房地产企业工程项目管理.doc

房地产企业工程工程管理房地产企业工程工程管理 摘 要 文章针对中国房地产企业工程管理问题，采用文献归纳的方法，在论述房地产企业工程管理的特点与内容的根底上，分析房产企业工程管理存在开发阶段缺乏市场调研、设计阶段没有因地制宜、施工阶段履行合同不严谨等问题，提出加强前提可行性研究、强化设计阶段投资、严格施工过程管理、进展纳税筹划等建议。研究结果可为房产企业提升工程工程管理水平提供参考。 关键词 房地产；工程管理；工程设计；风险控制；纳税筹划 作者简介 巩冰冰，辽宁省电力阜新供电公司财务部，辽宁 阜新，123000 中图分类号 F299.27 文献标识码 A 文章编号 1007-7723202110-0048-0003 由于国家对房价的调控，房地产企业面临了很大的开展难题。资料显示，2021年8月已经公布上半年业绩的24家上市房企，除了万科与保利，其余22家营收同比下降6.07%，利润同比下滑的房企更是到达六成。由于房地产行业的结算周期性，上半年的业绩中可能有很大局部是去年销售而未结算的工程，如果扣除这个局部，上半年的实际销售估计更不乐观。普遍的难题是营业收入下降、库存增加、利润率下滑、资产负债率居高不下，融资困难，政策不稳定、市场不明朗，至少已有13家上市房地产企业悄然进军矿产业领域“避风，算上早已转向的企业，进军矿产的上市房地产企业那么接近二成。困境之中谋求突围，正是目前房地产开发企业的重点，企业普遍采取了慎重拿地、缩小开发战线、拉长开发周期的防守型经营战略。强化企业内部管理，有序加速工程的开工进度，控制工程本钱，加速资金回流，提高企业自身竞争力对严冬中的房地产企业意义重大。 一、房产企业工程工程特点 一位置固定，工程单一 房地产企业工程建立及使用均具有固定的地理位置，工程论证要考虑到地区差异1。工程开发是以单个的工程为对象，由于工程在选址、规模、用途等有很大不同，以及建筑物本身的造型、装修、构造、设施配套等独立特点，各开发工程存在很大的差异性2。工程点多面广，各个工程部的权力很大，公司管理起来比拟困难，常见的控制方式就是以报表为主、监视为辅。 二资金占用大，回流周期长 房地产企业工程开发往往需要投入大量资金，工程建立进度有其客观规律性，有相应的时间要求，完成一个工程要很长时间，大量的资金投入，只有等到所建商品房开场预售、预租才能实现资金回收，而且出售、出租本身也往往需要较长的时间，资金回流很慢，要求企业要高度关注资金的可持续投入与保障经营资金的流动性345。 三风险大 工程开发周期长，非常容易受到政策、市场需求变化及竞争对手等影响。建立时间长，建筑材料价格与劳动力价格等可能都有很大变化，严重的会影响整个工程盈亏。而且一旦投入成为现实，转型根本不可能。 四工程管理相对粗放 工程开发过程需要多方合作，合作企业根本属于劳动密集型，依靠大量的劳动力投入，人员变动频繁，培训困难，工作水平参差不齐。工程主要在露天进展，受到自然条件与气候的影响大，一般施工条件差、组织任务繁重，平安性要求高678。一个工程工程还要涉及到业主、分包方、材料供给商等，要求专业详细，管理上相对粗放。 二、工程工程管理的内容 房地产企业工程管理按照生命周期可以分为开发管理、设计工程管理、施工管理、运营管理四个阶段。主要的管理工程可以分为：工程采购管理、工程合同管理、工程时间管理、工程本钱管理、工程质量管理、工程风险管理等。 三、房地产工程管理存在的主要问题 一开发阶段盲目抢标 缺乏有针对性的市场调研，把中标作为头等大事，标书报价不科学，盲目圈地。开发商以为拿到稀缺资源就可以了，所以抢地炽热。以上海为例，南京东路163、虹桥长风商务区、外滩园等地块，价格30亿、50亿，甚至上百亿。一方面从商办楼来讲，租金不断地下跌，甲级写字楼租金从2.5美金下跌到1美金；另一方面，空置率也在不断提升，据统计2021年到达15%。这样极端的情况，不断积累了企业经营风险9。 二设计跟风 工程设计没有因地制宜，而是跟风严重，讲究美观但不实际，设计简单化、概念化，后期营销、广告万能化，造成市场承受差。 三施工阶段履行合同不严谨 施工合同中内容不全面、条款不严谨 ，由于建立工程承发包合同条款多、文件涉及面广，合同中技术要求、工程范围不是很明确，合同中条款互相矛盾、存在错误、用词异议性问题常常难免。造成工程质量难以保证、工期延迟、工程造价难以控制，合同执行必然受阻，导致建立工程施工合同履约率低。 四本钱失控 本钱控制管理并不应只是一个部门的任务，它应该是整个企业的整体本钱管理，从调研到楼盘交付使用的各个阶段，不仅要加强事后本钱控制，而且不能忽略加强工程开发过程中的本钱控制。如果监视管理机制不是很完备，必然会导致赶工工程，从而造成由于赶工超支的材料加工费、赶工费、违约金等损失都难以估计。开发本钱、开发费用、税金等都积压企业利润空间。 四、房地产企业工程管理建议 一加强前提可行性研究 工程选择首先考虑预期性的研究、定位，如商业地产开发的五连环：选址、定位、资金链、招商、营运。开发施工需要从长计议，进展投入产出综合考虑。加强工程开发前市场调研，工程的实际参与者包括：开展商、规划设计者、筹划代理商、商业经营者、投资者。商业地产的规划设计，必须充分了解经营者的需求，才能做到适销对路，一个经营者缺席的商业规划设计，其结果必然与实际市场需求脱节。要找到工程的开展方向，确定工程在市场上的竞争地位，确定工程开发、营销方式，提出建筑设计的要求及概念性的规划设计方案投资建立本钱的估算，对工程开展存在的问题、解决的可能性、工程的可操作性、投资与经营的可行性有充分的认识。 二强化设计阶段投资 工程的前期规划设计尽管只占总体本钱的1.5%2%，但对整个工程的造价来说影响可达80% 以上。在工程本钱管理中工程设计阶段是控制开发本钱最直接、最重要的环节，工程设计阶段可以起到前瞻性的控制作用，它根本上把各个阶段的本钱都进展了预算与规划，是工程成败的关键阶段，甚至实现可控本钱高达90%以上。做好前期设计规划是控制好本钱的关建，要加强开发商与筹划公司的对接。 三严格施工合同全过程管理 合同管理伴随工程全部过程，工程质量、工期、造价是施工合同执行的监控依据，所以工程管理的好坏已经在招投标中已经确立。因而招投标文件、合同内容需要房地产企业前期开发、工程管理、企化营销、预算合约、法律法务、财务等几乎全部人员参与，才能保证合同详细、可行、全面、可操作，控制企业风险。严格执行国家的招投标管理规定，不订立黑白合同，严格建立工程施工合同示范文本的应用，标准合同表述形式。 四进展纳税筹划 房地产行业是税负比拟中的行业，其中营业税、土地增值税与企业所得税是其纳税重要环节，应该主动寻找税务师事务所，寻求有利的税务安排。 五提升融资能力 房地产企业是资金需求非常大的行业，要注重自我资金的积累，力求控制好企业本身的资产负债率，建立互信的银企关系，增加融资弹性。拓宽融资渠道，降低财务风险。积极尝试融资租赁、债券融资等方式。 六完善管理制度，推行绩效评价 建立健全监理制度，对工程投资进展有效的控制，各方面的实施按照监理规定与实施细那么，完善职责分工及有关制度，责任落实到人，从工程管理机制上建立健全本钱控制系统；同时，做好工程进度款的审核，防止资金失控。有关工程进度款的审核，就是确定监理方的工程量，并制定相应的管理制度，以落实到工程中去，优化设计方案，控制工程本钱。 五、结 语 房地产企业工程管理是企业的核心，工程管理的关键是设计控制与本钱控制，完成这些关键点的保障是完善有效的制度监视与通畅的信息沟通，需要企业持续地建立并不断调整。 参考文献 1秦旭阳.基于并行工程的房地产企业经营管理研究D.武汉理工大学，2021. 2王欣.瀚城国际房地产工程投资风险分析研究D.东北石油大学，2021. 3车铁军.明源东方世家工程的管理体系研究D.天津大学，2021. 4陈碧玉.广州市某区治安监控工程建立的本钱控制分析D.华南理工大学，2021. 5陈文正.浅谈建立工程本钱控制J.四川建材，2021，341. 6宋晋杰.工程工程投资控制J.天津建立科技，2007，177. 7刘红波，白汝信.建筑工程建立过程中各阶段的本钱控制J.消费导刊，2021，13. 8何子干，周智兰.建立工程本钱控制J.长沙大学学报.2006，5. 9王秀文.黎明建立置业涉税筹划J.辽宁工程技术大学学报：社会科学版，2021，144.-最新【精品】范文 第 5 页