宁德霞浦市场调查报告.doc

宁德霞浦县商业市场调查报告中建嘉和地产有限公司2011年10月目 录1区域宏观背景11.1调查区域所在城市概况11.2调查区域概况11.2.1自然资源11.2.2交通条件21.2.3区域经济发展现状31.3区域规划发展方向52区域房地产市场调查72.1土地市场72.1.1土地市场现状72.1.2土地市场结论102.2商业地产市场112.2.1商业业态112.2.2商业租金132.2.3商业售价142.2.4商业市场调查结论153附件161 区域宏观背景1.1 调查区域所在城市概况霞浦县，福建省宁德市辖县，是闽东最古老的县份，地处福建省东北部，陆地面积1489.6平方公里，海域面积29592.6平方公里。现有12个乡镇、2个街道，全县总人口46.12万人。曾是闽东的政治、经济、文化中心，是中华人民共和国国务院批准的沿海经济开放县，是福建最早开放的对台贸易口岸，是“中国海带之乡”、“中国紫菜之乡”，素有“海滨邹鲁”之誉。霞浦县宁德市新 城 区福州市霞浦在福建省位置1.2 调查区域概况1.2.1 自然资源霞浦山海资源丰富。海域占全省海域面积的21.76%，海洋渔场28897平方公里，浅海、滩涂696平方公里，分别占全省的30.17%和23.76%，捕捞、养殖、航运等海洋经济在闽东地区属首屈一指。耕地27万亩，占陆地面积的12%。林业用地149万亩，森林覆盖率36%，杉、松等优势树种蓄积量83万立方米，还有三尖杉、四季千年桐、千年银杏、桫椤等珍贵树木。海产品为当地的主要收入来源，相关产业经营者为霞浦县房地产的主要购买群体。霞浦海洋资源1.2.2 交通条件霞浦火车站温福铁路北起浙江省温州南站，经瑞安、平阳、苍南，穿越分水关，进入福建省福鼎、霞浦、福安、宁德、罗源、连江、福州等县市，全长298.4公里，其中福建段全长229.1公里。温福铁路建成开通，霞浦告别了没有铁路交通的历史。其区位优势进一步从优越的自然地理区位跃升为现代交通和沿海经济的发展优势。温褔铁路霞浦段规划图1.2.3 区域经济发展现状1、地区生产总值2006-2010年，实现地区生产总值（GDP）559230万元、667996万元、739491万元、839619万元、938694万元，按可比价格计算，比去年上半年增长8.3%、13.2%、14.7%、13.4%、11.8%。 数据来源:宁德市统计局图1-1 霞浦县GDP增长趋势图2、政府财政收支情况2006年-2010年，财政总收入13996万元、17075万元、20503万元、23686万元、32308万元，比上年同期增长13.3%、22%、20.1%、15.53%、36.4%。 数据来源:宁德市统计局图1-2 霞浦财政收入趋势图数据来源:宁德市统计局图1-3 霞浦县财政支出趋势图3、固定资产投资2006年-2010年，全社会固定资产投资完成116256万元、15313万元、196949万元、234200万元、257975万元，比上年增长-2.2%、42%、28.5%、3.0%、38.0%。数据来源:宁德市统计局图1-4 霞浦县固定资产投资趋势图4、社会消费品零售总额2006年-2010年，社会消费品零售总额实现209170万元、243102万元、307944万元、354700万元、391775万元，比上年增长17%、16.2%、26.7%、17.1%、15.2%数据来源:宁德市统计局图1-5 霞浦市社会消费品总额趋势图5、人均可支配收入与支出2006-2010年，城镇居民人均可支配收入9404元、11306元、13006万元、14461万元、16038万元，比上年增长4.6%、20.2%、15%、11.2%、10.9%数据来源:宁德市统计局图1-6 霞浦人均可支配收入与支出趋势图1.3 区域规划发展方向站在融入海西战略高位上，2010-2030年霞浦总规划全县形成“一个主轴，四个板块”、城乡统筹发展的布局，高标准谋定了霞浦未来的发展。明确培育临港重化、港口物流、清洁能源、船舶修造，加大引进新兴产业大项目的力度，全力推进落地项目的建设，使霞浦成为长三角与珠三角两个发达地区的衔接部.为便于城市分区建设和滚动发展，城市布局采用组团式的布局形态，未来城市由城区、东北组团和东南组团构成。 城市发展近期以老城区为依托，向东扩展。霞浦新城未来规划为当地的行政中心，随着县法院、检察院等的迁入，县政府及政府其它行政办公场所也将搬入新城。同时汽车站及火车站的开通，对于霞浦新城也是将外来客群引入霞浦的重要契机。（详见附图1：宁德霞浦城乡总体规划图）未来城市发展方向老城区霞浦新城霞浦火车站福宁高速福宁高速未来县政府汽车站本案2 区域房地产市场调查2.1 土地市场2.1.1 土地市场现状霞浦新城土地利用规划图目前霞浦的可开发用地集中在霞浦新城二期，老城区及新城一期可供开发用地较少。新城二期通过整治福宁湾，改善周边的资源环境，同时未来县政府也将迁入霞浦新城。霞浦县在新城一期及二期规划了大量住宅用地，目前未开发的用地大部分为村民的村落及农田，随着县行政中心的入驻，新城未来发展空间大。本案霞浦县近年来房地产行业发展迅速，从供应区域来看，基本都位于霞浦新城，住宅市场的成交楼面价从2009年的几百元上升至2011年的1000元以上，住宅地块依然受到开发商青睐。目前霞浦县未推出纯商业的地块，基本为住宅地块配建商业部分。表2-1 霞浦县2009-2011年土地市场成交一览表序号坐落土地面积（）建筑面积（）用途成交日期成交价（万元）成交楼面价（元/）竞得人备注1霞浦县六一七路北侧、闽东水产品市场南侧168595354049.5住宅2009.067096.04200.4 个人叶先生2霞浦县新城区福宁区3号34373100025.4住宅2009.128966.284896.4 个人邹先生3霞浦县山河路北侧，福宁中学南向2287561762.5住宅2010.0311426.231850.0 厦门丰亿投资4霞浦县县城山河路北侧，万豪商业广场西侧161516150住宿餐饮2010.10305.3189.0 晨曦大酒店5县新城区福宁大道南侧，帝景酒店与九龙商业街之间26667约14万住宅、商业、办公2011.017200514.3东方伟业（沃尔玛）6霞浦县城赤岸大道西侧,罗汉溪北侧109008272520住宅、商业2011.0317659.4648.0 福建金顶年丰房地产7县赤岸大道东侧、A-09-01地块南侧61488215208住宅、商业2011.0345747.072125.7 福建正阳投资8霞浦县松港街道桥头村、赤岸大道西侧1460052706住宅2011.086044.41146.8 宁德绿蕉房地产霞浦县成交土地位置示意图新 城 区本案老 城 区本案2.1.2 土地市场结论n 霞浦县城总体以老城区为依托，向东发展，政府整治力度不够，导致新城区可开发土地稀缺；n 未来县行政中心入驻霞浦新城，新城区土地升值空间大；n 霞浦新城目前推出土地大部分为住宅用地，开发商拿地热情高；2.2 商业地产市场2.2.1 商业业态霞浦新城的商业业态主要以社区底商为主，大部分为零售业态，主要分布在长溪路及福宁大道两侧，目前还没有明显的商业核心和集中式商场。长溪路沿街底商福宁大道沿街底商霞浦县城业态分布在沿长溪路两侧主要是以建材及家具为主，沿福宁大道往老城区方向是以建材、家具、宾馆等形式为主，宾馆多为住宅改建为宾馆进行出租。非沿街店铺大部分作为建材仓库，较少对外营业。长 溪 路霞浦电信公司建材、家具建材、家具Ø 新城区缺乏大型业态，没有超市，只有1-2间便利店。大型业态只有苏宁电器；Ø 娱乐方式单一，只有比较低端的音乐会所；福 宁 大 道建材、家具本案建材、家具九龙商业街（在建）沃尔玛地块（在建）家具、宾馆建材、家具建材、家具太 康 路2.2.2 商业租金从市场调查情况看来，新城区沿长溪路及福宁大道两侧临街店面租金最高，达到75-85元/·月，主要原因为其周边均为较新的小区；沿太康路两侧临街店面租金范围在60-70元/·月；新城内部非沿街的店面租金在30-50元/·月。霞浦新城租金一览表街道租金（元/·月）福宁大道租金75-85元/·月备注长溪路75-85海尔吊顶80元/·月本案蓝翎管业75元/·月福宁大道75-85长溪路租金75-85元/·月太阳电缆78元/·月太康路租金60-70元/·月华艺照明80元/·月太康路60-70太平洋家具60元/·月非沿街店面30-50大部分为建材仓库等2.2.3 商业售价根据本次的市场调查，霞浦新城周边一层商业价格在30000元/-32000元/，二层商业价格在10000元/-12000元/.大部分商业店面实行内部销控。东方伟业广场（沃尔玛）的临街店面也已经开始内部认购，价格为40000元/。霞浦新城主要楼盘临街商铺售价一览表楼盘售价（元/）万豪华庭30000元/备注万豪华庭30000九龙商业街32000九龙商业街32000元/本案10年成交价格29000元/东方伟业40000已经开始内部认购中骏·香格里31000东方伟业40000元/中骏香格里31000元/一期售罄，二期将推出二层，售价在10000-12000元/2.2.4 商业市场调查结论n 霞浦县中高端人群基本是做海产品发家，本地人大多拥有两套房产，并且喜欢投资沿街店铺，认为其价值高；n 目前新城片区周边基础设施仍不够完善，人流量一般，亟需超市等大型业态聚拢人气；n 本地人看好新城片区的发展，认为其是未来行政中心，升值潜力大；新城周边均规划大型住宅用地，本地人对于沃尔玛的进驻弥补片区的不足较为期待；n 商铺的购买客群本地人和外地人比例约为7：3,09-10年大量温州人前来买住宅和店铺，但随着温州中小企业的破产，温州方向过来的客群逐渐减少；n 霞浦县尚未有规划地下空间的商场，本地人对地下空间没有特别抗性，认为主要还是以开发商如何定位为主；n 临街店面的租金主力范围在75-85元/·月，店铺面积一般为40-50；n 临街店面的售价近两年发展较快，目前区域均价在30000-32000元/，东方伟业广场则达到了40000元/。n 在车库方面，霞浦住宅配建的车库较少，基本为架空层改建，价格在9万-10万/个。3 附件附图1：宁德霞浦城乡总体规划图新 城 区本案老 城 区工 业 区