拆迁项目房地产公司前期手续办理流程.doc

房地产开发前期手续办理流程第一部分：拆迁工作1、 预获取土地在庄址范围内必须连成片（即范围内不得有未拆除的附着物）。2、 土地本注销（地籍科），在土地局档案室核实清楚证号。3、 土地勘界报告及地形图确定范围准备上报政府收回变性。4、 拆迁办证明安置方式为就地安置的证明。5、 市国土局手续：会审（监察科、规划科、地籍科、耕保科）主管局长、一把手局长签字。6、 市政府：主管市长签字。7、 省国土厅：网上报建，会审（监察科、规划科、地籍科、耕保科）主管局长、一把手局长签字。8、 省政府:主管省长签字后下发关于此地块的建设用地批复。9、 县国土局：耕保科转建到土地利用科，利用科向规划局申请规划条件。10、 利用科：地灾报告、是否压覆矿报告、确定基准地价（前提确定规划条件及保障房比例）。11、 拆迁办：确定拆迁成本准备返还土地出让金。12、 利用科：地块出让前公示20天，挂牌时间10天。第二部分：行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政审批程序一般共分六个阶段，1）选址定点，2）规划总图审查及制定规划设计条件，3)初步设计及施工图审查，4）规划报建图审查，5）施工报建，6）建设工程竣工综合备案。一、 选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项:1. 计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2. 国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3. 建委办理投资开发项目建设条件意见书。4. 环保局办理生产性项目环保意见书。5. 文化局，地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6. 规划部门办理项目选址意见书。二、 规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段一般办理一下一般事项。1. 人防办进行人防工程建设布局审查。2. 国土资源局办理土地预审。3. 公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4. 规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。5. 规划部门确定建设工程规划设计条件。三、 初步设计和施工图设计审查，此阶段一般办理以下一般事项：1. 规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2. 消防局对初步设计的消防设计进行审查。3. 交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4. 人防办对初步设计的人防条件进行审查。5. 国土资源局进行用地预审。6. 市政部门、环保局、地震局、卫生局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7. 建委下发初步设计审批，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8. 建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。9. 建委根据施工图设计单位审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查书。四、 规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项1. 公安消防支队进行消防设计审查。2. 人防办进行消防设计审查。3. 建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分相关专业内容和范围进行审查。4. 规划部门对变更部分规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证。五、 施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项1. 建设单位办理施工报建登记。2. 建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标规定确定施工队伍，非招标类工程直接发包。并取得中标通知书。3. 建委组织职能部门对开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。六、 商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料：1. 以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证。（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2. 开发企业的营业执照和资质等级证书；3. 工程施工合同。4. 商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置装修标准、竣工交付日期、预售总面就、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。七、 建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项1. 建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。2. 财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。3. 规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局、以及其他需要验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划验收许可证（正本）。4. 建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，做退件处理并限期整改。第三部分 房地产项目权属初始登记阶段1. 由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。2. 开发商应提交材料：1） 申请书；2） 企业营业执照；3） 用地证明文件或者土地使用证；4） 建设用地规划许可证；5） 建设工程规划许可证；6） 施工许可证；7） 房屋竣工验收资料；8） 房屋测绘成果；9） 根据有关规定应提交的其他文件。