屋建筑中水平方向的承受构件。4、地坪层：地坪层是底层房间与土层相接的部份，它承受着底层间的荷载。5、楼梯：楼梯是房屋建筑的垂直交通设施，供人们上下楼层和紧急疏散之用。6、屋顶：屋顶是建筑物顶部的外围护构件和承受构件。7、门窗：门主要供人们内外交通和隔离房间之用。窗是主要的采光和通风部分，同时也起分隔和围护作用。三、名词解释1、总平面图：总平面图又称“总体布置图”，也有的简称“总图”。指按一定指使绘制的表示建筑物、构筑物方位、间距以及管道网、绿化、竖向布置和基地邻界等情况的图纸。图上一般绘有指北针。2、容积率：容积率是指总建筑面积与所用建筑用地面积之比。3、平面图：指按规定比例绘制的建筑水平剖视图，表示建筑物内房间、走道、楼梯、墙柱等在水平面上的位置。4、剖面图：指按规定比例绘制的把建筑物沿竖直方向剖开的剖视图，它简要表示建筑物的结构形式和构件的位置。5、立面图：是将房屋的正面用正投影方法在垂直投影面上得到的投影图。它表示建筑物的外部形状和高度等。6、建筑密度：指一定用地范围内所有建筑物占地总面积与用地面积之比（百分率计），用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。7、间距：建筑物与建筑物外墙水平线之间的直线距离。8、分摊系数：公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积9、共墙、本墙：商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙；共墙以外的墙均称为本墙（非公用墙）。10、层高：上下两层楼面或楼面地面之间的垂直距离。11、绿地率：指一定用地范围内所有绿化总面积与用地面积之比（以百分率计），用以说明绿化分布的疏密程度。（绿地不包括屋顶、晒台的人工绿地）。12、公用建筑面积（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙有及外墙（包括山墙）墙体水平投景面积的一半。原则：凡作为独立使用空间销售或出租的地下室，车棚等不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。四、识图基础知识1、总平图2、立面图3、鸟瞰图4、标准平面图5、单元户型图6、装修参考图 第二部分房地产价格基础知识一、房地产价格构成房地产价格主要由以下十个部分组成：1、土地取得费用（包括4种情况）（1）征用农地取得土地的征地费；（2）在城市中取得土地的房屋拆迁补偿安置费；（3）通过政府有偿出让取得土地的价款；（4）通过二、三级市场有偿转让取得土地的购买价。2、前期工程费：（1）三通一平费：是指为了房屋的建筑施工，需要进行如建筑地段上的土地平整，达到通上下水、通电、通路等投入的资金；（2）专业费用：是指委托设计单位为房屋建设进行勘察、规划、设计，按规定支付的费用。3、房屋建筑安装工程费：是指房屋建造的工程费用，是施工企业建造房屋的出厂价格，包括各种材料费、机械使用费、管理费、施工企业利润和应该交纳的税金等。4、基础设施建设费：包括建造小区内道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。5、公共配套设施建设费：包括建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。6、经营管理费：是指在房屋由生产过程转入流通过程中，即由房屋建成交付使用到出售过程中，房屋开发经营单位的管理人员所发生的一切费用和上缴的管理费，属流通领域的间接费。7、销售费用：销售费用是指销售环节当中发生的广告宣传费、中介代理费等，是一种流通费用。8、利息：是指为建告屋而银行借取资金的利息，并包括融资过程中的各种费用，包括资产评估费、抵押登记费和保险费等。自有资金也视贷款，应计息。9、税费：税费是应向国家缴纳的费用，反映了单位或个人对国家的贡献，税费包括营业税、城市维护建设税、教育附加税、固定资产投资方向调节税、增值税、企业所得税等。10、利润：利润是房地产开发经营单位应得到的收益，是在经营活动中实现的剩余产品价值的货币表现，是企业扩大再生产的资金来源。二、房地产价格的影响因素房地产价格是由众多影响地产价格的因素相互作用的结果，主要有以下9大类：1、供求状况：房地产供给和需求是形成房地产价格的两个最终因素。房地产供给一定，其需求增加，则房地产价格上升，房地产需求一定，而其供给增加，则房地产价格一定下跌。2、物理因素：是指那些对房地产价格有影响的反映房地产自身的自然物理性状的因素。它包括位置、地质、地形、土地面积、土地形状、日照、通风、温度、降水量、天然周期性灾害、建筑物外观等。3、环境因素：是指房地产周围的物理状况对房地产价格有影响的因素，它包括噪声、空气污染、视觉、清洁等。4、行政因素：是指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政、措施等方面的因素。它包括土地制度、住房制度、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、房地产价格政策、税收、交通管制等。5、经济因素：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平、物价、金融状况6、人口因素：房地产的需求主体是人，人的数量、素质、家庭规模等如何，对房地产价格有很大影响。7、社会因素：主要有政治安定状况，社会治安程度，房地产投机和城市化。8、心理因素：心理因素对房地产价格的影响是一个不可忽视的因素主要有购买或出售心态、欣赏趣味、时尚风气、讲究风水、价值观的变化等。9、国际因素：（1）国际经济状况：（2）军事冲突情况；（3）政治对立状况；（4）国际竞争。第三部分房地产管理法规基础知识一、商品房预售1、商品房预售概念：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。2、商品房预售条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（4）向市、县级人民政府房地产行政管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证制度。3、商品房预售实行许可证制度：为规范商品房预售行为，加强商品房预售管理，保障购房人的合法权益，房地产管理法明确了商品房预售实行许可证制度。城市商品房预售管理办法中规定：开发经营企业申请办理商品房预售许可证应向城市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件（复印件）及资料；（1）申请项目批文；（2）征地批文；（3）建设用地规划许可证；（4）建设用地许可证；（5）征地红线图；（6）土地使用合同；（7）建设工程施工合同；（8）建设工程规划许可证；（9）建设规划红线图；（10）消防意见书；（11）建筑总平面图；（12）营业执照；（13）工程资金投入证明书；（14）投资资金原始凭证；（15）预售款项及预售商品房情况说明书；（16）监管协议；（17）施工计划书；（18）拆迁协议书；4、商品房预售合同：房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，预售人应当签约之日起30日内持商品房预售合同，向县级以上人民政府房地产管理部门办理商品房预售登记备案手续。登记备案应持以下材料：（1）商品房预售合同一式三份；（2）预购人身份证（或营业执照）；（3）监管银行转帐支票回单。另外，楼花转让，注销还应提交以下材料：（1）买、卖双方身份证复印件和私章，并亲自到场；（2）预购人申请报告（须经开发商同意并签章）；（3）已付购房款的收据；（4）经登记备案的商品房预售合同。预售的商品房交付使用后，承购人应及时持有关凭证到县以上人民政府房地产和土地管理部门办理产权登记手续。5、商品房预售中的违约行为及处罚：城市商品房预售管理办法规定：开发经营企业在预售商品房中有下列行为之一的，由房地产管理部门处以警告，责令停止预售、责令补办手续、员销商品房预售许可证，并可处以罚款；（1）未办理商品房预售许可证的；（2）挪用商品房预售款项，不用于有关的工程建设的；（3）未按规定办理备案和登记手续的。6、房地产销售商品房时应具备“五证”：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划证明、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。国有土地使用证是证明土地使用向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。建设用地规划许可证是建设单位向土地管理部门申请征用、划拔土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程施工许可证是建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工批准证件。商品房销售许可证和商品房预售许可证是市、县人民政府房地产商行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性文件。7、“两书”：新建商品住宅使用说明书、新建商品住宅质量保证书。新建商品住宅使用说明书主要内容：（1）用户入住后不得随意改变住宅使用功能。（2）住宅室内地面、承重墙面、顶棚可进行表面装修，但室内地面不得凿除原砼保护面层。（3）楼板荷载和在其上装修的天花板荷载之和不得超过设计使用荷载。（4）严禁拆除或损坏房屋的柱、梁、板、承重墙、上下水管、煤气管道、管道井、房屋防水隔热层等，进户门和外墙位置不得随改动。（5）阳台不得随意封闭，不得集中或超负堆放物品。（6）空调安装位置应统一，使用空调不得破坏建筑外立面和影响他人正常生活。（7）安装防盗网应遵守有关规定，安装位置不得超出外墙水平投影线。防盗网格式应统一协调。新建商品住宅质量保证书主要内容：（1）本住宅自签约后交付之日起，在正常使用情况下，各部门、部件保修内容与保修期： 屋面防水层3年 墙面、楼面（含厨房和卫生间地面），地下室、管道渗漏1年； 室内墙面、顶抹灰层出现抹灰脱落、裂缝（顶层墙面温度裂缝除外）1年； 室内需空鼓开裂、大面积起砂1年； 门窗安装不密完备、出现翘裂、五金件损坏1年； 给排水、卫生洁具、电器开关半年； 管道堵塞2个月。（2）因住户使用不当或擅自改动结构、设备管线位置和不当装修而造成的质量问题，本公司不承担保修责任；造成房屋质量受损或其他用户损失的，由责任人承担相应责任。（3）住宅竣工后，在规定使用年限内正常使用情况下，经市有关专业主管部门鉴定，属危险房屋的将予以退还或调换。二、房地产权属登记发证制度房地产管理法规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”房屋所有权登记发证的法定机关：房地产管理法规定：“由县级以上人民政府房产管理部门核实，并颁发房屋所有权证书”。三、房地产权属登记管理1、房地产权属登记范围：根据房地产管理法的规定，凡在城市规划区国有土地范围内取得的土地使用权和房屋所有权的人（自然人和法人）都要进行权属登记。即全民所有的行政、军队，企事业单位的房地产；集体所有的房地产；私人房地产；联营房地产；股份房地产；涉外房地产；港澳台房地产等的权属人都必须在限期内到房地产所在地登记机关申请登记，领取房地产权属证书。2、房地产权属登记的种类：房地产权属登记分为总登记、土地使用权初始登记、房屋所有权初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记七种。（1）总登记：总登记是县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房地产进行的一次性、统一的、全面的产权登记。凡列入总登记范围的，无论权利人以往是否领取权属证书，权属状况有无变化，均应在期限内按照规定办理申请登记。（2）土地使用权初始登记：以出让或划拨方式取得土地使用权的，权利人应申请办理土地使用权初始登记，申请人应提交批准用地或土地使用合同等有关证明文件。（3）房屋所有权初始登记：在依法取得的房地产开发用地上新建成的房屋和翻建、改建、扩建的房屋以及集体土地转为国有土地上的房屋，权利人应向登记机关申请办理房屋所有权初始登记。（4）转移登记：房地产因买卖、变换、赠与、继承、划拨、转让、判决等原因导致权利人转移时，权利人应申请转移登记。申请转移登记，权利人应提交房地产权属证书以及与房地产转移相关的合同、协议、证明等文件。（5）变更登记：房地产权利人法定名称改变或者房地产现状、用途变更时，应申请变更登记。申请变更登记，权利人应提交房地产权属证书以及房地产变更相关的文件。（6）他项权利登记：设定房地产抵押权、典当权等他项权利时，权利人应申请他项权利登记。权利人应提交的证明文件：A、以空地的土地使用权作为抵押物的，应提交国有土地使用权证，土地使用权出让，抵押合同书及相关协议和证明文件。B、以房屋及其占用土地作为抵押物的，除应提交前款所列证明文件外，还应提交房屋所有权证。（8）注销登记：因土地使用年限届满，他项权利终止原因导致房地产权利丧失时，原权利人应申请注销登记。申请人应提交原房地产权属证书、相关的合同、协议等证明文件。3、申请房地产权属登记的条件：申请房地产权属登记应同时具备以下四项条件：（1）申请人或代理人具有申请资格。权利人为法人、法人团体的，应使用法定名称，由其法定代表人申请，权利人为自然人的，应使用其身份证件上的姓名。共有的房地产，由共有共同申请。设定房地产他项权利登记，由相关权利人共同申请。（2）有明确具体的申请请求。（3）申请登记的房地产产权来源清楚、合法、证件齐全，没有纠纷，且不属于被限制转移或依法查封以及违章建筑的房屋。（4）属受理登记的登记机关管理辖。4、房地产权属证A、房地产权属证书名称和样式由国家统一制定；B、权属证书记载的内容主要包括：编号、发证单位、房屋所有权人或土地使用人（包括法人和自然人）、所有权性质、共有人及应占份额、房屋座落、地号、地籍号、房屋状况（幢号、房号、间数、建筑结构、层数）等。C、房地产权属证书包括房地产权证或房屋所有权证、国有土地使用证、房地产共有权证或房屋共有权证、房地产他项权征或房屋他项权证。D、共有的房地产权证，由权利人推举的持证人收执房地产权属证书，其作共有人各执房地产共有权证书一份。房地产共有权证与房地产权证或房屋共有权证与房屋所有权证具有同等的法律效力。第四部分房地产税收种类和内容中国现行房地产税有房地产税、城镇土地使用税、耕地占有税、营业税、土地增值税、契税、固定资产投资方向调节税、城市维护建设税、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税等。1、房产税：房产税是以房地产为课税对象，向产权所有人征收的税种。2、营业税：营业税是对应税劳务，转让无形资产或者销售不动产的营业额征收的一种流转税，税率为5%。3、土地增值税：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和附着物的单位和个人征收的一种税。4、契税：（1）契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移变动，按当事人双方订立契约等对产权承受人征收的一种税。（2）纳税义务人：契税暂行条例规定：“凡土地房屋之买卖、典当、赠与或变换，均应凭土地房屋所有证，并由当事人双方订立契约，由承受人依照本条例完成契税”。（3）计税依据：契税的计税依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格或典价作为计税依据。但是，为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为有必要时，也可以直接或委托有关单位对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。5、城市维护建设税：城市维护建筑税是随增值税，消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一特别目的税。基本身无物定的征税对象，属附加税。6、固定资产投资方向调节税（1）固定资产投资方向调查税是对单位和个人用于固定资产投资的各种资金征收的一种税。（2）纳税义务人：中华人民共和国固定资产方向调节税暂行条例规定：“在中华人民共和国境内进行固定资产投资的单位和个人，为固定资产投资方向调节税的纳税义务人”。（3）计税依据：固定资产投资方向调节税暂行条例规定：“计税依据为固定资产投资项目实际完成的投资额，其中更新改造投资项目为建筑工程实际完成的投资额”。7、企业所得税：企业所得税是对企业在一定期间（通常为一年）内取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。8、印花税：（1）印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立，领受的应税凭证征收的一种税。（2）纳税义务人：中华人民共和国印花税暂行条例规定：“在中华人民共和国境内书水、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人”（3）计税依据：印花税暂行条例规定：下列凭证为应纳税凭证：A、购销、建设工程承包、财产租赁、财产保险或者具有合同性质的凭证；B、产权转移书据：C、营业帐薄；D、权利、许可证照；E、经财政部确定征税的其他凭证。第五部分商品房交易流程一、购买商品房税费名 称计税依据税费（%）税费种类（%）契 税监证费印花税投向税个人普通住宅成交价1.73其中1.50.20.030高级住宅、车库、别墅3.2330.20.030商场、店面、写字楼8.2330.20.035单位住宅及非住宅8.232320.035抵押登记注销归还产权证还清销户并办交理银行权保证放贷房屋保险办理抵押登记与银行签约报审申请贷款交易所监证付30%楼款与开发商签约二、商品房交易及按揭贷款手续流程（注：交易所监证：商品房购销合同、申请贷款：个人住房借款申请表、与银行签约：借款合同、抵押合同、放贷：商品房购销合同抵押银行）三、申请按揭贷款应提供证明和资料1、婚姻状况证明。2、居民身份证，户口本或其它有效居留证件原件和复印件（已婚应提供夫妻双方有效证件及结婚证）。3、收入证明或纳税证明。4、经交易所监证的商品房购销合同或商品房买卖合同。5、交付30%房款的进帐单。6、贷款人应年满18周岁，年龄加按揭贷款年限，男性60岁，女性55岁。四、按揭贷款收费标准收费项目计算基数收费标准收费标准抵押手续费收费单位抵押监证费房屋抵押总额50万元以下（含50万元）部份0.08400市房地产交易所房屋抵押总额50万元至100万元（含50万元）部份0.6（X-500000）x0.06%+400房屋抵押总额100万元至300万元（含300万元）部份0.4（X-1000000）x0.04%+700房屋抵押总额300万元以上0.2（X-3000000）x0.02%+1500保险费房屋抵押总额0. 6/年(10年以上)银行指定的保险公司0.8/年（10年以内）第六部分物业管理的基础知识一、涵义物业经营人运用现代经营手段和修缮技术，按合同对已投入使用的各类物业实施多功能、全方位的统一管理，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务，以提高物业的经济价值和使用价值，创造一个安全方便的居住和工作环境。二、物业管理的范围1、第一大类：属于物业管理的专项业务。（1）房屋建筑管理：物业管理的基础工作，包括各类、各种用途房屋的保养、维修，使这保持良好的可使用状态。（2）设备管理：供水、供电、空调、电讯、燃料等设施的保养、维修，使之保持良好的使用状态。（3）大楼和小区的交通管理：小区内的平行交通和大楼内垂直交通（电梯和人行扶梯）的管理，包括通道、屋顶等空间的清理，路灯的保养等。（4）消防管理：消防制度建立和执行，消防器材调置，消防队伍的管理等。（5）安全管理：大楼和小区范围内的安全、保卫、警戒等，还可延伸为排除各种干扰，保持居住区的安静。（6）绿化管理：指物业管理区范围内的绿化建设和保养，以提供良好的生态环境。（7）清洁管理：包括垃圾、各种废物、污水、雨水的排泻清除等，以求保持一个清洁卫生的环境。2、第二大类：属于物业管理同社区服务相结合的项目（1）家务总揽：包括各项家务代办，如搬场、代聘保姆、代付各种公用事业费用、代订报刊等等。（2）教育卫卫：照料病人，开办物业辖区内的托儿所、幼儿园、不学、地区诊疗所等。（3）文化娱乐：举办各种小型、地区性的文化娱乐、体育设施，如俱乐部、文娱活动室、小型健身房、舞厅、有线电视台等。（4）商业网点：物业管理区内的小型商场、副食品市场、饮食设施，如俱乐部、文娱活动室、小型健身房、舞厅、有线电视台等。（5）社会福利：举办老年活动室，照顾区域的孤寡老人。以上这些项目，大都要与街道、居委会和有关政府部门，如教育、文化、卫生、民政、商业等机构联合举办、或接受指导。物业管理与社区服务相结合，为用户提供物质和精神双向服务。在一定意义上说，这可以在住宅区内创造一种舒适、宁静、典雅、安逸的现代生活环境。21