海南省2015年房地产估价师制度与政策住房公积金利率税收及会计核算考试试卷.docx

海南省2015年房地产估价师制度与政策：住房公积金利率、税收及会计核算考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、遵守要求在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。 A：谨慎原则 B：最高最佳使用原则 C：合法原则 D：替代原则 E：工业用地的监测点评估价格 2、某建筑物于2005年10月31日建成，决算全部工程造价中建安工程费4 600万元，管理费用500万元，其他利润税金800万元，建安工程费、管理费和其他利润及税金合计在2005年10月31日和2008年10月1日综合定基价格指数分别为112和118，则该建筑物在2008年10月1日的重置成本为。 A：5 900万元 B：6 216万元 C：6 962万元 D：7 797万元 E：工业用地的监测点评估价格3、某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。若月报酬率为05，则该住宅因被水淹造成损失为万元。 A：49627 B：57647 C：65548 D：65920 E：工业用地的监测点评估价格 4、下列关于房地产转让，表述错误的是。 A：因企业被收购房地产权属随之转移的，属于房地产转让；因企业被兼并房地产权属随之转移的，则不属于房地产转让 B：房地产买卖属于双务行为，房地产赠与属于单务行为 C：房地产转让最主要的特征表现在房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移 D：凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记 E：执行层的组织协调5、目前我国城市住宅的供给主要有三类，即_、经济适用房和市场价商品住宅。 A廉租房 B二手房 C一手房 D期房 6、商业标准宗地的位置应是_。 A街角地 B二面临街地 C一面临街地 D畸零地 7、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。 A宅基地所有权 B空间利用权 C地役权 D建筑物相邻关系 8、下列_不是影响房地产价格的经济因素。 A经济发展 B金融政策 C利率 D汇率 9、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类。 A：主观合理价值和公开市场价值 B：主观合理价值和非公开市场价值 C：主观合理价值和客观合理价值 D：公开市场价值和非公开市场价值 E：工业用地的监测点评估价格 10、房屋拆迁是指。 A：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，仅对使用人进行补偿和安置的活动 B：取得拆迁许可证的拆迁入，拆除城市规划区范围内私人土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置的活动 C：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内集体私有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置的活动 D：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人进行补偿和安置的活动 E：房地产估价机构必须加盖公章11、下列关于临时建筑，表述错误的是。 A：临时建筑都应当有规定的使用期限 B：超过批准期限的临时建筑是合法建筑 C：拆除未到期限的临时建筑会给临时建筑所有人带来一定的经济损失 D：拆除未到期限的临时建筑应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿 E：房地产估价机构必须加盖公章 12、房地产估价的指明了不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。 A：替代原则 B：谨慎原则 C：合法原则 D：客观、公正原则 E：工业用地的监测点评估价格 13、普通股票中的个人股包括内部职工股和社会公众股。其中内部职工股指股份有限公司內部职工认购的股份，按规定不得超过公司向社会公众发行股票总数的。 A：10 B：15 C：20 D：30 E：执行层的组织协调14、宣告失踪的部门为。 A：人民政府 B：人民法院 C：人民检察院 D：公安机关 E：执行层的组织协调 15、出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据提出。(2008年试题) A：城镇体系规划 B：土地利用总体规划 C：修建性详细规划 D：控制性详细规划 E：房地产估价机构必须加盖公章 16、对出租物业来说，最主要的收入记录是。 A：空置率水平 B：租金清单 C：押金收入 D：欠租清单 E：借款合同 17、房地产市场供给垄断性的原因不包括。 A：房地产市场需求的广泛性 B：房地产市场供给的异质性 C：土地所有权的排他性 D：土地的有限性 E：借款合同 18、根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，管道渗漏最低保修期限为_年。 A1 B2 C3 D5 19、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是_。 A购买房地产股票 B购买商铺 C购买房地产债券 D购买住房抵押支持证券 20、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的相关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行修正、调整得到的价格最接近于（）。 A3790元/m2 B4238元/m2 C4658元/m2 D4663元/m2 21、企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示。 A：资产增加，所有者权益增加 B：资产减少，所有者权益减少 C：资产增加，所有者权益减少 D：资产减少，所有者权益增加 E：执行层的组织协调 22、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。 A销售收入 B转让收入 C租金收入 D利息收入23、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于_。 A2427元/m2 B2500元/m2 C2575元/m2 D2632元/m2 24、某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为_。 A40.9% B54.7% C56.7% D61%25、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期_。 A以1次为限，不超过3个月 B以1次为限，不超过6个月 C以2次为限，每次不超过3个月 D以2次为限，每次不超过6个月二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是_。 A独立基础 B条形基础 C整体式筏式基础 D箱形基础 2、建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，报经有批准权的人民政府批准后，由_实施。 A市、县人民政府 B市、县人民政府土地管理部门 C市、县人民政府规划管理部门 D乡镇人民政府3、下列影响房地产价格的因素中属于区位因素的有_ A交通便捷程度 B朝向、楼层 C周围环境和景观 D建筑规模 E外部配套设施 4、确定房地产开发项目，应当符合的要求是_。 A国家规定的土地利用规则 B房地产开发年度计划 C土地利用总体规划 D年度建设用地计划 E城市规划5、下列行为中，应当缴纳契税的有。 A：房屋赠与 B：非法定继承人房屋继承 C：以土地、房屋权属抵债 D：以土地、房屋权属投资、入股 E：房地产抵押 6、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括_。 A建筑安装工程费 B土地使用权出让金 C拆迁补偿费 D公共配套设施建设费 E城市基础设施建设费 7、下列房屋租赁形式，是城市房屋租赁管理办法中规定的范围。 A：以房屋作价入股 B：将房屋出租给他人从事经营活动 C：将房屋以合作方式与他人从事经营活动 D：将房屋出租给他人居住 E：将房屋无偿借用给他人 8、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是_。 A以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物 B预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证 C抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准 D乡、村企业厂区内大宗无地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押 9、房地产价格构成中的开发成本包括【2003年考题】 A：取得土地使用权时的出让金或转让金 B：基础设施建设费 C：公共配套设施建设费 D：勘察设计和前期工程费 E：管理费 10、以下难以使用市场法估价的房地产有。 A：标准工业厂房 B：写字楼 C：古建筑 D：纪念馆 E：学校11、在房地产市场的分类中，二级市场是指。 A：土地使用权转让市场 B：存量房地产交易市场 C：土地使用权出让市场 D：新建商品房预售市场 E：新建商品房租售市场 12、下面_引起的房地产价格上升是房地产的保值，不是真正的房地产自然增值。 A更新或添加设施、设备，重新进行装饰装修，改进物业管理 B政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等 C经济发展和人口增长带动房地产需求增加 D将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率 E通货膨胀 13、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格_。 A卖方和买方掌握必要的市场信息 B卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象 C买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价 D卖方和买方追求各自利益的最大化 E卖方和买方急于完成交易14、实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括。 A：物业服务成本 B：法定税费 C：物业服务企业的利润 D：物业服务企业的酬金 E：物业服务支出 15、2009年A市住房平均价格为2000元，B市住房平均价格为2500元，则A、B两市住房平均价格的比较相对指标等于。 A：60 B：80 C：90 D：95 E：执行层的组织协调 16、某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物的资本化率为8%，土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为_。 A1468万元 B1333万元 C1500万元 D1287万元 17、某类房地产2005年2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（）元。 A8460 B8500 C8790 D8838 18、_是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。 A经营成本 B开发产品成本 C期间费用 D开发项目总投资 19、控制性详细规划中的规定性地块控制指标包括_。 A用地性质 B容积率 C人口密度 D绿地率 E市政公用设施 20、房地产开发的程序主要分为_阶段。 A决策分析，规划设计，建设，租售 B决策分析，可行性研究，建设，租售 C投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售 D投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理 21、在各种保险中，社会保险最能体现职能。 A：分散风险 B：组织经济补偿 C：融通资金 D：分配 E：执行层的组织协调 22、房地产开发项目的投资的特性不包括_。 A投资具有时间性 B投资目的在于得到报酬 C投资具有政治行为 D投资具有风险性23、不符合选取标准临街宗地要求的是_。 A一面临街 B土地形状为正方形 C临街宽度与临街深度的比例适当 D用途为所在路线区段具有代表性的用途 E容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率 24、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为_元/m2。 A3000 B3277 C3295 D359925、关于房地产贷款担保的说法，正确的是_。 A担保能确保贷款得以足额偿还 B金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险 C最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押 D贷款质押不转移财产的占有权