生活广场投资可行性研究报告.doc
目 录目 录1一、 总论21.1 项目简介21.1.1建设地点21.1.2项目现状21.1.3项目总体规划要求21.1.4项目建筑面积指标31.2项目法人概况31.3编制依据31.4项目建设的必要性31.5主要经济技术指标41.6结论5二、市场分析52.1 上海房地产市场总体分析52.2商业用房市场分析62.3餐饮娱乐用房市场分析92.4办公楼市场分析10三、投资估算与资金筹措123.1投资估算说明123.2建设投资133.3资金筹措133.4资金使用计划13四、财务效益分析134.1财务评价编制依据134.2基础财务数据与说明134.3销售收入预测144.3.1 办公楼出售、出租收入144.3.2 商场出售、出租收入144.3.3 餐饮娱乐出售、出租收入144.3.4车位经营收入154.4项目的损益15前 言XX广场项目基地位于XX路、XX路交叉口西南角，原属XX配售中心有限公司所有，2002年9月上海XX建材配送有限公司与其签订了该地块的资产转让合同（附件1），并获得了该地块的房地产权证。根据XX区人民政府总体发展规划，为进一步繁荣XX商业，上海XXX建材配送有限公司研究决定将原XXX商城拆除，规划建设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体的综合商贸区，为此上海XX建材配送有限公司专门成立了项目公司上海XX房地产开发有限公司负责项目开发经营。现项目方取得土地并前期投入约2亿人民币，拟转让40-60%项目股份，转让价格在2亿人民币左右。一、 总论1.1 项目简介1.1.1建设地点XX广场（暂名）项目，项目地块位于XX路以南、XX路以西、XX路XX以北、XX路兴力达商业广场（规划）以东，规划总用地面积为5.92公顷（以实测为准）。项目具体位置见附件。1.1.2项目现状动拆迁工作已经完成，目前正在进行规划方案的报批。1.1.3项目总体规划要求项目占地面积59184平方米，规划建设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体的综合商贸区，土地使用年限为50年，规划容积率为3.9,建筑密度38%，绿化25%。1.1.4项目建筑面积指标XX广场项目从功能上分为三部分，裙楼14层为商业用房；裙楼5、6层及一栋12层小高层的712层部分为餐饮娱乐用房；两栋高层的724层部分为办公楼。整个项目总建筑面积为323209平方米，其中地上建筑面积为230818平方米，地下建筑面积为92391平方米。按功能分：商业建筑面积为80827平方米，餐饮娱乐建筑面积为58983平方米，办公建筑面积为91008平方米，地下停车、设备用房面积为92391平方米。基地容积率3.9，建筑密度37.84，绿化率25，机动车停车泊位922辆，非机动车泊位6469辆。1.2项目法人概况XXXXXXXXXX1.3编制依据本项目可行性报告根据XXX投资管理公司提供的资料，结合有关的政策法规和XX区规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发贷款提供科学的决策依据。1.4项目建设的必要性1.4.1符合XX区发展规划要求XX区是上海中心城区之一，位于市区的西北部，是上海的陆上交通枢纽，以及上海通往西北方向外省市的主要门户。改革开放以来，特别是进入90年代，XX区步入持续快速发展阶段，各项事业取得了历史性的成就。“九五”期间，XX区的主要经济指标年均增速达15%以上，实现了五年翻番，物贸交易、都市型工业以及房地产业等是该区的支柱产业。为了进一步发展XX经济，XX区委、区府提出了“抓机遇、打基础、兴功能、树形象”的发展方针，提出了抓住机遇，形成新的经济增长点，加快城市建设，形成新的生产力布局，深化功能开发，形成新的城市功能的发展思路。区政府将全力推进“十个一批”支撑体系的建设，其中包括：建设一批大中型企业总部和营销中心、民营科技企业总部，使之成为对内贸易的“经济高地”； 建设一批超大型配售配送中心、物流中心、超级市场，基本形成物流、百货业、超市业、专卖业、连锁业为一体的商业框架；建设一批大型餐饮业、宾馆业、娱乐休闲业为主体的旅游服务产业等等。本项目拟建的XX广场充分体现了XX区的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的现代化商贸中心，包含有办公、商业、餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模大、设计思想先进，本项目的建设将推动XX区新一轮发展规划的实施。1.4.2项目建设有利于较好地发挥土地效益根据XX路地区的发展规划，该地区重点发展商业和物贸，目前已建成了XX超市、XX、XX小商品市场、XX市花卉交易中心、XX路XX休闲商业街和XXXXX龙家具装饰市场，即将进行建设的项目有XX商业广场等，地区总商业面积超过70万平方米。本项目将建设一个可以辐射周边地区的全新多服务功能的现代化都市商业中心，这不仅大大提高了XX路商业中心的水平和规模，丰富了XX路商业中心的商业业态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。1.5主要经济技术指标主要技术经济指标如下：基地面积 59184平方米总建筑面积 323209平方米其中：地上建筑面积 230818平方米 商业部分 80827平方米 办公部分 91008平方米 餐饮娱乐部分 58983平方米地下建筑面积 92391平方米容积率 3.9建筑密度 38 %绿化率 25 %机动车停车泊位 922辆非机动车停车泊位 6469辆1.6结论项目基地位于XX路、XX路交叉口西南侧，其南面为XX超市、西面为规划中的XXX商业广场，位于XX区政府规划建设的XX商务中心，符合XX区对该地块的发展规划。此外，对原XX商厦拆除重建，建设符合现代商业需求的一流商业中心，不仅有利于开发商的自身发展，而且有利于提升该区域的商业价值，促进该地区的经济发展。而且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。因此，项目的建设是必要的。本项目的区位优势较为明显，项目行政审批公开明朗，而且基地周围市政公用配套设施齐全，建设条件成熟。 周边潜在消费能力较强，项目的市场前景看好。经估算，XX广场项目工程建设投资为135977万元，税后投资利润率为42.14%，财务效益较好。二、市场分析XX广场项目由办公、商业、餐饮娱乐等不同功能的房产组成，本章将通过分析上海市及XX区房产市场发展的现状及趋势，及不同功能房产市场的现状,从而进行本项目各功能房产的市场定位。2.1 上海房地产市场总体分析近年来，上海房地产市场快速发展，房地产业在上海市经济发展中的支柱地位已日益显现。2003年房地产增加值占全市GDP的比重达到7.4%，超过“7%”这一上海房地产业“十五”期间的目标值，同时房地产开发投资达到901亿元,同比增长20.3%，占全市固定资产投资的37%。今后几年的上海房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括宏观经济的发展，政府有关房地产业的法规政策，上海市城市建设的发展等。在综合考虑上述影响因素之后，从供需总量、供应结构、房价涨幅等方面分析，上海今后几年的房地产市场仍处于持续健康的发展态势。供需总量分析 目前的土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充足。2003年新增经营性用地3191公顷，可建商品住房面积达4048万平方米，商品房新开工面积3135万平方米，商品房施工面积为8268万平方米。2004年的商品房上市节奏将明显加快。今后几年，商品住房的需求主要来自市民改善住房条件、旧区改造和基础设施建设动迁、外省市和境外人士购房等，并考虑投资性的购房因素，需求总量每年将超过2000万平方米。因此，仍将呈现供需基本平衡，供略大于求的发展态势。商品住宅供应结构分析随土地供应区域分布结构的改善，市中心旧区改造规模和拆迁节奏的有效控制以及中低价商品住房建设的不断推进，2004年新增的普通商品住房占住房供应总量的比例将接近70%，上海商品住房阶段性、结构性矛盾将逐步趋向缓解。 商品住房销售价格分析随着供需关系的基本平衡和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上涨幅度将趋于平缓。2004年商品住房销售价格涨幅将接近城乡居民可支配收入的增幅。今后若干年内，在确保城乡居民可支配收入两位数增长的前提下，房价涨幅高于银行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持一位数增长。总之，2004年，上海房地产市场的供需关系更加优化，供应结构更趋合理、房价涨幅趋向平缓。在未来三年中，每年商品房竣工量、销售量和存量房交易量都将超过2000万平方米；房地产增加值占全市GDP的比重，每年在8%9%左右。2.2商业用房市场分析2003年是上海商业用房发展历程中的一个重要节点，不仅在商业用房的开发、销售和投资上都有较大的增量，市场轮廓逐渐清晰，投资者的投资理念也得到了进一步确立。从目前的情况来看，在上海的住宅开发趋势影响下，住宅区向中心城区外围扩展，沪郊及二环之间区域的商业用房也将有较快增长。相对，中心城区的商业集聚将因购买力扩散而降低速度。到2003年，上海商铺总保量为1780万平方米，其中：中心城区约300万平方米，约占居住物业的14.4；中心市区约800万平方米，约占居住物业的；外围区域约520万平方米，约占居住物业的。黄浦区在2003年7月发文要求加强对新建商业用房的监管，限制新建商业用房的同一楼层划小零销售。这一政策的出台将对市场产生一定的影响，也是上海商业用房开发类型变化的一个信号。分割型的小商铺管理协调要求比较高，形象方面较难统一，有关限制措施出台将造成投资者向街铺倾斜。目前，上海某些市场空间较小、变化周期比较短的区域已经出现招商困难的情形。今年下半年将出现商铺现房集中上市的情况。届时，招商困难这一矛盾将更为突出。预计一些房地产开发企业将会对重要商业企业做出重大妥协，在租赁条件方面给与更多优惠，进而导致商业企业反客为主，房地产开发企业利润降低的局面出现。总之，今年上海商铺将有着更多纵深方向的变化，这对商铺投资、开发、规划方面提出了许多新的课题，商铺市场的技术要求会越来越高。在开发方面更重视细分市场，重视定位和竞争策略的制订，在投资方面更注重收益和风险分析，而在市场价格方面，将出现总体租价微调、售价起稳的局面。XX区近年来建成了近百座大型商办设施、六大卖场、三大超市配送中心，形成了有色金属、汽车、化工、农副产品等100余家大型生产资料和生活资料市场，是上海新兴的商业中心，商业销售营业额、市场成交额一直位居上海中心区前列。 该区的市场群落建设于80年代末，主要以农副产品、水果、有色金属、塑料化工为主，现在已逐步成为以现代化大型配货、销售中心为主体的物贸基地。随着近几年区域开发的推进和人口的不断进入，XX路周边的商业气氛日渐浓厚。从目前情况看，进驻该区域的商业机构包括农工商超市总部、红星美凯龙、新长征装饰市场、新长征电脑世界等国内企业及麦德龙总部（METRO）、德国OBI建材超市等跨国公司。众多商业设施的集中在这一区域产生了越来越强的商业聚合效应，进一步带动了周边地区的人气，使之成为上海西区一处重要的商业中心地带。该区域主要商业设施情况详见下表：XX路地区现有商业设施情况序号名称面积（万平方米）经营类型1XX销售中心2大卖场2农工商配货中心4大卖场3XX建材超市建材、装饰4XXX家具装饰城12建材、家具5XX小商品市场6小商品本项目地处XX路、XX路交叉口处，处于XX区规划的大型商务中心范围之内，具有良好的商业前景。从交通情况看：沪宁高速公路是上海市西北部和江苏省进出上海市区的交通要道，XX路上在建的城市中环线即将完成，交通非常便利。这为顾客往来，扩大本商业中心服务半径提供了有利条件。从消费群体看，目前地块周边已有XX家园、XX名邸、XXX苑、XX居住区、XX新村、XX新村等多个居民新村，并有多个中高档商品住宅区正在建设之中，因此有强大的消费基础。从竞争环境看：地块周边以有一批知名度较高的大卖场，以及在XX地区已经发展较成熟的XX路欧亚商业休闲街。这些商业对本项目利弊共存，利在于该区域已有的知名度易使人流聚集，从而有利于增加本商业中心的人流量，弊在于同类商业设施云集，竞争更趋激烈。但是本项目商业区定位于档次较高的主题百货店，购物环境宽敞，以购物中心为发展目标，与周边的商业区有着不同的消费定位和消费群体，主要吸引本地块及周边高级商务人士的消费能力，与周边的大卖场有着互补关系，具有独特的竞争优势。综上所述，本项目建设商业设施符合这一地区的功能定位和发展趋势，迎合了地区对商业设施的需求，具有良好的市场前景。目前该区域商业用房底铺日租金在3-4元/平方米•日,在XX路、XX路口的XX数码广场平均售价为10000元/平方米，日租金4元/平方米•日。根据地块周边地区商业用房平均租金和售价情况，项目法人制定了经营计划，商业用房的一、二层出售，其余部分出租经营，商业用房售价暂定为12000元/平方米，平均租金暂定为3元/平方米•日。 2.3餐饮娱乐用房市场分析随着我国经济的发展和人民收入的提高，生活必需品的消费占全部消费的比重将不断降低，恩格尔系数也将降低，而休闲消费等将有惊人的增长。2003年全社会餐饮业营业额将达到6060亿元，同比增幅超过11.5，保持了连续13年两位数的高速增长。中国的餐饮业出现了一些巨大的变化，比如快餐和休闲餐饮的兴起，洋快餐大举进入中国，西餐逐渐被人们接受，传统餐饮和烹饪受到很大挑战，餐饮的标准化、工业化正在兴起等等。随着中国加入世贸组织，在今后几年，中国餐饮业将会以更快的速度向前发展。据中国饭店协会预计，2004年餐饮业仍将保持高速增长，年营业额将突破7000亿元大关，增长幅度将达到15左右。在上海市场，餐饮企业营业额更是直线上升。2002年餐饮业营业额达184.23亿元，比上年增长30.1%。随着中国加入WTO以及上海商业、旅游业的发展，在未来几年，上海每年的餐饮营业额都将新增50亿元左右。娱乐市场快速发展始于90年代初，由于改革的深入和对外开放的扩大，来华外商增加，以及人民生活水平的提高，对各种娱乐健身服务的需求迅速上升，从1994年到1997年全国许多大中城市出现了投资兴办娱乐健身设施的高潮。从1998年以来的5年中娱乐健身场所数量大约翻了三翻多，这些场所大都集中在大中城市及周边地区，因经营项目不同，投资额从几十万元至上千万元不等。而根据统计，2002年上海城市居民家庭人均可支配收入为13250元，人均消费支出为10464元，其中文化娱乐服务消费为306元，约占2.9%。由此可见，休闲娱乐业在今后几年将进入大发展时期。19962003年上海市GDP见下表。中国经济的持续高速增长为商业及餐饮娱乐地产市场奠定了良好的经济基础。随着全球经济一体化，国际零售业、餐饮娱乐业等行业的商业巨头纷纷进驻中国市场。同时本土的餐饮娱乐企业也看好市场的发展，加大了在这方面的投资力度。在经济高速增长的推动下，餐饮娱乐行业得到了前所未有的高速的发展，用房需求剧增。由于这些餐饮娱乐用房通常会采用购买或租赁的形式来获得，也从而推动了相关地产的发展。本项目处于XX区规划建设的XX路商业圈的中心地带，周边围绕着众多的商业设施及大卖场，根据XX区整体建设规划，该地区将建设成为XX区的新的商业贸易中心，周边已建成或正在建设的住宅小区众多，随着该地区一批高水平的商业贸易设施的建设完成，该地区将聚集更多的人气，产生更多的商业娱乐消费需求，商业餐饮娱乐业主将更加关注该地区的发展，从而推动该地区相关房产市场的需求。从现状来看，XX路商业圈内缺乏此类大型餐饮娱乐场所，周边规划中的商贸建筑中也没有此类设施。随着该地区的建设和人气的聚集，对餐饮娱乐的需求会越来越旺，相关用房的租售前景看好，本项目的市场优势将逐渐体现。根据XX区及地块周边环境，以及本项目的定位，本项目餐饮娱乐部分的租金暂定为2.5元/平方米•日。2.4办公楼市场分析上海写字楼市场自2000年年中起开始复苏，租金开始上调，出租率水平稳步提高。上海GDP已经连续11年保持两位数增长，持续、平稳、有序的经济发展增强了外商的投资信心，为上海写字楼市场的发展蕴含了无限机遇。由于未来的需求量将明显增长，更多的跨国企业逐渐开始研究购买办公楼自用的可行性。此外作为中国经济的领头羊，上海吸引了众多的国内企业，其中民营企业也是一个不可忽视的生力军。与外资企业相比，国内企业更愿将写字楼作为一项资产投资。调查显示，目前市场上的主要买家为国内的一些金融、投资和贸易机构。上海写字楼市场过去3年的新供应量和租售量分别为：2001年187000平方米与450000平方米，2002年338000平方米与405000平方米，2003年预计310000平方米与350000平方米。可见，新供应量相对不足，市场存量逐年消耗，空置率大幅下降，浦东市场从2000年的45%下降到最近的17%，浦西市场则从2000年的21%降至10.7%的新低。与此同时，市场平均租金水平出现了稳步上升的态势，租金从2000年的每天每平方米0.35美元，回升到目前的每天每平方米0.56美元，涨幅高达60%。现阶段上海写字楼市场的平均租金水平为每天每平方米0.56美元，高端市场每天每平方米0.80-1.00美元，低端市场每天每平方米为0.40-0.50美元，年收益率约为8%-10%。2003年度在上海经济运行状况良好的背景下，虽然受到上半年“非典”影响，但随后强劲的反弹使国内外企业对上海的投资信心逐渐增强。在“非典”之后，写字楼市场逐渐回升，写字楼租金逐步走高，租售率增加，市场趋于活跃。放眼未来两年，随着新供应量的萎缩、使用需求的升温，租金水平将进一步上扬，继而刺激购买需求，估计上海写字楼的产权交易量和资本价值将出现突破性增长。 XX区虽不是上海传统的商务区，但由于XX区是上海通往西北方向外省市的主要门户，大量的商贸活动、都市型工业和外省市企事业单位驻沪机构的需求促进了XX区办公楼市场的形成和发展。根据交通的便利程度和区域特征的不同，办公楼在XX区区境内呈有规则的分布，主要有三大块：XX路XX路板块由于靠近市中心和上海火车站，同时XX路是该区最重要的商业中心，江宁路是连接XX区进入市区的重要通道，因而该板块成为区内办公楼的一个主要分布区。XX北路板块由于紧靠内环线，不仅市内交通非常便利，而且经过近几年房地产业的发展，区域环境有了很大改善，XX区将近一半的办公楼都集中在这一带。武宁路XX路板块由于连接沪宁高速公路，客货交通均非常便利，同时，由于该区域分布有许多生活资料市场和农副产品市场，经营这些产品的企业和个人成为该区域办公楼的主要用户群。 本地块处于XX路XX路商务板块，但这一地区办公楼市场的发展相对滞后，地块周边办公楼不仅数量不多，档次也不够高。随着XX区真光商业圈的发展，将会有越来越多的客商入驻该地区，使得办公用房需求量猛增，同时对楼宇的规模和档次提出了更高的要求。本项目的启动将顺应这一发展需求，通过建设功能完善的中高档办公楼，以弥补该区域办公楼供应的不足，利于该区域商业、办公品质的提升。随着该区域的开发和建设，该地区对中高档办公楼的需求将进一步增加，本项目办公楼的功能定位为：为办公人员提供高质量的服务，功能上力求完善、先进。主要客户为周边地块入驻的工业企业和商业企业，亦可凭借紧靠城市中环线（建设中）、与沪宁高速公路相邻的地理优势及便利的交通条件，吸引外省市企业在此设立公司或办事处，市场前景看好。目前项目地块附近基本没有其他写字楼，稍远一些的长征大厦对外报价日租金为2.5元/平方米•日。附近有几个住宅项目，售价6800-7800元/平方米，其中祥和名邸开发规模较大，占地30万平方米，为联体别墅、独立别墅和小高层组成，售价从去年11月份均价6800元/平方米上升到目前的7800元/平方米。根据XX区及地块周边地区的现状和发展前景，以及本项目的定位，本办公楼的销售价格暂定为8000元/平方米。名称地址占地面积(M2)均价（元/ M2）开发商祥和名邸XX梅川路1333弄3100007800 申豪房地产有限公司泰宸景苑梅川路万镇路506976800上海鸿顺置业发展有限公司三、投资估算与资金筹措3.1投资估算说明本项目投资估算按国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）中规定的有关投资估算编制方法进行编制。本项目建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据，并考虑调整因素。投资估算参考了上海市同类结构建筑的造价指标。3.2建设投资经估算，完成XX广场项目建设投资为135977万元，其中土地费用约20200万，建筑安装工程费为94778万元。3.3资金筹措本项目总投资 135977 万元，项目法人自筹资金50977万，其余约85000万元从银行贷款及房地产信托等方式解决。3.4资金使用计划根据项目的实施进度，建设期拟为2.5年。新增固定资产投资计划第一年（2004.82005.7）投入60%，第二年以后（2005.82006.12）投入40%。四、财务效益分析4.1财务评价编制依据本项目财务评价编制依据为国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）中财务评价及现行有关政策规定。国家的各项财务、税收和金融政策。同类型房地产企业运营情况和统计资料。4.2基础财务数据与说明 （1）项目投资规模完成项目总投资为135977万元，其中接手项目公司及土地费用约为20200万元。（2）项目建设期和经营期本项目拟定的建设期为2.5年。销售期从项目建设期第二年（2005年下半年）开始，至经营期前二年，预计销售第一年的收入为40%，第二年的收入为50%，第三年的收入为10%。（3）税金根据本项目经营业务及现行会计制度，从销售收入中直接扣除的税金及附加主要有营业税、城市维护建设税和教育附加税。营业税按国家规定税率5%计算，城市建设维护税为7%，教育附加费为4%，综合税率为5.6%。从利润中扣除的有所得税（税率为公司注册地税率）。（4）财务基准收益率基准收益率是建设项目评价财务收益的基准判据。根据现行银行利率、同行业近年来的统计数据等因素，本项目取定财务基准收益率为10%。4.3销售收入预测4.3.1 办公楼出售、出租收入本项目共建有办公楼建筑面积91008平方米，根据项目法人经营设想建成后分年出售，平均售价暂按8000元/平方米计；则办公楼部分销售收入合计为72806万元。4.3.2 商场出售、出租收入本项目可供出售、出租商业建筑面积为80827平方米，其中1、2层分3年出售，售价暂按12000元/平方米计；其余商业用房将出租经营，租金价格第一年暂定为3.0元/平方米•日，则测算期内商场部分的经营收入合计为92706万元。4.3.3 餐饮娱乐出售、出租收入本项目共建有餐饮娱乐建筑面积为58983平方米，计划全部出租经营，租金价格暂定为2.5元/平方米•日，则测算期内餐饮娱乐部分的经营收入合计为53822万元。4.3.4车位经营收入本项目共建有车位922个，其中600个车位考虑为出租经营，其余车位为商业用房免费停车位。每个车位出租价格暂定为300元/小时/个。经测算，测算期内车位经营收入为2160万元。综上合计，本项目测算期内经营收入合计为221494万元。4.4项目的损益 （1）销售费用销售费用按销售收入的2%计取，计2416万元。（2）财务费用财务费用按贷款85000万元、两年、利率5-6%左右计取，计7140万元。（3）销售税金及附加销售税金及附加按销售收入的5.6%计取，计6705万元。（4）税前利润扣除建设投资成本、销售费用、财务费用、销售税金及附加后，项目的税前利润为85517万元。（5）所得税所得税率按公司注册地税率计取。（6）税后利润税前利润扣减所得税后所得。湖南省、某某市某某区XX绿化苗木基地建设可行性论证报告目 录第一章 项目背景第二章 项目建设的有利条件和阻碍因素第三章 产品市场需要预测与销售第四章 项目建设规模、建设内容与实施进度第五章 劳动组合、管理与运行管护第六章 投资估算及资金筹措第七章 效益分析第八章 结论和建议附件：1、 产品成品核算表2、 项目损益表3、项目工程布置图第一章 项目背景1、国家产业政策和行业发展规划我区是以城带乡的城乡结合区，地处城郊，农业生产仍然是一项主要工程。宝庆古城由于交通闭塞，经济落后，农业生产摆脱不了，传统农业的束缚，农业和农村发展相应缓慢，缺乏后劲，农村劳动力转移缺乏出路。近几年来，中央和省、市提出农业结构调整，走公司加农户，专业化、产业化和高产、高效、优质的路子，特别是市委市政府规划某某市要建成百万人口的大城市，城市规模要扩大，城市建设水平要提高，城区绿化美化水平要升格，随着潭邵高速公路和洛湛铁路的相继建成通车，大大改观了我市的交通条件，火车南站开发区2平方公里新城区的兴建，加上人民生活水平的不断提高，绿化苗木的需求将越来越多。 因此，绿化苗木生产将成为我区城郊型农业的一大亮点。2、项目由来和简述成规模。现我们将绿化苗木基地确定在XX乡的寒婆和盘龙村，这里属远郊乡村，土地价值低，土地面积宽，通过专家综合考察，是建立绿化苗木基地的理想场所。3、项目提出的必要性和依据我区是一个农业大区，特别是远郊的XX乡，农村土地面积宽，农业人口多，农业生产投入大，效益低，严重影响农民的生产积极性，阻碍了农业生产的进一步发展。因此，必须调整产业结构，走专业化生产、规模化经营、市场化运作，打破传统的稻谷加稻草的生产模式，走开拓创新、服务城市、致富农民的路子，建立规模化、基地化、专业化、产销一体化的新型生产模式，使我区的农业大区变为经济强区。这个绿化苗木基地的建设，正是我区全面、深入开展农业结构调整，宝庆古城扩大城区规模，城市绿化美化要上新台阶的关键时刻，我区在XX乡建立绿化苗木基地，是实施我区农业结构调整和强区富民的最佳选择。第二章 项目建设的有利条件和阻碍因素1、 利条件有得天独厚的区位优势XX绿化苗木基地地处远郊，邵毛公路穿基地而过，下至某某市城区仅15公里，上直通某某县、邵东县境内，两端延伸四通八达，交通十分便利。基地离村民居住比较远，人畜干扰少。基地内大部分土地原属XX乡经济场，无土地权属纠纷。这些土地原大都经过开垦，并已熟化，且土地租金便宜。XX水库与该基地相邻，右干渠流经该基地，水利资源丰富。自然条件良好该基地海拔高度350米左右，属岗地地形。土壤由第四纪红色粘土发育而来，土层深厚，土壤肥沃。土壤酸碱度在5.56.5之间，微酸性，适宜种植多种作物。本区域内属亚热带季风湿润气候，每平均气温17.1，无霜期281天，年平均降雨量1350.8毫米，年日照时数1540.2小时，年日照率35，完全可以满足绿化苗木生长发育的要求。前期建设有一定的规模基地原属XX乡经济场，场内现已修通机耕道1.5公里；简易办公楼300平方米已经初步装修；安装380伏三相电2000米，开垦蓄水池4口，水面300平方米；开垦山塘1口，水面2亩打水井1眼，解决了全场职工吃水问题，并安装了自来水；已平整土地并栽培苗木近200亩，共计已投入资金近80万元。有区委、区政府的高度重视 区委、区政府和乡党委政府领导非常重视和支持XX绿化苗木基地的建设和发展，多次亲临现场指导工作。区委、区政府领导明确指出，要把该基地建成大型的现代化的绿化苗木基地，为周围群众起到良好的示范带头作用，为区财政增收，农民致富做出积极贡献。 区政府决定要在财力、物力等方面给予大力扶助。XX乡党政领导在工作上给予排忧解难，给予诸多优惠待遇。该项目已列入区农业生产“十五”规划重点项目之 2、主要阻碍因素及解决方案 该项目建设的主要阻碍因素是缺乏资金。预计共需投入资金825万元，存在较大缺口。解决的方案是通过上级立项，争取上级解决一部分， 区财政扶助一部分，银行贷款(或国债资金)解决一部分，通过招商合股的形式自筹解决一部分。第三章 产品市场需求预测与销售某某市原有城区土地面积3.2万亩，其中空间绿化面积1.3万亩，绿化达标面积还不到20，尚有1.0万亩需要绿化美化；计划新扩城区0.5万亩，绿化面积0.20万亩；城区建设用地4万亩，绿化占地1万亩。交通绿化占地0.85万亩；河流渠道绿化占地0.7万亩，合计尚需绿化面积3.75万亩。共需绿化乔木大苗150万株，灌木小苗1000万株以上。市内八县一市三区各乡镇建设及学校机关、工矿企业等需各种绿化苗木在1000万株以上。随着人民生活水平的提高，居民庭院建设日趋现代化，绿化美化要求日渐提高。故此，市内尚需绿化美化苗木在5000万株以上。现市内每年生产绿化苗木仅几万株，所需绿化苗木均从外地调进，运输及苗木价高，长途搬运成活率相应降低。因此，建立XX绿化苗木基地前景十分广阔。第四章 项目建设规模、建设内容与实施进度1、建设规模和内容基地共占面积1500亩，其中绿化苗木基地950亩。在绿化苗木占地中，乔木绿化苗占地600亩，主要品种有：大叶樟、杜英、广玉兰、雪松、樱花、天竺桂、合欢、白蜡、八月桂、四季桂、蜀柏等。灌木绿化苗木占地300亩，主要品种有松大叶桅子、红 木、罗汶松、山菜、梅花、杜鹃等。其他花草苗木占地50亩。另外在绿化苗木基地上建立樱花观赏园50亩，园内设凉亭，供游人观赏樱花和各种奇花异草。紧靠基地的XX水库，水面积500亩，租用放养鲜鱼，水库周围设立若干垂钓台位，并购置五艘小快艇，供市内人们休闲垂钓和娱乐。并在水库内设立一处鲜鱼馆，让市民品尝自养家鱼的美味。XX水库四周皆树木成荫，面积广阔，设立一个打靶场和捕猎场，供市内居民节假日娱乐休闲，也是商贾名人洽谈商务和接待上层领导的好去处。该基地将建成生产、经营、观赏和娱乐场所。2、项目生产实施方案选择及实施进度 基地生产供应根据市场需要，主要供应市内及周边县市，引进市内离退休园林绿化美化专家指导工作和指导生产技术和市天华绿化美化有限公司联营，共同承包市内城区及市内三区八县一中的绿化美化工程，并初步打入省内外市场，不断扩大生产和经营规模。基地开辟绿化美化工程设计、施工和苗木供应一条龙服务，生产经营逐步走上现代化的轨道，走精耕细作、科学设计、诚信服务、高标准要求的路子。 本项目建设分三年完成。第一、二年建好950亩的苗木基地和50亩的樱花观赏园，卫生主卫生巳乏举的中心办公楼，安装好2台30千瓦的电排灌溉网，整修好1.5公里的进场路，修建好钢架大棚4个400平方米，修建2万立方米的蓄水池，安装喷溉管道15公里，引进各种绿化美化苗木500万株及种子3000公斤。第三年建好垂钓、游艇、鲜鱼馆、打靶及捕猎场。第五章 劳动组合、管理与运行管护1、劳力定员、人员素质、人员培训基地定员65人，其中苗木基地定员50人，水库养鱼及餐馆、娱乐场定员15人。苗木基地设初中级职称4人，高级职称1人，技术工人20人，其他尚缺人员临时招用。计划通过三年培训，使全部工人均成为熟练的技术工人。2、组织管理基地设总部，由董事长负责。其余分苗木场和水库休闲娱乐场，2个分场，每个分场各设场长一名，总部负责整个基地的生产、经营、管理。3、经营管理模式 采用入股形式经营，总部入股75，两分场共入股25，由入股最多的人员担任行政负责人，由总部负责组阁，成本分场核算，利润分场结算，利益共享，风险共担。4、管护制度和措施 制定一套严格的生产经营管理制度，各工作人员向分场场长负责，场长向总部负责，总部向各股东负责。每年从利润中提出3作为奖励基金，奖励对基地的有功人员。 第六章 投资估算及资金筹措1、投资估算依据：本项目所有投资都以现行市场价格为依据估算：项目共需投入资金825.0万元。a、固定资产投资197万元。中心办公楼500m2× 500元=25万元附属物500m2× 300元=15万元仓库1000m2×400元=40万元鲜鱼馆200m2× 500元=10万元蓄水池2万 25万元灌溉管道1500m 20万元提水设备2套各30千瓦需12万元电动机械设备 3套设备安装 4万元生产工具 4万元开办费 4万元建设方向投资调节税 2万元钢材大棚 3万元动力电线路 2万元运输车辆 15万元游艇5艘 2万元打靶及捕猎场建设 2万元樱花园 5万元垂钓设施 1万元b、流动资金投资 628万元苗木种子引进 491万元肥料 18万元鱼苗 1万元病虫防治 2万元人工工资 65万元土地承包费 2万元修理费 2万元水电费 4万元运输费 6万元土地平整 10万元差旅费 5万元办公费 3万元其他不可预见费 10万元利息 5万元推销费 4万元2、 资金来源及筹措项目总投入资金825万元，计划申遗上级解决200万元，区财政解决25万元，申请银行贷款(或国债资金)100万元，入股形式自筹资金500万元。第七章 效益分析1、生产能力分析 a、生产能力分析 项目达到设计能力后，600亩乔木绿化苗木可产苗108.65万株，按每株10元计算，可获产值1080.65万元(苗木三年投产，投产后每年按面积的三分之一出苗)。300亩灌木苗木产苗100万株，产值520万元。其他花草苗木50亩每年可产花草苗木50万株，产值30万元。苗木基地每年产值1630.65万元；水库休闲场每年可产鲜鱼4万公斤，产值40万元；打靶捕猎及游艇休闲产值10万元，合计50万元。整个基地投产后每年可获产值1680.65万元。 b、财务分析 基本参数：银行贷款利率按5计算，固定资产残值为46.5万元。收入部分：1680.65万元成本开支：300.7万元(苗木种子每年分摊三分之一)毛利润：1379.95万元销售税金：155.9万元销售费用：4.0万元管理费：6.0万元贷款利息：5万元所得税：95.0万元实际可分配利润1144.05万元c、财务内部收益(
