200708燕郊房地产项目市场报告.doc

北京XXXX项目投资分析报告一、北京市房地产市场分析1、2006年北京市经济情况稳步增长，房地产市场调控之下涨幅全国最高。2、北京城市总体规划和奥运规划的实施，加快北京市城市基础建设发展。北京市“两轴两带多中心”的空间整体布局，决定了北京市的发展格局，进一步促进了北京城市郊区化的发展方向。借奥运东风，北京正在加快城市基础设施建设。北京近几年将努力开发南中轴线和东部副中心，南部的开发成为新的热点。而通州、亦庄将得到持续的关注。3、土地供应以招拍挂为主，价格逐年上涨；政府推出限价房用地，经济适用房用地选在地铁交通附近。 4、北京商品房住宅市场销售量回落，经济适用房供不应求北京由于首都和世界大都会的强劲吸引力，经济活跃，吸引着众多的经济人口。2003年商品房住宅销售1771万平方米，2004年销售2286万平方米，2005年销售2803.2万平方米，2006年销售2205万平方米。2006年虽然销售面积回落，但是房价却一再走高。北京近几年住宅价格回落的可能性极小。5、写字楼、商业用房供应充足，租售价格持续上升。二、燕郊酒厂项目分析1、项目情况项目用地权属原为酒厂工业用地，现状酒厂已经停产多年，空地有三河驾校训练场。东北角有锅炉房，以及一排闲置平房，用红砖围墙围住。中部有一建筑材料厂，有几栋临时建筑及龙门吊设备。燕郊酒厂位于北京市与河北省的三河交界处，四至范围是东至东方御景，南至102国道，西至空地，北至住宅区。土地面积90亩，规划用途为住宅及配套，规划容积率约2.5。该地块具体的规划条件尚未确定。交通：930路北京公交直达国贸，开车20分钟到国贸桥，高速费15元。 燕郊酒厂周边市政各项基础设施齐备，达到“七通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯、热力、通气）？ 2、项目市场定位属于大通州区，燕郊居住区项目，北京的一个卫星小城镇。客户是在市内买房经济有困难的家庭。优势：1、 项目位于燕郊大门旁。2、 南临京哈高速，交通便利。3、 东邻东方御景已经入住。4、 地块较方正平整。5、 场地基本具备开工条件，只有少许临时建筑，地块内建筑还需拆除平整。劣势：1、周边竞争者众多，除了和燕郊项目竞争外，还同通州项目也存在竞争关系。2、东侧的一块平房破坏了用地的完整性。3、教育、卫生医疗设施相对不够。2、周边楼盘分析周边楼盘主要有东方御景，上上城，新圣得花园。近期市场商品房供应量约8000套，80万平方米。平均均价为4040元/平方米。楼盘名称价格当期销售量销售情况历史资料东方御景4000售完2001年底开盘，2002年底入住。1480元。上上城37005500套已售1600套2006年6月开盘，2800;10月涨到3000;现均价3700.新圣得花园43002栋200套40%2006年8月开盘，3500;现新开2栋，均价4300.香格里拉花园公寓50001栋478套40%2007年1月底开盘，4500。星河皓月4400四期1000套40%前3期3000套还剩100套。2006年6月开盘3200;7月3400;年底4300。潮白人家未开盘北欧小镇2840一期500套售完2004年底开盘，2400;2005年底，2800.燕郊酒厂项目参考周边楼盘，预期楼盘售价为40005000元/平方米。缩小幅度为43004800元/平方米，目标均价考虑4300元/平方米。3、地价测算：用假设开发法计算楼面地价：1）、开发完成后的房地产价值平均售价：4300元/平方米2）、由熟地建成房屋的开发成本(1)前期工程费：按建安费的10%计取；(2)房屋建筑安装工程费（简称建安费）：1400元/平方米；(3)红线内基础设施建设费：按建安费的15%计取；(4)公共配套设施建设费：按建安费的15%计取；开发成本(1)+(2)+(3)+(4)1.4×1400=1960元/平方米3）、管理费用按土地取得成本与开发成本之和的2%计取。管理费用(V+3%×V+1960)×2%4）、投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用利息。假设开发建设期一年，土地取得成本期初投入，开发成本和管理费用期中投入，单利计息，利率6.5%。投资利息(V+3%×V)×1×6.5%+1960+(V+3%×V+1960)×2%×1×0.5×6.5%5）、销售费用按售价的2%测算6）、销售税费主要指“两税一费”，按售价的7.5%。营业税5%，所得税33%。7）、开发利润计算基数土地取得成本+开发成本+管理费用假设投资利润率为20%，即开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用）×20% V+3%×V+1960+(V+3%×V+1960)×2%×20%8）、列式计算V=4300-1960-(V+3%×V+1960)×2%-(V+3%×V)×1×6.5%+1960+(V+3%×V+1960)×2%×1×0.5×6.5%-4300×7.5%-V+3%×V+1960+(V+3%×V+1960)×2%×20%-3%×VV= 1139.4 元/m2合1898970元/亩实际上规划条件的不确定，现阶段的地价估计不能准确。如果销售均价取4000元/平方米，建安费用不变，则相应地价变为930.5元/平方米，合1550791元/亩。如果销售均价取3700元/平方米，建安费用不变，则相应地价变为721.57元/平方米，合1202612元/亩。上上城开盘均价2800元/平方米，考虑土建建安成本1000元/平方米，地价应为624.83元/平方米，合1041388元/亩。4、成本测算及利润预期：土地面积90亩，合6万平方米。按容积率2.5计算，建筑面积15万平方米。名称单价（元/m2）总额（万元）一、土地成本92713905二、前期费用1402100三、建安工程费140021000四、红线内市政工程费1802700五、园林环境60900六、非公建配套费1201800七、不可预见费20300八、直接成本合计284742705九、间接费用2103150 管理费用60900 财务费用60900 营销费用901350十、开发成本总计305745855十一、税4006000十二、开发综合成本345751855利润分析：销售均价计算采用4300元/平方米计算，毛利润为每平方米843 元，总额为 12645万元。投资利润率24.386%。5、项目风险本项目的系统风险：北京的房地产市场刚性需求依然强劲，在宏观经济稳定增长的条件下，房地产市场不会有大的向下调整，但是市场会越来越规范。因此项目的系统风险相对较小。政策性风险：2006年出台了诸多房地产政策，对本项目来说，因为是普通住宅项目，政策性风险也不大。经营性风险：竞争楼盘很多，经营性风险是本项目最大的风险。在操作过程中，项目的市场和客户定位一定要把握好，成本控制关系项目重要的利润空间。6、敏感性分析（1）、地价敏感性分析：名称单价（元/M2）面积总额（万元）一、土地成本927 15000013905二、前期费用2%140 1500002100三、建安工程费1400 15000021000四、红线内市政工程费11%154 1500002310五、园林环境4%56 150000840六、非公建配套费10%140 1500002100七、不可预见费1.50%21 150000315八、直接成本合计2838 15000042570九、间接费用200 1500002992.8 管理费用2%57 150000851.4 财务费用2%57 150000851.4 营销费用2%86 1500001290十、开发成本总计3038 15000045562.8十一、税7.50%323 1500004837.5十二、开发综合成本3360 15000050400.3销售价格430015000064500利润939.9815000014099.7投资利润率27.975%以上表为基础做敏感性分析：地价敏感性：变化率地价建安工程费销售价格销售率利润利润率5%973.3514004300100%1150526.17%10%1019.714004300100%12653.5824.41%15%1066.114004300100%11930.5222.69%20%1112.414004300100%11207.4621.03%建安工程费敏感性：变化率地价建安工程费销售价格销售率利润利润率5%92714704300100%12718.3224.56%10%92715404300100%11336.9421.32%15%92716104300100%9955.5618.25%20%92716804300100%8574.1815.33%销售价格敏感性：变化率地价建安工程费销售价格销售率利润利润率5%92714004085100%11181.0822.32%10%92714003870100%8262.4516.60%15%92714003655100%5343.82510.80%20%92714003440100%2425.24.93%销售率敏感性：变化率地价建安工程费销售价格销售率利润利润率5%9271400430095%10874.721.58%10%9271400430090%7649.715.18%15%9271400430085%4424.78.78%20%9271400430080%1199.72.38%由以上分析可知，项目对地价和建安工程费的敏感性并不十分明显，但是对销售价格和销售率却十分敏感。三、结论在容积率为2.5的用地条件以及土地权属明晰，用地性质为住宅用地，使用年限为法定使用年限（70年住宅）的条件下，该用地的合理价格为139.4 元/m2，合190万元/亩。该项目预期销售价格为4300元/m2，用地90亩（6万平），总建筑面积15万平，总投资51855万元，利润总额为 12645万元。投资利润率24.386%。