房地产集团融资管理制度剖析.doc

集团融资管理制度一、总则(一为了规范集团及下属各中心、地区公司融资流程,保证正常资金供应量,降低融资成本,减少融资风险,提高资金使用效益,确保资金安全及财务目标实现,特制定本管理制度。(二本办法所指融资,仅包含债务资本融资。1.债务资本融资是指以负债方式借入并到期偿还本息方式融集资金,按方式可分为:借款融资、信用融资、应付债券与融资租赁等;融资对象包括银行与非银行金融机构、股东及其他特定单位及个人。1.1借款融资是指通过与银行、非银行金融机构,股东及其他特定个人借入一定款项,在合同与协议约定时间内还本付息一种融资方式;按借款时间长短可分为:短期借款(一年以内,中长期借款(一年以上;按方式分为:承兑汇票、流动资金贷款、开发贷款、委托贷款、专项贷款、股东借款或其他借款等;1.2应付债券是指按照国家证券管理法规相关规定,经相关审批机构审批同意后,向社会公众公开发行一种约定还款期限、收益水平并到期归还本息一种融资方式;1.3融资租赁(长期应付款是指通过依法成立融资租赁公司,融回经营所需租赁物,并在协议约定该租赁物使用大部分时间内按期支付租赁费一种融资方式。(三融资原则:集中管理、统一筹措;规模适度、结构合理;期限合理、长短兼顾;综合权衡、降低成本;适度负债、防范风险。(四凡有合作方公司,除按本办法规定履行相关审批手续外,还应根据合作方要求完成相关审批手续。二、管理部门及职责(一集团财务中心在股东会、董事会授权范围内,负责集团及下属公司(项目部融资管理,财务中心资金部(以下简称“资金部”是融资活动具体管理部门,履行以下职责:1.拟定融资管理办法、目标与原则;2.拟定集团融资需求及计划,履行股东会、董事会审批手续;3.拟定具体融资方案,负责搜集相关融资资料,履行相关报批手续;4.负责具体办理各项融资活动;5.负责融资平台搭建,渠道拓展与维护;6.负责可抵押资产及对内、对外担保统一管理。(二集团下属各中心、公司(项目部有义务积极配合资金部,完成地区公司(项目部融资工作,并履行以下职责:1.参与本公司(项目部融资方案拟定;2.配合提供融资所需资料(含可行性研究报告、项目基础资料、项目相关证照、公司(项目部基础资料、相关合同等与融资相关资料,并协助其完成内部审批手续;3.配合资金部完成融资所需合同、协议、担保等相关手续办理;4.配合资金部完成提款、用款、付息、还本等事宜办理;5.就融资过程中各种问题与资金部沟通,协调解决;6.配合资金部完成融资渠道拓展与关系维护。三、借款融资办理程序(一借款融资一般规定1.集团及下属地区公司(项目部对外借款由资金部统一管理;2.资金部根据经营与投资对资金整体需求,结合地区公司(项目部盈利情况,财务状况与资源情况,拟定融资需求、融资计划,提交财务中心总经理、集团总经理初审;3.经集团总经理初审通过后,报集团董事会评审,评审通过后形成股东会决议或董事会决议;4.借款融资计划审批通过后,涉及银行或非银行金融机构由资金部牵头、各承贷公司(项目部配合办理,其他融资由地区公司(项目部具体办理。资金部负责协调与监督地区公司(项目部融资计划执行。(二开发贷款办理流程及相关规定1.集团下属地区公司(项目部开发贷款由资金部牵头组织办理。2.营销中心及各经办公司应在承贷项目开发方案确定后一周内,向资金部提交融资所需资料(含:可行性研究报告、公司及开发项目基础资料、项目相关证照、项目投资概算及成本资料、项目对外宣传资料、相关合同等。3.资金部在收集到项目资料后,在一周内整理完成报送银行与非银行金融机构所需资料(含可行性研究报告及投资概算、抵押物情况、借款申请、公司及项目基础资料,并填报开发贷款方案评审表履行相关报批手续、经审批同意后方可对外报送。(开发贷款方案评审表见F/ZXDC/FC-184.开发方案对外报送后、由于特殊原因需调整开发方案,各中心及公司(项目部应在第一时间内通知资金部,资金部应及时分析可能造成影响,认为需要重新提交资料,由经办公司(项目部及营销策划中心在3个工作日内重新提供变更后相关资料、及变更后可行性研究报告。5.开发贷款方案审核通过后,由资金部牵头与意向银行或非银行金融机构申请办理开发贷款事宜。6.对外报送融资资料,必需在资金部内勤处留存备案一份。7.资金部应与银行或非银行金融机构积极沟通,协调解决融资过程中各种问题,把握融资进度,集团各中心及经办公司(项目部应积极协助资金部,及时传递项目进展情况和提供相关资料,确保在计划条件与时间内取得授信批复。8.授信批复取得后,资金部应根据集团资金情况及承贷项目进展情况,确定开发贷款提款时间与金额,并填报开发贷款提款申请审批表,经资金部负责人、财务中心总经理、集团事业部总经理评审后,报董事会审批,通过后形成股东会决议与董事会决议。(开发贷款提款申请审批表见F/ZXDC/FC-199.经审批同意提款后,由资金部牵头与银行或非银行金融机构沟通合同签订、担保办理等事宜,各中心及承贷公司(项目部应积极协助办理借款合同、担保合同签订,抵押、质押等担保手续办理,同时各经办公司(项目部负责配合资金部完成提款所需资料准备。10.提款所需资料经财务中心总经理审核后,方可向银行或非银行金融机构提交,资金部应积极沟通协调,确保在计划时间内实现放款。11.在贷款放款后,资金部应积极与银行或非银行金融机构沟通协调用款事宜,集团各中心及经办公司(项目部应积极协助,提供用款所需各种资料。12.资金部应积极协调开发贷款使用过程中各种问题,集团各中心及各经办公司(项目部应积极配合办理开发贷款利息结算及其他费用支付事宜。13.资金部应根据项目进展情况,结合借款合同相关约定,统筹好贷款归还所需资金准备与归还时间把握;同时填报开发贷款还款申请审批表,经公司(项目部负责人审核后,经由资金部负责人、财务中心总经理、集团事业部总经理评审后,报董事会审批,形成股东会与董事会决议。(开发贷款还款申请审批表见F/ZXDC/FC-2014.开发贷款办理其他规定:14.1所有向银行或非银行金融机构报送股东会决议、董事会决议、借款协议、担保协议等法律文件必需报集团法律事务部评审,通过后方可向其报送;14.2开发贷款经办人员应在开发贷款放款,或者贷款情况发生变动后一个工作日内向资金部报送更新后负债情况表;(负债情况表格式及要求,参见财务中心报表模板。14.3在开发贷款申报、放款、用款、计息、还款过程中,资金部应与各中心、地区公司(项目部宣传口径保持一致,涉及到公司情况、项目开发计划、项目进展、销售情况、财务状况等信息时,各经办公司(项目部应与资金部提前沟通,经得同意后方可对外进行介绍。开发贷款办理流程图借款融资流程图融资计划阶段融资申报阶段提款、用款阶段贷款归还阶段>财务中心事业部总经理股东会董事会营销中心经办企业提出资金需求进行综合平衡,拟定初步融资方案审批总经理审核YESYESYES NO负责具体办理YES开发方案确定后按资金部要求提交融资资料开发方案确定后按资金部要求提交融资资料收到资料后一周内按资金供方要求整理资料,并履行报批手续总经理审批NOYES NO向银行提交资料积极沟通协调,取得银行授信批复YES结合项目及资金情况填报提款审批表总经理审核审批签订借款合同、担保合同等相关法律手续、履行合同评审程序抵押物公司办理抵押、质押手续、承贷企业配合财务中心准备提款资料YESNO NOYES衔接经办企业向银行申请放款、按批复条件用款YESYES按合同约定统筹资金、履行报批程序总经理审核审批YESNO统筹资金办理贷款归还YESNO(三其他借款办理流程1.开发贷款以外其他融资(含股东借款、其他特定对象借款等由地区公司(项目部自行拟定融资方案;2.经公司(项目部负责人审核后,由资金部、财务中心总经理、事业部总经理评审后,上报董事会审批,通过后形成股东会或董事会决议;(其他借款融资方案评审表见F/ZXDC/FC-213.审批通过后由地区公司(项目部具体办理借款事宜,资金部负责监督方案执行;4.若涉及需办理委托贷款事宜,由资金部牵头,地区公司(项目部协助办理。四、担保管理(一集团及下属地区公司(项目部可担保资源由资金部统一协调管理,地区公司(项目部不得在未经允许情况下向任何企业提供担保(含资产抵押、股权质押、信用担保等。(二地区公司(项目部向任何企业提供担保,由资金部牵头办理,经担保公司(项目部负责人审核、财务中心总经理,事业部总经理评审,通过后报董事会审批、审批同意后形成股东会、董事会决议。(三审批通过后,担保公司(项目部负责配合资金部办理相关事宜(含担保合同签订、他权证办理、担保解除等。(四地区公司(项目部应向资金部报送可抵押资产情况表,在相关内容发生变化后一个工作日内向资金部报送更新后报表电子版,若无变化,则随同每个月会计报表,在5个工作日内报送电子版本,10个工作日内报送纸质报表。(可抵押资产情况表格式及要求,参见财务中心会计报表格式与报送要求。五、融资渠道管理(一资金部根据集团战略规划,负责融资渠道拓展及合作银行或非银行金融机构选择。(二资金部负责现有融资渠道维护工作,积极与各银行或非银行金融机构保持沟通与来往,传递集团各种战略方针,投资发展方向,企业文化、经营理念、经营业绩、项目进展等,逐步建立一批值得信赖、愿意与集团共同发展战略合作金融机构。(三资金部应积极与各银行或非银行金融机构进行沟通,掌握最新金融政策及办理程序,形成融资信息库,并定期进行分析与预测,向董事会提交相关分析报告。(四各中心、地区公司(项目部应积极配合财务中心拓展融资渠道,维护银企关系。六、融资风险管理(一融资计划与方案选择应充分考虑以下因素:1.以未来经营与投资对资金需求,确定融资时间、规模;2.充分考虑偿还能力,全方位衡量收益状况和偿还能力,做到量力而行;3.对融来资金、具有吸取和消化能力;4.融资期限要适当。(二制定融资计划与方案,在发挥财务杠杆作用同时,将资产负债率控制在合理范围内,集团合并后资产负债率应控制在50%范围内为宜。(三融资效益决定性因素和重点是融资成本,应充分论证不同融资方案可行性,承贷项目息税前利润率与内含报酬率应大于资金供方期望收益率。(四资金部负责监督资金流向和测算未来现金流量,合理安排各项借款偿还时间、计划好偿还借款资金来源。(五应建立融资风险管理机制,定期编报融资活动执行与风险评估报告。七、罚则(一集团下属各中心、地区公司(项目部应严格按照本办法相关规定开展融资活动,对违反本管理办法,未对集团造成经济或名誉损失,财务中心有权责令其整改,并可对责任人处以50500元罚款。(二集团及下属各中心、地区公司(项目部应按照本办法规定,与资金部一同拟定融资计划,报送融资方案,并配合办理本公司融资工作,对违反本管理办法,未造成经济或名誉损失,财务中心有权对责任个人处以300-1000元罚款。(三集团地区公司(项目部应按本办法规定,报送负债情况表与可抵押资产情况表,对不按要求报送责任个人,财务中心有权对其处以50-500元罚款。(四违反上述管理办法,对公司造成经济或名誉损失责任人,应承担相应过错责任及赔偿责任。(五违反上述管理办法并触犯法律责任人,除承担相应过错责任及赔偿责任外,还将依法送交国家司法机关追究法律责任。八、附则(一本制度由事业部财务中心负责解释。(二本制度自年月日起实施。(三附加说明1、本标准起草人:陈国亮2、本标准会签人员:3、本标准审核人:4、公司领导批准:F/ZXDC/FC-18:开发贷款方案评审表编号:承贷公司(项目部名称承贷项目项目开发周期及时间项目申报总投自有资金投入预计息税前利润贷款金额贷款期限拟申报银行预计“四证”齐备时间担保方式及估值情况其他说明审批意见汇总财务中心资金部经办人员财务中心资金部负责人承贷公司(项目部负责人合作方财务总监财务中心总经理事业部总经理备注备注:开发贷款提款申请审批表编号:提交部门经办人贷资项目贷款银行贷款金额已提款金额此次提款金额未提款金额此次提款用途提款方式其他说明审批意见汇总财务中心资金部经办人员财务中心资金部负责人承贷公司(项目部负责人合作方财务总监财务中心总经理事业部总经理F/ZXDC/FC-20： F/ZXDC/FC-20： 开发贷款还款申请审批表 编号： 编号： 提交部门 贷资项目 贷款金额 此次还款金额 此次还款原因 还款资金来源 其他说明 经办人 贷款银行 已还款金额 未还款金额 审 批 意 见 汇 总 财务中心资金部经办人员 财务中心资金部负责人 承贷公司（项目部） 承贷公司（项目部）负责人 合作方财务总监 财务中心总经理 事业部总经理 F/ZXDC/FC-21： F/ZXDC/FC-21： 其他借款融资方案评审表 其他借款融资方案评审表 融资方案评 编号： 编号： 提交部门 融资用途 融资金额 预计资金融 预计资金融得时间 融资方式要点 融资成本（利率） 资成本（利率） 还款来源 其他说明 经办人 融资期限 预计还款时间 审 批 意 见 汇 总 财务中心资金部经办人员 财务中心资金部负责人 承贷公司（项目部） 承贷公司（项目部）负责人 合作方财务总监 财务中心总经理 事业部总经理